Битката за "България билдинг"

Илюстрация Увеличаване Смаляване

Темата накратко - На бул."България" в София вероятно ще се появи нова 80-метрова сграда на терен с предназначение за 20-метрова постройка. - Това е пореден проект, който Столичният общински съвет одобрява "на парче", защото правилата не са достатъчно ясни. - От общината признават, че законодателството не е достатъчно детайлно, но промени ще има най-рано през есента.

На парцела на бул."България" №62 в момента се намира двуетажен магазин за мебели. Според критиците на бъдещия проект, сред които е и певецът Коцето Калки, новата сграда ще затрудни и без това натоварения трафик в кв."Борово".

Как ще се отрази новата сграда на трафика според инвеститора 8% удължаване на опашките средно за двете съседни кръстовища - при бул. "Гоце Делчев" и при бул."Тодор Каблешков" 3% по-бавно преминаване средно за цялата зона 2% намаляване на средната скорост от допълнителното натоварване сутрин: 150 входящи автомобила/час към офисите, 60 изходящи автомобила/час от апартхотела вечер: 150 изходящи автомобила/час към офисите, 60 входящи автомобила/час от апартхотела

Може ли да се начертае с помощта на линия и пергел квадрат с равно лице на даден кръг? Така известната задача за квадратурата на кръга занимава математици с векове, докато през 1882 г. става ясно, че построението никога не може да се направи само с инструментите, с които са разполагали древните гърци.

В последните месеци Столичният общински съвет се бори с подобен проблем, който явно не може трайно и принципно да се реши с наличните законови инструменти. Задачата е такава - какъв процент от един квадратен терен трябва да попада в рамките на даден кръг, предварително начертан в Общия устройствен план на София, така че на него да бъде разрешен строежът на висока сграда? Става въпрос за парцел на бул. "България" в кв. "Борово", малка част от който попада в специална устройствена зона, която разрешава по-високо строителство. Преди месец комисиите в общината решиха, че не е достатъчно едно ръбче от имота да влиза в рамките на кръга, за да допуснат появата на голям строеж там. През изминалата седмица обаче мнението на общинските съветници се завъртя като с пергел на 180 градуса и софийската задача за кръга получи нов отговор. На бул. "България" и ул."Борово" в следващите месеци вероятно ще изникне строеж на близо 80-метрова сграда.

Абонирайте се за Капитал

Четете неограничено и подкрепяте усилията ни да пишем по важните теми

Четворни амбиции

Парцелът е собственост на свързаното със строителната фирма "Джи пи груп" дружество "България билдинг" и в момента на него се намира двуетажен магазин за мебели. Интерес към строеж на по-висока сграда там се появява през 2015 г., когато главен архитект на София е Петър Диков, а теренът още е собственост на две дружества - "Итърнити" и "Евро травелс", и двете еднолична собственост на един от тримата съдружници в "Джи пи груп" - Георги Василев. Малко по-късно те оттеглят задвижената градоустройствена процедура от общината. През 2016 г. парцелът е продаден на "България билдинг", също на Георги Василев. От януари тази година фирмата започва нови опити да издаде нужната документация, за да започне високо строителство. Планът е върху парцела да се появи 25-етажна сграда с офиси и апартаментен хотел.

В последния вариант на проекта той изглежда така: 77-метровата сграда ще има обща разгърната застроена площ от 27 хил. кв.м, по равно разделени между офис и хотелски площи. Сградата ще има 300 паркоместа в паркинг на три нива, до който ще се стига от ново локално платно на бул."България". Тази идея обаче не съвпада съвсем с Общия устройствен план на София. Имотът на "България билдинг" попада в зона за "обществено обслужване", в която по правило сградите не могат да превишават височина от 20 метра.



За да си осигури одобрението на общината за четворно по-висока сграда, инвеститорът стъпва на два факта. Първо, част от парцела попада в зона за "комплексен градски център", която позволява по-високи параметри на застрояване. И второ, собственикът разделя имота си на три части, така че да използва друга дупка в закона, която също му позволява неограничено високо строителство - чл.27 ал.3 от Закона за устройство на територията, като така осигурява строежът да е съсед със самия себе си.

