Под Витоша за 180 млн. евро

Темата накратко: - Първо ще бъдат построени две офис сгради и цялото ниско жилищно строителство на комплекса от 130 апартамента и къщи, които трябва да бъдат завършени до началото на 2019 г. - Инвестицията в първия етап е 60 млн. евро, а за целия проект - 180 млн. евро. - В окончателния вариант ще има 90 декара зелени площи и разгъната застроена площ от над 380 хил. кв.м.

Градските мегакомплекси в София рядко излизат от етапа на картинката. В последните три години имаше няколко заявки за такива мащабни начинания във и край столицата. Пръв бе милиардният проект на хонконгския милиардер Стивън Ло до Мусачево, който обаче е слабо вероятно да се случи. Два грандиозни плана има и турският инвеститор Garanti Koza, но и тук развитието е замръзнало. Един, макар и по-скромен, започна - първата копка на комплекса Garitage Park за все пак внушителните 180 млн. евро беше направена тази седмица.

Инвеститор е проектното дружество "София парк", в което основни акционери са казахстански граждани, а малки дялове имат бившият изпълнителен директор на Colliers в България Атанас Гаров и колегата му Давид Давидов (виж карето). Същият състав от акционери вече почти завършват първия си жилищен комплекс от еднофамилни къщи Sofia Park Villas в региона на околовръстното в частта над Младост. Garitage Park включва офиси, жилища, търговски зони, спортни и развлекателни съоръжения и училище за над 500 деца. Мащабът на проекта е внушителен. Комплексът ще бъде разположен на площ от 167 дка срещу "Бизнес парк София". За сравнение теренът на бизнес парка е около 90 дка, а на съседния "Резиденшъл парк" е 180 дка.

Абонирайте се за Капитал

Четете неограничено и подкрепяте усилията ни да пишем по важните теми

Любопитна е и трансформацията - точно преди кризата на това място трябваше да започне строежът на голям мол, като проектът беше австрийско-турски. Сега инвеститорите са с местен двигател, а планът за вече пренаситената ниша на търговски площи е заменен с най-вървежните - офиси и жилища.

Първите сгради

Изграждането на комплекса ще протече в три фази. Инвестицията в първия етап е 60 млн. евро, като ще бъдат изградени две офисни сгради и цялото ниско жилищно строителство - около 130 жилищни единици - в блокчета и къщи. С приоритет започва изграждането на офисите, които трябва да бъдат завършени до 24 месеца. Идеята е наемателите в тях да се нанесат преди собствениците на жилищата. Планира се къщите да бъдат построени до 27 месеца, като с това около половината от целия парцел ще бъде усвоена.
Изпълнител на Garitage Park ще бъде строителната "Джи Пи груп" (свързвана с Валентин Златев), която е избрана с конкурс между пет фирми. Проектантът - британските архитекти Stephen George International, които имат клон в България, също е избран с конкурс.



В началото са офисите

В първия етап на строителството ще бъдат построени две офисни сгради с по шест етажа над земята и три подземни нива за паркинги, поддържащи и търговски площи. Заедно те ще предложат на пазара около 30 хил. кв.м отдаваема площ. Не е изненада, че очакваните наематели са именно фирмите от IT и аутсорсинг сектора, които са основен играч на пазара на бизнес имоти. "Доказано е, че за такъв тип компании отворените пространства с максимални като възможност етажни площи са предимство, защото им дават възможност по-лесно да изпълняват дейността си", обяснява Давид Давидов. "От самото начало сме се фокусирали нашите сгради да отговарят на нуждите именно на този тип фирми. Като освен колко големи са площите на етаж, много ключов момент при нас е комфортът, който създаваме в офисите с климатична и вентилационна система. Това е проблем в много от бизнес сградите в София", посочва Атанас Гаров. Целта на проекта е да предложи уютна среда за работа и отвън - паркови пространства, фитнес център, плувен басейн и други услуги. "От няколко години насам в битката за таланти в тези сектори офисното пространство и средата стават съществен елемент за привличане и задържане на кадри", посочва Гаров. В тази посока е и планировката на паркингите. "На всеки 30 кв.м отдаваема площ се пада по едно подземно паркомясто, което проекти с подобен на нашия капацитет не могат да предложат", пояснява Давидов.

Според имотни консултанти офис сградите ще бъдат добре възприети от пазара заради концепцията, локацията и инвеститора. "Към момента suburban офисите се отдават на цени между 12 и 14 евро на кв.м, но е трудно да се прогнозират наемните нива след няколко години", коментира Верка Петкова, мениджър офиси и индустриални площи в Colliers International. Тя посочва, че за 2019 г. са заявени между 200 и 300 хил. кв.м завършени офис площи, но реално в изпълнение са около 100 хил. кв.м, което ще повлияе върху наемните нива. В тази връзка прогнозата на Петкова е голяма част от проекта да бъде договорена с предварителни споразумения преди завършването му. Инвеститорите казват, че към момента са получили писма за намерение за около 20% от офис площите.

Зелено и без автомобили

Жилищата, които са планирани в първа фаза, попадат в зона с възможност за 20% застрояване, което поставя рамки на възможното строителство като височина и плътност. "Макар че не целият терен попада в такава зона, сме определили в този парцел да има ниски жилищни сгради, където максималната височина ще бъде четири нива и мансарден етаж", коментира Давидов. Ще има и редови къщи, които ще са триетажни.
В срок от 27 месеца е планирано да бъдат построени 130 жилищни единици - 48 редови къщи и 82 апартамента в 14 сгради. Отново, както при офисите, се планира всички автомобили на собствениците да са под земята. Поради това са обезпечени като минимум две паркоместа за всяко жилище, разположени максимално близо до основните улици, така че колите да влизат в подземните гаражи скоро след попадането си в комплекса. "Централната улица в ниската жилищна част ще бъде пешеходна", коментира Гаров. Това решение гарантира безопасност за децата, но дава и възможност на проектантите за различни решения за озеленяване.

