Да вземем София за пример. Исторически високите сгради не са нещо екзотично в градския силует – още през 70-те и 80-те години се появяват ключови сгради като хотел "Родина" (104 м) и хотел "Кемпински" (98 м). Високото строителство става толкова популярно, че се превръща в средство за разнообразяване на градския пейзаж в новите по това време жилищни квартали. Блоковете на по 16-20 етажа (48–60 м) са типични редом с "панелките" от соца.

След 20-годишна пауза секторът се съживява, а темата започва да се завръща, защото частните инвеститори все по-често залагат на височината като средство за отличаване от масовото строителство и символ на престиж. Престижът за едни обаче се оказва проблем за други. Защо?

Проблемът с незаконосъобразността

Първият мит е, че една висока сграда в квартал с по-ниско застрояване трябва да е незаконосъобразна заради мащаба си. Истината е, че разгънатата застроена площ (РЗП) и височината зависят от устройствените ограничения, площта на имота и отстоянията от съседните сгради. Накратко, ако имате достатъчно голям имот в зона с разрешена достатъчна височина и на достатъчно метри от съседите – може да построите почти всичко.

Проблемът с пренаселването

Този казус има две страни: моралната – на живеещите в района, и теоретичната – свързана с градоустройственото планиране. От "балкона на столичанина" всеки допълнителен новодомец в каквато и да е сграда може да е проблем. Често чуваме критиките "районът се пренаселва", "градът не диша" или "застрояват се градинки и зелени площи".

Същият човек едва ли би излязъл на протест срещу две или три "нормално" ниски сгради, но в случая с постройки над 10 етажа – вероятно да. Всъщност обаче три малки сгради в малки имоти са равносилни на една голяма в голям имот.

Малцина знаят, че колкото по-висока е сградата, толкова по функционално неефективна става тя. По-голямата височина означава повече асансьори, стълбища, инсталационни шахти и по-големи конструктивни елементи. Общите части в пететажна офис сграда са средно между 12 и 14% от етажната площ. В един "небостъргач" спокойно могат да достигнат 28-35%. Така обитаемата площ се намалява, а с това и процентът на потенциалните обитатели спрямо ниските сгради. Една висока сграда влияе по-малко на проблема с пренаселването от еквивалента си като площ в ниски сгради.

Проблемът с трафика и паркирането

Този казус също не трябва да бъде приписван само на небостъргачите. Всяка нова сграда носи нужда от адекватен брой паркоместа и най-вече – нуждата от развита инфраструктура (улици, площади, градинки), обслужване в района (детски градини, поликлиники, супермаркети) и градски транспорт.

Международните фирми с големи кол-центрове и купувачите на жилища изискват все повече паркоместа, а строителните предприемачи се опитват да отговорят на търсенето. Все по-често се проектират офис сгради с 30, 50, 100% повече паркоместа от изискуемите по норми. Жилищата също следват тенденциите, но като че ли по-умерено и предпазливо. Затова има и логика да се адресират вече прекалено леките норми за минимален брой паркоместа, особено за административните и жилищните сгради. Ако приемем, че високите сгради предлагат по-малко използваеми площи, те създават и по-малко трафик от еквивалентните си като площ ниски съседи.

Развитието на метрото, разширяването на ключови булеварди, изграждането на надлези и кръгови кръстовища вече се случва и показва правилния фокус на общината за справяне с трафика. Нещата вървят в правилната посока, дори да са привидно леко изоставащи от частния бизнес.

Проблемът с гледката и засенчването

Неприятно е пред жилището, в което сме вложили личните си средства, да се появи строеж или още повече – висока сграда, която да скрие гледката ни към Витоша или ослънчаването към дневната ни. За съжаление това е често срещано явление. Истината е, че за този феномен може да се направи много малко. Вече има действащи норми за отстояния, ослънчаване и засенчване. Уви, няма норми за "скриване на гледка".

За добро или за лошо София е притегателен център за младите хора от цяла България. Това все повече значи, че няма да имаме "спокойствието от едно време" в градския транспорт, по улиците и в кварталните градинки. Градът обаче привлича и инвеститори, които са основополагащ фактор в икономиката. Всеки милион строителна инвестиция е пряко свързан с всички нас. София вече има средна класа, която има все по-високи изисквания към строителството, а с това се променя и предлагането.

Високите сгради навсякъде са тема на критики, но често се превръщат в характерен символ на града, без който атмосферата на урбанистичната среда не би била същата.