Новият търговски ред
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Новият търговски ред

Новият търговски ред

След нашествието на моловете и веригите в столицата магазините по улиците днес са основно за специализирани продукти и услуги, а не за модни стоки и храни

21860 прочитания

Темата накратко:

- Интересът към централните зони и квартали е силен заради икономическото оживление, но наемите са далеч от бума преди 10 години.

- Строителството на офиси и жилища подхранва активността при търговците

- Най-малко свободни площи по главните търговски улици има в Пловдив - 2%

Първите столични молове зароботиха преди повече от 10 години и това маркира началото на трайна промяна на пазара на търговски площи в столицата. В далечната 2006 г. потенциалните "жертви" от откриването на моловете - магазините по бул. "Витоша" и "Граф Игнатиев", все още не приемаха сериозно заплахата за бизнеса си. Последваха още търговски центрове и трайно преориентиране на модните брандове от основните улици към моловете. И дойде нова ситуация: модата е в мола. Успоредно растяха и мрежите на големите играчи в сектора на бързооборотните стоки, като Billa, Kaufland, Lidl, и така поизчезнаха не само малките търговски обекти за дрехи и обувки, но и за храни.

Днес нишата на уличните обекти е в сферата на услугите или продажбата на специализирани продукти (месарници, пекарни, сладкарници). Собствениците на такива площи търсят наематели с траен интерес и все по-често им се налага да търсят алтернативно предназначение на търговските обекти.

Голямото пренареждане и преобразуване на пазара продължава, стимулирано и от по-добрите икономически показатели през изминалата година, които дават увереност на бизнеса да се разраства и да търси по-добри локации. Така предлагането при по-популярните търговски райони и улици е малко и води до покачване на наемните нива там. Прогнозата на експертите е тази тенденция да се засилва през 2017 г.

В сърцето на града

"Дори в централната част на София има първо-, второ- и третокласни улици, което е определящо не само за наемните нива, но и за успеха на бизнеса", коментира Добромир Ганев, директор на "Форос". През 2016 г. наемът на т.нар. high streets, сред които бул. "Витоша", улиците "Граф Игнатиев", "Раковски", "Леге", се движи между 40-45 евро на кв.м на месец. Според консултантите от Colliers помещения на ключови локации могат да стигнат и по-високи нива между 60 евро на кв. м (бул. "Витоша") и 50 евро на кв.м (ул. "Съборна") за пространства около 60 кв.м. "Тези стойности обаче още са далече от нивата на бума. През 2007 г. сме участвали в договаряния от порядъка на 120-180 евро/кв.м месечно", разказва Ганев.

"Тенденцията продължава да бъде всеки търговец да иска да е на традиционно известните улици като видим спад на интереса има единствено към "Графа" поради предстоящите ремонти на улицата", коментира Данислав Тенинчев, мениджър кантора "Бизнес имоти" в "Адрес". Експертът посочва, че основната причина е, че наемателите се страхуват, че няма да могат да поддържат оборотите си по време на ремонта, предвиден по европрограмата "Региони в растеж", който ще превърне "Графа" в пешеходна зона.

Обектите на второстепенни улици в централната част, като бул. "Васил Левски", "Патриарха", "Пиротска" (в търговската й част), се отдават месечно за от 10 докъм 25-30 евро/ кв.м, сочат данните на "Форос". "Посочените стойности обаче варират значително в зависимост от това на коя точно улица е обектът, с каква видимост е, правилна или неправилна форма е и т.н.", уточнява Ганев.

За сравнение, средният наем в столичен мол за първокласно помещение е 28 евро на кв.м.

"Индивидуалните инвеститори търсят доходност от около 5-6%, но малко обекти биха могли да осигурят такава".

Добромир Ганев, директор на "Форос"

Добрите столични квартали

Районите като "Изгрев", "Изток", "Иван Вазов" също се радват на силен интерес от търговци и сравнително високи наеми, но предлагането на добри обекти там е по-ограничено. Наемите средно са около 8-9 евро, но отново варират в зависимост от качеството и мястото на обекта (виж таблицата). В тези квартали доста ясно се вижда тенденцията на търговските улици да преобладават специализирани магазини и такива в сферата на услугите - представителства на мобилни оператори, аптеки, оптики.

В софийския "Младост" (1, 2 и 3) има по-сериозно предлагане на търговски площи, като т.нар. регионални търговски центрове, разположени в района, предлагат услуги и стоки от всекидневна необходимост. "В близост са Sofia Ring Mall и Тhe Mall, така че в квартала няма много модни магазини", обяснява Ганев. Средните нива на наемите в тази част на София са 5-6 евро, но достигат и до 12 евро на кв.м месечно.

Сред районите, където търсенето е активно, са и тези, където кипи и жилищно строителство като "Хладилника" и "Кръстова вада". "Очаквам в района на Paradise Center да се обособи добре работеща улица с търговски обекти", прогнозира Данислав Тенинчев. Той дава пример и с ул. "Тинтява" в "Дианабад", която също се развива като добре оформена търговска локация, благодарение на строителството на нови жилищни сгради. "Инвеститорите я тях са заложили различни магазини на партерните етажи, което е в огромен плюс за всички живеещи наблизо", смята Тенинчев.

Добавка към офисите

Ефект върху търговията се усеща и с развитието на нови офис сгради в столицата. "Тези проекти разполагат със зони за хранене, кафенета, търговски обекти, което представлява нова и растяща ниша. Моделът е по-различен отколкото в обикновен магазин, тъй като търговците не работят след 19.00 ч. и през уикенда. Вече има няколко предприемачи, фокусирани върху проекти от този тип", коментира Росен Генев, мениджър "Търговски площи" във Forton. Според него този модел е доста по-малко рисков, отколкото отдаването на магазини като част от жилищни кооперации. "Днес този тип партерни помещения по-скоро се използват за офиси на счетоводни компании, агенции за пътувания, транспортни фирми и други, вместо за магазини", коментира и Ганев.

Развитието на метрото също има търговски ъгъл. Обектите се разполагат не само в непосредствена близост до станциите, но и във самите им входове. Бокерите посочват, че наемите на обекти в по-централните станции в последните години се повишават.

Трудното инвестиране

Търговските обекти са един от най-сложните видове собственост за управление, смятат имотните консултанти. Има много критерии, за да се направи правилна оценка на обекта и поради това трудно биха могли да се дадат стойности за средна доходност. Добромир Ганев посочва, че индивидуалните инвеститори търсят доходност от около 5-6%, но малко обекти биха могли да осигурят такава. За разлика от условията на договорите в моловете, които имат клауза за непрекъсваемост, при наемите на обекти на търговска улица има кратко предизвестие и съответно сериозен риск за собственика. В допълнение Ганев посочва, че някои собственици надценяват стойността на обектите си и ги оставят празни с месеци, което в повечето случаи води до по-лоши резултати в дългосрочен план, отколкото ако направят отстъпка 10% от търсената от тях сума.

Наемателите също трябва да избират обектите си с особено внимание. "Малко агенции предлагат консултиране за бизнес имоти и няма много фирми на пазара, които всекидневно правят сделки с магазини. Важно е търговците да проучват консултантите и да работят с такива, които да направят добър анализ на типа обекти в околността и на конкуренцията в желания район, за да се позиционират правилно", съветва Тенинчев.

Наемите в големите градове

Извън столицата най-популярната търговска улица в страната е пловдивската ул. "Княз Александър I", известна като "Бяла главна", където международно представени търговци търсят, но все още не могат да намерят подходящи за дейността си помещения, посочва Мими Белчева, мениджър "Търговски площи" в MBL|CBRE. Oт Colliers посочват, че най-малко свободни площи по главните търговски улици има именно в Пловдив - 2%. За сравнение в София, Варна и Бургас са както следва 5%, 7% и 4%.

Наемите на главните търговски улици в Пловдив към края на 2016 г. са около 20 евро на кв.м месечно, в Бургас - 19, а във Варна - 18. Най-висок процент на движение на наематели по главните търговски улици през 2016 г. има във Варна – 14%, сочат наблюденията на Colliers.
Цени на малки магазини
Източник: "Адрес"
Вариации на цените по квартали
Източник: "Форос"
Темата накратко:

- Интересът към централните зони и квартали е силен заради икономическото оживление, но наемите са далеч от бума преди 10 години.

- Строителството на офиси и жилища подхранва активността при търговците

- Най-малко свободни площи по главните търговски улици има в Пловдив - 2%

Първите столични молове зароботиха преди повече от 10 години и това маркира началото на трайна промяна на пазара на търговски площи в столицата. В далечната 2006 г. потенциалните "жертви" от откриването на моловете - магазините по бул. "Витоша" и "Граф Игнатиев", все още не приемаха сериозно заплахата за бизнеса си. Последваха още търговски центрове и трайно преориентиране на модните брандове от основните улици към моловете. И дойде нова ситуация: модата е в мола. Успоредно растяха и мрежите на големите играчи в сектора на бързооборотните стоки, като Billa, Kaufland, Lidl, и така поизчезнаха не само малките търговски обекти за дрехи и обувки, но и за храни.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

0 коментара

Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Първият от верига складове

Първият от верига складове

Бягство извън града

Бягство извън града

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK