Районът около "Летище София": Плавно издигане

От една страна, летището е достатъчно близо до центъра на града, така че за голяма част от международните компании няма този съществен плюс да се разположат до гейтовете и така да печелят време и удобство. В допълнение, въпреки че е свързан с метрото вече над година, в района не е изградена необходимата довеждаща инфраструктура до станциите, поради което наемателите избират други, по-комуникативни локации. За дистрибуторите и логистичните компании недобрата транспортна инфраструктура също е пречка. София не е и чак такъв транспортен хъб, че да има нужда от множество хотели, които да приютят пътници, свързващи полети или хванати от закъснения.

Въпреки това зоната около летището определено има сериозен потенциал за развитие, а за това говорят не само запълняемостта и предстоящите разширения на съществуващите проекти, но и появата на нови такива.

Абонирайте се за Капитал

Четете неограничено и подкрепяте усилията ни да пишем по важните теми

Писта, но не и път

Промяната в нагласите на наемателите и техния интерес към тази зона, след като до нея достигна метрото е факт, а това е първата стъпка към изменението на облика на района. "Наличието на метро обаче още не е съпроводено с наличието на пътища до метростанциите и достъпът до тези точки все още не е лесен. Това е проблем, който се очаква да бъде решен и по него вече се работи по един или друг начин от общината или собствениците на проекти в околността", коментира Станимира Пашова, мениджър "Офис площи" във Forton. Според нея обаче ще мине време, докато инфраструктурата стане достатъчно уредена, за да привлече големите компании, които държат да предлагат всички удобства на служителите си.

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Смаляване

"След известния застой по време на кризата към днешна дата забелязваме сериозна активност в района", посочва Тодор Кавръков, пропърти мениджър на комплекса от складови, офисни и търговски площи "Търговски център Европа" (ТЦЕ). Според него, за да продължи тази активност са нужни действия и от държавата. "Появата на метрото беше едно от тях. Друго важно условие е най-накрая да бъде завършено директното отклонение на бул. "Брюксел" до Терминал 2, с което движението в района ще се отпуши. Това е изключително важно за логистичната достъпност на цялата зона", коментира Кавръков. Строежът на отсечката, започнат още през 2006 г., беше прекъснат заради липса на средства. В края на миналата година строителството беше възложено чрез обществена поръчка на обединение с водещ партньор "ПСТ груп" и към момента проектът се изпълнява.

Инвеститорите в района се надяват на задвижване и на други инфраструктурни промени. "Очаквам да се ремонтират основно булевард "Христофор Колумб" и "Източна тангента", както и да се изгради улицата, свързваща метростанция "Софийска Света гора" с "Христофор Колумб", което ще даде нов облик на бизнес зоната и ще повлияе положително за бъдещото й развитие", коментира Олга Стоичкова, търговски директор в Sofia Airport Center. Според нея, ако не се направят необходимите инвестиции от страна на общината, това ще забави развитието на перспективния район. "Важна предпоставка за привлекателността на зоната за бизнес е фактът, че няма старо строителство. Всички проекти и сгради са нови и с модерно излъчване. Има достатъчно място за развитие на така наречените кампус проекти, които се отличават с ниска плътност на застрояване, неголяма височина, зеленина и светлина", посочва Стоичкова.



Според Владимир Гюрджиев, мениджър "Индустриални площи и развитие на парцели" във Forton наличието на сериозни наематели и собственици на складови и логистични проекти в района неминуемо ще доведе до справяне със съвместни усилия на компаниите и общината с инфраструктурните предизвикателства.


Офис с гледка към терминала

Офисните проекти в близост до летището не са много, но някои от тях вече са изцяло запълнени. Сред по-значителните обеми нови офис площи, които се очакват в района, са офисите от втора фаза на Sofia Airport Center, чийто нов собственик от началото на годината е лондонският фонд Revetas Capital. Първият етап на бизнес парка беше открит през 2012 г. от Tishman International и се състои четири сгради - една офисна и три склада, разположени върху парцел от 125 декара. Строителството на около 35 хил. кв.м офис площи ще започне през 2017 г.

