Инвестициите на GTC: Мол, мол, офиси

Досега фокусът на GTC в България бяха моловете в провинцията – в Бургас и Стара Загора.

От молове към офиси. Това се оказа новата посока, в която гледа полската група GTC (Global Trade Center) на българския пазар. И вече действа – купила е терен за почти 12 млн. лв. до Бизнес парк София. Планът е там да има 11-етажна офис сграда, което е най-високото ниво в района.

Промяна в плана

Абонирайте се за Капитал

Четете неограничено и подкрепяте усилията ни да пишем по важните теми

Още преди година, когато публикува финансовите си резултати за 2015 г., компанията загатна, че планира инвестиции в София, но без да уточнява в кой сегмент. Към онзи момент групата вече беше продала един от неосновните си обекти в страната – мол "Галерия Варна", а за друг стана ясно, че вероятно ще остане само на хартия – планираният търговски център с площ от 42 хил. кв.м в Русе. Тазгодишният финансов отчет вече внася доста повече светлина по отношение на плановете – намерението на GTC е да изгради 11-етажна офис сграда в столичния квартал "Младост 4". Бъдещият Advance Business Center, който ще се намира на входа на Бизнес парк София, ще предложи на пазара над 14 хил. кв.м нови офиси клас А.

Изборът на нов фокус е лесен за обяснение: молове вече има достатъчно, през последните няколко години офис пазарът в столицата страда от недостиг на качествени площи. Има и растящо търсене – основно от компании от IT и BPO (изнесени бизнес процеси – бел. авт.) секторите, които наемат дори офис сгради в строеж заради липса на готови.

Място на пазара



Възможността е забелязана и от GTC, които в тазгодишния си финансов отчет коментират потенциала на този сегмент: "С 9% ръст на усвоените площи до 104 942 кв.м офис пазарът в София отбелязва висока активност за деветмесечието. Продължаващата експанзия на наемателите в аутсорсинг и IT секторите движи пазара на офис площи, като те участват в почти 60% от наемните сделки", посочват от полската група. "Наемните нива за първокласни офиси остават стабилни – около 13 евро/ кв.м месечно, а делът на незаетите площи продължава да намалява и през третото тримесечие на 2016 г., като в топ 15 на офис сградите в София остава под 3%", пише още в отчета.

Ситуацията към края на годината не е много по-различна – по данни на консултантската компания Forton през 2016 г. наемните сделки за офиси в София са се повишили със 7%, средните цени са от порядъка на 13-13.5 евро/кв.м, а постиганата доходност е над 7.5%. Наблюденията на компанията показват, че през 2016 г. общият обем на отдадените площи е достигнал 135 407 кв.м – стойност над средната за последните пет години. При това над 40% от договорите се сключват за площи в строеж. Наемите в района на Бизнес парка са между 12 и 12.5 евро/кв.м, сочат наблюденията на консултанти.

От самия Бизнес парк, в непосредствена близост до който ще се намира и Advance Business Center, обявиха през февруари, че за последните 18 месеца свободните площи в комплекса са под 1%, като също отбелязаха растящия интерес към отдаване под наем на офиси на зелено. Преди месец от парка съобщиха, че започват изграждането на новата сграда 15, която ще е с обща отдаваема площ от 20 800 кв.м и инвестиция от 30 млн. евро.

Новият проект

Чистата отдаваема площ в проекта на GTC ще е малко по-малка според финансовия отчет на групата – от порядъка на 14 хил. кв.м. Изпълнителният директор на бизнеса им за България Дани Беркович уточнява, че става дума за около 14 500 кв.м отдаваема площ. Той отбелязва още, че в момента се работи и по промяна на дизайна на сградата, чийто архитект е Илиан Илиев от студио Planning.

Advance Business Center ще бъде изграден върху терен от 4522 кв.м на входа на Бизнес парка. Предварителните очаквания са сградата да бъде пусната в експлоатация през последното тримесечие на 2018 г., или приблизително по същото време, когато се предвижда да бъде завършена и бъдещата сграда 15 в офисния комплекс.

За проекта си полският инвеститор вече е купил терена срещу 11.73 млн. лв., който до декември 2016 г. беше собственост на инвеститора в Mall Rousse – Real Estate Services Bulgaria (RESB), който беше един от първоначалните инвеститори и в Mall Sofia и Mall Plovdiv. Инвестиционната компания на израелските Cinema City и Ocif Group възнамеряваше да построи на терена офис сградата Park Tower с РЗП 24 000 кв.м, проектирана от свързаното с бившия главен архитект на София Петър Диков архитектурно бюро "Проарх", но финансовата криза доведе до замразяването на начинанието.

