Германският мол на Варна
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Германският мол на Варна

От шест мола във Варна сега работят само два - обектът на сделката и Grand Mall

Германският мол на Варна

Австрийската Raiffeisen е продала "Мол Варна" на германската Kronberg International. За търговската марка Mall Varna се води съдебен спор

Мария Иванова
42368 прочитания

От шест мола във Варна сега работят само два - обектът на сделката и Grand Mall

© АНЕЛИЯ НИКОЛОВА


Темата накратко

- Австрийската Raiffeisen е продала "Мол Варна" на германската Kronberg International.

- В бума търговският център беше купен от шотландски фонд за 120 млн. евро, сега се продава срещу сума, по-малка от дълга, за под 50 млн. лв.

- Дружеството на Велико Желев "Люк" държи марката Mall Varna за сделки с недвижими имоти и сега търси от собственика на мола 17 млн. лв. за претърпени вреди.

Над шест години. Толкова време австрийската Raiffeisen Zentralbank (RZB) беше собственик на мол в България, като през последната година активно търсеше купувач на актива си – "Мол Варна". Търговският център, продаден от създателя си за рекордните за българския пазар 120 млн. евро преди десет години и придобит впоследствие от финансиралата изграждането му банка, сега отново сменя собствеността си. Този път далеч по-евтино - за под 50 млн. лв. А купувачът не е от модерните напоследък южноафрикански фондове, които за месеци напазаруваха пет обекта, а е германски инвеститор в недвижимости.

Сделката се вижда в подадени в Търговския регистър документи - акциите на регистрираното в София дружество "Мол Варна", което е собственик на сградата, са били прехвърлени на малтийска компания, зад която стои германският строителен предприемач Мартин Хелвегер и групата му Kronberg International (виж карето). Цената, срещу която новият собственик взима мола, не се посочва, но по информация на "Капитал" сделката е срещу поемане на дълг, и то вероятно не целия.

Заявката на германския купувач е и за нови инвестиции в България. Пред "Капитал" Хелвегер коментира, че следващият град, който групата му разглежда, е София, а фокусът е върху търговските площи и офис пазара.

Междувременно, солен финансов привкус в историята за морския мол внася търговската марка Mall Varna, за която се води съдебен спор. Тя за сферата недвижими имоти е регистрирана преди над 10 години от дружеството със специална инвестиционна цел "Люк" АДСИЦ. То пък е собственик на друг от търговските центрове в морския град – Pfohe Mall. Претендираното от "Люк" обезщетение за нанесените вреди от неправомерното използване на марката им е за над 17 млн. лв. – безпрецедентна за българския пазар сума.

33 хил. кв.м е търговската площ на мола, а приходите за 2015 г. са 8.9 млн. лв.

Историята на мола...

Започнатият от "Интерсервиз Узунови" "Мол Варна" заработи през лятото на 2008 г., но още преди строителството да бъде завършено, инвеститорът Красимир Узунов, който беше вложил в проекта близо 50 млн. евро, сключи договор за продажбата му на шотландската Miller Development. Сделката беше за рекордните към онзи момент за българския пазар 120 млн. евро при очаквана доходност от 7.5%. Придобиването беше финансирано със заем от Raiffeisen Zentralbank с таван от 95.2 млн. евро. Според отчети на дружеството "Мол Варна", което оперира търговския център, с договор за промяна и реорганизация от юли 2011 г. стойността на заема е намалена до 97.8 млн. лв. (50 млн. евро). Към края на 2015 г. балансовата стойност на кредита е 48.5 млн. лв., а дружеството е нарушило някои от оперативните и финансови условия по договорите си с банката, като главницата по заема е изцяло дължима на 31 декември 2016 г.

Проблемите около плащането на дълга към банката бяха свързани и с настъпването на кризата, довело със себе си и търкания с наемателите, които не можеха да си позволят високите наеми при ниски продажби. Ситуацията принуди тогавашните шотландски собственици на мола да направят различни отстъпки на обща стойност над 2 млн. лв. в наемите за 2009 г. Събирането на приходите обаче остана предизвикателство, усложнено и от конкуренцията от страна на другите молове в града. В крайна сметка в края на 2010 г. банката пристъпи към придобиване на търговския център.

