С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
Вход | Регистрация
18 2 ное 2018, 12:03, 51720 прочитания

Имотите: краят на еуфорията

2018 г. беляза силното забавяне на ръста на цените. Основните заплахи остават криза в европейската икономика и вдигането на лихвите

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg
Темата накратко:

Индикаторите на имотния пазар показват забавяне на ръста по всички линии.

Има структурна промяна на пазара, като все повече хора купуват с над 80% кредитиране.

България е уязвима от външните шокове, които могат да дойдат по линия на еврозоната.

Част от темата

Пазарът на имоти

Наситената София и чуждите инвеститори

Пазарът на бизнес имоти в столицата е динамичен, но е малко вероятно инвестициите да надвишат миналогодишния рекорд

Имотният пазар в Централна и Източна Европа расте

Страните от региона имат все по-голяма роля в европейския пазар, но са подложени и на повече рискове

Узрява или прегрява жилищният пазар в България

Ръстът на цените и активността видимо се забавят, но признаци за спад все още няма


Кога ще дойде кризата? Това е въпросът, който цяла година вълнува инвестиращите или искащите да инвестират в имоти. Докато геополитиката се тресеше, а българската икономика растеше, с нея пораснаха и цените на имотите, за пета поредна година. От долната мъртва точка, в която стигна имотния пазар през 2012 г. досега, той върви непрекъснато нагоре. 2018 г. обаче беше първата, в която този ръст показа признаци на забавяне, банките получиха предупреждения, а предпазливостта отново започна да обикаля офисите на имотни брокери, плановете на строителите и главите на купувачите.

Твърде рано е да се говори за спад. Рано е дори да се говори за край на ръста - той продължава, макар и доста умерено и по-скоро по инерция. Но вече почти никой не се съмнява, че някаква корекция на пазара ще се случи. Част от прогнозите са това да стане догодина, друга - за 2020 г. Лошата новина е, че пазарът на имоти е идеален пример за самосбъдващи се прогнози: настроението на инвеститорите може да превърне в реалност очакванията. Причините за по-сериозни опасения обаче не са вътрешни: най-големият риск за българския имотен пазар идва от евентуално свиване отвън. Добрата новина е, че засега изгледите не са за сериозен спад, а по-скоро за корекции на твърде еуфоричния ръст от последните години.


Червените светлини по таблото

Да започнем с индикаторите. Темповете на пазара се забавят, както показва и намаляването на общия брой сделки на пазара, така и индекса на цените на годишна база, който за първите две тримесечия на годината е с ръст от 7.3%, при над 8.7% за същия период миналата година (виж графиките). Според данните на imot.bg например в един от най-търсените квартали в столицата - "Младост", ръстът на кв.м за септември 2018 г. спрямо септември миналата е едва 3.5%, при над 12% ръст за предходния период (виж текста за имотите в София и другите градове). При офис площите и търговските площи в столицата има нов рекорд - едва 9% от тях са празни (виж повече тук). Тези показатели говорят за постигната висока степен на насищане.

Вторият важен момент е структурната промяна, която се случва при покупката на жилищни имоти. През последните години този бум беше финансиран до голяма степен със спестявания. Първо заради фалита на изкривяващата пазара КТБ, а после поради разхлабената парична политика на ЕЦБ от 2014 г., свръхликвидността на банките произведе драматичен спад на лихвите по депозити до почти нулеви нива. А това направи по-изгодно да вложиш парите си в имот. Това, разбира се, засили обичайния цикъл на имотния пазар - желаещи инвеститори, по-високи цени, повече строителство, още повече инвеститори, още по-високи цени, още повече строителство.

Банковата статистика на БНБ обаче показва, че потенциалът на този бум е свършил и сме навлезли в друг етап. Според нея в последната година се е увеличил двойно броят на хората, които взимат ипотечни кредити с 20% или по-малко съфинансиране. Това се дължи както на типичната за цикъла трескавост, която кара колебаещите се да заложат на покупка, от страх цените да не се вдигнат, така и на добрата икономическа обстановка. Заплатите в последните години растат, а безработицата е на рекордно ниски нива. В допълнение - лихвите по ипотечните кредити в лева паднаха до 3.33% по данни на БНБ към септември.

