С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
9 28 апр 2017, 11:24, 23279 прочитания

Още южноафрикански шопинг

Трети фонд от ЮАР купува молове в България, този път в Бургас и Стара Загора, след като вече са договорени сделки за три от търговските центрове в столицата

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg
Темата накратко

- Трети фонд от ЮАР купува молове в България - MAS Real Estate придобива търговски центрове в Бургас и Стара Загора срещу 62 млн. евро.

- Сделката идва след вече договорени покупки на три софийски мола за 500 млн. евро.

- Продавачът - полската GTC, остава на софийския офисен пазар. В този сегмент също се чакат и покупки от фондовете от ЮАР.
Изпълнителният директор на MAS Лукас Накос обяви проект за разширяване на "Галерия Бургас", а в "Галерия Стара Загора" ще има ремонт и нова стратегия.
Настъплението на южноафрикански инвеститори към българския пазар на недвижими имоти се разгръща и към вътрешността на страната. Още преди да са приключили сделките за продажба на трите търговски центъра в София - The Mall, Serdika Center и Mall of Sofia за общо над 500 млн. евро с непознатите до този момент за България инвеститори NEPI и Acsion, трети южноафрикански фонд обяви експанзия тук. Това е MAS Real Estate, който също набира ресурси през борсите в Йоханесбург и Люксембург. Българският му портфейл започва с два мола в Бургас и Стара Загора, придобити в сделка за 62 млн. евро от полската GTC.

Така, след като потекоха към Западна Европа, особено видимо през последните две години, тези инвеститори стигнаха и до региона и страната. Обяснението - в ЮАР инфлацията е много висока, а в Европа не, а доходността, особено в България, е висока.


Появата на купувачи е оживила собственици на доходоносни активи, обобщават представители на консултантските среди, и сега почти всички са склонни да продават. А прогнозите са за следваща вълна, която да доведе до сделки не само с молове, но и с офис сгради и индустриални имоти.

MAS-ово начало

Новият собственик на "Мол Галерия Бургас" и "Мол Галерия Стара Загора" MAS Real Estate е фонд, специализиран в придобиването и управлението на търговски и индустриални имоти. Основан е през 2008 г. от двамата основни акционери: южноафриканският имотен предприемач и строител Attacq с дял от 30.57% (след последното увеличение на капитала от тази година) и компанията за дялови инвестиции Argosy (базирана на остров Ман, но с мениджъри от ЮАР) и държаща 14.3% от капитала. Другите инвеститори са главно пенсионни фондове. По последен отчет фондът има активи за над половин милиард евро, като с покупката в България портфолиото му от доходоносни активи се оценява вече на 468.4 млн. евро. Основната част от тях са в Германия, Великобритания, Полша, Швейцария, Румъния и Словения. Там освен търговски центрове, MAS е собственик на индустриални активи и проекти в строителство. Сред последните му придобивки са веригата Edeka MIHA food от 20 супермаркета в Германия и логистичен имот в Мюнхен, в който наемател е Volkswagen.



Любопитна история е как MAS открива България. Откриват я Мартин Слабърт и Виктор Семионов. Двамата са бивши ключови мениджъри на южноафриканския NEPI, който първи пристъпва към агресивна експанзия в Европа и увлича останалите с инвестициите и доходността си. След 9-годишна работа по изграждане на портфолио от доходоносни активи за NEPI двамата напускат фонда и основават собствена компания Prime Kapital, която се занимава със същия бизнес - придобиване и управление на имоти. Дейността започва с набрани 260 млн. евро капитал през 2016 г. MAS е привлечен като инвеститор през март, а джойнт венчър партньорството предвижда инвестиции за 200 млн. евро за период от 4 години, с които да се постигне експанзия в централна и източна Европа. В българската сделка MAS си партнира с Prime Kapital, като двата инвеститора ще платят част от цената със собствени средства, част с дълг. Планът е придобиването да приключи до 23 май.

