Луксозната улица "Тинтява"

- Бившата индустриална зона "Червена звезда" се превръща в нов елитен квартал - Около 100 хил. кв.м жилищна площ са готови и разпродадени, предстои строежът на още поне 30 хил. кв.м - Това е един от първите успешни примери за регенерация на промишлени площи в жив жилищен квартал

"През лятото на 1952 г. това беше девствен свят. Гората, която цар Фердинанд бе засадил, почти стигаше оградата на фабриката и всички обичахме пътя през нея до колелото на трамвай номер две. От другата страна квартал "Дианабад" носеше невинното очарование на истинско село. Само след десет години цялата тази картина на спокойствие и слънчева зеленина щеше неузнаваемо да бъде променена." Това описание на Георги Марков от книгата "Задочни репортажи за България" разкрива момента малко преди частта на район "Изгрев" между бул. Драган Цанков и гара Пионер да се превърне от село в индустриален комплекс. По това време писателят работи във фабрика "Победа", покрай която впоследствие ще израснат още големи соц предприятия и жилищни блокове.

Ако имахме нов Георги Марков, той щеше да опише поредната, трета, трансформация на същия пейзаж в последните две години. Някогашните индустриални зони "Червена звезда" и "Дианабад-запад" започват нов живот, този път на луксозен жилищен квартал. Най-ярък пример за това е ул."Тинтява", която тръгва от Ловния парк и стига до Цариградско шосе. В следващите месеци там ще влязат в употреба почти 100 хил. кв.м жилищна площ от висок клас. Почти всички апартаменти са вече разпродадени на цени, започващи от 1000 евро и достигащи до впечатляващите 3000 евро за квадратен метър.

Още няколко обекта с обща площ от около 50 хил. кв.м вече имат строителни разрешителни, а в района остават и терени, които тепърва ще представляват интерес за инвеститорите.

Кой строи

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Смаляване

Най-видимото преобразяване се случва в западния край на ул. "Тинтява" - между гара "Пионер", Ловния парк и спортния комплекс "Диана". На територията на бившия завод "Фурнир" са концентрирани проектите на четири инвеститора - компаниите "Артекс", BLD, "Филто-С" и "Имобил" ЕООД.

21-етажната сграда "Диамант" на "Артекс" е първият и най-голям проект за този район. Разгънатата й застроена площ е малко под 24 хил. кв.м, апартаментите са почти изцяло разпродадени, а цените според информация на инвеститора са били между 1200 (за по-ниските етажи) и 3000 евро (за по-високите етажи) на квадратен метър. Строителството на високата сграда започна със скандал и протести в района, защото информацията за нея беше умишлено скрита, тъй като тя единствена е получила по-висока кота корниз (виж карето). "Артекс" има и втори проект в карето между улиците "Тинтява", "Незабравка", "Самоков" и "Русаля". Строителството на 17-етажната "Диамант 2" все още не е започнало, но по план трябва да бъде завършено до края на 2019 г. В двете сгради ще има басейн, център за спорт и заведения. По думите на изпълнителния директор на "Артекс" Весела Мирянова компанията ще инвестира "до 2 млн. лв." в благоустройство на зоната около двата проекта - улична мрежа, осветление и зелени площи.



Другите два мегапроекта в същия район са "Тинтява гардънс" на "Филто-С" и "Алба" на BLD. "Тинтява гардънс" е разделена на два етапа с обща площ около 27 хил. кв.м. Първата част е завършена, а втората в момента е в строеж. "Алба" на BLD пък има площ от малко над 20 хил. кв.м и също е напълно разпродадена. Сградата предлага 100 луксозни апартамента със значително по-голяма от средната за София площ - повечето са тристайни до 140 кв.м и четиристайни до 200 кв.м. Според търговския отдел на строителната компания само две от жилищата там все още не са продадени. Първото е с площ 166 кв.м и се продава на цена от 310 хил. евро. Второто се намира на последния етаж, с площ 500 кв.м и струва над един милион евро. Строежите на територията на бившия завод "Фурнир" са допълнени и от един по-малък проект - 8-етажната сграда "БЕЛЛА" на "Имобил" ЕООД, която има разгъната застроена площ около 4 хил. кв.м. Апартаментите в нея също са разпродадени, а единственият останал свободен мезонет от 245 кв.м се продава на цена около 270 хил. евро (1100 евро/кв.м).

Строителната компания "Бигла III" също има проект в района. На ул."Тинтява" 23 в момента се строи сградата "Тинтява 1" с площ 2800 кв.м и 26 апартамента. Над 70% от жилищата са продадени, обясниха от инвеститора пред "Капитал". Всеки момент компанията ще започне и строежа на втора сграда в съседство - на ул."Тинтява" 19. Тя ще има РЗП 1800 кв.м и 25% от апартаментите в нея вече са продадени на зелено. Цените на двата проекта са около средните за района - над 1000 евро/кв.м. На ул."Тинтява" 15 се намира друг току-що завършен луксозен проект - Adella Residence на "Билд инвест". Двете сгради имат обща площ около 16 хил. кв.м и включват апартаменти, офиси, медицински център и апарт-хотел. Жилищата в Adella Residence също вече са продадени.

Съживяване има по протежение на цялата улица. В източния й край, до "Цариградско шосе", предстои строителството и завършването на още няколко големи проекта. Вече е започнало строителството на 9-етажната "Тинтява 1" на компанията "Билдинг интернешънъл". Пак "Артекс инженеринг" пък има строително разрешително за сграда с 14 хил. кв.м. РЗП в близост до автосервиз "Изток".

Още много терени за сгради

Всички имоти на ул."Тинтява" се продават добре, а с това и интересът на инвеститорите към нови проекти продължава да е висок. В зоната има още няколко парцела, в които със сигурност ще има строително раздвижване в следващите месеци и години. Това са териториите на държавните предприятия "Металокерамика" и "Аудиовидео Орфей", както и самата гара "Пионер".

Порутените сгради на "МК" ЕООД (до преди "Металокерамика") се намират на ул. "Незабравка" в непосредствена близост до "Диамант". Инвеститорът "Артекс" вече има заявен интерес - фирмата е закупила част от фабриката на търг преди две години за 875 хил. лв. Засега обаче инвестицията е блокирана заради двойна продажба и спорове между Министерството на икономиката (МИ) и съда. "Металокерамика" е държавно дружество под опеката на МИ, а през 2016 г. тогавашният министър Божидар Лукарски го продава на търг на свързаното с Александър Сталийски дружество "Билд ми" срещу 17 хил. лв. Междувременно обаче конкретният имот е продаден заради задължения на държавната фирма от частен съдебен изпълнител. Така и "Артекс" и "Билд ми" смятат, че са собственици на имота, като разликата в заплатената от двете фирми цена е над 850 хил. лв. Към днешна дата "Билд ми" все още не е вписан като собственик на "МК", а според извадка от Имотния регистър "Артекс Диамант" притежава две от производствените сгради в имота.

Друго държавно дружество - "Аудиовидео Орфей", стопанисва друг запустял парцел от близо 30 дка между улиците "Самоков", "Жетварка" и "Елемаг". И тази територия за момента е блокирана заради съдебни спорове. На това място се е намирала и някогашната фабрика "Победа", а по времето на социализма и държавното дружество "Българско видео". Първото предприятие остава върху част от територията, през 90-те години е приватизирано, а след това новият собственик претендира за правата върху целия имот. Според справка от Имотния регистър през февруари тази година на имота е наложена възбрана по искова молба на "Делфика тур" АД.

Гара "Пионер" е третият апетитен имот в района, по който също има раздвижване. В началото на годината Националната компания "Железопътна инфраструктура" обяви терена от 20 дка за продажба, тъй като не може да си позволи да го поддържа. Според държавната компания в момента имотът е отреден за транспортна инфраструктура, а според плановете на Столична община може да бъде превърнат в терен за "спорт и атракции". Така на теория на мястото не би трябвало да се появи нов голям строителен обект. На практика много от детайлите са още в мъгла, а при инвеститорския интерес и историята на общината и държавата с подобни терени подобно развитие няма да учуди никого.

Новият живот на старите фабрики

Внезапният строителен бум на ул. "Тинтява" се случва заради съвпадение на благоприятни фактори, които са редки за София. Районът дълго време беше неглижиран, но заради липса на хубави терени в София инвеститорите се обърнаха натам, отчитат например от строителната компания "Бигла III". "Случаят с НПЗ "Червена звезда" е класически, в който бивша вътрешноградска индустриална зона намира нова реализация", обясняват анализаторите от консултантската компания Cushman & Wakefield Forton. "Според общия устройствен план този район попада в т.нар. Смесена многофункционална зона (СМФ), която е регулационната зона с най-високи и широко обхватни възможности за строителство. Другото предимство на старите индустриални зони е, че включват големи парцели, които дават възможност за мащабно строителство", коментират анализаторите. Мястото е разположено и между три престижни квартала - "Изток", "Изгрев" и "Дианабад", в които обаче възможностите за строителство са ограничени.

"Червена звезда" е интересен експеримент и по друга причина. Днес някогашните производствени парцели са разпределени между няколко инвеститори. Проектите им вървят паралелно и в непосредствена близост и, изглежда, компаниите са постигнали работеща симбиоза помежду си, за да съживят мястото. Те вече са преминали заедно през административната част на проектите, разчистването на терените и строителните процеси, както и подобряване на част от инфраструктурата.

Това което липсва, както и във всички останали нови квартали на София, е нормална градска инфраструктура. Засега инвеститорите обещават, че и това ще се промени, но основен отговорник за правилното управление на тези площи ще бъде местната община "Изгрев", на която надали може да се разчита да облагороди цял нов квартал. Така засега на ул. "Тинтява" има сгради, но липсват тротоари.

Мътният Диамант През 2016 г. строежът на 67-метровата "Диамант" предизвика един от няколкото протеста срещу застрояването в София. Според обитатели на няколко блока в съседство сградата ще засенчва около 50 апартамента, до които няма да достига слънчева светлина. Според активисти от квартала първоначално разрешената от тогавашния главен архитект Петър Диков височина е едва 33 метра. По думите на протестиращите те разбират реалните параметри на сградата едва когато започват изкопните дейности и е прекалено късно за обжалвания. Височината от над 20 етажа е разрешена със заповед на Петър Диков от последните дни преди той да напусне поста си в края на 2015 г.