"Естествено не можем да си позволим да отказваме на клиенти, но целим те да са основно семейства и по възможност да ограничим продажбите с инвестиционна цел и отдаването под наем - заявяват инвеститорите. - Определили сме и таван от 20% за имоти, които предлагаме за инвестиции." Изчисляват средната цена на 1300-1400 евро на кв.м без ДДС в зависимост от разположението на самата сграда, етаж, тип къща, като се изготвят индивидуални оферти. В тази средна цена се включва както жилищната площ, така и две паркоместа, сутеренно помещение от 10 до 15 кв.м, терасите и дворовете на къщите.

Очакванията на инвеститорите са да са намерили клиенти за около 90% от двата типа площи (офисни и жилищни) към момента на откриване на комплекса, като са оптимистични, че процентът при жилищата би бил дори по-висок.

Според Младен Митов от агенция "Явлена" фактът, че имотите в съседния Residential Park са изчерпани, както и че мястото и средата са добри, обещава, че проектът ще се реализира успешно. "Към момента цената също е приемлива, но все пак след две години пазарът може да е различен", посочва Митов. Според консултантите от жилищния отдел на Colliers, имайки предвид състоянието на жилищните имоти от средно висок и висок клас, както и цялостната концепция на проекта, цитираните цени са пазарни.


Успехът на другия жилищен проект на Давидов, Гаров и казахстанците - комплексът от еднофамилни къщи Sofia Park Villas, също им дава увереност за Garitage. Очаква се строителството на Sofia Park Villas да завърши до края на ноември и проектът да получи разрешение за ползване преди коледните празници. "Много сме доволни от реализацията на проекта, защото два месеца преди завършването му 32 от 34 къщи са продадени", коментира Давидов. "Това е повод за оптимизъм както по отношение на пазара, така и за това какво ние правим и предлагаме на него", посочва Гаров. Вложените в Sofia Park Villas средства към момента са 12 млн. евро собствено финансиране.

Трудни решения

Едно от предизвикателствата пред изпълнението на Garitage Park са транспортните връзки. "Имаме разработен технически план какво искаме да постигнем като подобрения. Най-общо казано, той е свързан с частично разширение на някои от съществуващите улици, добавяне на две кръгови движения по двата ъгъла на нашия терен и съответно локалното платно. Както и добавяне на допълнителна лента в локалното (с която лентите стават четири). Всички тези решения са на наш терен и не зависим от съгласието на други собственици", коментират инвеститорите. Сред предизвикателствата освен тежкото задание за проектантите е и теренът с немалка денивелация. Върху него също има започнат някога изкоп (за мол), който е по-голям от нуждите на сегашния проект. Такъв тип затруднения обаче са очаквани, а в края на трънливия път е целта - добър продукт, който да се впише в наличния бюджет, заявяват инвеститорите.

Бъдещи планове Общата разгъната застроена площ на Garitage Park с подземните нива ще достигне над 380 хил. кв.м, но идеята е комплексът да има максимално много зелени зони (90 хил. кв.м). След първа фаза следва изграждането на още две, подобни на първите офис сгради (виж илюстрацията). То ще започне, след като 80% от първите две са запълнени. Третият етап ще е зоната с високи сгради, концепцията за която предстои да бъде уточнена. До края на ноември ще бъде финализиран и детайлният архитектурен проект за училището. "Работим с нюйоркската фирма MBB, занимаваща се основно с образователни сгради, а българският партньор е "Планик". Имаме и партньор, който помага с общата концепция, образователната програма и след това с управлението на училището - базираната в Ню Джърси International School Services", обясни Гаров. Това не е бизнес проект от гледна точка на възвращаемост, тъй като инвеститорът ще трябва да разчита на дълго финансиране - повече от 25 години, и търси подходящ тип партньори и финансови инструменти. "Надяваме се строителството на училището да започне до края на 2017 г. и да бъде открито за учебната 2019-2020 г.", коментира Гаров. То ще бъде с капацитет над 500 ученици (от 4-годишни до 7-ми клас).

Кой строи Проектното дружество зад Garitage Park е "София парк", в което акционер с 90% от капитала е "Монотео капитал мениджмънт" на казахстанеца Асбелк Мусин, фирмата "Алатау трейд груп" с 5% от капитала и собственик Роза Кушенова (Казахстан), "Гаритидж инвестмънт мениджмънт" (дружеството дивелопър на проекта, което е на Атанас Гаров) е с 3% от капитала, а "3 Ди Ритейл Мениджмънт" на Давид Давидов - с 2%. През 2014 г., когато закупиха терена срещу Бизнес парка, Атанас Гаров обясни, че казахстанците са финансови инвеститори, които влагат средства в имоти и различни производства в Източна Европа. Сделката за парцела беше за изкупуване на дългове на дружеството към австрийската Meinl Bank, като според отчета на "София парк" за 2013 г. главницата по натрупаните задължения към предишния собственик е в размер на 23.8 млн. лв. (12.2 млн. евро). Според регистъра КАПИ към 2015 г. дружеството "София парк" има приходи от 1.6 млн. лв. и отчетена загуба от 103 хил. лв. Активите (основно земята) са оценени на 38 млн. лв., а задълженията към свързани лица са 34 млн. лв.