Подготовката на сделката за двата мола в България е започнала от октомври миналата година, казва близък до преговорите източник. През декември явно вече е имало споразумение с GTC, защото в отчета на MAS е обявена като подсигурена инвестиция за над 50 млн. евро по силата на джойнт венчъра с Prime Kapital. Официалното съобщение за приключилите преговори дойде на 19 април, когато купувачът обяви, че стъпва в България. Доходността, на която влиза южноафриканският инвеститор, е 8% по данни на експерти от пазара.

Първо в провинцията

Двата мола са сред успешните проекти за търговски центрове извън столицата, финансирани от реномиран международен инвеститор - Европейската банка за възстановяване и развитие (ЕБВР). Мол "Галерия Бургас" работи от май 2012 г. и разполага с площ 34 628 кв.м за отдаване под наем. Последният му наличен отчет е за 2015 г., когато молът има 16.9 млн. лв. приходи и 6 млн. лв. печалба. Процентът на дългосрочна незаетост е 8%, а средният наем е 9.70 евро на кв.м. Според съобщението на MAS нетният приход от наеми е 4.35 млн. евро, а наемът - малко над 10 евро на квадрат, като числата вероятно са за 2016 г. Бургаското дружество има заем за строителство към ЕБВР, от който са усвоени 49.6 млн. лв., както и задължение от 44.6 млн. лв. към свързаното дружество в полската група GTCRH.

"Галерия Стара Загора" работи от ноември 2010 г. и е по-малък - с отдаваема площ 24 543 кв.м. Приходите на търговския център за 2015 г. са 4.8 млн. лв., а резултатът от дейността е загуба от 11.1 млн. лв. Средният наем, посочен от купувача, също е по-нисък - 4.32 евро/кв.м. Дългосрочната незаетост е на ниво 7%, според бележките в отчета, а средния наем е 7 евро на кв.м. Има 30.9 млн. лв. заем към ЕБВР и 122 млн. лв. към свързани лица. Или общо двата мола имат задължения от общо 247 млн. лв. - далеч над договорените 62 млн. евро. Така продавачът, независимо колко е платено през последната година, вероятно излиза на загуба от инвестицията си. GTC вече отписа огромно вземане при сделката за варненския си неотворен мол преди две години.

В прессъобщението за придобивката в България от MAS изтъкват, че придобиват активи в четвъртия и шестия по големина градове в България, с население съответно от 480 хил. души в Бургас и 400 хил. хил души в Стара Загора. Отбелязва се ефектът на туризма върху търговията в морския град, както и добрата транспортна инфраструктура, която прави двата мола лесно достъпни за потребителите.

"Поради силното представяне и търсенето от страна на наематели, е планирано значително разширение на търговския център, което да увеличи постъпленията от този актив", е цитиран да казва изпълнителният директор на MAS Лукас Накос. Той добавя още, че "Галерия Стара Загора" се нуждае от ремонт и нова стратегия в управлението. "Капитал" потърси южноафриканския фонд за повече детайли около инвестиционните им намерения, но отговорът бе, че като публично дружество, листнато на фондовите борси в Йоханесбург и Люксембург, значимата информация за инвеститорите ще бъде публикувана първо там.

От регионалното представителство на продавача GTC също отказаха коментар по сделката. Както повечето предприемачи в търговски центрове, и техните проекти са движени от специално създадени фондове с точно определен хоризонт, който вече е достигнат. Затова за тях е нормално вече да потърсят изход от инвестицията си и да насочат свежия капитал към нови проекти. В началото на тази година GTC купи терен до столичния Бизнес парк за 12 млн. лв. с намерение да построи 11-етажна офис сграда до края на 2018 г. Така че за него продажбата на моловете не е бягство от пазара в страната.

От молове към офиси

Според експертите на имотния пазар появата на южноафриканските инвеститори внася силно оживление. Според мениджъра във Forton Явор Костов това, което привлича южноафриканските инвеститори, е високата доходност от 7.5-8% в сегмента търговски центрове в България, възможността за добавяне на стойност, диверсификацията, която предлага пазарът, и стабилните макроикономически показатели: икономиката расте с темп, по-бърз от средноевропейския, което директно се отразява в подобряване на оборотите в търговията. Всичко това се вписва в техния хоризонт на инвестиция от минимум 5-7 години. При всички сделки досега имаме завършени, работещи активи, изградени от международни инвеститори, така че купувачите могат да разчитат на качествен и добре управляван актив. Още повече, прехвърлен от продавач с репутация".

Инвеститорите в офис сегмента са по-предпазливи спрямо тези в търговски площи, но в близките 6-7 месец е възможно да има отделни сделки, е прогнозата на експерта.
Инвестициите на фондовете от ЮАР дотук

В края на януари КЗК разреши сделката за The Mall на бул "Цариградско шосе" в столицата. Негов купувач е фондът NEPI, а оценката на мола заедно с хипермаркета, който е собственост на Уникредит Булбанк, е 180 млн. евро. Сделката още не е приключила

Пред финализиране е продажбата на Mall of Sofia, който става собственост на Acsion срещу 104 млн. евро.

В напреднала фаза е и прехвърлянето на Serdika Center на NEPI, като цената на сделката не е ясна, но се очаква да е поне колкото да The Mall.

На 19 април MAS Real Estate обяви начало на експанзия в България с покупката на моловете "Галерия Бургас" и "Галерия Стара Загора" в пакетна сделка за 62 млн. евро.

  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

14 ноември 2019
София хотел Балкан

Седма Годишна конференция "Банките и бизнесът"


Какви са плановете за въвеждане на иновации и растеж на водещите банки в България?
Разберете на конференцията на Капитал "Банките и бизнесът". Събитието предоставя възможности на представители на банките и на бизнеса да обсъдят помежду си важни въпроси, да търсят решения и да помагат на пазара да расте.

Водещи теми в програмата:

  • Банковият сектор през 2020
  • Изводите от стрес тестовете
  • Ефектът от запазването на ниските лихви
  • PSD 2 - възможности и рискове
  • Иновации и технологични решения
Седма Годишна конференция "Банките и бизнесът" Запазете билет

Прочетете и това

Активите на "Химко" пак се продават 1 Активите на "Химко" пак се продават

Съдебен изпълнител предлага имотите и оборудването, след като купувачът "Метахим импекс" спря да плаща на Инвестбанк

12 ное 2019, 738 прочитания

Кристофор Павлов: Жилищата в София частично са надценени 4 Кристофор Павлов: Жилищата в София частично са надценени

Строителството им и през следващите пет години ще е фактор за растежа, казва главният икономист на Уникредит Булбанк

11 ное 2019, 5064 прочитания

24 часа 7 дни
 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "Строителство и имоти" Затваряне
Отново се търси купувач на един от най-големите проекти в Пампорово

Недовършеният "Магнолия холидейз" се продава от частен съдебен изпълнител за втори път

Още от Капитал
Мениджърът, който удвои гиганта VMware

Пат Гелсингър, изпълнителен директор на американската технологична компания, пред "Капитал"

Местните избори отвъд резултатите

В София и други градове проличаха възможности за по-широк фронт срещу наложения от ГЕРБ модел на управление

Да копаеш дъното за Доган

Държавата изненадващо отпусна 220 млн. лв. за драгиране на плавателния канал в пристанище Варна. Съмненията са, че пристанището на Ахмед Доган ще е основният печеливш, а държавните терминали ще трябва да го догонват

Мавродиев, който назначи Мавродиев, който вдигна заплатата на Мавродиев

В явен конфликт на интереси директорът на ББР се е избрал да управлява дъщерни дружества и е увеличил възнаграждението си

К като "Култура", К като "край"

"К - вестник за критика, дебати и културни удоволствия" спира да излиза в началото на следващата година

20 въпроса: Христо Христозов

"Практиката показва, че бързите решения имат висока цена и рядко са устойчиви"

X Остават ви 0 свободни статии
0 / 10