Още малко по-скъпи

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Капитал [Адрес] Смаляване

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Капитал [mirela.bg] Смаляване

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Капитал [imot.bg] Смаляване

Четвърта година на увеличение в цените на жилищата най-вече в София. В тази среда започва и 2018 г., като прогнозите на агенциите са отново за ръст, макар и по-малък. Засега в повечето квартали средните цени на апартаменти са по-ниски от тези в бума, но това не пречи анализатори и дори еврокомисията да предупреждават, че има риск от нов балон. Тезата, че има основания за още поскъпване, е, че търсенето е налично. А то пък идва от ниските лихви по заемите и депозитите, растящия поток на хора към столицата и увеличаващите се доходи.

Точна статистика за поскъпването през миналата година няма, като наблюденията на агенции варират между 6 и 30%. А за тази година най-често чуваната прогноза е за максимум 10% ръст. Промяната е, че се строят повече апартаменти, а при увеличените цени леко спада търсенето за собствено жилище.

Абонирайте се за Капитал

Получавате пълен достъп до всички статии и целия архив

Колко и защо расте

В столицата оживлението настъпва с високи темпове - през първата половина на 2017 г. бе отбелязан ръст на цените на жилищни имоти с около 20%. На база сключени сделки от "Адрес" отчитат среден годишен ръст на цените в столицата от 6.3%. Към октомври 2017 г. статистиката на Bulgarian Properties показва, че ръстът на годишна база е 15-18%. Според Smart Brokers през последните три години цените в София са се повишили между 15 и 30%, а за имоти в центъра е отчетен ръст с над 50%.

Близката до нула доходност по депозитите и ниските лихви по ипотечните кредити са ключов фактор за нарасналия интерес към инвестиция в столичен имот - според данните на "Явлена" 20% от всички сделки на агенцията са направени с цел инвестиция, а при агенция "Адрес" делът на този тип сделки е 16%.



От няколко агенции за недвижими имоти в столицата са единодушни, че причините за възходяща тенденция при цените в началото на годината се коренят в търсене, което предлагането не може да задоволи. "През последните две години предлагането на вторичния пазар е намаляло почти наполовина", каза за "Капитал" изпълнителният директор на "Адрес", Георги Павлов. Най-много сделки (55% от всички на територията на София) агенцията сключва в срок от 1 до 3 месеца след обявяване на офертата.

"Има риск част от започнатите проекти да не бъдат завършени и купувачите трябва да го имат предвид. Съветвам ги да проучват инвеститорите много внимателно, да търсят защитни механизми и преди всичко да избират предприемачи, които не се нуждаят от голямо авансово плащане." Георги Павлов, изпълнителен директор на "Адрес недвижими имоти"

Следваща станция "Равновесие"

Прогнозираният ръст на цените на жилищата в София варира между 5 и 10% за 2018 г., като експертите предвиждат през тази година имотният пазар да се балансира и някои дори смятат, че цените вече са достигнали своя връх през изминалата година. От "Явлена" подкрепят тезата с това, че през 2018 г. се очаква много сгради да получат Акт 16 (разрешение за ползване), а през 2017 г. е издаден голям брой разрешения за строеж на жилища с голяма площ. От Arco Real Estate за последното тримесечие на 2017 г. регистрират със 17.5% по-слабо търсене спрямо последното тримесечие на 2016 г. Затова смятат, че предлагането ще посрещне търсенето през тази година и няма да се стигне до бум и крах като преди 10 години.

Когато Европейската централна банка започне да вдига лихвите, цените на имотите у нас ще спаднат и така пазарът ще се регулира, смята Георги Павлов от "Адрес".

"Съветвам купувачите да бъдат по-внимателни при покупка на жилище в процес на строеж, т.е. на зелено. Нека проверяват инвеститора дали има финансиране за завършване на обекта." Мартин Янев, управляващ партньор на Smart Brokers

Тенденцията при наемите до голяма степен ще следва тази при продажбите през 2018 г. От Arco Real Estate посочват, че за миналата година ръстът е бил средно 4-5% и че ако няма "висок скок" на продажните цени, няма опасения за значително повишение на наемите в София. Според Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties, търсенето на жилища под наем все още не може да бъде задоволено, но с оглед на очакваното завършване на повече нови сгради след 1-2 години наемният пазар ще се уравновеси.

На юг и и до метро

От все по-голямо значение за купувачите са добрата инфраструктура и удобните транспортни връзки в района. Затова търсенето и цените в кварталите на столицата са доста различни. Статистиката на "Адрес" показва най-голямо повишение на цените през 2017 г. спрямо предходната година в "Младост" (9.09%), "Иван Вазов" (8.76%) и комбинирани данни за "Изток" и "Изгрев" (8.47%). Най-малко са поскъпнали жилищата в "Манастирски ливади", "Яворов" и центъра - в рамките на 2-3% в сравнение с 2016 г.

Според представителите на агенциите южните райони - "Манастирски ливади", "Витоша", "Кръстова вада" и "Младост", ще продължават да бъдат кварталите с най-много сделки. Има и засилен интерес към зоните, през които ще минава третата линия на метрото. Такива са "Хаджи Димитър" и "Сухата река", където средните цени за 2017 г. са достигнали съответно 755 евро/кв.м и 735 евро/кв.м по данни на "Адрес". Традиционно най-желаните и най-скъпите имоти продължават да са в центъра, "Лозенец" и "Изток", но там и предлагането е най-ограничено - според агенции "Имотека" и "Адрес" през 2017 г. жилищата в централната част на града се продават в рамките на месец от пускането им на пазара.

Какво ново: гаражи, повече туристи и къща край града

На преден план излиза търсенето на гаражи в столицата, особено в по-гъсто населените райони. За 2017 г. 6% от сделките на агенция "Адрес" са за гаражи (еднакъв е делът на едностайните апартаменти). Георги Павлов, изпълнителен директор на компанията, отчита, че при новото строителство рядко се предоставят достатъчно гаражи и паркоместа, които да задоволят нуждите на купувачите. Те от своя страна често решават да си купят втори гараж, след като вече са се нанесли в новото жилище.

През последната година нараства влиянието на краткосрочните наеми. Младен Митов, експерт "Прогнози и анализи" в "Явлена", смята, че това се дължи на полетите на нова нискотарифна авиокомпания, явно визирайки Ryanair. "Това привлича повече "уикенд туристи" в София". Данните на Airbnb показват, че предлаганите в София апартаменти са се увеличили с 80% за последната година.

Друга новост е "търсенето на основно жилище извън рамките на София и претъпканите покрайнини" посочват от Arco Real Estate. Мартин Янев от Smart Brokers посочва пред "Капитал", че се предвиждат мащабни проекти около Южната дъга на Околовръстен път, в близост до търговски център Ring Mall и магазин IKEA, както и в село Лозен.

Двигателят евтини кредити Лихвите по ипотечните заеми сега са на историческо дъно: средно са около 3.8% за кредит в левове, като има и оферти под тези нива. В резултат се увеличава делът на хората, които ползват ипотечен кредит за купуване на жилище, както и през заема дял от цената. От "Адрес" отчитат двоен ръст на сделките, за които е използвана ипотека с покритие 50-80% от цената на имота, като през изминалата година това са 18% от сделките. 14% е делът на сделките, получили финансиране на 80-100% от цената на покупката. Данните на Arco Real Estate показват, че ипотечен кредит е използван при 60% от всички сделки през 2017 г. "Ако лихвеният процент по ипотечните заеми беше 8-11% преди кризата, в момента е 3-4%. Икономическата среда сега е много по-различна в България – има минимален ръст на инфлацията, ръст на доходите (бел. авт. - 10.5% ръст на заплатите за второто тримесечие на 2017 г. в София), повишен износ, а и самите купувачи са много по-отговорни сега", обобщава Младен Митов от "Явлена".