Община със смесени чувства

От два месеца столичната управа показва смесени чувства относно проекта. Той е гледан вече три пъти от експертен съвет към Направление "Архитектура и градоустройство" и през изминалата седмица мина за трети път през комисиите към Столичния общински съвет. "Това разделение на имота прави незаинтересована страна сградата, която ще бъде засенчена", отбеляза преди месец главният архитект на София Здравко Здравков при предишното разглеждане. Тогава Здравков коментира, че няма основания за одобряване на плановете за "България билдинг". Подобни бяха и настроенията в ГЕРБ. "Докато разглеждах доклада, се опитвах да си увелича схемата на Общия устройствен план за този обект. Там тази яснота липсва. Не мога да разбера откъде инвеститорите вадят заключението, че имотът им попада в тази зона, коментира председателят на комисията по екология Лорита Радева. "Трябва да сме сигурни, че имотът попада в тази зона, тъй като в случая се ползват всички възможни изключения и вратички в законите", беше и мнението на председателя на комисията по градоустройство Силвия Христова. Тогава общинарите отхвърлиха проекта и поискаха допълнителна информация и анализи.

Няколко седмици по-късно "България билдинг" се завърна с нови становища, според които теренът наистина попада в зоната "комплексен градски център". Според инвеститора новата сграда няма да натовари инфраструктурата в съседния "Борово". Визията на квартала ще се промени, но това е в съответствие с плановете за развитие на града, пише в анализа към проекта. Според транспортното изследване близките булеварди могат да поемат бъдещото натоварване и "няма предпоставки за какъвто и да било проблем за транспортно-комуникационната мрежа в околната улична мрежа" (виж повече в карето). Първоначалният проект включва двойно по-голяма площ на сградата - около 45 хил .кв.м РЗП, които в последствие са намалени двойно, а паркоместата по проект са многократно повече, отколкото изискват правилата, се защитиха още проектантите на проекта пред общинския съвет.

Новите тълкувания смениха мнението на Столична община в началото на юли. На последното разглеждане и главният архитект на София защити новата сграда. Има становище от "Софпроект", които са създали Общия устройствен план на столицата, и теренът влиза в т.нар. комплексен градски център, който включва големите булеварди като "България" и "Тодор Александров", отбеляза Здравков. Има изследване за трафика, за гарирането и паркирането и казусът е минал през разширен състав на експертния съвет към НАГ, посочи още той. "Предполагам, знаете термина свръхадминистриране. Това, което правим ние тук, е извън нормативните изисквания - да искаме анализ на трафика, на гарирането и паркирането. Те се случват по добрата воля на възложителя", коментира Здравков.

Така казусът "България билдинг" в крайна сметка мина през най-важната комисия в общината - тази по градоустройство и архитектура, не благодарение на закона, а на задачата с кръга... и субективното тълкуване. "Очевидно е, че теренът излиза извън кръгчето. Не е важно какво са гласували Столичният общински съвет и Министерският съвет преди 8-9 години, а е важно какво казва проектантът сега", коментира един от опозиционните гласове, Войслав Тодоров от "Нормална държава". "При мащаб 1:25 000 при увеличаване на образа нещата стават изключително аморфни", защити се арх. Здравко Здравков. "В тениса, дори само част от топката да е на чертата, точката се брои", подхвърли Орлин Алексиев от ГЕРБ малко преди комисията да одобри проекта, явно повлиян от стартиралия в началото на седмицата Уимбълдън.

Един закон не стига

Решението за високата сграда на бул. "България" е пореден случай, при който на общината й се налага да взима субективни решения. Така наскоро беше одобрен планът за най-високата сграда в София - 215-метровата "Парадайс тауър" на бул."Черни връх". По подобен начин строителната компания НИКМИ се опитва да реализира и друга 150-метрова сграда на бул."България". "Явно е, че като град имаме проблем със законодателството и постоянно трябва да взимаме решения по целесъобразност", обобщи през изминалата седмица общинският съветник от БСП Милка Христова.

Системното решение за София ще дойде, когато столицата съумее да затегне правилата за строителство на високи сгради. В последната година новият главен архитект Здравко Здравков направи такъв опит с предложение за промени в Закона за устройство и застрояване на Столична община. Предложението на най-голямата община на ГЕРБ обаче не успя да мине през одобрението на Народното събрание на ГЕРБ в края на миналата година. Сега се готвят повторни промени в закона, които ще влязат за разглеждане в парламента най-рано през есента. Дотогава решенията ще се взимат както сега - на парче.