Наситената София и чуждите инвеститори

Темата накратко - За разлика от имотния пазар офисният се движи от чуждестранните компании - България все повече се оформя като инвестиционна дестинация за индустриални площи - Има по-малко сделки за търговска площ, но големите търговски вериги поддържат пазара динамичен

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване

Тази година е малко вероятно да е рекордна за пазара на бизнес имоти. Основната причина е, че миналата беше необикновено силна заради продажбите на най-големите молове в София. Тази година в полезрението на инвеститорите попада основно офисният сегмент. При наемните сделки движеща сила са чуждестранните IT и аутсорсинг компании, а няколко по-значителни покупки оформиха сегмента като водещ по обем на инвестициите.

Складовете и логистичните центрове като цяло продължават да следват своето равномерно развитие и общата тенденция в Европа. Те все повече ще обслужват бизнесите в сферата на електронната търговия. Там традиционно по-големите инвестиции са в проекти за собствено ползване.

Абонирайте се за Капитал

Получавате пълен достъп до всички статии и целия архив

През второто тримесечие се наблюдава леко покачване на наемните нива на годишна база и в трите основни сегмента според данните на консултантската компания Forton Cushman&Wakefield. Спрямо същия период на миналата година доходността бележи спад, който е най-значителен при индустриалните имоти.

Фокус върху офисите

От началото на годината големите сделки са в офис сегмента и за разлика от предишни години участниците са предимно местни или от региона на Централна и Източна Европа. Топ три емблематични сделки в столицата през първото полугодие включват "Мегапарк" на Цариградско шосе, офис сградата на "Милениум център" до НДК и "София тауър", част от Mall of Sofia. Само те са за над 200 млн. лв.



Според последния анализ на MBL този пазар поставя нов рекорд през трето тримесечие - едва 9.1% свободни площи, което е най-ниската отчетена стойност за 10 години насам.

Към момента обаче близо 400 хил. кв.м са в строеж и има още 200 хил. планирани, но все още без разрешение. В синхрон със световните тенденции все по-разпространено става офис площите да са в мултифункционални сгради или част от комплекси, където на разположение на работещите са търговски обекти, места за развлечение и спорт, а често и жилищни сгради.

Логи(сти)чно наваксване

Слабото предлагане на спекулативни площи е характерно за този пазар поради спецификата на помещенията. По-малко от една трета (едва 45 хил. кв.м) от всички индустриални имоти, планирани да бъдат завършени до края на тази година, са за отдаване под наем. Останалото е за собствено ползване, а все по-популярни стават и т.нар. Build-to-suit проекти според последния анализ на Forton. Някои от по-големите новооткрити обекти в района на София през тази година са логистичните центрове на DHL, Office One Superstore и Cargo-partner.

Заради растежа на електронната търговия в Европа очакванията са за по-динамично развитие в този сегмент през следващите години.

Новите търговски попълнения

С изключение на смяната на собствеността на Mall of Sofia (с прилежащите офиси) и Bulgaria Mall, тази година пазарът на търговски площи в столицата се намира в относително затишие. Новопостроени шопинг дестинации тази година няма, съответно и обемът на наличните търговски площи се запазва без промяна.

Оживление през тази година има предимно в биг-бокс сегмента, както и веригите хипермаркети. И в двата случая областните и по-малките градове са във фокуса на компаниите, а активността е по-ограничена в София, където вече има известно засищане. По данни на консултантите в момента малко над 9% са свободните търговски площи в столичните молове. Прогнозите са през следващата година те да намалеят значително, заради навлизането на нови търговски марки в България (например The Body Shop) и откриването на повече обекти на вече установили се на местния пазар брандове.

"През последните години много търговци развиваха приоритетно мрежата си в София и наситиха пазара с обекти", обяснява тенденцията Иван Граматиков от Forton. "Сега търсят присъствие извън столицата, където конкуренцията и предлагането в съответния сегмент са по-ограничени".