Жилищата - всичко расте, но бавно

Темата накратко: - Продажбите на жилища в най-динамичния пазар в страната за деветмесечието растат на годишна база. - Нивото на ипотеките вече достига над половината от това на тези, направени през първите девет месеца на 2008 г. - Търсените жилища са по-големи, намаляват покупките на едностайни апартаменти.

С една стая повече, малко по-скъп и често с ипотека. Това е описанието на сделките с имоти през първите девет месеца на годината в София спрямо година по-рано. Продажбите на жилища в най-динамичния пазар в страната растат на годишна база. Голямо е повишението и при покупките с ипотека. На фона на тази активност консултантите отчитат липса на достатъчно предлагане в столицата, заради което на клиентите им се налага все по-често да изчакват до появата на предпочитаното жилище. А в определени случаи сключват бързо сделки за желания имот, дори да е на цена малко над бюджета, с който разполагат.

Това обяснява и мотивацията на строителните предприемачи, които от своя страна започват изграждането на по-масивни сгради в сравнение с планираните в последните осем години. Макар интересът към новите проекти да е налице, уроците от годините на имотния бум също се помнят и купувачите обмислят предпазливо покупките на зелено. Сега пазарът е оживен, но е по-зрял в сравнение с годините на нездравословния имотен бум, когато клиентът често беше готов да плати в аванс, а качеството не беше най-търсеният ефект от строителите.

Абонирайте се за Капитал

Получавате пълен достъп до всички статии и целия архив

Повече покупки, с ипотека

Продажбите за деветмесечието в столицата са пораснали със 7.2% на годишна база, сочат данните на Агенцията по вписванията. Но достигнатите 18 052 сделки все още са малко над половината от нивото на продажбите в годините на имотния бум (виж графиката). За третото тримесечие в столицата отново се отчитат повече сделки в сравнение с юли - септември 2015 г. - ръстът е 9.48%. В сравнение с периода април-юни тази година обаче има спад в продажбите от 11%. "Активността започна да расте още през 2014 г., засили се през следващата и продължава през настоящата година, но както е видно, с по-умерен темп", коментира Силяна Черкезова, регионален мениджър в "Адрес недвижими имоти".

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Смаляване

Ръстът при ипотеките също говори за пораснала активност. Нивото им вече достига 63.7% от това на тези, направени през първите девет месеца на 2008 г. За деветмесечието на тази година броят на сделките с ипотека е с 22.7% повече в сравнение със същото на 2015 г. Според представители на сектора това е в следствие на две причини. Първата е, че миналата година е имало много кешови покупки поради несигурността в банковата система, а втората - към момента заради падналите лихви има повече случаи на рефинансиране на стар заем, при което има учредяване на нова ипотека. Според Тихомир Тошев от "Кредит център" делът на хората, които купуват първо жилище, през тази година е по-голям. Докато през 2015 г. повечето сделки са сключвани от хора, които най-често заменят едно жилище с друго - по-добро и по-голямо.



Строителна активизация

Докато продажбите още не са достигнали нивата на имотния бум, то строителството определено догонва високите стойности отпреди кризата с бързи темпове. Според статистиката на НСИ за издадени разрешителни за строеж разгънатата застроена площ на предстоящите сгради е сходна на тази от периода 2005 - 2007 г. (виж графиката). Според консултантите обаче към момента няма опасност от "прегряване" заради нарасналите обеми разрешителни. "Ако може да се говори за риск, то той се крие в известното разминаване между очакванията на купувачи и продавачи. Ако това, което се предлага, отговаря на желанията на купувачите, то пазар ще има, тъй като в количествено отношение имотите, които предстои да излязат, ще покрият клиентското търсене, без да го надвишават", коментира Черкезова.

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Смаляване

От статистиката се вижда, че към днешна дата средната квадратура на строените жилища е 143.7 кв.м, за сравнение през 2008 г. тази стойност е 191 кв.м. Броят на сградите, за които е получено разрешение за строеж, е по-малък, но самите здания средно са доста по-големи като квадратура от проектираните по време на бума - средната квадратура през 2016 г. е 1172 кв.м, а през 2006 - 2008 г. средно около 450 кв.м.

Пазарът потвърждава нуждата от нови проекти с различни целеви групи– от нисък, през среден до висок сегмент, а предприемачите знаят това и ще продължат да строят. "Но тук идва въпросът с намирането на терени – няма много такива на локациите, които са наистина желани от крайния потребител", коментира Черкезова. Според нея вероятно райони като "Кръстова вада" и други относително периферни части на столицата ще се развият в позитивна насока. Същото вероятно ще е валидно и за квартали като "Витоша", "Изгрев", "Овча купел", "Захарна фабрика", може би "Горна баня", "Левски", както и другите бъдещи разширения на метрото.

Цените плавно нагоре

Постепенното крешчендо на сделките и липсата на достатъчно количество добър продукт води до слабо повишение на цените. За деветмесечието ръстът при жилищата в София е около 9 - 9.5%, сочат данните на агенция "Явлена", като става въпрос предимно за вторичен пазар, защото сделките с ново строителство на агенцията са 1-2% от всички за периода. "Такъв ръст не се забелязва обаче при многостайните апартаменти (с над три стаи) и мезонетите", отбелязва Младен Митов от "Явлена". Той коментира, че средната цена на сключените чрез компанията сделки за деветмесечието е в рамките на 850-860 евро на кв.м, но все пак уточнява, че тя е съвкупност от имоти с различни характеристики и с различни цени и не бива да бъде отправка за пазара.

По данни на агенция Bulgarian Properties средната цена на продадените жилища през периода юли-септември е била 930 евро на кв.м в сравнение с 900 през предходното тримесечие.

При имотите във висок и средно висок сегмент, които предлагат консултантите на Colliers, цените на жилищните комплекси регистрират незначителен ръст от 5% на годишна база, вследствие на изчерпан качествен продукт. Така те се движат в границите между 850 и 1500 евро на кв.м с ДДС в зависимост от локацията, комплекса и допълнителните услуги, които се предлагат в него.

Според данните за средните цени по райони на агенция "Адрес" нивата през тази година все още са далеч от тези през 2008 г. (виж графиката). Южните райони, които често са предпочитани за покупка, съответно водят като стойности и по-значително се доближават до цените в активната година преди кризата.

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Смаляване

С още една стая

Развитието на жилищния пазар в града е показателно и заради вида на сключените сделки. От данните на агенция "Явлена" се вижда, че повече клиенти решават сделката в посока закупуване на по-голямо жилище, взимайки предвид това, че семейството може да се увеличи, у дома да бъде прибран роднина или родител (виж графиката). Основната промяна е увеличаването на сделките с тристайните и многостайни апартаменти за сметка на едностайните. "Както през предходната година, най-търсени остават тристайните жилища - 39%, следвани от двустайните - 27% и накрая са едностайните апартаменти (главно с инвестиционна цел) - 21%", коментира и изпълнителният директор на агенция "Home2U" Красимир Борисов. Според него продължава да се затвърждава тенденцията на повишен интерес към по-големите четири- и повечестайни имоти. "Видно е, че купувачите са склонни да платят повече пари за по-голямо жилище, но винаги прецизират добре покупката и не бързат в избора си", коментира Митов.

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Смаляване

Според агенция "Home2U" средната възраст на купувачите продължава да намалява поради лесното отпускане на ипотечни кредити от страна на банките. Така най-често срещаният купувач на пазара е младо семейство, а средният бюджет е 60 - 75 хил. евро за панелен тристаен апартамент и между 85 и 120 хил. евро за тристаен тухлен апартамент. "Другата група клиенти е на възраст над 40-45 години, които купуват за децата си или за инвестиция, като бюджетите им са разнообразни в зависимост от целта", коментира Черкезова. Някои търсят до 50 хил. евро за отдаване под наем, а други над 100 хил. евро, в случай че попаднат на изгодна оферта, която има потенциал за ръст на цената в бъдеще.

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Смаляване

Статистиката сочи, че най-предпочитани са районите на центъра, "Младост", "Изток", "Изгрев", южните квартали, но по-желани са тези около бул. "Гоце Делчев" поради комбинацията от добра комуникация и близостта на парка. Други търсени квартали са "Витоша" и "Дианабад", както и някои части в района на "Медицинска академия".