Сделка в края на града

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване

Моделът на търговски парк в покрайнините на града не се наложи като масов в България, като големите вериги обичайно си строят собствени единични обекти. В София има едно изключение - ритейл паркът Jumbo Plaza на изхода към магистрала "Хемус". Малко над 10 години след идеята за общата търговска зона с един собственик тя има нов стопанин. По информация от имотния сектор сделката е за малко под 20 млн. лв. и е на рекордно ниска доходност от около 7.5%.

Проектът с 30 000 кв.м търговска площ вече е част от портфолиото на инвестиционното дружество "Уестан гроут капитал" (Weston Growth Capital), познато доскоро като "Инниммо инвестмънтс", на Валери Вълчев, който има инвестиции във финансовия сектор. Така софийският парк по подобие на пловдивския минава от чуждестранен фонд към местен собственик. Инвеститори в Jumbo Plaza досега бяха американският хедж фонд мениджър Майкъл Карш и българският сериен предприемач Кирил Петков. Те ще се фокусират върху растящия си бизнес с биохрани и добавки.

Серийният предприемач Кирил Петков беше мениджър на проекта още от създаването му, а в последните месеци преди сделката - и акционер Фотограф: Надежда Чипева

Историята на пионера

Проектът за Jumbo Plaza се ражда в последния момент преди кризата - земята е купена през 2007 г., като в терена от 70 дка и изграждането на прилежащата инфраструктура са вложени около 7 млн. долара в периода 2007-2008 г. За времето си Black Gold Park, както е първоначалното име на проекта, е пионер в сегмента на ритейл парковете в покрайнините на София. Ключово е местоположението му - в непосредствена близост до три ключови пътни артерии - "Ботевградско шосе", "Околовръстния път" и магистрала "Хемус", а отскоро и Северната тангента.

Концепцията на инвеститора - американският хедж фонд Karsch Capital на Майкъл Карш, изглежда успешна, особено на фона на започналата месеци по-късно глобална финансова криза. Още при създаването на търговския парк идеята е в него да бъдат събрани магазини, предлагащи продукти от най-ниския към среден ценови сегмент в различни пазарни категории. Така, въпреки че на практика отваря в средата на 2010 г., когато кризата силно се усеща и потреблението е свито, обектите в парка запазват относително стабилния си поток от посетители.



Моделът на парка е, че привлича част от обитателите си нетипично дългосрочно. С няколко от компаниите - т.нар. anchors, са сключени договори за отдаване под наем на земята с правото на строеж, като сроковете на повечето от тези контракти са за по 33 години, а част от тях са за по 25 г. Групата включва Jumbo, "Лидл", веригата дрогерии dm, веригата за техника "Зора" и McDonald’s. Общо магазините им заемат около половината от предвидената за застрояване 30 000 кв.м площ в парка. Останалите търговски обекти в Jumbo Plaza са със стандартни наемни договори, които също са сравнително дългосрочни - за не по-малко от 10 години. В тази група са отворилият през миналата година магазин на датската мебелна верига Jysk, търговецът на тапети Mini Max, магазинът за обувки Paolo Botticelli. Съвсем скоро предстои отварянето и на още два модни бранда - турската верига за дрехи и аксесоари LC Waikiki, чийто обект вече се строи, и полската верига за обувки CCC, изграждането на чийто магазин ще започне следващия месец.

Проектът включва и голям паркинг с над 1000 паркоместа - или както обяснява Кирил Петков, идеята е била на всеки 100 кв.м търговска част да има четири паркоместа. Целта е да може да се отговори на потенциалния силен клиентопоток - по думите на мениджъра само по магистрала "Хемус" в пикови периоди минават по около 4000 автомобила на час.

Иначе месечно в Jumbo Plaza преминават по 60-80 хил. души, като в празничния декември броят на посетителите достига до 120 хил., разказва Петков. Около 20% от клиентите са пътуващи, но основната част са хората, които живеят в най-близките до комплекса квартали - "Враждебна", "Левски", "Сухата река". Удобният транспортен достъп и отстоянието само на 15 минути с автомобил от центъра, както и наличието на спирка на градския транспорт в рамките на самия парк също "водят" посетители.

През последните 4-5 години отчитаните от магазините обороти растат с по около 20% годишно, сочат наблюденията на мениджмънта на парка. Приходите на самия инвеститор от наеми са от порядъка на 800 хил. долара годишно, посочва Петков. Като признание за доброто управление на проекта, от пролетта на 2018 г. мениджърът получава и акционерно участие в него - делът му е 27.28%.

Валери Вълчев инвестира предимно във финтех компании, но има и дългогодишен опит в ритейл сектора Фотограф: Капитал

Купувачът Валери Вълчев е бивш съдружник и първи главен изпълнителен директор на консултантската компания за бизнес имоти Forton International, която е част от групата на имотния холдинг AG Capital. В момента дяловите му участия включват предимно компании от финтех сектора, част от които са обединени под шапката на "Уестан гроут капитал". През 2012 г. фирмата му "Инниммо финансови услуги" придоби българското дъщерно дружество за потребителско кредитиране на френската банкова група Societe Generale – "КредиБул", което в момента се развива като компания за електронни пари и платежна институция под името "Пейнетикс". В началото на миналата година част от портфейла на "Уестан" стана и оценителското дружество "Адванс адрес експертни оценки", което дотогава беше собственост на AG Capital.

Продажба към партньор

Решението на инвеститорите за раздяла с проекта идва покрай желанието им да се фокусират върху другото си съвместно начинание - натуралната хранителна добавка Proviotic. Едноименната българско-американска компания направи дебют на пазара в САЩ с произвеждания с един от щамовете на Lactobacillus bulgaricus пробиотик, а вече добавката се продава и на много други пазари. По думите на Петков приходите за 2017 г. са от порядъка на 2.5 млн. долара, или с 20% повече спрямо година по-рано, а очакванията са този темп на растеж да се запази и през 2018 г. Плановете на инвеститорите пък са да се фокусират в по-голяма степен върху иновативния си бизнес за сметка на недвижимите имоти и да навлязат по-сериозно в нишата на биоконсервантите.

Самият избор на нов стопанин на парка се оказва доста лесен - Валери Вълчев е ангажиран с проекта почти от самото му начало, тъй като чрез едно от дружествата си изгражда магазина на dm в парка. "Той беше човек, който от началото е с нас и знае много добре как се развива проектът", казва Кирил Петков.

"На практика ние сме единственият външен инвеститор в Jumbo Plaza още от 2010 г. Тогава взехме право на строеж и построихме магазин, който дадохме под наем на dm дългосрочно", разказва и самият Вълчев. Инвестиционното му дружество "Уестан гроут капитал" е основният акционер в компанията "София ийст плаза", която е новият едноличен собственик на "Би Ди Си" – фирмата, през която американските инвеститори и Кирил Петков управляват проекта. Останалите акционери в проекта са "партньори, с които сме инвестирали в други проекти", уточнява новият собственик, без да ги назовава. А сривът на Търговския регистър прави имената им временно невидими.

Цената на сделката е тайна, но за нея може да се съди по изтегленото от новия собственик финансиране от Пощенска банка за над 10 млн. евро (инвестиционен заем от 9.9 млн. евро и кредитна линия от 282 хил. евро). Вълчев и новият му партньор в "Уестан" - Светослав Димитров, бивш управляващ партньор в адвокатската кантора "Пенков, Марков и партньори", уточняват, че част от сумата е предназначена за строителството на следващите магазини в Jumbo Plaza. Но пък купувачите трябва да са осигурили и поне 10% собствен ресурс.

По-широко отворени врати

Първата стъпка към запълването с наематели е през вече договорените магазини на LC Waikiki и на CCC. По думите на Вълчев те ще заемат около 2100 кв.м от оставащите 8500 кв.м, планирани за нови търговски обекти. Междувременно новите собственици са в контакт и с пет потенциални нови наемателя, които евентуално биха заели общо около 4000 кв.м. "След средата на септември смятаме, че с част от тях вече ще подпишем, и догодина през март може би ще са готови първите от тях", посочва новият мениджър.

Предстои и промяна в стратегията спрямо бъдещите наематели в Jumbo Plaza. "Досегашните инвеститори са били винаги доста консервативни и са искали там да присъстват най-добрите търговци в областта си. Ние ще стъпим върху това, но ще отворим цедката към наемателите малко повече", обяснява Вълчев. Увереност му дава дългогодишният му опит в ритейл сектора и като инвеститор, и като консултант - една от компаниите му, "Инниммо адвайзърс", е консултант на Mall Varna повече от 10 години. "Почти всички ритейл наематели ги познаваме и се чувстваме много спокойни, че можем да довършим това, което е започнато, и да затвърдим този проект като най-успешния ритейл парк", допълва той. Двамата с Димитров разказват, че фокусът ще е върху привличането на малко повече модни наематели с достъпни цени. Плановете им включват спортен магазин, зоомагазин, мебелен магазин.

Колкото до развитието на проекта от инвестиционна гледна точка, новите собственици твърдят, че гледат на него по-скоро като на финансова инвестиция, а не толкова като на вложение в недвижими имоти. "Приемаме, че тя е част от портфолийните ни инвестиции, като фокусът ни остава върху компаниите ни, предоставящи финансови услуги", уточнява Димитров. "Направили сме 10-годишно финансиране и смятаме да държим проекта и да го развиваме дългосрочно", допълва Вълчев.