Още южноафрикански шопинг
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Още южноафрикански шопинг

Още южноафрикански шопинг

Трети фонд от ЮАР купува молове в България, този път в Бургас и Стара Загора, след като вече са договорени сделки за три от търговските центрове в столицата

Гергана Михайлова
24643 прочитания

Темата накратко

- Трети фонд от ЮАР купува молове в България - MAS Real Estate придобива търговски центрове в Бургас и Стара Загора срещу 62 млн. евро.

- Сделката идва след вече договорени покупки на три софийски мола за 500 млн. евро.

- Продавачът - полската GTC, остава на софийския офисен пазар. В този сегмент също се чакат и покупки от фондовете от ЮАР.
Изпълнителният директор на MAS Лукас Накос обяви проект за разширяване на "Галерия Бургас", а в "Галерия Стара Загора" ще има ремонт и нова стратегия.

Настъплението на южноафрикански инвеститори към българския пазар на недвижими имоти се разгръща и към вътрешността на страната. Още преди да са приключили сделките за продажба на трите търговски центъра в София - The Mall, Serdika Center и Mall of Sofia за общо над 500 млн. евро с непознатите до този момент за България инвеститори NEPI и Acsion, трети южноафрикански фонд обяви експанзия тук. Това е MAS Real Estate, който също набира ресурси през борсите в Йоханесбург и Люксембург. Българският му портфейл започва с два мола в Бургас и Стара Загора, придобити в сделка за 62 млн. евро от полската GTC.

Така, след като потекоха към Западна Европа, особено видимо през последните две години, тези инвеститори стигнаха и до региона и страната. Обяснението - в ЮАР инфлацията е много висока, а в Европа не, а доходността, особено в България, е висока.

Появата на купувачи е оживила собственици на доходоносни активи, обобщават представители на консултантските среди, и сега почти всички са склонни да продават. А прогнозите са за следваща вълна, която да доведе до сделки не само с молове, но и с офис сгради и индустриални имоти.

MAS-ово начало

Новият собственик на "Мол Галерия Бургас" и "Мол Галерия Стара Загора" MAS Real Estate е фонд, специализиран в придобиването и управлението на търговски и индустриални имоти. Основан е през 2008 г. от двамата основни акционери: южноафриканският имотен предприемач и строител Attacq с дял от 30.57% (след последното увеличение на капитала от тази година) и компанията за дялови инвестиции Argosy (базирана на остров Ман, но с мениджъри от ЮАР) и държаща 14.3% от капитала. Другите инвеститори са главно пенсионни фондове. По последен отчет фондът има активи за над половин милиард евро, като с покупката в България портфолиото му от доходоносни активи се оценява вече на 468.4 млн. евро. Основната част от тях са в Германия, Великобритания, Полша, Швейцария, Румъния и Словения. Там освен търговски центрове, MAS е собственик на индустриални активи и проекти в строителство. Сред последните му придобивки са веригата Edeka MIHA food от 20 супермаркета в Германия и логистичен имот в Мюнхен, в който наемател е Volkswagen.

Любопитна история е как MAS открива България. Откриват я Мартин Слабърт и Виктор Семионов. Двамата са бивши ключови мениджъри на южноафриканския NEPI, който първи пристъпва към агресивна експанзия в Европа и увлича останалите с инвестициите и доходността си. След 9-годишна работа по изграждане на портфолио от доходоносни активи за NEPI двамата напускат фонда и основават собствена компания Prime Kapital, която се занимава със същия бизнес - придобиване и управление на имоти. Дейността започва с набрани 260 млн. евро капитал през 2016 г. MAS е привлечен като инвеститор през март, а джойнт венчър партньорството предвижда инвестиции за 200 млн. евро за период от 4 години, с които да се постигне експанзия в централна и източна Европа. В българската сделка MAS си партнира с Prime Kapital, като двата инвеститора ще платят част от цената със собствени средства, част с дълг. Планът е придобиването да приключи до 23 май.

Подготовката на сделката за двата мола в България е започнала от октомври миналата година, казва близък до преговорите източник. През декември явно вече е имало споразумение с GTC, защото в отчета на MAS е обявена като подсигурена инвестиция за над 50 млн. евро по силата на джойнт венчъра с Prime Kapital. Официалното съобщение за приключилите преговори дойде на 19 април, когато купувачът обяви, че стъпва в България. Доходността, на която влиза южноафриканският инвеститор, е 8% по данни на експерти от пазара.

Първо в провинцията

Двата мола са сред успешните проекти за търговски центрове извън столицата, финансирани от реномиран международен инвеститор - Европейската банка за възстановяване и развитие (ЕБВР). Мол "Галерия Бургас" работи от май 2012 г. и разполага с площ 34 628 кв.м за отдаване под наем. Последният му наличен отчет е за 2015 г., когато молът има 16.9 млн. лв. приходи и 6 млн. лв. печалба. Процентът на дългосрочна незаетост е 8%, а средният наем е 9.70 евро на кв.м. Според съобщението на MAS нетният приход от наеми е 4.35 млн. евро, а наемът - малко над 10 евро на квадрат, като числата вероятно са за 2016 г. Бургаското дружество има заем за строителство към ЕБВР, от който са усвоени 49.6 млн. лв., както и задължение от 44.6 млн. лв. към свързаното дружество в полската група GTCRH.

"Галерия Стара Загора" работи от ноември 2010 г. и е по-малък - с отдаваема площ 24 543 кв.м. Приходите на търговския център за 2015 г. са 4.8 млн. лв., а резултатът от дейността е загуба от 11.1 млн. лв. Средният наем, посочен от купувача, също е по-нисък - 4.32 евро/кв.м. Дългосрочната незаетост е на ниво 7%, според бележките в отчета, а средния наем е 7 евро на кв.м. Има 30.9 млн. лв. заем към ЕБВР и 122 млн. лв. към свързани лица. Или общо двата мола имат задължения от общо 247 млн. лв. - далеч над договорените 62 млн. евро. Така продавачът, независимо колко е платено през последната година, вероятно излиза на загуба от инвестицията си. GTC вече отписа огромно вземане при сделката за варненския си неотворен мол преди две години.

В прессъобщението за придобивката в България от MAS изтъкват, че придобиват активи в четвъртия и шестия по големина градове в България, с население съответно от 480 хил. души в Бургас и 400 хил. хил души в Стара Загора. Отбелязва се ефектът на туризма върху търговията в морския град, както и добрата транспортна инфраструктура, която прави двата мола лесно достъпни за потребителите.

"Поради силното представяне и търсенето от страна на наематели, е планирано значително разширение на търговския център, което да увеличи постъпленията от този актив", е цитиран да казва изпълнителният директор на MAS Лукас Накос. Той добавя още, че "Галерия Стара Загора" се нуждае от ремонт и нова стратегия в управлението. "Капитал" потърси южноафриканския фонд за повече детайли около инвестиционните им намерения, но отговорът бе, че като публично дружество, листнато на фондовите борси в Йоханесбург и Люксембург, значимата информация за инвеститорите ще бъде публикувана първо там.

От регионалното представителство на продавача GTC също отказаха коментар по сделката. Както повечето предприемачи в търговски центрове, и техните проекти са движени от специално създадени фондове с точно определен хоризонт, който вече е достигнат. Затова за тях е нормално вече да потърсят изход от инвестицията си и да насочат свежия капитал към нови проекти. В началото на тази година GTC купи терен до столичния Бизнес парк за 12 млн. лв. с намерение да построи 11-етажна офис сграда до края на 2018 г. Така че за него продажбата на моловете не е бягство от пазара в страната.

От молове към офиси

Според експертите на имотния пазар появата на южноафриканските инвеститори внася силно оживление. Според мениджъра във Forton Явор Костов това, което привлича южноафриканските инвеститори, е високата доходност от 7.5-8% в сегмента търговски центрове в България, възможността за добавяне на стойност, диверсификацията, която предлага пазарът, и стабилните макроикономически показатели: икономиката расте с темп, по-бърз от средноевропейския, което директно се отразява в подобряване на оборотите в търговията. Всичко това се вписва в техния хоризонт на инвестиция от минимум 5-7 години. При всички сделки досега имаме завършени, работещи активи, изградени от международни инвеститори, така че купувачите могат да разчитат на качествен и добре управляван актив. Още повече, прехвърлен от продавач с репутация".