"Търговски Център Европа": Инвеститорите в разположения до летището бизнес парк са компаниите Б.Н.К., "Козметик плюс" и "К енд К" ООД. Последният етап от комплекса - т.нар. Сграда 1, беше открит през май тази година. Фотограф: Георги Кожухаров

"Втората фаза е естествено продължение на проекта. Нуждата от възможност за развитие на сегашните ни наематели и интересът на други компании ни дава основание да развием още една офис сграда с размери, подобни на съществуващата", коментира Олга Стоичкова. Тя посочва, че важен елемент от предстоящия етап на проекта е и развитието на централен комплекс, включващ спортен център, още места за хранене, кафенета, магазини, детски център и други удобства, необходими за служителите. Характерно за проектите в тази част на София е именно групирането на сгради и изграждането на комплекси, които да предлагат търговски площи и услуги на работещите в сградите.

Според Тодор Кавръков новите здания в комплекса, две от които са и сертифицирани по международно признат сграден сертификат BREEAM, успешно конкурират офисите на "Цариградско шосе". Той посочва, че над половината от компаниите, наематели на офис площи в ТЦЕ, са международни фирми с високи изисквания за средата, в която работят служителите им. "Търговски център Европа" ги привлече с това, че предлага не просто офис площи, а една цялостна среда на работа и комфорт.Тук влизат здравословното хранене, предлагано в ресторантите в комплекса, възможностите за спорт в скуош залата в Сграда 15 и бадминтон залата в Сграда 1, както и зоните за почивка", очертава акцентите в комплекса пропърти мениджърът. Сред наемателите в офис частта на комплекса са Sensata Technologies с площ 4000 кв.м, PlayBox Middle East и спедиторът Discordia.

Blu Offices: Инвеститор в проекта е "Радис груп". Комплексът се състои от две офисни тела, конферентен център и хотел под бранда Best Western Premier. Фотограф: НАДЕЖДА ЧИПЕВА

Сред офис проектите в непосредствена близост до летището е и комплексът Blu Offices на бул. "Брюксел", който има разрешение за ползване от края на миналата година. Той се състои от две офисни тела с по около 9000 кв.м отдаваема офисна площ и хотел под бранда Best Western Premier. "Самият проект е с много добро качество, но достъпът до него е труден", коментира Станимира Пашова. Тя посочи, че в тази връзка собствениците работят усилено, за да създадат варианти - собствен и публичен транспорт, чрез който да се достига до метростанцията. "Наличието на хотел там със сигурност е плюс, тъй като осигурява наличие на различни видове услуги до обекта", коментира Пашова.

Наемните нива в района са различни в зависимост от локацията на проекта, но в някои случаи се доближават до стойностите по основните булеварди. "С поетапното запълване на проектите около летището цените там се вдигнаха и се доближиха до тези по главните артерии", коментира Станимира Пашова. "Офертните нива за офис площи варират в широки граници между 7 и 13 евро на кв.м в зависимост от конкретната сграда, локация и качеството на изпълнение", коментира Николай Неов, директор "Офис площи" MBL|CBRE.

Логично за логистичните компании Докато потенциалът за развитие на офис сгради все още е ограничен, районът определено е много подходящ за логистични проекти предвид близостта до летището и бързия достъп до магистралите "Тракия" и "Хемус" и Околовръстен път, очертава картината Николай Неов. "С довършването на инфрастуктурните проекти във и около района, той ще стане още по-привлекателен за логистични проекти в бъдеще, коментира Владимир Гюрждиев. Традиционно такъв тип зона е доста натоварена основно с дистрибуторски компании", коментира експертът. В района е разположена базата на Orbico, спедиторите DSV, DHL. "В тази част на града се разполагат фирмите, за които ключова за дейността е най-вече бързата доставка, използват въздушно карго и т.н.", обяснява експертът. Поради липсата на достатъчно проекти наемните нива на складови и логистични площи са около 5 евро на кв.м за нови сгради, но ако съоръженията предлагат допълнителни екстри, цените са дори 6 евро/кв.м. При по-стари сгради, с опция да бъдат реновирани, цените на наемите са 4 - 5.5 евро на кв.м, посочват от Forton. "В процес на планиране са няколко проекта от типа build to suit - т.нар. строителство по поръчка, а две фирми изграждат проекти за собствено ползване - австрийската Hagleitner и дистрибуторът на офис оборудване Bittel", коментира Гюрджиев. Цените на парцелите в зоната варират в широки граници. Най-евтините започват от 50 евро на кв.м, а средно са между 60 и 120 евро на кв.м, сочат данните на Forton. Между 50 и 150 евро на кв.м очертават ценовия диапазон и от MBL| CBRE. За сравнение цените на парцелите в райони като Елин Пелин или Кремиковци са между 15 и 30 евро на кв.м.