Жилищният пазар: Умерена строителна активност и ръст на цените с до 10%
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Жилищният пазар: Умерена строителна активност и ръст на цените с до 10%

Очакванията на експертите са нови проекти да бъдат започнати основно в районите на южна София като "Манастирски ливади", "Бояна", "Студентски град", "Изток", "Младост" и др.

Жилищният пазар: Умерена строителна активност и ръст на цените с до 10%

След като вече две години върви нагоре, очакванията са през 2017 г. секторът да продължи да бъде стабилен в големите градове

18050 прочитания

Очакванията на експертите са нови проекти да бъдат започнати основно в районите на южна София като "Манастирски ливади", "Бояна", "Студентски град", "Изток", "Младост" и др.

© Цветелина Белутова


След бурното развитие на пазара на жилищни имоти през 2016 г. очакванията на сектора за предстоящите 12 месеца са по-скоро за стабилизиране и умерена строителна активност в София. Прогнозата за развитие на пазара в по-големите градове извън столицата е положителна. Но все пак икономическите процеси и миграцията към София предполагат тя да продължи да бъде най-активният пазар и през 2017 г.

Според "ЕРА недвижими имоти" започването на нови инвестиционни жилищни проекти ще е основно в София, Пловдив, Стара Загора, Бургас и още няколко големи града ще продължи и през 2017 г., но част от инвеститорите могат да задържат развитието на проектите си поради повишен риск на инвестицията.

"В София очакваме цените отново да се покачат, но с не повече от 10%."

Антон Андонов, "Ера България"

Според агенцията в сектора на жилищното строителство се завръщат част от тези участници, които са изчаквали по-благоприятна среда за проектите си, но навлизат и много нови играчи, включително и без опит в инвестиционния процес. "Необичайно много са запитванията за парцели за жилищно застрояване в столицата от инвеститори и строители от големите градове в страната. Това е отчетлив индикатор за очакванията им за развитието на имотния пазар в близко бъдеще, а именно – сравнително предвидим пазар в София, лимитиран като количество и с по-висок риск в останалите големи градове на страната", коментира Антон Андонов, изпълнителен директор на "ЕРА България".

Столичните имоти

Експертите се обединяват около тезата, че процесите, започнали в София през последните години и особено през изминалата 2016 г., ще продължат да се развиват. "Столицата ще продължи устойчивото си развитие, обусловено от фундаментални фактори – вътрешна миграция, ниска безработица, нови работни места, инвестиции, почти двойно по-високи доходи спрямо средните за страната, концентрация на високоплатени държавни служители и др.", коментира Андонов. Според него при липсата на външни фактори, като чуждестранни купувачи или мащабни инвестиции в нови производства, респективно откриване на високоплатени работни места – процесите в останалите големи градове на страната обикновено се забавят с няколко години. При малките и средните градове с до 50 000 жители инвестиционният процес е близко до "точката на замръзване".

"В София очакваме цените отново да се покачат, но с не повече от 10%", коментира Андонов. По негово мнение натиск върху по-голямо покачване на цените ще окажат многото очаквани нови проекти от една страна, както и несигурността при потенциалните купувачи, продиктувана от политическата криза и евентуално забавяне на икономиката. Продавачите на вторичния пазар ще продължат да очакват покачване на цените на имотите си, но в по-голяма степен ще трябва да се съобразяват с новите проекти и продажбите на зелено.

"Инвеститорите трябва да изготвят предварителни проучвания преди започване на нови, особено по-мащабни проекти."

Добромир Ганев, "Форос"

Очакванията на екипа на "Форос" за развитието на пазара в София през 2017 г. са той да бъде подобен на изминалите две години. "Динамичен пазар, на който обаче, от една страна, вече ще има по-голям избор, особено на нови жилища. Изминалата година бе белязана с най-високия ръст от 2008 г. насам на започнати нови жилищни проекти", подчертава Добромир Ганев, директор на "Форос - национална компания недвижими имоти".

Обмислена предприемаческа активност

Данните показват, че ръстът при започнатите апартаменти в столицата за първото деветмесечие на 2016 г. спрямо предходната e 26%. За разлика от започнатите нови проекти ръстът при сключените сделки в София за първите девет месеца на 2016 г. към същия период на 2015 г. се забавя от 21% на 7%, т.е. строи се повече, отколкото се купува.

"В такава ситуация на значително увеличение на новото строителство, а в същото време забавен ръст на сделките инвеститорите трябва да станат по-предпазливи и да изготвят предварителни сериозни проучвания преди започване на нови, особено по-мащабни проекти", категоричен е Ганев. Този съвет важи особено за компаниите, които нямат осигурено финансиране, а ще разчитат на продажби на зелено. Очакванията на "Форос" за започване на нови проекти са свързани по-скоро с районите на южна София като "Манастирски ливади", "Бояна", "Студентски град", "Изток", "Дианабад", "Изток", "Симеоновско шосе", "Младост" и т.н. Според "ЕРА България" навсякъде в кварталите на София с добра инфраструктура строителството ще продължи най-малкото защото през тази година са започнати голям брой инвестиционни намерения.

Според Добромир Ганев вероятно е продажните цени в повечето райони да забавят своя ръст догодина, но ще останат с положителни стойности до 3-7%. Има хипотези, при които е възможно и редукция на офертни стойности надолу, особено в райони, където е възможно започването на голям обем нови проекти.

Събуждане на пазара извън София

В големите градове цените също ще продължат да се покачват, но за разлика от тазгодишното изоставане спрямо столицата през 2017 г. има шанс за изравняване на ръста на цените при част от тях, основно в резултат на факторите, действащи в София, но проявяващи се със забавено действие извън нея. Такава е прогнозата на Антон Андонов за пазара извън столицата.

Според Добромир Ганев ситуацията в Пловдив е подобна на София като очаквана динамика и интерес за покупки. "Отличното икономическо развитие на града, както и сериозните преки инвестиции там спомогнаха за бързото развитие на пазара на жилища. Но ръстът на сключените сделки за периода януари - септември там се забавя значително от 16% през 2015 г. на 4% през настоящата. В Пловдив обаче индексът на започнатото ново строителство е със спад от над 40% за първото деветмесечие", коментира Ганев. Това вероятно означава, че на пазара там инвеститорите могат да очакват значително по-лесна реализация на построените жилища.

Във Варна и Бургас ситуацията през изминалата година е почти еднаква с тази през 2015 г. "Отчитаме увеличение на сделките за първите девет месеца и в двата града. Във Варна с около 5.5%, а в Бургас с около 2%. Очакванията ни за следващата година са за добър пазар с относително равновесие в търсене и предлагане", коментира директорът на "Форос". Намаляването на покупките от руски граждани ще продължи да влияе на пазара в Бургас и през предстоящата година. Миграцията в южната част на страната е значително по-слаба от тази в северната. Ето защо Варна привлича повече на брой българи от съседни региони на Шумен, Търговище, Разград и Добрич. Започнатите нови жилищни единици в двата града за първите девет месеца на годната също намаляха значително спрямо 2015 г., както в Пловдив. Съответно спадът във Варна е около 42%, а за Бургас е 37%.

"Очакванията ни за ценовите нива в тези два големи града в страната е те да се движат подобно на тези през 2016 г., вероятно с ръст до около 4-5%", коментира Добромир Ганев.

"Средният размер на ипотечните кредити леко ще нарасне, като за страната ще се движи в рамките на 90 000 – 100 000 лв."

Тихомир Тошев, "Кредит център"

Какво ще се търси

Според експертите интересът за покупки през 2017 г. ще продължи да бъде сравнително висок в почти всички големи градове на България, където развитието на икономиката предполага добри резултати на предприятията, инвестиции в района, ниски нива на безработица и добри доходи за гражданите. "Изборът на клиентите, желаещи да придобият жилищен имот, е различен и зависи от техните бюджети. Интерес има както за покупки в затворени комплекси с висока степен на сигурност и удобства за обитателите, така и за обекти в новозавършени и строящи се проекти, но и за панелни жилища в добрите райони на големите градове", очаква Ганев. "Ще се търсят два типа нови проекти – качествени, с добра локация и евтини, като възможност за включване в пазара на купувачи, които по своя профил са или нерешителни, или спекулативно настроени", коментира Антонов.

Ипотечният пазар

След изключително активната 2016 г. по отношение на ипотечното кредитиране очакванията на консултантите от "Кредит център" за 2017 г. са тенденцията на ръст на ипотеките да се запази, като прогнозният ръст на новите ипотечни кредити ще се движи в рамките на 15-20%. "Средният размер на ипотечните кредити леко ще нарасне, като за страната ще се движи в рамките на 90 000 – 100 000 лева, а в столицата ще е между 120 000 и 130 000 лева. Спадът на лихвите по ипотечните кредити през 2016 г. надмина очакванията на консултантите и в края на годината в промоционалните оферти на банките лихвите се движеха в рамките на 3.6–4.3%, а за цялата 2016 година средните нива бяха между 3.9 и 4.9%", обобщава изпълнителният директор на кредитния консултант "Кредит център" Тихомир Тошев.

Според него в голяма степен възможностите за намаляване на лихвите по ипотечните кредити у нас са изчерпани, но силно конкурентният пазар може да ги свали още малко, като през 2017 г. експертът очаква те да се движат в рамките на 3.5–4.5%. "Процентът на финансиране ще продължи да бъде до 90% и през следващата година, като засега не очакваме някоя банка да предложи 100% финансиране, каквито оферти имаше преди кризата", коментира Тошев.

Изминалата година ще бъде запомнена и с влизането в сила на Закона за кредитите за недвижими имоти на потребителите, който в голяма степен регулира пазара на ипотечно кредитиране и работата на кредитните консултанти. "Ползите от закона ще се видят най-вече през 2017 г., когато той влезе в сила и по отношение на работата на кредитните консултанти", коментира Тошев.

Сред акцентите в периода беше фактът, че рефинансирането на ипотечни кредити се утвърди като пазарна ниша и почти всички банки имат специални оферти за рефинансиране на ипотечни кредити на конкурентите им. "Клиентите все по-активно се възползват от тази възможност, като през 2017 година очакванията са 15% от всички нови ипотечни кредити да са с цел рефинансиране на съществуващи задължения", коментират от "Кредит център".

Покупката на имоти в строеж беше един от най-активните сегменти на пазара на имоти през 2016 г., като очакванията са тенденцията да се запази и през 2017 г. "Много инвеститори стартираха или подготвят нови проекти с добра локация и въпреки че цените на апартаментите в строеж се изравниха, а в някои случаи и надминаха цените на готовите апартаменти, интересът към тях се увеличава и повечето проекти се разпродават, преди сградата да бъде въведена в експлоатация. Финансирането на такива покупки обаче продължава да е възможно едва след акт 14 на сградата", припомня Тихомир Тошев.

След бурното развитие на пазара на жилищни имоти през 2016 г. очакванията на сектора за предстоящите 12 месеца са по-скоро за стабилизиране и умерена строителна активност в София. Прогнозата за развитие на пазара в по-големите градове извън столицата е положителна. Но все пак икономическите процеси и миграцията към София предполагат тя да продължи да бъде най-активният пазар и през 2017 г.

Според "ЕРА недвижими имоти" започването на нови инвестиционни жилищни проекти ще е основно в София, Пловдив, Стара Загора, Бургас и още няколко големи града ще продължи и през 2017 г., но част от инвеститорите могат да задържат развитието на проектите си поради повишен риск на инвестицията.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

3 коментара
  • 3
    hifi_hifi avatar :-|
    hifi_hifi

    ами просто данъците са ниски. не може при 100 000 празни апартамента в София да има недостиг на жилища.. естествено хората искат нещо по-ново и хубаво, обаче какво ще стане с панелните гета след 10-ина години не знам...
    Като гледам и тези нови комплекси с по 100 апартамента примерно 4-5 един до друг си представете сутрин и вечер как се изнасят 500 коли през една улица, а едва ли има паркоместа и гаражи за всички


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK