С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
Вход | Регистрация
17 2 ное 2018, 12:03, 32119 прочитания

Имотите: краят на еуфорията

2018 г. беляза силното забавяне на ръста на цените. Основните заплахи остават криза в европейската икономика и вдигането на лихвите

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg
Темата накратко:

Индикаторите на имотния пазар показват забавяне на ръста по всички линии.

Има структурна промяна на пазара, като все повече хора купуват с над 80% кредитиране.

България е уязвима от външните шокове, които могат да дойдат по линия на еврозоната.

Част от темата

Пазарът на имоти

Наситената София и чуждите инвеститори

Пазарът на бизнес имоти в столицата е динамичен, но е малко вероятно инвестициите да надвишат миналогодишния рекорд

Узрява или прегрява жилищният пазар в България

Ръстът на цените и активността видимо се забавят, но признаци за спад все още няма

Имотният пазар в Централна и Източна Европа расте

Страните от региона имат все по-голяма роля в европейския пазар, но са подложени и на повече рискове

Още по темата

Заем с равни или намаляващи вноски

Макар и рядко, този въпрос изниква и всеки трябва да е наясно какво да има предвид

16 ное 2018

Една пета от жилищата в Китай са празни

Това може да създаде проблем за Пекин, ако имотният пазар стане нестабилен

11 ное 2018

В сянката на червения октомври

По-важните теми, които ще намерите в новия брой на "Капитал"

2 ное 2018

Узрява или прегрява жилищният пазар в България

Ръстът на цените и активността видимо се забавят, но признаци за спад все още няма

2 ное 2018

Наситената София и чуждите инвеститори

Пазарът на бизнес имоти в столицата е динамичен, но е малко вероятно инвестициите да надвишат миналогодишния рекорд

2 ное 2018

Имотният пазар в Централна и Източна Европа расте

Страните от региона имат все по-голяма роля в европейския пазар, но са подложени и на повече рискове

2 ное 2018

Кога ще дойде кризата? Това е въпросът, който цяла година вълнува инвестиращите или искащите да инвестират в имоти. Докато геополитиката се тресеше, а българската икономика растеше, с нея пораснаха и цените на имотите, за пета поредна година. От долната мъртва точка, в която стигна имотния пазар през 2012 г. досега, той върви непрекъснато нагоре. 2018 г. обаче беше първата, в която този ръст показа признаци на забавяне, банките получиха предупреждения, а предпазливостта отново започна да обикаля офисите на имотни брокери, плановете на строителите и главите на купувачите.

Твърде рано е да се говори за спад. Рано е дори да се говори за край на ръста - той продължава, макар и доста умерено и по-скоро по инерция. Но вече почти никой не се съмнява, че някаква корекция на пазара ще се случи. Част от прогнозите са това да стане догодина, друга - за 2020 г. Лошата новина е, че пазарът на имоти е идеален пример за самосбъдващи се прогнози: настроението на инвеститорите може да превърне в реалност очакванията. Причините за по-сериозни опасения обаче не са вътрешни: най-големият риск за българския имотен пазар идва от евентуално свиване отвън. Добрата новина е, че засега изгледите не са за сериозен спад, а по-скоро за корекции на твърде еуфоричния ръст от последните години.


Червените светлини по таблото

Да започнем с индикаторите. Темповете на пазара се забавят, както показва и намаляването на общия брой сделки на пазара, така и индекса на цените на годишна база, който за първите две тримесечия на годината е с ръст от 7.3%, при над 8.7% за същия период миналата година (виж графиките). Според данните на imot.bg например в един от най-търсените квартали в столицата - "Младост", ръстът на кв.м за септември 2018 г. спрямо септември миналата е едва 3.5%, при над 12% ръст за предходния период (виж текста за имотите в София и другите градове). При офис площите и търговските площи в столицата има нов рекорд - едва 9% от тях са празни (виж повече тук). Тези показатели говорят за постигната висока степен на насищане.

Вторият важен момент е структурната промяна, която се случва при покупката на жилищни имоти. През последните години този бум беше финансиран до голяма степен със спестявания. Първо заради фалита на изкривяващата пазара КТБ, а после поради разхлабената парична политика на ЕЦБ от 2014 г., свръхликвидността на банките произведе драматичен спад на лихвите по депозити до почти нулеви нива. А това направи по-изгодно да вложиш парите си в имот. Това, разбира се, засили обичайния цикъл на имотния пазар - желаещи инвеститори, по-високи цени, повече строителство, още повече инвеститори, още по-високи цени, още повече строителство.