Инвеститорите в офис сегмента са по-предпазливи спрямо тези в търговски площи, но в близките 6-7 месец е възможно да има отделни сделки, е прогнозата на експерта.

Инвестициите на фондовете от ЮАР дотук

В края на януари КЗК разреши сделката за The Mall на бул "Цариградско шосе" в столицата. Негов купувач е фондът NEPI, а оценката на мола заедно с хипермаркета, който е собственост на Уникредит Булбанк, е 180 млн. евро. Сделката още не е приключила

Пред финализиране е продажбата на Mall of Sofia, който става собственост на Acsion срещу 104 млн. евро.

В напреднала фаза е и прехвърлянето на Serdika Center на NEPI, като цената на сделката не е ясна, но се очаква да е поне колкото да The Mall.

На 19 април MAS Real Estate обяви начало на експанзия в България с покупката на моловете "Галерия Бургас" и "Галерия Стара Загора" в пакетна сделка за 62 млн. евро.

Темата накратко

- Трети фонд от ЮАР купува молове в България - MAS Real Estate придобива търговски центрове в Бургас и Стара Загора срещу 62 млн. евро.

- Сделката идва след вече договорени покупки на три софийски мола за 500 млн. евро.

- Продавачът - полската GTC, остава на софийския офисен пазар. В този сегмент също се чакат и покупки от фондовете от ЮАР.
Изпълнителният директор на MAS Лукас Накос обяви проект за разширяване на "Галерия Бургас", а в "Галерия Стара Загора" ще има ремонт и нова стратегия.

Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

9 коментара
  • 1
    mavricii.plovdiv avatar :-|
    mavricii.plovdiv

    Схема!Тази "сделка "няма нищо общо с чисти финанси!Явно и останалите с "южноафрикански" инвеститори.Тези инвеститори са като онези от "Нубия",незнам само защо не казаха,че и те са от там!!???

  • 2
    okoto avatar :-|
    Окото

    [quote#1:"mavricii.plovdiv"]Схема!Тази "сделка "няма нищо общо с чисти финанси!Явно и останалите с "южноафрикански" инвеститори.Тези инвеститори са като онези от "Нубия",незнам само защо не казаха,че и те са от там!!??? [/quote]


    В "Нубия" нямат толкова пари.

  • 3
    gesand avatar :-|
    gesand

    В прессъобщението за придобивката в България от MAS изтъкват, че придобиват активи в четвъртия и шестия по големина градове в България, с население съответно от 480 хил. души в Бургас и 400 хил. хил души в Стара Загора.

    Нещо доста са объркали числата. Да не броят населението на цялата област?

  • 4
    mr.crc avatar :-|
    mr. wonderworld.

    До коментар [#3] от "gesand":

    Или някой ги е излъгал за големината на градовете!

  • 5
    bobyys avatar :-|
    Димитър Мачев

    До коментар [#2] от "Окото":

    Ега ти и тъпия коментар.

  • 6
    bobyys avatar :-|
    Димитър Мачев

    Защо ли ми намирисва на нашенски мръсни чорапи и на платен репортаж???

  • 7
    bzi15520666 avatar :-|
    bzi15520666

    До коментар [#3] от "gesand":

    Да, смята се населението на цялата област, когато се брои за мол. За Стара Загора може да се добави и от Пловдив дори - някои марки така си смятат географското покритие

  • 8
    ibb54533880 avatar :-|
    ibb54533880

    Да се предположи че това са български мръсни пари. По добре да се внесат в България, от колкото в други държави. Така ще създадат много работни места. Държавата се нуждае от много свежи пари. Това е пътят да забравим за икономическата криза. Когато станем привлекателна държава, много емигранти ще се завърнат. Много от тях ще създадат свои фирми и така ще намалява безработицата.

  • 9
    ibb54533880 avatar :-|
    ibb54533880

    Държавата трябва да помага на инвеститори които изграждат строителство, заводи, фабрики и които ги купуват. Това са важните крачки към икономически напредък и уеднаквяване на заплати и пенсии с тези в ЕС. Защото не трябва повече да бъдем най бедната държава в Европа.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Българи на Бяло море

Българи на Бяло море

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK