Мол, болница, мол

Сградата беше замислена като търговски център от първоначалния инвеститор - полската група GTC (Globe Trade Center), и още през 2010 г. беше завършена 95%, но откриването й беше забавено от кризата и насищането на местния пазар в града с молове. Междувременно, притиснат от растящите загуби, полският собственик беше принуден да преосмисли дейността си и да се освободи от някои активи, като варненският мол беше определен за продажба още в края на 2014 г. Няколко месеца по-късно, през август 2015 г., прехвърлянето стана факт и проектът беше придобит от Ангелов, Минов и Дудоленски чрез новосъздаденото за целта дружество "АП инвестмънтс".

Идеята на новите собственици тогава беше да сменят предназначението на сградата, като поне половината от нея бъде преустроена в болница от веригата "Сити клиник" (от англ. city - град). Но малко след това българската верига влезе в преговори с турския болничен гигант Acibadem, който в крайна сметка купи мажоритарния пакет от акции в сделка, оценила веригата "Сити клиник" на 50 - 55 млн. евро и добавила в групата "Токуда".

После, в края на миналата година, растящото вътрешно потребление раздвижи активността на пазара на търговски площи, като моловете отново се оказаха интересни за инвеститорите и последваха серия сделки предимно с купувачи фондове от ЮАР. Съживяването в сегмента също е било фактор за промяната в първоначалните планове на новите български собственици на "Галерия Варна". Влияние в тази посока е оказало и наличието на интерес от страна на потенциални наематели, търсещи възможности на варненския пазар. Пък и, познавайки двата сектора - болничния и ритейла, българските инвеститори е можело да направят сметка кое от двете е по-рентабилно за обекта.

Мерките на сделката

Преплитане на двата бизнеса има и при сегашната сделка със сръбския милионер: тя идва покрай проучванията на Acibadem за възможности за разширяване в Западните Балкани. До такова партньорство не се стига, но пък интересът им се преплита при моловете. Там напоследък активен е Мишкович. Дъщерната строителна компания Delta Real Estate на неговия Delta Holding в момента работи по обекти като хотел под бранда Intercontinental в словенската столица Любляна, през юни започна изграждането на търговски център с площ 62 500 кв.м в Баня Лука, оценен на 70 млн. евро, а има планове и за строителството на мол за 200 млн. евро в Белград. Там и в Подгорица Мишкович изгради молове, които по-късно продаде на фонда от ЮАР Hyprop (който наскоро се договори да купи софийския The Mall).

В новото си българско начинание Мишкович, който е познат на местния пазар като временен стопанин на веригата "Пикадили", влиза с 50% участие в компанията, собственик на проекта - "Галерия Варна". По ирония на съдбата и сърбинът, и тандемът Ангелов и Дудоленски са били собственици на веригата, но сделката не е между тях - разделя ги стопанин №3 - белгийската Delhaize.

В "Галерия Варна" новите акции са записани поравно (по 25%) от Delta Real Estate и от свързaната с Delta Holding кипърска компания Astatine Holdings. Промяната в собствеността вече е отразена в Търговския регистър. Пак оттам се вижда, че в съвета на директорите на "Галерия Варна" като представители на новите акционери влизат мениджърите от Delta Real Estate и Astatine Holdings Зорана Ждрале Бурич, Татяна Йеронимидес и Ангелина Некич.

В съобщение до пресата от Delta Holdings посочват, че общата оценка на проекта заедно с довършителните дейности, е 120 млн. евро. Стойността на самата сделка не се посочва. През 2015 г., когато GTC продаде обекта на "АП инвестмънтс", също не беше обявена цена, но по оценки на анализатори от пазара тя е била над 20 млн. евро. Инвестицията на полската група в изграждането му до онзи момент беше от порядъка на 90 млн. евро. Тоест за довършването на сградата вероятно ще са необходими 20 - 30 млн. евро. По информация на "Капитал" нужното финансиране ще бъде набрано отчасти от собствени средства, като се водят разговори и с банки.

Ако се съди по досегашната практика на Мишкович и екипа Ангелов - Дудоленски, молът няма да остане твърде дълго техен. Досега сръбският магнат е развивал своите обекти по 8-10 години, преди да ги продаде, но тогава кризата е оказвала влияние. Сега, придобивайки изгодно недовършената сграда, инвеститорите вероятно ще запълнят обекта с наематели и могат да потърсят по-бърз изход при наличие на интерес.

Гурме фокус

В съобщението си от Delta Holding посочват, че довършителните работи ще започнат "до дни", а откриването на мола е планирано за май 2018 г. Търговският център със застроена площ от 112 хил. кв.м и чиста отдаваема площ 40 хил. кв.м ще бъде ребрандиран на Delta Planet Varna. Строителството е поверено на досегашния изпълнител на обекта - "Планекс", а архитект остава "Студио 17,5".

Това ще е третият работещ мол в града след Grand Mall на израелската Orchid Developments Group и "Мол Варна", който през пролетта бе продаден от Raiffeisen на германската Kronberg International. Въпреки това от инвеститорите не се притесняват за напълването му с наематели. Първо, имало доста международни марки, които не са във Варна. Второ, в по-малкия Бургас има 2 търговски центъра, а Варна извън бонуса с туристите била място за шопинг и на другите градове в Добруджа.

За разлика от останалите Planet ще се насочи към малко по-висок клас марки. "Ще наблегнем на wine&dine концепция при заведенията. Ще имаме огромна тераса с изглед към езерото", отбелязва Дудоленски.

Традиционно в мола ще има кина и други ключови наематели като хипермаркет, магазин за техника, спортни стоки, играчки и др. За киносалоните почти сигурно е, че ще са на Cinema City. Първо, GTC ги беше избрало още при строителството и, второ, Дудоленски управлява и част от бизнеса на международния оператор на киносалони в страната. Хипермаркетът няма да е гигантски, както опитаха молове в страната и чужбина. При стесненото търсене изборът напоследък е ограничен до обекти на "Билла" или "Лидл".

За наеми и доходност от обекта все още е рано да се говори. Точна статистика за нивата във Варна няма, но диапазонът е 15-17 евро/кв.м, което е доста под нивата в София, където силен обект в мол е при наем от 31 евро/кв. м.

"Има място за трети мол във Варна. Причината е, че има много търговци от различни сфери, които още не са представени в града, а са успешни в други центрове", смята Росен Генов от консултантската компания Forton.

Колко ще успешен третият варненски мол ще е ясно след години. За морския град добрата новина е, че ще има повече избор и конкуренция и че няма да има призрак гигант в широкия център.