Лъвски скок към офиси

Смяната на собствеността на "Мегапарк" за малко под 100 млн. евро е най-голямата офис сделка в страната след кризата.

Южноафриканските инвеститори в българския имотен сектор продължават да чупят рекорди. След като през миналата година фондове от ЮАР пренаредиха пейзажа при моловете в София и отчасти в провинцията със сделки за общо 1.3 млрд. лева, сега на пазара идва и нов фонд с южноафрикански паспорт, но с нова основна цел - офиси, а не молове. Другата ключова разлика е, че бизнесът тук ще се развива през ново, регистрирано в България инвестиционно дружество, откъдето ще се правят сделки към региона. И има миноритарно българско участие.

Зад съвместния проект стоят най-големият институционален инвеститор от ЮАР – Old Mutual Group, и българският холдинг с фокус недвижими имоти – AG Capital. Новосъздадената им компания Lion's Head Investments вече има портфолио от пет офис сгради – две в София и три в Букурещ, с обща площ от 235 хил. кв.м и оценка от 310 млн. евро. Първият общ актив е софийският "Полиграфия офис център", чийто втори корпус беше открит през седмицата. Одобрение от регулатора очаква и договорената сделка за друг офис комплекс на столичния булевард "Цариградско шосе" - "Мегапарк". В ход е придобиването на румънския Oregon Park, който включва две вече построени и една все още строяща се сграда.

Абонирайте се за Капитал

Четете неограничено и подкрепяте усилията ни да пишем по важните теми

Зад силния старт стоят и още по-амбициозни планове – утрояване на портфолиото в следващите години, привличане на още институционални съинвеститори и навлизане на поне още два пазара в региона, като в обхвата на интересите попадат още Гърция, Унгария и всички държави от бивша Югославия. Фокусът за момента е върху офиси, но от компанията не изключват и инвестиции в търговски или логистични площи.

Мега офис сделка

В новината за привличането на инвеститор от ранга на Old Mutual Group (виж карето) в България потъна фактът, че една от трите придобивки – тази за "Мегапарк", всъщност е най-голямата офис сделка в страната след кризата. През последните 10 години продажбите бяха на по-малки сгради и не надхвърляха цена от 25 млн. евро. Сега разбивка на вложените средства няма, а само информация, че пакетът от 235 хил. кв.м офис площи е с оценка 310 млн. евро. Със своите 75 хил. квадрата сградата на "Цариградско шосе" до The Mall представлява почти ⅓ от пакета. Заради по-ниската доходност в Румъния това означава, че приблизително малко под 100 млн. евро се падат на тази сграда. Преди 11 години например незавършеният "Мегапарк" смени собственика си срещу 96 млн. евро. В последния отчет на компанията, собственик на сградата, за 2016 г. имотът е оценен на 160 млн. лв., което е 82 млн. евро. Приходите от наеми и услуги са 14 млн. лв., но е възможно сега да са повече, защото в отчета е отбелязано, че някои наеми са увеличени. Задълженията към банки над една година са 136 млн. лв.



Макар купувачът да не обявява цена, мениджърът на AG Capital Христо Илиев казва, че договорената доходност е в интервала 8-8.5%, която от години е валидна и за по-малките офис сгради. Преди кризата тя падна до нива от 6.4% при сделката за "Бизнес парка", но тези нива сега изглеждат недостижими.

Продават два австрийски фонда: Universale International Realitäten (100% дъщерна компания на Unicredit Bank Austria) и CA Immo, като малък дял от 1.5% има и управляващото дружество. Сделката ще е за 100% от акциите на дружеството "Мегапарк" и ще приключи след разрешение на КЗК. То едва ли ще е проблем, защото заедно с офис комплекса "Полиграфия" придобиваните малко над 100 хил. квадрата са нищожна част от офис пазара в София, който е 2 млн. кв.м.

От еднолична към полисобственост

Другата българска офис сделка - за "Полиграфия офис център", не е изненада. Тя е собственост на групата AG Capital, която тази седмица завърши и разширението й. Активът е познат на местния партньор в новото съдружие и изненади няма как да се очакват. Със своите 35 хил. кв.м сградата е по-малка от "Мегапарк", но пък е с по-централно разположение. КЗК вече разреши продажбата. Обект на сделката е лявото и новопостроеното задно крило на комплекса, докато предната зона и дясното крило са с друг собственик - оръжейният търговец "Аполо инженеринг", който в края на миналата година ги придоби срещу 25 млн. евро от дружество, свързано с Делян Пеевски.

На етап договор и разрешение от регулатора е и румънската покупка, която е най-голяма в пакета. Там сделката е за Oregon Park в Букурещ, който включва 3 сгради с площ от 125 хил. кв.м. Продавач e базираният в Чехия инвеститор в недвижимости Portland Trust, в който участие има американският фонд ARES Management. Цена на сделката не се обявява, но според стари изявления на собственика общата инвестиция е била 140 млн. евро. Според румънски медии чистата отдаваема площ в трите сгради е 70 хил. кв.м, а третата сграда трябва да е готова до края на годината.

Кои са Old Mutual Group Създадената преди повече от 170 години в ЮАР и понастоящем базирана в Лондон Old Mutual Group е най-големият институционален инвеститор от ЮАР с пазарна капитализация над 13 млрд. долара и дейност в 35 държави. Групата инвестира в различни активи – банки, застрахователни и спестовни компании, дружества за управление на чужди средства и на активи и др. Най-големият акционер в Old Mutual е южноафриканската квазипублична инвестиционна структура Public Investment Corporation (PIC), която е водещата група за управление на активи в страната и отговаря за инвестициите в държавния Пенсионен фонд на служителите в Южна Африка. PIC притежава големи акционерни участия в няколко южноафрикански компании, включително и 10.86% от Old Mutual. Сред акционерите в групата са и едноименният инвестиционен фонд на южноафриканския милиардер и филантроп Алан Грей, местната компания за управление на активи Coronation Asset Management, поделението на норвежката централна банка Norges Bank Investment Management, някои от най-големите фонд мениджъри като Vanguard Group и BlackRock, както и инвестиционният фонд State Street Global Advisors. Акциите на групата се търгуват на борсите в Лондон и Йоханесбург и са включени в британския борсов индекс FTSE 100.