Новите банкови партньори на парка

Темата накратко: - След като преди две години договори най-голямото корпоративно рефинансиране на банков дълг в България, бизнес паркът отново го направи. - Сделката води до излизане на Unicredit Bank, Уникредит Булбанк и Raiffeisen International и до влизане на унгарската OTP Bank, Банка ДСК и Юробанк България. - Освен по-евтин заемът от 133 млн. евро e и малко по-голям, за да може да се финансира започналото строителство на нова офис сграда в парка.

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване

Договорената лихва е най-ниската, получавана от компанията досега - 2.65% + 3-месечния Euribor.

Две години след като рефинансира банковите си кредити при по-изгодни условия, най-големият офис комплекс в страната - "Бизнес парк София", отново предоговори заемите си и вече се ползва от още по-ниските лихви на пазара. В средата на юни е бил сключен договор за 133 млн. евро с нови партньори, сред които и чужда банка. Сумата е с близо 20 млн. евро повече от договореното с досегашния консорциум от кредитори. Допълнителните средства ще се вложат в нова офис сграда, която по проект трябва да бъде построена до края на 2018 г. и така общата отдаваема площ в парка да порасне на повече от 220 хил. квадратни метра.

Разходите падат

Абонирайте се за Капитал

Четете неограничено и подкрепяте усилията ни да пишем по важните теми

Поредното рефинансиране дойде малко изненадващо предвид много добрите условия, постигнати при последното преговаряне с банки през юни 2015 година и включването на Raiffeisen International през октомври миналата година, което се отрази върху параметрите на заема. Тогава бизнес паркът получи близо 113 млн. евро при лихва от 3.65% плюс тримесечния Euribor (или ефективно 4.27% през 2016 г. според отчета на "Бизнес парк София"), с което погаси дълг за 100 млн. евро, поет преди 11 години при първоначално фиксирана лихва от над 6%. Сега заемът е още по-евтин и за по-дълъг срок. Предоставя се срещу годишна лихва от 2.65% плюс 3-месечния Euribor, който в момента е отрицателен. Договореното е дори под средното за пазара 3.39% за бизнес кредитите над 1 млн. евро (по статистиката на БНБ за май). Това би трябвало чувствително да намали лихвените разходи, които има бизнес паркът и които за миналата година са били над 9 млн. лв. Предоговарянето ще спомогне за постигането на по-високи резултати от дейността (виж таблицата), а с това да стане и по-атрактивен пред потенциални нови инвеститори.

Новите кредитори на бизнес парка са унгарската OTP Bank, българското й подразделение Банка ДСК и Юробанк България, които заменят досегашния консорциум между Unicredit Bank, Уникредит Булбанк и Raiffeisen International. Формално те си поделят участието в общо три заема за 260 млн. лв.: проектен кредит за 20 млн. евро, заем за рефинансиране на стойност 109 млн. евро и кредит за финансиране на ДДС за 8 млн. лв., който най-вероятно ще послужи за оборотни дейности. Най-голям дял от финансирането, почти поравно, осигуряват OTP Bank и Банка ДСК, докато Юробанк България (Пощенска банка) отпуска 68.5 млн. лв. Освен че получават като залог всички активи на бизнес парка, бъдещите му вземания от наемателите и цялото търговско предприятие, новите партньори ще финансират и изграждането на още един обект в комплекса - Сграда 15. Всъщност според източници от консултантските среди преди месеци собствениците на бизнес парка са започнали да търсят кредит за проекта. Вероятно покрай тези преговори е дошла и офертата за ново цялостно финансиране. Вероятно и заради по-голямата сума е удължен и срокът за плащане на дълга. Ако кредитът от преди 2 години падежираше през 2021 г., то по информация на "Капитал" новия заем трябва да се изплати до 2027 г., т.е. е десетгодишен.

Новата инвестиция



По проект сградата трябва да е завършена до края на 2018 г., като при представянето й инвеститорите от Arco (виж карето) заявиха, че в нея ще бъдат вложени 30 млн. евро. От последния договор за заем се вижда, че целево се теглят 20 млн. евро. Дали останалите 10 млн. евро ще бъдат собствени средства, или на по-следващ етап от строителството ще се търсят други източници, от дружеството не отговориха на изпратените по имейл въпроси от редакцията. Това, което се знае дотук, е, че още преди изграждането й има 5-годишен предварителен договор за наем на около 10 хил. кв.м с IT компанията "Булпрос", която иска да събере под един покрив всичките си 450 служители, разпръснати в момента из няколко блока в бизнес парка, както и с KPMG IT Services, за чийто екип също ще има достатъчно място в голямата близо 21 хил. кв.м офис сграда.

Строежът се издига на мястото на бившата Сграда 13, която бе разрушена, тъй като имаше излишни ТИР паркинг и складове. Сега на терена се изгражда чист офис с подземен паркинг.

В очакване на промени

Освен активната работа по оптимизиране на лихвените разходи чрез рефинансиране и проекта за изграждане на нова офис сграда около бизнес парка наскоро имаше новини и откъм собствеността. През миналата пролет в него се появи нов инвеститор от групата на Deutsche Bank - Deutsche Asset Management, който е поел миноритарен дял в компанията, става ясно и от съобщение на собственика, и от отчета на българското дружество. В същото време Gramercy е фонд, който бе активен на българския пазар преди кризата от 2008 година, но след нея се оттегли от почти всичките си участия. Освен това влизането в бизнес парка бе от типа проекти, които имат определен срок за добавяне на стойност към проекта, след който следва изход от инвестицията и прехвърлянето й на стратегически или друг финансов играч. Макар от компанията да не коментират намеренията си в тази посока, с оглед дългия над десет години престой и подобряващия се пазар на офис площи не би било изненада появата на ново лице.

Първите 18 години на зоната Паркът бе започнат преди 18 години от германската строителна компания Lindner, която, след като купи терени в столичния квартал "Младост 4" и построи първите обекти в него, през 2006 г. го продаде на Arco Capital Corporation (част от американския фонд Gamercy, който инвестира в проекти с фиксиран инвестиционен хоризонт). Цената бе 120 млн. евро и за да я плати, купувачът взе заем от Deutsche bank. По информация на имотни консултанти сделката бе сключена на рекордно ниска доходност от 6.4%, като оттогава досега условията на пазара значително са се променили - сделки през последните години се сключват при 8-9% доходност.