Жилищата - всичко расте, но бавно
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Жилищата - всичко расте, но бавно

Строителните предприемачи започват по-масивни проекти, за да отговорят на търсенето.

Жилищата - всичко расте, но бавно

Сделките, цените и новите строежи в София се увеличават, но все още са под нивата от бума

23252 прочитания

Строителните предприемачи започват по-масивни проекти, за да отговорят на търсенето.

© Цветелина Белутова


Темата накратко:

- Продажбите на жилища в най-динамичния пазар в страната за деветмесечието растат на годишна база.

- Нивото на ипотеките вече достига над половината от това на тези, направени през първите девет месеца на 2008 г.

- Търсените жилища са по-големи, намаляват покупките на едностайни апартаменти.

С една стая повече, малко по-скъп и често с ипотека. Това е описанието на сделките с имоти през първите девет месеца на годината в София спрямо година по-рано. Продажбите на жилища в най-динамичния пазар в страната растат на годишна база. Голямо е повишението и при покупките с ипотека. На фона на тази активност консултантите отчитат липса на достатъчно предлагане в столицата, заради което на клиентите им се налага все по-често да изчакват до появата на предпочитаното жилище. А в определени случаи сключват бързо сделки за желания имот, дори да е на цена малко над бюджета, с който разполагат.

Това обяснява и мотивацията на строителните предприемачи, които от своя страна започват изграждането на по-масивни сгради в сравнение с планираните в последните осем години. Макар интересът към новите проекти да е налице, уроците от годините на имотния бум също се помнят и купувачите обмислят предпазливо покупките на зелено. Сега пазарът е оживен, но е по-зрял в сравнение с годините на нездравословния имотен бум, когато клиентът често беше готов да плати в аванс, а качеството не беше най-търсеният ефект от строителите.

Повече покупки, с ипотека

Продажбите за деветмесечието в столицата са пораснали със 7.2% на годишна база, сочат данните на Агенцията по вписванията. Но достигнатите 18 052 сделки все още са малко над половината от нивото на продажбите в годините на имотния бум (виж графиката). За третото тримесечие в столицата отново се отчитат повече сделки в сравнение с юли - септември 2015 г. - ръстът е 9.48%. В сравнение с периода април-юни тази година обаче има спад в продажбите от 11%. "Активността започна да расте още през 2014 г., засили се през следващата и продължава през настоящата година, но както е видно, с по-умерен темп", коментира Силяна Черкезова, регионален мениджър в "Адрес недвижими имоти".

Ръстът при ипотеките също говори за пораснала активност. Нивото им вече достига 63.7% от това на тези, направени през първите девет месеца на 2008 г. За деветмесечието на тази година броят на сделките с ипотека е с 22.7% повече в сравнение със същото на 2015 г. Според представители на сектора това е в следствие на две причини. Първата е, че миналата година е имало много кешови покупки поради несигурността в банковата система, а втората - към момента заради падналите лихви има повече случаи на рефинансиране на стар заем, при което има учредяване на нова ипотека. Според Тихомир Тошев от "Кредит център" делът на хората, които купуват първо жилище, през тази година е по-голям. Докато през 2015 г. повечето сделки са сключвани от хора, които най-често заменят едно жилище с друго - по-добро и по-голямо.

Строителна активизация

Докато продажбите още не са достигнали нивата на имотния бум, то строителството определено догонва високите стойности отпреди кризата с бързи темпове. Според статистиката на НСИ за издадени разрешителни за строеж разгънатата застроена площ на предстоящите сгради е сходна на тази от периода 2005 - 2007 г. (виж графиката). Според консултантите обаче към момента няма опасност от "прегряване" заради нарасналите обеми разрешителни. "Ако може да се говори за риск, то той се крие в известното разминаване между очакванията на купувачи и продавачи. Ако това, което се предлага, отговаря на желанията на купувачите, то пазар ще има, тъй като в количествено отношение имотите, които предстои да излязат, ще покрият клиентското търсене, без да го надвишават", коментира Черкезова.

