Потенциал на склад
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал
Новият брой: Новите визи

Потенциал на склад

Фокусът през 2017 г. се насочи Плевен, който има потенциал заради вече изградени големи индустриални площи.

Потенциал на склад

Пазарът на логистични площи се раздвижи, а наемите продължиха леко да растат

12739 прочитания

Фокусът през 2017 г. се насочи Плевен, който има потенциал заради вече изградени големи индустриални площи.

© Мария Съботинова


Топ нишата за инвестиции в имоти тази година в Европа ще са логистичните центрове, показва проучване на PwC и The Urban Land Institute. В България пазарът на индустриални имоти вече няколко години расте постепенно и е стабилен. Причината вероятно е, че много по-малко инвеститори се насочват към сектора, а обяснението е, че вложението в склад засега не носи търсената висока доходност от инвеститорите. Но пък ограниченото предлагане, макар да е застраховка срещу балон, бавно вдига наемите. И очаквано този пазар е с фокус столицата - половината търсене и предлагане е концентрирано в София.

Високи очаквания

Има недостиг на качествени индустриални площи в страната, а търсенето е голямо, беше обобщението на участници и консултанти в сектора на конференция "Индустриално строителство и инвестиции", организирана от "Градът медиa груп" в началото на февруари. Това вече е привлякло вниманието на предприемачите. Но има и спънки: бюрокрация, недостигът на квалифицирана работна ръка, специфичното изпълнение на такива проекти и бавната възвращаемост на инвестиции в сегмента бяха сред най-обсъжданите на събитието.

Относно липсата на качествени индустриални площи Симеон Митев, основател и собственик на специализираната в сектора платформа Bgsklad, коментира пред "Капитал", че в началото на годината вече има 20 компании само за района на София, които чакат за подходяща оферта за наем.

Друга особеност, която отбелязва той, e очакванията на инвеститорите за постигане на доходност за по-кратки срокове от възможното в момента на българския пазар. "На база на цени на земя и цени на ново строителство възвращаемостта на терени за логистични и производствени площи е около 9 до 11 години. Търсят се проекти с възвращаемост до 7 години", коментира Митев. Данните на C&W Forton показват, че през миналата година доходността варира между 8.5 и 9.5% в зависимост от типа индустриален имот, локацията и спецификите, като постепенно намалява през последните години.

Най-големият пазар

Според годишния анализ на платформата Bgsklad през 2017г. половината сделки за индустриални площи са сключени в София, 25% в Пловдив и 25% в останалата част от страната. Експертите от сектора смятат, че средните цени за наем в София са достигнали своя максимум. Дори преди кризата цената за ползване на индустриална площ в София е била доста по-ниска от сега - до 3 евро/кв.м, а от 2013 г. започва постепенно да расте нагоре, коментират Симеон Митев и Радослав Конов от Bgsklad. Това показват и данните на C&W Forton.

Според анализа на Bgsklad инвеститорите все повече се насочват към покупка за сметка на наем на склад, като причината е вероятно в растящите наеми. Малко са готовите проекти, които отговарят на специфичните нужди на ползвателите, а пък инвестицията на зелено не е популярна в този сегмент, коментира Митев.

Цените на терените за индустриални площи варират в зависимост от локацията и изградената инфраструктура. Към края на 2017 г. от Bgsklad наблюдават най-голямо търсене на индустриални площи в участъка между "Цариградско шосе" и "Ботевградско шосе".

На юг

Макар и с голям обем от сделки за област Пловдив, през изминалата година цените на нови складови площи се задържат, а тези на терените бележат лек ръст според локацията и прилежащата инфраструктура, показват наблюденията на Атанас Ласков от Bgsklad. В Бургас пазарът е скромен, като през 2017 г. търсенето е основно на складове между 100 и 300 кв.м. по думите на Валентин Косев от Bgsklad.

През 2017 г. в района на Стара Загора са отдадени под наем складове с обща площ 8000 кв.м с посредничеството на Bgsklad. Основна тенденция е липсата на достатъчно изградени зони за индустриални и логистични бази, което предизвиква търсене на терени за окрупняване и строителство, коментира Огнян Георгиев, регионален представител на платформата.

И на север

Макар че основен двигател на икономиката през последните години е Южна България, по отношение на индустриални и прозиводствени площи централната и източната част на Северна България преживяват известен подем.

С проектите за фабрика за малц на френската Malteries Soufflet и евентуално завод на Leoni фокусът през 2017 г. се насочи към района на Плевен. Градът има потенциал заради вече изградени големи индустриални площи, които да се ползват за логистични и производствени цели, но след реконструиране. За имоти с добра локация и достъп, в подходящи устройствени зони за логистика или търговски цели, цените са по-високи според Ангел Иванов, регионален представител на Bgsklad. Друго предимство е и наличието на свободна работна ръка в региона за разлика от Пловдив например, където вече се усеща недостиг, коментира Владимир Гюрджиев, мениджър "Индустриални и логистични площи" в C&W Forton.

Тенденцията във Варна е за запазване на наемните нива на производствено-складовите площи. През 2017 г. преобладава търсенето на нови и по-компактни складови площи, а за по-големи производствени площи тенденцията е за строителство по поръчка, показва анализа на Тони Танев от Bgsklad.

Русе и Шумен са сред добрите локации за индустриални проекти, където има и предлагане на площи, коментира още Гюрджиев. Логистичен парк Русе на BPD и Индустриален парк Шумен не са нови проекти, но са със съвременни бази, в които все още има много свободни площи.

Предстоящи проекти

През 2018 г. ще преобладава разширяването на вече съществуващи индустриални бази и изграждането на сгради за собствено ползване. В София ще бъде завършена трета фаза от Logistic Park East Ring с РЗП 12 800 кв.м. Компанията "Глориент инвестмънт БГ" е инвестирала 10 млн. евро в новата сграда със складови площи за отдаване под наем.

Друг голям проект в развитие е Industrial Park Sofia East на "Паладин пропърти дивелъпмънт" в района на Нови хан. Втората сграда е в процес на завършване, a в момента се изграждат трета и четвърта, всяка с РЗП от близо 11 хил. кв.м. Планът е те да бъдат завършени в края на юни и в края на септември 2018 г. През следващите години компанията планира да започне фаза 2 от проекта с допълнителни 35 хил. кв.м площ в парка. Наемателите на складови площи в парка към момента са транспортно-логистичните компании "Орбико България", Orbit и Quehenberger и доставчикът на части за автомобили "Интер карс".

Няколко проекта подготвят от групата Bulgarian Property Developments (BPD). В София до съществуващия логистичен парк "София ринг" (който вече се нарича BPD Sofia East) достъп до Околовръстното, в района на с. Кривина, през 2018 г. е планирано изграждането на логистичен склад с площ 4500 кв.м, за който в момента се изчаква разрешение за строеж. Търговският директор на компанията Бисер Живков коментира пред "Капитал" бъдещи планове за изграждане на складово-логистичен комплекс върху парцел в района на Божурище, който е с достъп до пътя към Сърбия. Имотът е с площ 36 500 кв.м, от които 12 хил. кв.м са предвидени за закрити складове. Справка в Имотния регистър показва, че теренът е купен в края на септември 2017 г. за почти 2.5 млн. лв. Макар че все още няма готов проект, по който да се работи, Живков коментира, че обектът ще е със смесена функционалност и плановете са да бъде завършен до края на 2019 г.

В края на миналата година "Трейс груп холд" придоби терен в Илиянци за малко над 3.6 млн. лв. с площ 32 420 кв.м. Върху терена има стари производствени и административни сгради, като планът на компанията е да изгради нова логистична база.

В "Логистичен парк Варна" в начална фаза на строителство и срок за изпълнение до края на 2018 г. е търговско-складов комплекс с офиси и шоурумове с площ 4500 кв.м, коментира Бисер Живков от BPD. Възобновен проект за логистичен център с 15 хил. кв.м закрити складове също във Варна евентуално може да бъде завършен към края на 2019 г., каза още Живков.
Най-голямо търсене на индустриални площи има от компании, които се занимават с търговия или транспорт и логистика.
Автор: Капитал
Източник: БГСКЛАД
През последните две години средната наемна цена в София се запазва около 4.5 евро/ кв. м.
Автор: Капитал
Източник: C&W Forton
По данни на C&W Forton към момента има около 220 хил. кв. м. индустриални площи в строеж в района на София.
Автор: Капитал
Източник: C&W Forton
Все още има големи територии, в които пазарът на логистични площи не търпи почти никакво развитие. Сред тях са Северозападна и Югозападна България.
Автор: Капитал
Източник: БГСКЛАД

Топ нишата за инвестиции в имоти тази година в Европа ще са логистичните центрове, показва проучване на PwC и The Urban Land Institute. В България пазарът на индустриални имоти вече няколко години расте постепенно и е стабилен. Причината вероятно е, че много по-малко инвеститори се насочват към сектора, а обяснението е, че вложението в склад засега не носи търсената висока доходност от инвеститорите. Но пък ограниченото предлагане, макар да е застраховка срещу балон, бавно вдига наемите. И очаквано този пазар е с фокус столицата - половината търсене и предлагане е концентрирано в София.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

0 коментара

Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK