Испанският Bulgaria Mall

Сделките с молове през последните две години почти неизменно минават под знака на южноафриканските инвеститори. За столичния Bulgaria Mall обаче южната връзка винаги е била с европейски привкус. Отворилият в края на 2012 г. търговски център на едноименния софийски булевард беше изграден като съвместно начинание на инвестиционната компания LS Property на британеца Майлс Самърфийлд и базирания в Лондон инвестиционен фонд с доста по-испански звучащото име Salamanca Capital. Почти шест години след откриването му молът и свързаната с него офис кула Infinity Tower имат нови собственици – и те са от Испания. Това е фондът Squircle Capital, който вероятно влиза в сделката по линия на Salamanca (виж карето).

Един от най-младите софийски молове има две особености: пълен е с наематели, но още е на загуба, и продължава да расте - скоро ще има и втора офис кула. Промяната в собствеността е интересна и с друго: първи испански инвеститор след кризата, при положение че имаше наплив към България в имотния бум преди 2008 г.

Сделка на булеварда

От средата на септември едноличен собственик на капитала на прекия инвеститор в проекта – дружеството "Мъркюри", е регистрираната в Люксембург новосъздадена компания "България булевард холдинг". Тя се притежава от управлявания от испанската инвестиционна група Squircle Capital фонд SQC Opportunity SCA SICAV RAIF. Двамата основатели на Squircle Capital – Хосе Каирета и Даниел Кастийо, вече са вписани като членове на съвета на директорите на "Mъркюри", а от началото на октомври Майлс Самърфийлд, който управляваше мола, официално не е част от мениджмънта му.

Цената, срещу която досегашните инвеститори се разделят с проекта, не е обявена. Сумата, която те вложиха в изграждането му, е близо 150 млн. евро. Към края на 2017 г. задълженията на "Мъркюри" по банкови заеми са за малко под 232 млн. лв. Финансирането идва от Уникредит Булбанк и австрийската банка в групата, срещу което са заложени инвестиционните имоти на дружеството – търговския център заедно с офис частта, които са оценени в баланса на малко над 100 млн. лв. В отчета има и заеми от свързани лица за 86 млн. лв. За банковия заем е отбелязано, че е падежирал и неплатен, но е в процес на предоговаряне.

Петият в редицата продажби

Bulgaria Mall е петият столичен търговски център, който сменя собственика си в рамките на около година. При първите три продажби купувачи от ЮАР придобиха най-големите играчи в сегмента на софийския пазар – Paradise, The Mall и "Сердика". С нови инвеститори, но от Полша, е и Mall of Sofia, който стана собственост на групата GTC (Globe Trade Center), позната на българския пазар с проектите си за моловете "Галерия" във Варна, Бургас и Стара Загора, всички от които вече са продадени.

Раздвижването на българския пазар на бизнес имоти явно не е останало незабелязано и за инвеститорите в Испания, където имотният пазар постепенно се възстановява и възвръща равнищата си отпреди спукването на балона преди 10 години и последвалата криза в сектора.

"България беше и продължава да бъде атрактивен пазар за компанията заедно с по-широкия регион на Балканите и с други източноевропейски държави", коментираха за "Капитал" от Squircle Capital. "Продължаваме да търсим привлекателни възможности за инвестиции, включително и в ритейл и търговските недвижими имоти в България и на други пазари, които са в основния ни фокус", посочват от фонда.

Историята на търговския център

"Криза" всъщност е и думата, белязала в значителна степен развитието на проекта за Bulgaria Mall. Първоначално представен още през 2006 г., търговският център отначало трябваше да заработи през 2009 г., но изграждането му се забави първо заради затруднения около набавянето на всички строителни разрешителни, а после заради настъпилата икономическа криза, която доведе до затягане на условията за финансиране, предлагани от банките, и охлади ентусиазма на потенциалните купувачи за офисната част от проекта. Предизвикателство се оказа и намирането на строителна компания, която да се заеме с изграждането, като в крайна сметка за изпълнител беше избрана белгийската Cordeel.

Проектът, чиято търговска част е 34 хил. кв.м, беше завършен и започна работа в края на 2012 г., макар и в условията на все още свито потребление и ниски наеми. На фона на задаващата се конкуренция от още два огромни търговски центъра в южната част на София – Paradise и Sofia Ring, молът на бул. "България" заложи на дизайн, местоположение и микс от наематели, част от които направиха дебюта си в страната именно там.

В началото на 2014 г. беше отворена и 20-етажната офис кула Infinity Tower, чиято РЗП от над 22 хил. кв. м и близо 20 хил. кв. м отдаваема площ е изцяло запълнена с наематели към края на 2017 г. Една от първите компании, които наеха площи в сградата, беше местният аутсорсинг гигант TELUS International Europe. Офиси в Infinity Tower имат и козметичната компания Avon, търговецът на пшеница Cargill, разработчикът на игри Impreria Online и др.

И още офиси

Следващият етап от проекта, чието строителство вече е в ход, е втората офис сграда, която поне за момента носи наименованието Tower B. Тя ще бъде доста по-ниска – едва до 56 м, в сравнение с 92-метровата Infinity Tower, но пък ще има почти двойно по-голяма етажна плоча. Сградата, която по план трябва да е с обща площ около 18 хил. кв.м и отдаваема площ близо 16 хил. кв.м, е разположена над търговската част на мола по протежение на бул. "Тодор Каблешков". Според финансовия отчет на "Мъркюри" за 2017 г., очакванията са втората офис сграда да бъде въведена в експлоатация в началото на 2019 г.

Идеята на досегашните инвеститори беше в нея да бъдат вложени около 10 млн. евро. Новите испански собственици не разкриват подробности около плановете си за проекта – нито като цяло, нито по отношение на последната му фаза. Но тя изглежда пред завършване. И като много многото други молове след Х години вероятно испанците ще продадат обекта. На някой, тръгнал на шопинг и склонен да пазарува тогава в България.

Испанските инвеститори

Squircle Capital е независима компания за управление на алтернативни инвестиции, чийто основен фокус са преките дялови участия и инвестициите в недвижими имоти. От дружеството коментират за "Капитал", че бизнесът им обхваща различни страни в Европа, но не конкретизират брой. Портфолиото включва вложения в хотелиерския сектор, ритейл и търговски имоти, както и инвестиции в инфраструктура и традиционни дялови участия, посочват от фонда.

Акционери в Squircle Capital са две испански дружества, представлявани от Хосе Кариета Риера и Даниел Кастийо Фуентес, които вече са вписани като членове на съвета на директорите на "Мъркюри". Сред проектите, по които двамата са работили, е например луксозният 5-звезден хотел Mandarin Oriental в Барселона.

В началото на годината Squircle Capital представи първия си жилищен проект – луксозен апартаментен комплекс в каталунската столица. Според публикации в местни медии в него са вложени около 100 млн. евро, а генерираният в хода на проекта дълг в даден момент е бил придобит от президента на руския петролен гигант "Лукойл" Вагит Алекперов, който впоследствие се разграничава от проекта.

Сред проектите за луксозни имоти, по които Squircle Capital работи, е и този за реновирането на марината OneOcean Port Vell в Барселона, която допреди година беше собственост на Salamanca Group. Лондонската инвестиционна група придоби марината през юли 2010 г. и вложи над 100 млн. долара в превръщането й в дестинация за суперяхти. През септември 2017 г. Salamanca обяви, че продава проекта на катарската инвестиционна група QInvest и на инвестиционен фонд, чийто бенефициарен собственик е Алекперов.