Всичко това значи повторно навлизане на домакинствата в нива на задлъжняване, каквито имаше преди края на миналия бум. То носи със себе си и промяна в отношението към търсене на имот. "Два са факторите, които ще определят пазара на имоти в следващите месеци и трябва да се вземат предвид от всички участници", смята Георги Павлов, изпълнителен директор на "Адрес". "Единият е отчетеният спад на сделките през второто тримесечие на годината. Ако той продължи и в следващите три месеца, ще станем свидетели на рецесия за пазара на имоти. Вторият ключов елемент е промяната в поведението на купувачите. Макар да продължават активно огледите и запитванията, те вече не са склонни да купуват на всяка цена, а по-скоро се интересуват от предлагането към момента."



Затягането на коланите

При бизнес имотите пък става дума за регионална игра, в която България е само част от по-големия пъзел на Централна и Източна Европа (виж какво се случва там). Там нивата са много по-урегулирани и се движат в тон със случващото се в региона, но има изкривяване на статистиката заради огромните покупки на търговски площи миналата година от южноафрикански фондове. "Ръстът на инвестиционния пазар, на който станахме свидетели през 2017 г., значително повиши очакванията на българските продавачи и доведе до ръст на цените. Покачването обаче не е обосновано с увеличено търсене, а се дължи на твърде оптимистичните очаквания за пазара", коментира Явор Костов, мениджър "Капиталови пазари" в Cushman & Wakefield Forton.

Връзката с този регион е важна, защото показва откъде може да дойдат рисковете и какво трябва да се следи за предупреждения. Чехия например води по трансгранични инвестиции в имоти с 13.5 % от общия пазарен дял за ЦИЕ през 2017 г. Там обаче се появиха и първите сигнали за надуване на балон - в началото на лятото Чешката централна банка обяви въвеждането на нови мерки, които да ограничат банките при отпускането на ипотечни кредити заради ускорения ръст на цените на жилищата в Прага.

В България нещата не стоят много по-различно, макар и местният пазар да е сравнително по-скромен и в мащаби, и в капитали. БНБ също се включи в предупрежденията за прегряване на имотния пазар, въвеждайки антицикличен буфер от 0.5% от 1 октомври догодина. Причината за тази мярка са именно темповете на кредитиране и ръстът в цените на жилищата, заради които търговските банки вече трупат цикличен риск, според централната банка.

Големите рискове

Забавянето на имотния пазар не значи спад. Цените на имотите в българските градове растат, но дори в София на места не са стигнали пиковите стойности отпреди десетилетие. Уроците не се забравят бързо и всичко се случва доста по-плавно.

Засега няма индикации, че цените ще тръгнат рязко надолу, освен ако европейската икономика не претърпи сериозен катаклизъм. Според Марк Робинсън, анализатор на Централна и Източна Европа за Colliers International, рисковете пред региона са евентуални проблеми с италианската икономика, които да разтърсят еврозоната, по-големи търговски стълкновения на САЩ с Китай и, разбира се, евентуалното вдигане на основния лихвен процент на ЕЦБ в края на 2019 г. Това неизбежно ще се отрази на лихвите по кредити тук и е възможно през 2020 г. вноските да се вдигнат. При липсата на сериозни икономически сътресения обаче, дори това няма да срине пазара, а по-скоро ще значи плавна корекция надолу, смята Робинсън. На същото мнение е и Георги Павлов от "Адрес".

Преведено на езика на обикновения инвеститор в имоти, това значи преди всичко внимание към условията по кредита, добро планиране на разходите по дълга, подсигуряване на буфер от поне 10%, който да поеме евентуални спадове и предпазливост за покупката на жилища в строеж.
Разбира се, опцията за катастрофичен сценарий никога не може да бъде изключена и опитът отпреди десет години показва, че когато такъв настъпи, той изненадва и експертите. Бумът в последните години увлече много строители да се впуснат в големи и дори грандомански проекти. Много от тях тепърва започват да се реализират и ще излизат на пазара след година-две. При рязък, независимо от какво предизвикан спад на търсенето и неспиращо предлагане закономерният резултат е спад на цената. А той при наслагването на няколко фактора (забавяне на икономиката, покачващи се лихви, принудителни продажби през частни съдебни изпълнители) може и да не е чак толкова плавен.

  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

26 март 2019
Sofia Event Center

capital.bg/smartcities

SMART CITIES AND MOBILITY FORUM


Запазете своето място сега


На 26 март форумът ще събере експерти от бизнеса и общините от Великобритания, Финландия, Германия, Чехия, Холандия, Австрия, които ще говорят за бъдещето на:


  • управлението на умните градове
  • зелената, електрическа, автономна мобилност
  • интелигентните комунални услуги
  • умните, устойчиви сгради и домове

Краен срок за регистрация до 24 март

Прочетете и това

Собственикът на "Софиямед" започва да строи 10 етажа жилища и 25 етажа офиси в кв. "Изток" 2 Собственикът на "Софиямед" започва да строи 10 етажа жилища и 25 етажа офиси в кв. "Изток"

Върху 6.5 декара на терена на бившия автосервиз "Изток" ще бъдат застроени 73 хил. кв.м площ

22 мар 2019, 3576 прочитания

Между светлините на града и спокойния планински пейзаж Между светлините на града и спокойния планински пейзаж

Residence Dragalevtsi – новият комплекс от затворен тип, се разработва с грижа за ежедневието на модерния човек

19 мар 2019, 1705 прочитания

24 часа 7 дни

22 мар 2019, 4078 прочитания

22 мар 2019, 2323 прочитания

22 мар 2019, 1996 прочитания

22 мар 2019, 1936 прочитания

22 мар 2019, 1701 прочитания

Всички новини

Кариерен клуб: Финанси »

Стажове, стипендии, конкурси (25 февруари – 3 март)

Селекция с актуални кариерни инициативи и събития през седмицата

Стажове, стипендии, конкурси (18 - 24 февруари)

Селекция с актуални кариерни инициативи и събития през седмицата

Каква е ползата от обучението на юристите

По-добрите съдебни процедури водят след себе си до по-висок икономически растеж

Стажове, стипендии, конкурси (11 - 17 февруари)

Селекция с актуални кариерни инициативи и събития през седмицата

PwC България подкрепя студенти и докторанти по педагогически специалности

Консултантската компания ще даде на 11 младежи едногодишни стипендии и едномесечен стаж по специалността

 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "Имоти" Затваряне
Има ли алтернатива на трафика и трудното паркиране

Даваш Airbnb - минаваш по ДДС

Собствениците на имоти в платформите за отдаване по наем трябва да се регистрират и да внасят данъка в бюджета

Източна стража

Как Полша се опитва да бъде основният стълб на сигурността в "студения мир" с Русия

"Агрия груп" купува производител на слънчогледово олио

Базираната в Лясковец "Кехлибар" ще е първата компания за преработка на слънчоглед в портфейла на холдинга

Фонд на Рокфелер продава ритейл парка в Пловдив на групата "Химимпорт"

Активът се оценява на над 35 млн. лв., но дълговете са почти толкова

20 въпроса: Маргарита Доровска

"Изкуството е потребност и достъпът до него е гражданско право"

Агнешка Холанд има да ви каже нещо

Легендата на полското кино за новия си филм и защо обществото повтаря грешките от миналото

K:Reader

Нов и модерен инструмент, който пренася в дигитална среда усещането от четенето на хартия.

Прочетете целия вестник или списание без да търсите отделните статии в сайта.
Капитал, брой 12

Капитал

Брой 12 // 23.03.2019 Прочетете
Капитал PRO, Топ 5 от "Капитал": Темите, които можете да прочетете само тук

Емисия

СЕДМИЧНИКЪТ // 23.03.2019 Прочетете