Банковата статистика на БНБ обаче показва, че потенциалът на този бум е свършил и сме навлезли в друг етап. Според нея в последната година се е увеличил двойно броят на хората, които взимат ипотечни кредити с 20% или по-малко съфинансиране. Това се дължи както на типичната за цикъла трескавост, която кара колебаещите се да заложат на покупка, от страх цените да не се вдигнат, така и на добрата икономическа обстановка. Заплатите в последните години растат, а безработицата е на рекордно ниски нива. В допълнение - лихвите по ипотечните кредити в лева паднаха до 3.33% по данни на БНБ към септември.

Всичко това значи повторно навлизане на домакинствата в нива на задлъжняване, каквито имаше преди края на миналия бум. То носи със себе си и промяна в отношението към търсене на имот. "Два са факторите, които ще определят пазара на имоти в следващите месеци и трябва да се вземат предвид от всички участници", смята Георги Павлов, изпълнителен директор на "Адрес". "Единият е отчетеният спад на сделките през второто тримесечие на годината. Ако той продължи и в следващите три месеца, ще станем свидетели на рецесия за пазара на имоти. Вторият ключов елемент е промяната в поведението на купувачите. Макар да продължават активно огледите и запитванията, те вече не са склонни да купуват на всяка цена, а по-скоро се интересуват от предлагането към момента."



Затягането на коланите

При бизнес имотите пък става дума за регионална игра, в която България е само част от по-големия пъзел на Централна и Източна Европа (виж какво се случва там). Там нивата са много по-урегулирани и се движат в тон със случващото се в региона, но има изкривяване на статистиката заради огромните покупки на търговски площи миналата година от южноафрикански фондове. "Ръстът на инвестиционния пазар, на който станахме свидетели през 2017 г., значително повиши очакванията на българските продавачи и доведе до ръст на цените. Покачването обаче не е обосновано с увеличено търсене, а се дължи на твърде оптимистичните очаквания за пазара", коментира Явор Костов, мениджър "Капиталови пазари" в Cushman & Wakefield Forton.

Връзката с този регион е важна, защото показва откъде може да дойдат рисковете и какво трябва да се следи за предупреждения. Чехия например води по трансгранични инвестиции в имоти с 13.5 % от общия пазарен дял за ЦИЕ през 2017 г. Там обаче се появиха и първите сигнали за надуване на балон - в началото на лятото Чешката централна банка обяви въвеждането на нови мерки, които да ограничат банките при отпускането на ипотечни кредити заради ускорения ръст на цените на жилищата в Прага.

В България нещата не стоят много по-различно, макар и местният пазар да е сравнително по-скромен и в мащаби, и в капитали. БНБ също се включи в предупрежденията за прегряване на имотния пазар, въвеждайки антицикличен буфер от 0.5% от 1 октомври догодина. Причината за тази мярка са именно темповете на кредитиране и ръстът в цените на жилищата, заради които търговските банки вече трупат цикличен риск, според централната банка.

Големите рискове

Забавянето на имотния пазар не значи спад. Цените на имотите в българските градове растат, но дори в София на места не са стигнали пиковите стойности отпреди десетилетие. Уроците не се забравят бързо и всичко се случва доста по-плавно.

Засега няма индикации, че цените ще тръгнат рязко надолу, освен ако европейската икономика не претърпи сериозен катаклизъм. Според Марк Робинсън, анализатор на Централна и Източна Европа за Colliers International, рисковете пред региона са евентуални проблеми с италианската икономика, които да разтърсят еврозоната, по-големи търговски стълкновения на САЩ с Китай и, разбира се, евентуалното вдигане на основния лихвен процент на ЕЦБ в края на 2019 г. Това неизбежно ще се отрази на лихвите по кредити тук и е възможно през 2020 г. вноските да се вдигнат. При липсата на сериозни икономически сътресения обаче, дори това няма да срине пазара, а по-скоро ще значи плавна корекция надолу, смята Робинсън. На същото мнение е и Георги Павлов от "Адрес".

Преведено на езика на обикновения инвеститор в имоти, това значи преди всичко внимание към условията по кредита, добро планиране на разходите по дълга, подсигуряване на буфер от поне 10%, който да поеме евентуални спадове и предпазливост за покупката на жилища в строеж.
Разбира се, опцията за катастрофичен сценарий никога не може да бъде изключена и опитът отпреди десет години показва, че когато такъв настъпи, той изненадва и експертите. Бумът в последните години увлече много строители да се впуснат в големи и дори грандомански проекти. Много от тях тепърва започват да се реализират и ще излизат на пазара след година-две. При рязък, независимо от какво предизвикан спад на търсенето и неспиращо предлагане закономерният резултат е спад на цената. А той при наслагването на няколко фактора (забавяне на икономиката, покачващи се лихви, принудителни продажби през частни съдебни изпълнители) може и да не е чак толкова плавен.

  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

29 ноември 2018г.
София Хотел Балкан

capital.bg/conference

13 годишна конференция Сделки и инвеститори



Акценти в програмата:


  • Икономически обзор на региона и какво да очакваме занапред
  • Гледната точка на инвеститорите за перспективите пред региона и България
  • Най-важните сделки за годината и какво стои зад тях
  • Кои активи и сектори ще бъдат в радара на инвеститорите през 2019
  • Защо за МСП е важно да са публични компании и каква подкрепа има за това
  • Нови инициативи в сектора за инвестиции с рисков капитал

Повече подробности на capital.bg/conference

Прочетете и това

Новата сграда на Брендо 10 Новата сграда на Брендо

Тя ще е жилищна, на 11 етажа и ще обгръща стария хотел "Рила"

15 ное 2018, 15243 прочитания

Строителството на жилища в България нараства значително през третото тримесечие Строителството на жилища в България нараства значително през третото тримесечие

Последните данни на НСИ сочат, че визите за строежа им са се увеличили с 32% спрямо същия период миналата година

7 ное 2018, 2128 прочитания

24 часа 7 дни

Кариерен клуб: Финанси »

Стажове, стипендии, конкурси (19 – 25 ноември)

Селекция с актуални кариерни инициативи и събития през седмицата

Във Франция всеки студент има възможност да покаже на какво е способен

Филипа Тенева, завършила докторантура във Франция, разказва за впечатленията и опита си от френската образователна система

Университетът в Тулон, Франция

Марина Малчева разказва за магистратурата по дигитална комуникация и преживяванията си във френския университет

Мениджърът на бъдещето управлява чувствата, емоциите и мотивацията на хората

Хесус Вега, консултант и бивш управляващ директор на Zara-Inditex, лектор в HR and Leadership Forum

Стажове, стипендии, конкурси (25 - 30 септември)

Селекция с актуални кариерни инициативи и събития през седмицата

 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "Имоти" Затваряне
Има ли алтернатива на трафика и трудното паркиране

Защо се задавя германският мотор

Германия трябва да използва момента да се подготви за пренастройване на икономиката си сега, докато растежът още е солиден и демографската криза не се усеща силно

Призовката за Лозан Панов е до всички съдии

Атаката срещу председателя на Върховния касационен съд се развива по план - той вече е мишена на антикорупционната комисия

"Слънчо" поглежда отвъд хоризонта

С проект по "Конкурентоспособност" за 1.6 млн. лв. компанията ще започне да изнася детски храни в региона

"Агрия груп" купува производител на слънчогледово олио

Базираната в Лясковец "Кехлибар" ще е първата компания за преработка на слънчоглед в портфейла на холдинга

Звезда и половина

Историкът Уилям Юинг за ретроспективата на легендарния фотограф Арнолд Нюман в София

Живот след живота

Режисьорката Петя Накова за новия си роман, в който документира битката с рака на гърдата

K:Reader

Нов и модерен инструмент, който пренася в дигитална среда усещането от четенето на хартия.

Прочетете целия вестник или списание без да търсите отделните статии в сайта.
Капитал, брой 46

Капитал

Брой 46 // 17.11.2018 Прочетете
Капитал PRO, Кои са най-растящите IT компании, ще има лимити по "Гражданска отговорност", паркът на основателите на "Телерик" расте с нова сграда

Емисия

DAILY @7AM // 21.11.2018 Прочетете