Да си върнеш централата

За типичния българин жилището е най-скъпото му и дори и при финансови трудности рядко ще стигне да го продаде. В бизнеса към сградите няма чак толкова сантимент и те често се ползват за обезпечение, за да се получат нужни средства за текущата дейност и за изплащане на заеми.

С настъпването на кризата през 2009 г. публичната група "Еврохолд" сключи една такава сделка, с която си осигури 27.3 млн. евро. Тя продаде централата си на гръцкия фонд за недвижими имоти Bluehouse, като паралелно взе под наем огромната част от нея за 12 години.


Сега, почти десет години по-късно и в различна фаза на икономическия цикъл, явно е време за малко или повече обратната операция. Купувач не е самият холдинг, а свързаната компания "Синтетика", която формално и за регулаторни цели се води независима група. Решението за покупката вече е взето на общо събрание на компанията, като за финализирането единствено се чака разрешение от Комисията за защита на конкуренцията, тъй като сделката е структурирана не като покупка на имота, а на кипърското дружество Bluehouse Accession Project V, което на свой ред притежава 100% от собственика на сградата - "Вапцаров бизнес център".

Продължението на една стара сделка

Комплексът "Авто Юнион център" на бул. "Христофор Колумб" в зоната до летището е завършен в средата на 2008 г. с главен изпълнител по строителните дейности "Главболгарстрой". Сградата беше придобита от "Еврохолд България" в края на 2009 г. заедно с покупката на едноименния дистрибутор на автомобили от фонда Equest.



Общата площ на сградата е 28.2 хил. кв.м. От тях над 10 хил. кв.м са търговска и изложбена част, където се помещават шоурумове на марки автомобили, които се внасят от "Авто Юнион", дружество със същите управители като на групата "Еврохолд България". Бизнес центърът включва малко над 10 хил. кв.м офис площи, а останалото са паркинг, сервизни помещения и заведения за хранене.

И въпреки че още тогава премества централа си там и сградата придобива името "Еврохолд бизнес център", само година по-късно тя е продадена на Bluehouse в спомената sale and leaseback сделка.

Според протокол от общо събрание на акционерите на "Синтетика", проведено в края на май тази година, цената, която ще платят за бизнес сградата, ще е между 18 и 23 млн. евро. Покупката ще се финансира с 15-19 млн. евро банков кредит, който трябва да е при до 5% годишна лихва и за срок 10-12 години.

"Сделката представлява добра инвестиционна възможност. Сградата е разположена в перспективен район на столицата, който се развива добре инфраструктурно в последните години", коментира за "Капитал" Ива Гарванска-Софиянска, изпълнителен директор на "Синтетика".

Да се завърнеш, без да си си тръгвал

На фона на други сделки за офиси от началото на годината тази е малка, но интересна заради участниците в нея. След като "Блухаус" купува сградата през 2009 г. от "Еврохолд", който и до днес е основният наемател, сега я продава с поне 4 млн. евро по-евтино на "Синтетика", която беше създадена през 2010 г., обособявайки несвойствените дейности на "Еврохолд".

Тогава негов собственик става Ивайло Стоянов - мениджър в структурите на компаниите на самата "Еврохолд". Самият холдинг продава на новосъздаденото дружество няколко фирми на обща стойност 23.5 млн. лв. заедно с дълг за 14 млн. лв. Оттогава въпреки множеството косвени връзки двете компании формално се водят несвързани лица (виж карето).

От "Синтетика" посочват, че сградата е отдадена 100% с дългосрочни договори за наем, които "гарантират добра възвращаемост за инвеститора". Средните наемни нива в този район за първокласни офиси са около 13 евро/кв.м, а за клас Б - около 9 евро/кв.м, според последните данни на консултантската компания Colliers. Предвид връзката между основната част от наемателите (дружества на "Еврохолд") и новия собственик на сградата вероятно някои от условията по договора, включително цената, ще бъдат предоговорени.

"Зависи от условията. Предстои да бъде дискутирано. Целим да запазим досегашните условия или да ги подобрим", отговориха от "Еврохолд" на въпросите на "Капитал" дали при смяната на собствеността възнамеряват да продължат дългосрочните си взаимоотношения и дали възнамеряват да търсят понижаване на наема.

"Синтетика" е свързана и с управлението на сградата още при настаняването на "Еврохолд" в нея. Дружеството "Грийнхаус пропъртис" сключва договор с "Вапцаров бизнес център" още през септември 2009 г. Справка в регистрите показва, че фирмата за пропърти мениджмънт е със същите управители като на сегашния купувач на сградата - Ива Гарванска-Софиянска, Николай Дачев и Пламен Патев.

Дългогодишна връзка "Синтетика" е създадена през 2010 г., когато "Еврохолд" решава да се раздели с част от бизнеса си. Обяснението на собствениците е, че искат групата да се съсредоточи в основните си дейности - застраховане, лизинг и автомобили. В сделката за близо 40 млн. лв. влизат няколко имота и дълг за 14 млн. лв. Освен това със средствата от продажбата "Еврохолд" покрива задължение към Пиреос банк. Основна дейност на "Синтетика" всъщност става управление на купените имоти и дружествата "Етропал", "Пластхим-Т", "Формопласт", "Евротест контрол", "Изток плаза" и "Еврохотелс". През 2011г. "Изток плаза" е придобита от семейството на д-р Михаил Тиков, собственикът на болници "Софиямед", който наскоро купи ИПК "Родина". През 2016 г. е продаден делът в "Пластхим-Т", а през 2017 г. - "Еврохотелс". През септември 2014 г. "Синтетика" придоби мажоритарен дял от 51% от капитала на автобусния превозвач "Юнион Ивкони", което към момента генерира основната част от приходите в групата. Дружеството е собственик и на 9.8% от капитала на пенсионната компания "Бъдеще", чиито фондове са големи инвеститори в компаниите и от двете групи - на "Еврохолд" и на "Синтетика". Мажоритарен собственик на "Синтетика" е кипърското дружество Kamalia Trading Limited. Въпреки че формално са отделни групи, финансовите дружества под шапката на "Еврохолд" ("Евроинс", Euroins Romania, "Евро-финанс", "ЕФ асет мениджмънт" и др.) са инвеститори в акции и облигации на "Синтетика" и в някои от дружествата под шапката му. Към средата на 2018 г. Euroins Romania е вторият най-голям акционер с 13.5% Към 30 юни 2018 г. дружеството отчита 1.4 млн. лв. консолидирана загуба при 1.7 млн. лв. печалба за 2017 г.

Bluehouse в България - в период на продажби Продавачът на бизнес центъра, гръцкият инвестиционен фонд Bluehouse Capital, присъства в България от доста години и опита да изгради доста разнообразно портфолио в страната ни. А основният фокус бяха търговските имоти от big-box сегмента. Фондът е създаден през 2004 г., като скоро след това влиза на българския пазар с покупката на хотел Greenville и "Авто Юнион център" в София. След това купува и неизградения жилищен комплекс "Бояна парк", който преди беше в портфейла на Equest, и една от първите сгради в Бизнес парка в столичния квартал "Младост". През 2010 гръцкият фонд купува още три имота за общо близо 25 млн. евро - два хипермаркета "Практикер" в София и Варна и един магазин "Пикадили" също във Варна. Направи и опит за купуване на сградата на "Орифлейм" на "Цариградско шосе", но сделката пропадна. През 2011 г. не се случи и сделката за търговски парк в Стара Загора. През 2012 г. инвеститорът разширява портфолиото си с магазин от веригата Baumax в Плевен. Две години по-късно фондът започва да излиза от инвестициите си: продава сградата в Бизнес парка на "Фонд за недвижими имоти България" за 4.7 млн. евро без ДДС. През 2015 г. продава сградата на "Практикер" в София на собственика на търговката верига. Двата търговски обекта във Варна все още са собственост на фонда, но с различни наематели - JYSK и Decathlon. В началото на лятото миналата година гръцкият собственик на "София хотел Балкан" купува хотела на Bluhouse (Greenville, който междувременно е преименуван на Park Inn by Radisson), намиращ се до бул. "Никола Вапцаров" в столичния квартал "Лозенец".