Още тогава теренът е бил вкаран в регулация, а преди месец новият собственик е получил от общината разрешение за изработването на подробен устройствен план за проекта си. Със своите 11 етажа бъдещият Advance Business Center ще е най-високата сграда в района на Бизнес парка. В интернет страницата си от GTC посочват, че тя ще разполага и с 234 подземни паркоместа. Това обаче явно също ще бъде променено с новия дизайн на сградата, тъй като пред "Капитал" Беркович коментира, че паркоместата ще бъдат 300. На въпроса дали проектът включва и търговски площи освен офисите той отговаря, че сградата ще разполага с "допълнителни съоръжения, които да обслужват офис частта". От думите му става ясно, че вече се водят и разговори с потенциални наематели.

Инвестицията, чийто общ размер мениджърът не уточнява, ще се управлява от новосъздаденото дружество "Адванс бизнес център", чийто капитал е 50 хил. лв. Беркович не коментира и дали финансирането ще е изцяло със собствени средства, или ще се използват и банкови заеми.

Посочва обаче, че през последните няколко месеца компанията оглежда пазара и за нови проекти в София, отново без да се уточнява в кой сегмент.

Полският инвеститор

След пет поредни години на загуба GTC приключи програмата си за преструктуриране и ново позициониране на компанията, като през 2015 г. успя да отчете печалба от близо 44 млн. евро, а през 2016 г. увеличи този резултат над три пъти – до почти 160 млн. евро.

До миналата година от групата публикуваха и индивидуални данни за представянето на другите й два проекта в България – моловете Galleria в Стара Загора и в Бургас. В годишния отчет за 2016 г. обаче GTC за пръв път представя резултатите на двата мола, обединени с тези на проектите си в нестолични градове в Хърватия и Румъния, което прави невъзможно сравнението спрямо година по-рано. Към деветмесечието на 2016 г. приходите на двата български търговски центъра бяха общо 6.43 млн. евро (при 5.85 млн. евро година по-рано). Според годишния отчет постъпленията от дейността на бизнес сегмент "Второстепенни градове в Югоизточна Европа" са 10.02 млн. евро спрямо 11.48 млн. евро за 2015 г.

От годишния отчет ставя ясно, че заетостта на двата мола в България е 97%, като средният период на сключваните договори за наем е 5.2 години, при прилагана доходност от 8.6%, а средните месечни наемни нива са 10.5 евро/кв.м. Балансовата стойност на Galleria Stara Zagora и Galleria Burgas в отчета на групата към края на 2016 г. е 57.2 млн. евро (или 5% от общата балансова стойност на активите й), при 54.9 млн. евро година по-рано.

Инвестициите на GTC в търговски площи са съсредоточени в Полша, България и Хърватия – освен двата мола в Стара Загора и в Бургас, те включват и по един търговски център в Загреб и в полския град Ченстохова. Офис портфолиото на групата е значително по-голямо и включва 27 проекта в Полша, Унгария, Румъния, Сърбия с обща отдаваема площ 456 хил. кв.м.

Към 31 декември 2016 г. групата има пет проекта в процес на изграждане – два за търговски и три за офис площи, както и шест, които са все още на етап планиране – един жилищно-развлекателен комплекс във Варшава и пет офис сгради и комплекси, включително и Advance Business Center.

Кой е инвеститорът Основен собственик в GTC е фондът за дялово инвестиране Lone Star Real Estate Partners III, който притежава 60.59% от капитала. Сред ключовите акционери в групата са и полските пенсионни дружества PZU и Aviva, които държат съответно 10.4% и 7.15%. Останалата част от капитала е собственост на миноритарни акционери с дялове от под 5%, които са основно полски пенсионни фондове и застрахователи. Акциите на GTC се търгуват на борсите във Варшава и в Йоханесбург. За 2016 г. приходите от дейността на GTC са 120.3 млн. евро, при 117.4 млн. евро за предходната година. Групата отчита и приходи от преоценки на активи в размер на 84.6 млн. евро (спрямо 26.2 млн. евро за 2015 г.). Общите активи към края на миналата година са на стойност 1.84 млрд. евро в сравнение с 1.56 млрд. евро година по-рано.