Унгарският Wingholding купи две офис сгради в София за 10 млн. евро

Ако за София 2017 г. беше годината на моловете, тази година започва под знака на офисите. След като бизнес сграда в топ центъра на София стана собственост на българска компания през февруари, на столичния пазар се включва нов чуждестранен играч - унгарският холдинг за недвижими имоти Wing.

От началото на март две офис сгради в различни краища на район "Младост" и с различни предишни собственици стават част от мащабното портфолио на един от пазарните лидери в сферата на недвижимите имоти в Унгария срещу 9.85 млн. евро. Макар и стойността на сделките да не е от най-големите и сградите да не са нови или емблематични за пазара, интересното е, че това е дебютната инвестиция на холдинга зад граница, което може да вещае и по-сериозни намерения за експанзия.


Две различни сделки

За промяната в собствеността на двата имота се разбра от съобщение на Wing от 12 март до фондовата борса в Будапеща, където се търгуват облигациите му. От него става ясно, че холдингът придобива 100% от капитала на две български дружества - "Булмаг риъл истейт" и "С.3.И. мениджмънт". Това става чрез две регистрирани в България - съответно "Йорвен" и "Горба". Справка в Търговския регистър показва, че лицето Бенце Ференц Шаш е управител на дружествата, а едноличен собственик на капитала в двете дружества е една от дъщерните компании на Wing Holding - Bulwin Ingatlanberuházó. Стойността на отделните активи не се съобщава, но общата цена на двете сделки възлиза на 9.85 млн. евро. От Wing съобщават още, че придобиванията частично са финансирани с кредит за 6.36 млн. евро от българската Пощенска банка. През февруари тази година според справка в Имотния регистър "С.3.И. мениджмънт" е сключило договорна ипотека с банката на стойност малко над 12 млн. лв.

По-голямата сграда, актив на "С.3.И. мениджмънт", се намира на ул."Генерал Йордан Венедиков" в квартал "Полигона" (район "Младост"), в зоната между "София тех парк" и "Мегапарк". Общата отдаваема площ е 8000 кв.м, а единственият наемател на офиси в нея е DXC Technology. IT компанията DXC Technology е създадена през 2017 г. след сливането на Computer Sciences Corp (CSC) и звеното за бизнес и технологични услуги на HPE - HPE Enterprise Services.



Според данни от регистрите на НАГ сградата на ул."Генерал Йордан Венедиков" е построена след 2007 г. Предишните собственици на имота са имали софтуерна компания, която е оперирала в периода 1995 - 2008 г., след което е придобита от CSC. Офис сградата е ползвана под наем от CSC до образуването на новата компания DXC Technology. Според непотвърдена информация DXC Technology имат договор за наем на офиси за още 2 години и компанията на този етап не е обявила да се мести в друг офис.

Другата сделка е за триетажна офис сграда на ул. "Григорий Горбатенко", в близост до метростанция "Младост 1". Според съобщението на Wing сградата разполага със 770 кв.м отдаваема площ, а справка в Търговския регистър показва, че на адреса е регистрирано акционерното дружество "Булмаг", досегашният собственик на "Булмаг риъл истейт". Интересното за "Булмаг" е, че също е компания в сферата на IT услугите, която е регистрирана през 1991 г. като българско-унгарско дружество с ограничена отговорност и става акционерно през 2003 г.

"Капитал" не успя да се свърже с предишните собственици на сградите за коментар.

Новият инвеститор

Холдингът Wing е един от най-големите на пазара за недвижими имоти в Унгария. Започва дейността си през 1999 г. и досега има вложени инвестиции за над 500 млн. евро на местния пазар за бизнес имоти. Макар че специализира в изграждането на офис и индустриални сгради, както и тяхното отдаване под наем, холдингът обяви, че в първата половина на годината започва и първия си жилищен комплекс в Будапеща. Последният открит обект на Wing е един от най-значимите, а именно Ibis Styles Budapest Airport Hotel, който е единственият хотел в Унгария с директна връзка до терминала на международното летище "Ференц Лист" в Будапеща.

Част от холдинга са над 50 дружества, които извършват различни дейности в сферата на недвижимите имоти. Според последния публикуван отчет на холдинга за първата половина на 2017 г. 55% от портфолиото на компанията са офис площи, а на второ място са търговските площи с 29% от всички недвижимости. Близо 800 хил. кв.м са всички управлявани площи от групата според собствените им данни. Към края на юни миналата година холдингът регистрира около 24.5 млн евро доход от инвестиции, още близо 7 млн. евро други приходи. EBITDA е над 18 млн. евро, а печалбата преди преоценки - 9.3 млн. евро. Основен собственик със 78% дял е Тибор Вереш, чието състояние се оценява на над 250 млн. евро от napi.hu, което го нарежда като седмия най-богат човек в Унгария. Останалите 22% са собственост на изпълнителния директор на Wing Ноа Стайнберг.

От "Капитал" потърсихме представители на холдинга с въпроси за сделката и бъдещите планове на компанията за развитие, но от Wing коментираха, че на този етап не могат да обявят повече информация публично. В съобщението за сделките с българските офис сгради от холдинга казват, че вече са натрупали достатъчно опит с придобиването и управлението на бизнес имоти на вътрешния пазар и чрез сделката за българските сгради групата се появяват на международния пазар като естествена стъпка от стратегията им за растеж.

Въпреки че сделките са сравнително малки на фона на общия обем офиси в София (според данни на Forton C&W към края на 2017 г. в столицата има малко над 1.7 млн. кв.м офис площи), положителен знак за българския инвестиционен пазар е, че големи инвеститори от Централна Европа като Wing, избират страната, за да стъпят на международния пазар. Експертите от сферата очакват двигател на инвестиционния пазар за недвижими имоти в Европа през тази година да бъдат именно страните от ЦИЕ.

Явор Костов, мениджър "Капиталови пазари" във Forton Cushman&Wakefield Как започва годината за инвестиционния пазар на недвижими имоти в България? Към момента предимно се приключват започнати през миналата година сделки. След девет големи сделки за търговски площи през 2017 г. фокусът на инвеститорите сега е основно върху офиси и индустриални площи. Предвид ограниченото предлагане на мащабни проекти в тези сегменти обемът на инвестиционния пазар едва ли ще достигне нивата от предходната година, когато имахме сделки с бизнес имоти и строителни парцели за близо 1 млрд. евро. Въпреки това очаквам активна година. Кои ще са основните източници на капитали за инвестиции в бизнес имоти през 2018г.? В момента на пазара присъстват както местни, така и чужди инвеститори, като очаквам засилен интерес от фондове и компании от Централна и Източна Европа. Във фокуса са офис сгради в диапазона 10-15 млн. евро, като вече регистрирахме подобни сделки. Показателни в това отношение са придобиването на Бизнес център "Московска" от българска компания, както и наскоро обявената сделка за две офис сгради в София, чийто нов собственик е Wingholding, Унгария. Последните години бяха много силни за инвестиционните пазари в Полша, Унгария, Чехия. Инвеститорите там излязоха от много активи и сега разполагат със свободни капитали, но на техните пазари вече няма предлагане на качествени проекти при добра доходност. Затова те се насочват към Югоизточна Европа, включително някои от тях биха гледали България. Кои сегменти ще са двигател на инвестиционния пазар тази година? Особено силен интерес наблюдаваме към терени за строителство на жилищни, офис сгради и други. Търсенето е основно в София, Пловдив е град, който също се развива интензивно през последните години. За момента пазарът на парцели е най-активен, следван от офисите. Както споменах, тази година очаквам сделки за офис площи в ценовия диапазон 10-15 млн. евро, но също и по-големи транзакции. Интересът на инвеститорите е основно към активи с потенциал за повишаване на доходността, например чрез по-висока заетост или предоговаряне на наемните нива. Регистрираме и интерес към индустриални имоти, но при тях за момента трудно се намира подходящ инвестиционен продукт. Като цяло спекулативните проекти в този сегмент са малко, а те са необходими, за да се развива инвестиционният пазар. Как може българският пазар за имоти да привлече повече инвестиции? Българската икономика като цяло се радва на добър ръст и стабилни фундаменти, което е предпоставка и за развитие на имотния пазар. Това са положителни страни, които може и трябва да бъдат изтъквани, т.е. самата държава трябва да се промотира по-активно пред потенциални инвеститори. Слабост е, че нашият инвестиционен пазар е относително млад и няма много примери за успешен изход на инвеститори, влезли при предишния цикъл на растеж. Вярвам, че с течение на времето това ще се промени, още повече че в сегменти като търговските и офис площите вече има добър обем от инвестиционен продукт. Доходността на нашия пазар действително все още е висока на фона на останалите източноевропейски пазари, но и лихвите са над нивата там. В Полша и Чехия например нивата са под 2%. Като профил у нас все още преобладават опортюнистичните инвеститори, които търсят по-висока доходност поради по-високия рисков фактор на нашия пазар. Очаквам обаче постепенно да влезем и в полезрението на институционални капитали, които търсят сигурни и дългосрочни инвестиции.