Според последния публикуван финансов отчет на "Мол Варна", към края на 2015 г. дружеството дължи малко над 49 млн. лв. (освен основният заем има още един, по-малък, както и начислени дължими лихви) на дъщерната на RZB група Raiffeisenbank International (RBI), в която беше консолидиран бизнесът й в Централна и Източна Европа.

Автор: Капитал

През последните години приходите на мола трайно намаляват, като от 16.2 млн. лв. за 2010 г. се свиват почти наполовина – до 8.9 млн. лв. през 2015 г. Освен това от създаването му търговският център работи на загуба, като към 2014 г. отрицателният резултат достига внушителните 44.3 млн. лв., а към края на 2015 г. е 17.4 млн. лв., след намаляване на капитала.

Търговският център е средно голям – 70 хил. кв.м застроена площ, от които 33 хил. кв.м са търговска част. Но е един от двата останали работещи в града (виж карето). Така продажбата от Raiffeisen изглежда средно сложна - конкуренцията вече не е силна, но и постигнатото дотук от дружеството "Мол Варна" не изглежда изкусително.

Конкретните действия по сделката започват преди година. Събрани са оферти, дори през юни 2016 г. е избран предпочетен купувач – австрийски фонд. Той обаче се отказва и така се стига до втория в класирането – германската Кronberg. Тук преговорите също се проточват, особено след повдигането на темата с търговската марка До края на април, когато явно договорът е подписан, а новият собственик влиза във владението си и е в процес на смяна на мениджмънта.

Цената остава неуточнена, но според анализатори от имотния сектор реално би била от порядъка на 10 - максимум 15 млн. евро. В баланса на дружеството "Мол Варна" към края на 2015 г. имотът е оценен на 33.1 млн. лв. (при 49.5 млн. лв. година по-рано). Доходността от инвестицията в търговския център според консултанти е около 10%, в контекста на това, че средните наеми в мола са сравнително ниски, възвращаемостта не е висока и има нужда от освежаване на микса от наематели. Заради съдебните спорове около търговската марка не е изключено и намаляване на дълга към банката до по-приемливо за купувача ниво - от порядъка на около 20 млн. лв.

...и на името му

От шест мола във Варна сега работят само два - обектът на сделката и Grand Mall
Фотограф: АНЕЛИЯ НИКОЛОВА

Още в началото на проекта за търговския център идеята е той да носи наименованието "Мол Варна", за което говори и регистрирането на дъщерно дружество на инвеститора "Интерсервиз Узунови" с това име. Преди обаче строителството да е започнало през август 2006 г. марката Mall Varna е заявена в Патентното ведомство от друга компания – "Люк" АДСИЦ, което съвместно с вносителите на Ford в България "Мото-Пфое" инвестират в друг търговски център в морския град – заработил по-късно под името Pfohe Mall. Първоначално акционери в "Люк" с общо 75% от капитала са Карл-Хайнц Пфое и Филип Майкъл Пфое, но в средата на 2009 г. 100% от акциите стават собственост на свързваната по-късно с Делян Пеевски строителна компания "Водстрой 98". Тя през лятото на 2016 г. бе придобита от варненската "Хидрострой" на бившия шеф на пътната агенция Велико Желев.

Пред "Капитал" той коментира, че управляваният от "Люк" мол използва както наименованието Pfohe Mall, така и притежаваната от компанията марка Mall Varna. Според източници на "Капитал" обаче табелата е сложена на почти неработещия Pfohe Mall едва този февруари. Въпреки бранда обаче новият му собственик "Хидрострой" възнамерява да го развива в нова посока - офиси.

"Молът е действащ, едното тяло си работи, второто за момента по-скоро не. Но сменяме изцяло концепцията - ще бъде предимно офис сграда", обяснява Велико Желев. Планът включва в мола да бъдат разположени и местните офиси на самата "Хидрострой", а от публикации във варненски медии от началото на годината се разбира, че новата концепция предвижда и фитнес и спортни клубове, зали за танци, детски центрове, заведения и др.

Но да се върнем назад - четири месеца след като "Люк" прави постъпки за регистрирането на марката Mall Varna, компанията "Мол Варна" също подава заявка в Патентното ведомство – отново за защита на търговската марка "Мол Варна Mall Varna". Тънкият момент е, че в заявките си двете компании посочват различни класове стоки и услуги, за които ще ползват марката си – което прави възможно регистрирането и на двете. Така в момента "Люк" държи бранда Mall Varna за сделки с недвижимо имущество, в т.ч. отдаване под наем, докато защитената от "Мол Варна" марка е за дейностите по търговска информация и всякакви видове рекламиране. Тази ситуация на практика означава, че всяка от двете спорещи компании би могла да атакува другата за неправомерни дейности под защитената от нея марка – доколкото управлението на един търговски център включва както отдаването на имоти под наем, така и рекламирането. Първи обаче реагират от "Люк".

През 2010 г. дружеството със специална инвестиционна цел завежда иск за неправомерното използване на марката му. Делото минава през две инстанции и на финала през 2013 г. решението е в полза на "Люк", но парадоксалното е, че в него не е установен конкретният период, за който е извършено нарушението.

Следва дълъг период бездействие. До миналата година. Вероятно след информацията, че скоро ще има нов собственик на мола "Люк" отново се задействат. В края на 2016 г. "Люк" завежда нов иск, в който претендира прецедентно високи вреди за 17 млн. лв., като внася огромната такса за иска от над 700 хил. лв. В момента делото е спряно - заради неясноти по иска, но рано или късно вероятно ще бъде подновено.

Оттук спорът ще се реши в съда. Аргументите на работещия мол могат да са най-различни - от ранното регистриране на компания с въпросното име до неизползване на марката в продължение на пет години от другата страна. Може да се стигне и до извънсъдебно споразумение. Факт е обаче, че търсената неустойка изглежда космическа - патентни специалисти обясниха, че лицензионните такси за ползване на марка варират между 5 и 12% от оборота за различни стоки и активи. За своите почти девет години работа "Мол Варна" трудно ще е извлякло ползи от името си за 17 млн. лв. А новият собственик със сигурност ще внесе свой стил на работа и промяна, а много вероятно и ново име.

Германският купувач

Създадената през 1987 г. от Мартин Хелвегер Kronberg International работи в областта на недвижимите имоти и финансовите инвестиции, като дейността й е фокусирана главно върху пазарите в Германия, Австрия, Франция и Италия. Групата инвестира самостоятелно или с международни партньори. Портфолиото й включва предимно жилищни и търговски имоти, а извършваните дейности са в широк спектър – от подбора на имоти, анализа и оценката им, през сделки с недвижимости и управление на активите.

Компанията е еднолична собственост на Хелвегер, чиито корени са от северната италианска провинция Южен Тирол, където неотдавна е придобил проект за търговски център. Данни за обема сделки и портфейла няма, като в откъслечна информация се говори за продадени жилищни площи за една година за около 250 млн. евро.

Оределите молове на Варна

Преди 10 години Варна беше на път да се превърне освен в морска и в мол-ска столица на България – с обявените шест проекта. Днес в града на практика работят два големи търговски центъра. Единият от проектите – на германския инвеститор в столичния "Сердика център" ECE Projectmanagement – така и не видя бял свят, а друг от местните молове – Varna Towers, вече беше обявен в несъстоятелност и работи само офис частта. През 2015 г. недовършеният местен гигант Galleria Varna със своите 100 хил. кв.м застроена площ, в който инвеститор беше полската GTC, стана собственост на трима българи, свързани с веригата болници "Сити клиник", като планът беше да се превърне в лечебно заведение, но засега това не е факт.

Управляваният от "Люк" АДСИЦ Pfohe Mall беше първият заработил в морския град, но също така и първият, чиято който потърси нова ниша заради ниската си заетост – той беше ребрандиран в аутлет център, а по-късно част от него беше прехвърлена на общината (срещу замяна на имоти и доплащане), като идеята беше в него да се премести администрацията от район "Младост", което така и не се случи.

С това броят на реално работещите в града два мола се свежда до два – "Мол Варна" и намиращият се близо до него Grand Mall на израелската Orchid Developments Group, който е с отдаваема площ от над 50 хил. кв.м и годишни приходи от 23 млн. лв. за 2015 г., т.е. доста повече от току-що продадения си конкурент.

Заявката на германския купувач Мартин Хелвегер и неговата Kronberg International е и за нови инвестиции в България, като следващият град, който групата разглежда, е София, а фокусът е върху търговските площи и офис пазара.
Източник: Kronberg International

Темата накратко

- Австрийската Raiffeisen е продала "Мол Варна" на германската Kronberg International.

- В бума търговският център беше купен от шотландски фонд за 120 млн. евро, сега се продава срещу сума, по-малка от дълга, за под 50 млн. лв.

- Дружеството на Велико Желев "Люк" държи марката Mall Varna за сделки с недвижими имоти и сега търси от собственика на мола 17 млн. лв. за претърпени вреди.

Над шест години. Толкова време австрийската Raiffeisen Zentralbank (RZB) беше собственик на мол в България, като през последната година активно търсеше купувач на актива си – "Мол Варна". Търговският център, продаден от създателя си за рекордните за българския пазар 120 млн. евро преди десет години и придобит впоследствие от финансиралата изграждането му банка, сега отново сменя собствеността си. Този път далеч по-евтино - за под 50 млн. лв. А купувачът не е от модерните напоследък южноафрикански фондове, които за месеци напазаруваха пет обекта, а е германски инвеститор в недвижимости.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

8 коментара
  • 1
    mavricii.plovdiv avatar :-|
    mavricii.plovdiv

    Много добра история разказвате,интересно ми е как изглежда историята на Марково Тепе Мол в Пловдив,нищо не сте писали досега!?

  • 2
    maria_ivanova avatar :-|
    Мария Иванова

    До коментар [#1] от "mavricii.plovdiv":

    Привет, mavricii.plovdiv,

    писали сме и за "Марково тепе", макар и не толкова подробно. Последният път беше в тази статия:
    http://www.capital.bg/specialni_izdaniia/regionalen_biznes/2016/10/05/2838613_osem_godini_sled_purvata_kopka_mol_markovo_tepe_shte/

    Поздрави,
    Мария

  • 3
    mavricii.plovdiv avatar :-|
    mavricii.plovdiv

    До коментар [#2] от "Мария Иванова":

    Благодаря,срещал съм тази статия,но тя наистина е много "постна",сигурно има защо,съжалявам!Благодаря все пак!

  • 4
    fifi_5 avatar :-|
    fifi_5

    Както и целият град Варна, така и бизнеса са в пипалата на мафията.

  • 5
    bretschneider avatar :-|
    bretschneider

    До коментар [#1] от "mavricii.plovdiv":

    За разлика от Варна, Пловдив има целогодишно хора, 2-та мола Марково тепе и Мол Пловдив са фраш с народ, ама шът на никой да не казваме тая работа :)

  • 6
    primerno avatar :-|
    primerno

    До коментар [#5] от "buiko":
    Пловдив и Варна са еднакви по население, как тогава Варна е извън сезона ;)

  • 7
    primerno avatar :-|
    primerno

    До коментар [#4] от "fifi_5":

    Ако мафията беше само във Варна държава щеше да е разцъфнала, ама уви това не е факт. Всички големи схеми като КТБ и обществени поръчки тип "Батко-Братко" се въртят основно в София.

  • 8
    shok84 avatar :-P
    shok84

    До коментар [#6] от "primerno":

    Население по адресна рег. - да,но през Пловдив ежедневно минават повече работещи и пазаруващи,от по-близките големи градове.За учащи да не говорим.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Българи на Бяло море

Българи на Бяло море

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK