Най-скъпият мол в България
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Най-скъпият мол в България

По баланс към края на 2015 г. целият имот – земя, сграда и други активи, е оценен от външен експерт на 348.2 млн. лв. Според експертите доходността на търговските площи към 2015 г. е 8%. По информация, близка до продавачите, сега постигнатата в сделката е 7-8%.

Най-скъпият мол в България

Вторият по приходи столичен мол – The Mall, скоро ще е с нов собственик в рекордно голяма сделка

44535 прочитания

По баланс към края на 2015 г. целият имот – земя, сграда и други активи, е оценен от външен експерт на 348.2 млн. лв. Според експертите доходността на търговските площи към 2015 г. е 8%. По информация, близка до продавачите, сега постигнатата в сделката е 7-8%.

© Надежда Чипева


Темата накратко:

- Столичният The Mall и магазинът на Carrefour в него са договорени за продажба срещу 180 млн. евро в най-голямата сделка за мол в страната.

- Купувач е базиран в Букурещ фонд, в който основните инвеститори са частни и държавни институции от ЮАР.

- Смяната на собствеността е първата след кризата, в която не се продава актив заради неизряден длъжник.

Вторият по приходи столичен мол – The Mall, скоро ще е с нов собственик в рекордно голяма сделка. Купувачът е дружество с южноафриканска собственост, а стойността на покупката, според източници от пазара, е 180 млн. евро. Придобиването е пакетно и включва огромния хипермаркет на Carrefour в мола на "Цариградско шосе". Продавач на търговския център са гръцки фондове, които са били изкушени от предложената цена, а купувачът е бил "открит" първо от Уникредит, който през миналата пролет се сдоби с хипермаркета от неизрядния си длъжник Marinopoulos.

Сделката идва след седем години кризисен застой, при който или банките прибираха моловете заради неплащани заеми, или пък ги продаваха подценени на малцината желаещи кандидати - основно местни. Тя е първата, в която се продава безпроблемен актив, и то при доходност, близка до тази отпреди кризата. Сключването й ще даде козове на другите фондове, които търсят излизане от инвестицията си в български търговски център. Очакваните близки сделки в сектора са за Mall Sofia и Mall Varna, като в първия случай собственикът престоя дори по-дълго от предварителния си план, а във втория - банката от месеци преговаря с кандидати.

Пакет за цялата сграда

В последните дни на 2016 г. в Комисията за защита на конкуренцията беше подадено уведомление, според което досегашният собственик "АП Ритейл I" ще излезе от търговския проект, а купувачът е инвестиционната група New Europe Property Investments (NEPI) чрез българското си дружество "София Къмършъл Сентър".

"Все още не присъстваме в България, но обмисляме навлизане на пазара. Засега не можем да потвърдим, че придобиването ще се случи - ще пуснем публично изявление, ако и когато сделката бъде финализирана", коментира пред "Капитал" Мирела Коваша, един от управителите на българското дружество на NEPI.

Източници на "Капитал" посочват, че сделката за The Mall е пакетна - търговският център ще бъде придобит за 160 млн. евро, а бъдещият собственик ще плати и 20 млн. евро за хипермаркета на Carrefour в търговския център, който Уникредит Булбанк купи през май миналата година на цена между 16 и 17 млн. еврo, сочи информация от пазара. Според източници от ритейл сектора в последните месеци банката е предлагала актива за продажба на стойност 19 млн. евро. От "Уникредит" не коментираха сделката и цената.

Според източниците на "Капитал" договарянето за мола идва след предложение от активната страна - стремящата се към експанзия инвестиционна компания NEPI (виж карето). От групата са се свързали с "Уникредит" и мажоритарния собственик на мола - гръцкия фонд за недвижими имоти Assos Capital, и са предложили оферта.

Mall-ът и неговите собственици

Недостроеният търговски център беше купен от гръцкия фонд за недвижими имоти Assos Capital през 2008 г. ( който към момента е собственик на 85% от капитала на "АП Ритейл I", собственик на The Mall), а договорената цена според отчета на българското дружество е била 169.3 млн. евро. Според източници, близки до сделката, цената е дадена при гаранции за определени парични потоци за първите две години след откриването на мола. При непостигането им разликата е била за сметка на продавача "Карфур България", който запази собствеността върху хипермаркета вътре. Първият инвеститор в мола беше дружество на братята Валентин и Десислав Попови, които го продадоха на френско-гръцката верига магазини.

Миналата година молът вече претърпя малка индиректна промяна в собствеността покрай сделка за миноритарния му акционер - базираното в Лондон дружество на гръцката National Bank of Greece (NBG) за инвестиции в дялов и рисков капитал NBGI Private Equity, което държи 15% в мола, беше придобито заедно с портфолиото му от германската Deutsche Bank и американската Goldman Sachs.

"Молът е добър, но без силен магазин за хранителни стоки няма да може да привлича достатъчно посетители. В момента има най-добре представящия се фууд корт в София, заради офисите в съседство и работещите в тях около 10 000 души. Магазините за модни стоки и дрехи обаче не се радват на много добри резултати и видимо отстъпват като разнообразие и обороти на поне два-три други мола в столицата", коментира управляващият директор на MBL|CBRE Асен Лисев. Според него активът е привлекателен, има потенциал за развитие.

Според доклада за дейността на "АП Ритейл I" за 2015 г. оперативната печалба преди амортизация е 19.35 млн. лв. при 20.2 за 2014 г., като основна причина за свиването й с 4.3% е намалението на приходите от наем от 22.4 на 21.3 млн. лв. Причината - в София средните нива паднаха, като в случая на The Mall подновените или нови договори с търговците са били с по-ниски цени и с временни намаления за първите години. Вижда се, че търговският център усеща натиска от новите молове поради агресивната им политика за запълване и в резултат и при него има корекция надолу в наемите. При почти 52 хил. кв.м обща отдаваема площ (без малката офисна част), 99% заетост и 21 млн. лв. приходи от наем за 2015 г. простата сметка показва, че квадратен метър средно струва 34.1 лв. на месец (в сравнение с 39 лв. за 2014 г.). Плюс нея се начислява и такса за поддръжка и обслужване на всеки обект (около 7.5 евро на квадрат), но тя често не покрива реалния разход по това перо на мола - с около 1-1.5 евро средно за сектора. Тенденцията с наемите обаче започна да се обръща миналата година.

По баланс към края на 2015 г. целият имот - земя, сграда и други активи, е оценен от външен експерт на 348.2 млн. лв. Според експертите доходността на търговските площи към 2015 г. е 8%. По информация, близка до продавачите, сега постигнатата в сделката е 7-8%.

Дружеството - собственик на мола, има заем от "ДСК Банк" и "ОТП Банк" от декември 2014 г. Договорът е бил за 75 млн. евро, които да бъдат погасени до 31 декември 2025 г. Кредитът е обслужван и преди сделката около 20% от него би трябвало вече да са платени. Това означава, че от договорената с купувача оценка от 160 млн. евро след приспадане на дълга остават за осигуряване около 100 млн. евро.

Гигантският магазин на Carrefour

Потокът посетители в The Mall донякъде беше ограничен и от потъването на Carrefour - площта на хипермаркета е негова собственост и мениджмънтът на мола нямаше как да влияе върху веригата, чиито обекти се изпразниха от стока. Кредиторът Уникредит Булбанк купи през май хипермаркета, който беше продаден на търг на частен съдебен изпълнител (ЧСИ).

Сега като кандидати за овакантената площ в The Mall се спрягат Lidl и Billa, но вероятно наемателят ще бъде избран от купувача.

Кандидат-купувачът

New Europe Property Investments e инвестиционна група в Централна и Източна Европа с фокус върху търговски имоти в региона. Oсновните акционери са частни и държавни фондове от Южна Африка (виж таблицата). Експерти посочват, че африканските държави имат капиталов контрол, тоест трудно е да се изнасят директно средства през граница. За целта трябва да направят инвестиция в реален актив, която да аргументира трансфера на пари.

Бордът на директорите на NEPI се състои от румънци и южноафриканци. Независим председател е Дан Паскариу, който е една от най-известните фигури в румънския банков сектор. Паскариу е член на надзорния съвет на UniCredit Group - Румъния, откъдето би могла да идва връзката и със сделката за хипермаркета на тукашната банка от групата. Изпълнителният директор на фонда е Алекс Морар, който е бил в ръководството на южноафриканския инвеститор в търговски имоти Rockcastle.

През декември NEPI обяви, че планира сливане именно с Rockcastle и създаване на нова компания NEPI Rockcastlе. Пазарната капитализация на NEPI е 3.4 млрд. евро, а на Rockcastle - 2.2. Така компанията вероятно ще стане най-големият борсово листнат играч в сектора на недвижимите имоти в Централна и Източна Европа. Портфолиото на Rockcastle включва активи в Полша, Чехия и Замбия. Сред доходоносните имоти и проекти в строеж на NEPI са обекти в Румъния, Словакия и Сърбия, а през 2016 г. групата е влязла в Чехия и Хърватия.
Софийските молове в числа
Фондът купувач
Темата накратко:

- Столичният The Mall и магазинът на Carrefour в него са договорени за продажба срещу 180 млн. евро в най-голямата сделка за мол в страната.

- Купувач е базиран в Букурещ фонд, в който основните инвеститори са частни и държавни институции от ЮАР.

- Смяната на собствеността е първата след кризата, в която не се продава актив заради неизряден длъжник.

Вторият по приходи столичен мол – The Mall, скоро ще е с нов собственик в рекордно голяма сделка. Купувачът е дружество с южноафриканска собственост, а стойността на покупката, според източници от пазара, е 180 млн. евро. Придобиването е пакетно и включва огромния хипермаркет на Carrefour в мола на "Цариградско шосе". Продавач на търговския център са гръцки фондове, които са били изкушени от предложената цена, а купувачът е бил "открит" първо от Уникредит, който през миналата пролет се сдоби с хипермаркета от неизрядния си длъжник Marinopoulos.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

11 коментара
  • 1
    herbaltea avatar :-|
    herbaltea

    Вторият по приходи мол с най-малоумната система за паркиране в света евър. Дано новият собственик да помисли за по-добър достъп до сградата на ПЕШЕХОДЦИ и автомобили. Иначе като нищо ще се засили по пързалката надолу.

  • 2
    lnf16305916 avatar :-?
    Този е от онези

    До коментар [#1] от "herbaltea":

    А какво и е на системата за паркиране?

  • 3
    herbaltea avatar :-|
    herbaltea

    До коментар [#2] от "Андрешко Бар Ма Леев™":

    Сериозно ли питаш или се майтапиш?

  • 4
    bzm avatar :-|
    bzm

    Капят един по един :)

  • 5
    g_nett76 avatar :-|
    g_nett

    Комбинацията румънци и "южноафриканци" води до усещане за дежаву. Кое ли червено изчадие ще се окаже горд собственик на тоя мол ...

  • 6
    1107a avatar :-|
    1107a

    Не е лошо паркирането там. За половин час, освен безмислени скандали с околните, може да си обмислиш много неща или пък просто да помечтаеш ...
    ;-)

  • 7
    skyfighter avatar :-|
    skyfighter

    Много сериозна сделка, която поставя България отново на картата, като атрактивно място.

  • 8
    onthefly avatar :-|
    onthefly

    Системата за паркиране в рамките на мола си е съвсем наред. От известно време стана платено, защото много от служителите на околните бизнес сгради започнаха да използват паркинга като личен гараж и редовно си зарязваха колите за дни наред. В същото време, клиенти на търговския комплекс идват и няма къде да паркират.

  • 9
    drilldo avatar :-|
    Георги Георгиев

    Безпроблемен актив с растяща загуба...

    Чак сега разбирам защо направиха паркинга платен!

  • 10
    drilldo avatar :-|
    Георги Георгиев

    До коментар [#8] от "s0nic":

    Това не налага по никакъв начин платен паркинг над 1 час.
    Спокойно може да се следи коя кола колко седи и да се направи ограничение до 24 часа.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Нова логистика в източна София

Нова логистика в източна София

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK