Христо Илиев: 300 млн. евро са началото. Ще станем два-три пъти по-големи

Визитка Христо Илиев е основател, най-голям акционер и председател на съвета на директорите на холдинговата група в сферата на недвижимите имоти AG Capital. Има магистърска степен по маркетинг и е възпитаник на Harvard Business School. Той е основател и член на борда на директорите на Endeavor България, основател и член на борда на асоциацията на фамилния бизнес (FBN) в България и почетен консул на Република Мавриций в България.

През изминалата седмица българският холдинг в областта на недвижимите имоти AG Capital обяви създаването на нов инвестиционен фонд съвместно с южноафриканската група Old Mutual Group. Новото дружество ще инвестира основно в офис проекти в България и в региона, като вече има пет сгради в портфолиото си - две в страната и три в Румъния, с обща оценка над 300 млн. евро. За бъдещите му планове и амбиции и за офис пазара в региона разговаряме с председателя на борда на директорите на AG Capital Христо Илиев.

Как се стигна до инвестиционния фонд Lion’s Head с партньор дружество от ЮАР?

Абонирайте се за Капитал

Четете неограничено и подкрепяте усилията ни да пишем по важните теми

От 2014 г. насам в AG Capital вървим в ясна стратегия – запазихме и развиваме агентския бизнес, като в допълнение увеличаваме значимостта на инвестиционните проекти в портфолиото. Продадохме участието си в няколко от компаниите, които бяхме създали и развили успешно, но чиято дейност бе извън имотния сектор – фасилити мениджмънт дружеството "Фасилити оптимум", фирмата за събиране на вземания "Фронтекс" и компанията за оценки "Адванс". Концентрирахме се изцяло в имотите. С BLD успяхме да направим пет жилищни проекта с 350 апартамента в София на обща стойност 40 млн. евро, в момента активно работим по шест нови проекта.

Важна стъпка беше стартирането на втората фаза от "Полиграфия офис център". След като я завършихме през тази година, работим да стартираме нов проект в София.

Третото направление е точно Lion’s Head. Това е фонд за инвестиции в бизнес сгради, които имат дългосрочни наематели. Този бизнес е много капиталоемък и за нас беше ясно, че трябва да привлечем един или няколко институционални инвеститора. Отне ни повече от три години, като освен обичайните за България – Великобритания, Германия, Австрия, търсихме и други алтернативи. Разглеждайки процесите в Източна Европа, видяхме, че се случва сериозно преразпределение: много инвеститори напуснаха региона, а други виждаха възможност в него.



За нас беше важно да отчетем спецификите на българския пазар. А той показва изключително ниска ликвидност на ниво сграда, като изключим четирите мола, които бяха продадени през 2017 г. Всички потенциални инвеститори поставят въпроса за изхода и как можем да гарантираме, че той е възможен. Това са фондове за дялови инвестиции, които са с хоризонт от 3 до 7 години, което засега регионът трудно може да предложи. Друго препятствие е размерът. Повечето инвеститори търсят да вложат минимум 100 млн. евро собствен капитал в една транзакция. Възможностите и в тази посока са силно ограничени. Анализите ни еднозначно показаха, че тенденцията, започнала преди 3 години, компании от ЮАР да инвестират в региона не е случайна. За 2016 г. Южна Африка беше най-големият инвеститор в Източна Европа, много преди в България да се заговори за капиталите от тази страна. Такъв тип сделки се приключват за не по-малко от 6 месеца, така че тенденцията беше валидна още през 2015 г.

Защо избрахте точно Old Mutual?

Ползвайки опита си от лондонската борса, където листнахме BLD през 2006 г., 10 години по-късно проучвахме възможностите за листване на борсата в Йоханесбург. Знаехме, че за успеха ни е ключово да участваме заедно местен партньор и да създадем компания с голям размер. Публично предлагане с една сграда не би могло да се осъществи. След дълги преговори успяхме да привлечем Old Mutual Property за наш основен партньор. Дружеството има портфолио на стойност 2 млрд. долара и сгради в Южна Африка, като някои от тях притежава повече от 40 години. Част е от Old Mutual Group – група със 170 години история, която има пазарна капитализация от 13 млрд. долара и бизнес в 35 държави.

За Old Mutual Property влизането едва тази година в България е доста консервативна стъпка – те са имали възможност да влязат в Източна Европа доста по-рано. Наблюдавали са региона и възможностите за партньор с изградена платформа и собствени активи, който има възможност да инвестира заедно с тях.

Кой ще притежава мажоритарния дял в новото дружество Lion’s Head?

Имаме две компании – инвестиционната Lion’s Head Investments и управленската Lion’s Head Management. Old Mutual са мажоритарен съдружник в инвестиционната, а в другата съдружието е поравно.

Партньорството ни с тях е балансирано - дори името Lion’s Head избрахме заради общия символа на планината Lion’s Head в Кейптаун, където се намира централата на Old Mutual, и наименованието на нашата валута - лев. Съвместната ни дейност обхваща цяла Югоизточна Европа - Унгария, Румъния, България, Гърция, държавите от бивша Югославия. Плановете ни включват привличане и на други институционални инвеститори.

Какъв тип фонд ще сте?

Гледаме дългосрочно – хоризонтът ни е над 10 години. Целта ни не е да купуваме, да добавяме стойност и да продаваме. За нас е важно да имаме дългосрочна доходност, за да изплащаме дивиденти, като търсим по-ниска амортизация при банковото финансиране. Не сме агресивни по отношение на коефициента loan-to-value, т.е. търсим по-нисък риск, като влагаме по-голяма сума собствен капитал - 40-50%.

Ако обобщим: създаваме инвестиционно дружество, без краен срок, с мажоритарно южноафриканско участие – за България това е новост като тип дружество. Особено като говорим за компания от такъв мащаб. Надяваме се, че с успеха на това партньорство ще привлечем в България компании от ЮАР, които да инвестират и в други сектори на икономиката, не само в имотите. Виждаме възможности в земеделието, в здравеопазването.

Какъв е планът ви за придобивания през следващите 3-5 години?

Имаме амбициозни планове - да стъпим в още една-две държави и да станем поне два-три пъти по-големи, отколкото сме в момента. Първите ни придобивания са за офис проекти, но стратегията ни е отворена. Въздържаме се от сделки в ритейла, тъй като конкуренцията там е голяма и е трудно да направим изгодна сделка. Офисите дават по-добри възможности за избор.

Каква е доходността при офис сградите в България и Румъния?

Вярвам, че разумната доходност в София 8-8.5% в момента. За Румъния тя е между 7.5-8%, Сърбия и Гърция се доближават до показателите на България. За момента не виждаме причини цените да падат или да се вдигат. Има предлагане на тези нива, имаме голям избор.

Какви сгради търсите?

Търсим качествени сгради с добра локация, с разумни цени. В държавите, които разглеждаме, столиците са наш приоритет – първо трябва да влезем в столицата и на втори етап евентуално да разглеждаме проекти във второстепенни градове.

Бихме разгледали всяка сграда в София, която отговаря на изискванията ни - добра локация, достатъчно голяма и на стойност не по-малко от 20 млн. евро.

Какви са другите разлики между Румъния и България?

В Румъния договорите за наем са много по-дълги – минимум 7-8 години, за разлика от България, където са по-скоро около 5. Освен това често срещана практика са сделки тип build-to-suit, т.е. построяване за конкретен наемател, които у нас засега са рядкост. Букурещ е много ликвиден пазар, където дори можеш да изпуснеш сделка. Има голямо разнообразие на райони и типове активи. Нашият екип там работи повече от година. В AG Capital планирахме да стъпим на този пазар от години и се радвам, че стартираме с такава инвестиция.

Както казах, доходността в Румъния е по-ниска, като наемите са по-високи - около 14-15 евро/кв.м, и то при по-дългосрочни договори за наем. В България те са 12-13 евро/кв.м. Данъкът печалба там е по-висок – 16%. Очакванията ни за Румъния бяха, че там ще постигнем по-добри банкови условия, но те не се оправдаха.

А в Гърция какъв е пазарът?

И там виждаме възможности. Интересът ни е само към Атина, като говорим за същия тип сгради. Опасявам се, че трудно ще намерим добри готови сгради. Възможно е да разгледаме и forward purchase тип сгради – както направихме в Румъния, за да можем да постигнем по-добра цена. В Гърция основните инвеститори в този тип активи са местни АДСИЦ (REIT), които в повечето случаи са свързани с конкретна банка. Така че там конкуренцията е по-скоро от местни играчи, а не от международни инвеститори.

Какъв е пътят на капиталите?

Централата на новия фонд е в София, т.е. инвестираме от България навън. Old Mutual инвестира чрез своите компании, базирани в Мавриций, капитали в българското дружество Lion’s Head и инвестициите ще се осъществяват оттук.

Как се преговаря с инвеститори от Южна Африка, какво е специфично и различно?

Не виждам някаква разлика. Като всеки един институционален инвеститор те са изключително консервативни както на макрониво за региона, така и за всеки от разглежданите активи.

Рано или късно може ли да продадете участието си в инвестиционното дружество. Как ще стане?

Дългосрочно, ако станем достатъчно големи, компанията може да се листне на борса. Определено Йоханесбург е една от алтернативите, но задължително в комбинация с европейски пазар. Ще разглеждаме листване на поне две борси, за да има ликвидност. Нашите анализи показват, че компания с под 750 млн. евро има минимални шансове за успешно листване.

Интервюто взе Мария Иванова