От статистиката се вижда, че към днешна дата средната квадратура на строените жилища е 143.7 кв.м, за сравнение през 2008 г. тази стойност е 191 кв.м. Броят на сградите, за които е получено разрешение за строеж, е по-малък, но самите здания средно са доста по-големи като квадратура от проектираните по време на бума - средната квадратура през 2016 г. е 1172 кв.м, а през 2006 - 2008 г. средно около 450 кв.м.

Пазарът потвърждава нуждата от нови проекти с различни целеви групи– от нисък, през среден до висок сегмент, а предприемачите знаят това и ще продължат да строят. "Но тук идва въпросът с намирането на терени – няма много такива на локациите, които са наистина желани от крайния потребител", коментира Черкезова. Според нея вероятно райони като "Кръстова вада" и други относително периферни части на столицата ще се развият в позитивна насока. Същото вероятно ще е валидно и за квартали като "Витоша", "Изгрев", "Овча купел", "Захарна фабрика", може би "Горна баня", "Левски", както и другите бъдещи разширения на метрото.

Цените плавно нагоре

Постепенното крешчендо на сделките и липсата на достатъчно количество добър продукт води до слабо повишение на цените. За деветмесечието ръстът при жилищата в София е около 9 - 9.5%, сочат данните на агенция "Явлена", като става въпрос предимно за вторичен пазар, защото сделките с ново строителство на агенцията са 1-2% от всички за периода. "Такъв ръст не се забелязва обаче при многостайните апартаменти (с над три стаи) и мезонетите", отбелязва Младен Митов от "Явлена". Той коментира, че средната цена на сключените чрез компанията сделки за деветмесечието е в рамките на 850-860 евро на кв.м, но все пак уточнява, че тя е съвкупност от имоти с различни характеристики и с различни цени и не бива да бъде отправка за пазара.

По данни на агенция Bulgarian Properties средната цена на продадените жилища през периода юли-септември е била 930 евро на кв.м в сравнение с 900 през предходното тримесечие.

При имотите във висок и средно висок сегмент, които предлагат консултантите на Colliers, цените на жилищните комплекси регистрират незначителен ръст от 5% на годишна база, вследствие на изчерпан качествен продукт. Така те се движат в границите между 850 и 1500 евро на кв.м с ДДС в зависимост от локацията, комплекса и допълнителните услуги, които се предлагат в него.

Според данните за средните цени по райони на агенция "Адрес" нивата през тази година все още са далеч от тези през 2008 г. (виж графиката). Южните райони, които често са предпочитани за покупка, съответно водят като стойности и по-значително се доближават до цените в активната година преди кризата.

С още една стая

Развитието на жилищния пазар в града е показателно и заради вида на сключените сделки. От данните на агенция "Явлена" се вижда, че повече клиенти решават сделката в посока закупуване на по-голямо жилище, взимайки предвид това, че семейството може да се увеличи, у дома да бъде прибран роднина или родител (виж графиката). Основната промяна е увеличаването на сделките с тристайните и многостайни апартаменти за сметка на едностайните. "Както през предходната година, най-търсени остават тристайните жилища - 39%, следвани от двустайните - 27% и накрая са едностайните апартаменти (главно с инвестиционна цел) - 21%", коментира и изпълнителният директор на агенция "Home2U" Красимир Борисов. Според него продължава да се затвърждава тенденцията на повишен интерес към по-големите четири- и повечестайни имоти. "Видно е, че купувачите са склонни да платят повече пари за по-голямо жилище, но винаги прецизират добре покупката и не бързат в избора си", коментира Митов.

Според агенция "Home2U" средната възраст на купувачите продължава да намалява поради лесното отпускане на ипотечни кредити от страна на банките. Така най-често срещаният купувач на пазара е младо семейство, а средният бюджет е 60 - 75 хил. евро за панелен тристаен апартамент и между 85 и 120 хил. евро за тристаен тухлен апартамент. "Другата група клиенти е на възраст над 40-45 години, които купуват за децата си или за инвестиция, като бюджетите им са разнообразни в зависимост от целта", коментира Черкезова. Някои търсят до 50 хил. евро за отдаване под наем, а други над 100 хил. евро, в случай че попаднат на изгодна оферта, която има потенциал за ръст на цената в бъдеще.

Статистиката сочи, че най-предпочитани са районите на центъра, "Младост", "Изток", "Изгрев", южните квартали, но по-желани са тези около бул. "Гоце Делчев" поради комбинацията от добра комуникация и близостта на парка. Други търсени квартали са "Витоша" и "Дианабад", както и някои части в района на "Медицинска академия".

Темата накратко:

- Продажбите на жилища в най-динамичния пазар в страната за деветмесечието растат на годишна база.

- Нивото на ипотеките вече достига над половината от това на тези, направени през първите девет месеца на 2008 г.

- Търсените жилища са по-големи, намаляват покупките на едностайни апартаменти.

С една стая повече, малко по-скъп и често с ипотека. Това е описанието на сделките с имоти през първите девет месеца на годината в София спрямо година по-рано. Продажбите на жилища в най-динамичния пазар в страната растат на годишна база. Голямо е повишението и при покупките с ипотека. На фона на тази активност консултантите отчитат липса на достатъчно предлагане в столицата, заради което на клиентите им се налага все по-често да изчакват до появата на предпочитаното жилище. А в определени случаи сключват бързо сделки за желания имот, дори да е на цена малко над бюджета, с който разполагат.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

6 коментара
  • 1
    syo avatar :-|
    syo

    "Макар интересът към новите проекти да е налице, уроците от годините на имотния бум също се помнят и купувачите обмислят предпазливо покупките на зелено......" Дрън, дрън, почти всичко се купува на зелено. Остават само куците апартаменти. Много сме късопаметни.

  • 2
    Slick avatar :-?
    Slick

    Разбира се, че са с ипотека. Като във всички нормални страни. Как точно иначе вадиш 300к лева готови пари?
    Цените плавно растат, защото няма предлагане - основно има стари, гнусни апартаменти, които не струват и 10 бона. Купувачите чакат, защото това е сериозна инвестиция. Колкото и да не им се иска на продавачите.

  • 3
    zmuz avatar :-|
    zmuz

    До коментар [#2] от "arcanum":

    Твърдението ви е вярно с уточнение, че това е балансиран процес: чакането на купувачите не предотвратява постепенното повишаване на цените. Между настройката на купувачите от една страна и на продавачите от друга безспорно има корелация, но не е линейна, опитът показва, че дори и при отсъствие на голямо количество сделки - ако вече се е установила тенденция на растеж - то тя ще продължи, точно какъвто е случаят тук, тенденцията за растеж е ясно забележима от 2014 г. насам. По този начин дори и да изчакат до момент, когато ще има повече предложения за нови жилища, които да ги устройват, купувачите тъй или иначе ще са принудени да плащат по-висока цена.

  • 4
    nikolai1982 avatar :-|
    nikolai1982

    Първо -покупката на зелено е нерегламентирана в закона и реално всичко опира само на думи между строител и купувач.Всеки си прави изводите.
    Второ - в момента имотния пазар е надценен и е в ситуация на имотен балон в начален стадий-това и брокер,стига да е искрен ще ви го признае.
    Трето-Покупката на имот в момента е многоо неизгодна - почти никакво предлагане,високи цени,ипотечни кредити с привидно само ниски лихви,/до няколко години банките ще надуят лихвите по вече сключените ипотеки/.
    Цените на имотите не се вдигнаха плавно както е написано в статията а шоково и за кратко време,в резултат на спекула от страна на строители в комбинация с брокерски къщи и периферно банков сектор.
    Паметта на хората е много къса защото надуването на балона преди години и спукването му беше почти мигновенно.
    В момента икономическата среда е извратена - ниски лихви,почти нулеви по спестяванията,тоест парите са изкуствено обезценени и нарочно от банките за да се стимулира насила харченето им от хората.
    Затова и имотите поскъпнаха.
    Когато имаме неестествени процеси средата в един момент по естествен път се коригира-както скоростно се вдигнаха цените така и бързо пазара може да се охлади - световната икономика е силно задлъжняла ,имаме страни които са като бомба със закъснител-Испания,Италия ,Гърция ,След Брексит има много неизвестни,...и т.н
    България не е изолиран пазар и всяка външна променлива има своята роля.
    Съвета ми е много прост-просто не купувайте на цени които са нереални и надути ,след отказ и липса на интерес цените падат.

  • 5
    t3stizz avatar :-|
    ХЪ ХЪ ХЪ

    Абе нещо не ми се връзва казаното в статията по-горе, с казаното тук:

    http://www.dnevnik.bg/biznes/2016/10/07/2839984_spadut_v_stroitelstvoto_produljava_i_prez_avgust_no/?ref=id

    И по-точно с това:
    [quote#0:"От линка"]На годишна база намалението на строителната продукция през август 2016 г., изчислено от календарно изгладени данни, се определя от отрицателния темп както при гражданското/инженерното строителство, където спадът е с 10.8%, така и при сградното строителство - понижение с 9.7% [/quote]

    Платен анализ? Надуваме балонче?


  • 6
    rea41483814 avatar :-|
    JsT

    Много точен анализ на nikolai1982

    Странно е как разговорите ми с приятели брокери коренно се различават от статиите в определени медии :)

    Сключваните сделки са в следствие на изтеглените пари от банките заради ниските лихви и допълнителната изнервеност заради доскорошната банкова криза. Много от хората с 100к+ в банките търсят закупването на 2ри или 3ти апартамент с цел защита на инвестицията и така надуват балона, при това търсят качествени имоти на топ локации - това е и причината за допълнителната спекула.

    Тотлна измама е, че пазара се въстановява, тъй като и през последното тримесечие броя на пуснатите обекти в експлоатация е значително по-нисък от миналогодишния. Т.е. строителите строят по-малко апартаменти, което е в следствие на ниското търсене. Няма как обема на сделките ежегодишно да се намаляват, а пазара да се разраства!!! Пълен оксиморон.

    Опциите са две: или строителя фалира (щом не строи нищо и не може да плаща заплати) или сваля цените и работи вместо на 2-на и 3-на печалба, започва да оперира като в държава с нормална конкуренция.

    Нещата са много прости - има отчайваща нужда от жилища от ниския и средния сегмент, НО на цени отговарящи както на демографския срив, както на икономическото състояние на българина, така и вземайки предвид ужасните инфраструктурни условия (улици, електричество, водоснабдяване, транспорт, замърсяване).

    Това е и бъдещата преспектива - банките да продават ипотечни кредити на бедни българи. Под 2% са хората с доходи над максималния осигурителен праг. Т.е. пазара от тук насетне ще разчита на обикновения гражданин, а не на съмнителни чуждестранни инвестиции. Така, че брокерите да спрат да сънуват съживяване, а да приемат факта, че в момента брокерите са много, а клиентите малко! Т.е. тези от тях, които искат да отцелеят в този бизнес, да се стегнат малко и да предложат по-качествена услуга, защото хората са отвратени от качеството на предлаганите от тях услуги. Брокерите се държат в момента по такъв начин, всякаш всеки 2ри българин е скрил под дюшека едни 200-300к и е въпрос на малко алъж-вериж в медиите за да се излъжат и юрнат да закупуват апартаменти!


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

MBL: Офис пазарът в София замръзва

MBL: Офис пазарът в София замръзва

От Япония до Резиденция Калина

От Япония до Резиденция Калина

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK