Имотите: краят на еуфорията
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Имотите: краят на еуфорията

Имотите: краят на еуфорията

2018 г. беляза силното забавяне на ръста на цените. Основните заплахи остават криза в европейската икономика и вдигането на лихвите

64334 прочитания

Темата накратко:

• Индикаторите на имотния пазар показват забавяне на ръста по всички линии.

• Има структурна промяна на пазара, като все повече хора купуват с над 80% кредитиране.

• България е уязвима от външните шокове, които могат да дойдат по линия на еврозоната.

Кога ще дойде кризата? Това е въпросът, който цяла година вълнува инвестиращите или искащите да инвестират в имоти. Докато геополитиката се тресеше, а българската икономика растеше, с нея пораснаха и цените на имотите, за пета поредна година. От долната мъртва точка, в която стигна имотния пазар през 2012 г. досега, той върви непрекъснато нагоре. 2018 г. обаче беше първата, в която този ръст показа признаци на забавяне, банките получиха предупреждения, а предпазливостта отново започна да обикаля офисите на имотни брокери, плановете на строителите и главите на купувачите.

Твърде рано е да се говори за спад. Рано е дори да се говори за край на ръста - той продължава, макар и доста умерено и по-скоро по инерция. Но вече почти никой не се съмнява, че някаква корекция на пазара ще се случи. Част от прогнозите са това да стане догодина, друга - за 2020 г. Лошата новина е, че пазарът на имоти е идеален пример за самосбъдващи се прогнози: настроението на инвеститорите може да превърне в реалност очакванията. Причините за по-сериозни опасения обаче не са вътрешни: най-големият риск за българския имотен пазар идва от евентуално свиване отвън. Добрата новина е, че засега изгледите не са за сериозен спад, а по-скоро за корекции на твърде еуфоричния ръст от последните години.

Червените светлини по таблото

Автор: Капитал

Да започнем с индикаторите. Темповете на пазара се забавят, както показва и намаляването на общия брой сделки на пазара, така и индекса на цените на годишна база, който за първите две тримесечия на годината е с ръст от 7.3%, при над 8.7% за същия период миналата година (виж графиките). Според данните на imot.bg например в един от най-търсените квартали в столицата - "Младост", ръстът на кв.м за септември 2018 г. спрямо септември миналата е едва 3.5%, при над 12% ръст за предходния период (виж текста за имотите в София и другите градове). При офис площите и търговските площи в столицата има нов рекорд - едва 9% от тях са празни (виж повече тук). Тези показатели говорят за постигната висока степен на насищане.

Автор: Капитал

Вторият важен момент е структурната промяна, която се случва при покупката на жилищни имоти. През последните години този бум беше финансиран до голяма степен със спестявания. Първо заради фалита на изкривяващата пазара КТБ, а после поради разхлабената парична политика на ЕЦБ от 2014 г., свръхликвидността на банките произведе драматичен спад на лихвите по депозити до почти нулеви нива. А това направи по-изгодно да вложиш парите си в имот. Това, разбира се, засили обичайния цикъл на имотния пазар - желаещи инвеститори, по-високи цени, повече строителство, още повече инвеститори, още по-високи цени, още повече строителство.

Банковата статистика на БНБ обаче показва, че потенциалът на този бум е свършил и сме навлезли в друг етап. Според нея в последната година се е увеличил двойно броят на хората, които взимат ипотечни кредити с 20% или по-малко съфинансиране. Това се дължи както на типичната за цикъла трескавост, която кара колебаещите се да заложат на покупка, от страх цените да не се вдигнат, така и на добрата икономическа обстановка. Заплатите в последните години растат, а безработицата е на рекордно ниски нива. В допълнение - лихвите по ипотечните кредити в лева паднаха до 3.33% по данни на БНБ към септември.

Всичко това значи повторно навлизане на домакинствата в нива на задлъжняване, каквито имаше преди края на миналия бум. То носи със себе си и промяна в отношението към търсене на имот. "Два са факторите, които ще определят пазара на имоти в следващите месеци и трябва да се вземат предвид от всички участници", смята Георги Павлов, изпълнителен директор на "Адрес". "Единият е отчетеният спад на сделките през второто тримесечие на годината. Ако той продължи и в следващите три месеца, ще станем свидетели на рецесия за пазара на имоти. Вторият ключов елемент е промяната в поведението на купувачите. Макар да продължават активно огледите и запитванията, те вече не са склонни да купуват на всяка цена, а по-скоро се интересуват от предлагането към момента."

Затягането на коланите

При бизнес имотите пък става дума за регионална игра, в която България е само част от по-големия пъзел на Централна и Източна Европа (виж какво се случва там). Там нивата са много по-урегулирани и се движат в тон със случващото се в региона, но има изкривяване на статистиката заради огромните покупки на търговски площи миналата година от южноафрикански фондове. "Ръстът на инвестиционния пазар, на който станахме свидетели през 2017 г., значително повиши очакванията на българските продавачи и доведе до ръст на цените. Покачването обаче не е обосновано с увеличено търсене, а се дължи на твърде оптимистичните очаквания за пазара", коментира Явор Костов, мениджър "Капиталови пазари" в Cushman & Wakefield Forton.

Връзката с този регион е важна, защото показва откъде може да дойдат рисковете и какво трябва да се следи за предупреждения. Чехия например води по трансгранични инвестиции в имоти с 13.5 % от общия пазарен дял за ЦИЕ през 2017 г. Там обаче се появиха и първите сигнали за надуване на балон - в началото на лятото Чешката централна банка обяви въвеждането на нови мерки, които да ограничат банките при отпускането на ипотечни кредити заради ускорения ръст на цените на жилищата в Прага.

В България нещата не стоят много по-различно, макар и местният пазар да е сравнително по-скромен и в мащаби, и в капитали. БНБ също се включи в предупрежденията за прегряване на имотния пазар, въвеждайки антицикличен буфер от 0.5% от 1 октомври догодина. Причината за тази мярка са именно темповете на кредитиране и ръстът в цените на жилищата, заради които търговските банки вече трупат цикличен риск, според централната банка.

Големите рискове

Забавянето на имотния пазар не значи спад. Цените на имотите в българските градове растат, но дори в София на места не са стигнали пиковите стойности отпреди десетилетие. Уроците не се забравят бързо и всичко се случва доста по-плавно.

Засега няма индикации, че цените ще тръгнат рязко надолу, освен ако европейската икономика не претърпи сериозен катаклизъм. Според Марк Робинсън, анализатор на Централна и Източна Европа за Colliers International, рисковете пред региона са евентуални проблеми с италианската икономика, които да разтърсят еврозоната, по-големи търговски стълкновения на САЩ с Китай и, разбира се, евентуалното вдигане на основния лихвен процент на ЕЦБ в края на 2019 г. Това неизбежно ще се отрази на лихвите по кредити тук и е възможно през 2020 г. вноските да се вдигнат. При липсата на сериозни икономически сътресения обаче, дори това няма да срине пазара, а по-скоро ще значи плавна корекция надолу, смята Робинсън. На същото мнение е и Георги Павлов от "Адрес".

Преведено на езика на обикновения инвеститор в имоти, това значи преди всичко внимание към условията по кредита, добро планиране на разходите по дълга, подсигуряване на буфер от поне 10%, който да поеме евентуални спадове и предпазливост за покупката на жилища в строеж.Разбира се, опцията за катастрофичен сценарий никога не може да бъде изключена и опитът отпреди десет години показва, че когато такъв настъпи, той изненадва и експертите. Бумът в последните години увлече много строители да се впуснат в големи и дори грандомански проекти. Много от тях тепърва започват да се реализират и ще излизат на пазара след година-две. При рязък, независимо от какво предизвикан спад на търсенето и неспиращо предлагане закономерният резултат е спад на цената. А той при наслагването на няколко фактора (забавяне на икономиката, покачващи се лихви, принудителни продажби през частни съдебни изпълнители) може и да не е чак толкова плавен.

Твърде рано е да се говори за спад, но вече почти никой не се съмнява, че някаква корекция на пазара ще се случи, като според различните прогнози това ще е или още догодина, или през 2020 г.
Източник: Shutterstock
Темата накратко:

• Индикаторите на имотния пазар показват забавяне на ръста по всички линии.

• Има структурна промяна на пазара, като все повече хора купуват с над 80% кредитиране.

• България е уязвима от външните шокове, които могат да дойдат по линия на еврозоната.

Кога ще дойде кризата? Това е въпросът, който цяла година вълнува инвестиращите или искащите да инвестират в имоти. Докато геополитиката се тресеше, а българската икономика растеше, с нея пораснаха и цените на имотите, за пета поредна година. От долната мъртва точка, в която стигна имотния пазар през 2012 г. досега, той върви непрекъснато нагоре. 2018 г. обаче беше първата, в която този ръст показа признаци на забавяне, банките получиха предупреждения, а предпазливостта отново започна да обикаля офисите на имотни брокери, плановете на строителите и главите на купувачите.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

18 коментара
  • 1
    VladimirYosifov avatar :-|
    Владимир Йосифов

    БГ играчите лъжат и при ръст, и при спад.
    Така пазят Стабилността .
    Квадратен метър на Витошка скоро ще тресне 5 000 евро .
    Вярно, сериозен спад :))))
    Увеличението е 300 пъти, за 25 години ...
    Апартамент купен за 25 000 долара днес струва 300 000 евро .
    Спадането е сериозно...

    Хайде, със здраве :))))

  • 2
    plamen.iv.ivanov avatar :-|
    Plamen

    Сравнително добра статия, макар и малко повърхностна. Евентуален спад на цените може да бъде забавен (но не и избегнат) поради няколко причини:
    - доста инвеститори направиха пари покрай продажбите около еуфорията и имат комфорта да не ги натискат кредити и да не бързат да продават при падащи цени
    - в България голяма част от имотния пазар/бизнес се базира на едни, да кажем, нечисти пари, които е трудно да бъдат анализирани с всички пазарни фактори описани в статията. Та, не се знае колко нечисти пари и сделки има в момента, колко са били по-време на еуфорията, надувайки балона и до какво ще доведе това.

    Предвид завършването на големи жилищни проекти през Q1 и Q2 2019, моите очаквания са за видима корекция в последните месеци на 2019. Началото на тази корекция започна, доста имоти следя в момента, доста от тях стоят от много време на пазара и последните 2 месеца имах толкова нотификации за намаляване на цени както никога преди. А и при разговори със строители на няколко пъти ми беше казано, че обявената цена " подлежи на коментар", което до преди 6-12 месеца беше абсурдно :)

  • 3
    plamen.iv.ivanov avatar :-|
    Plamen

    @Капитал, за пореден път графики/тренлайн и тн са със супер близки нюанси на един и същи цвят във ваша статия. Вземете да слагате цветове, които ясно да отличават параметрите. Best practice е да се слагат такива цветове, че дори при черно-бяло принтиране да се отличават един от друг.

  • 4
    iap45306816 avatar :-|
    Леля Гичка

    Истината е, че след краха на борсата и договорните фондове, които са често на минус при дългосрочен преглед, малко хора биха рискували такава инвестиция и предпочитат да играят на сигурно - докато плащат по имота той е техен, докато същото не може да се каже за акции и дялове на предприятия, които къде фалираха под натиска на кризата, къде бяха фалирани и изпрани (в пъти повече). Тогава държавата не се намеси като коректив, което доведе до дългосрочен спад в инвестициите от страна на дребни и едри инвеститори. От своя страна, липсата на коректив на банките от една работеща инвестиционна общност, води до липсата на алтернативно финансиране и икономиката губи един много важен двигател на растежа.

  • 5
    plamen.iv.ivanov avatar :-|
    Plamen

    До коментар [#4] от "Леля Гичка":

    Не мисля, че някога в България алтернатива на инвестиция в имот са били акции/договорни фондове и каквито и да било финансови инструменти или поне не за повече от 5% от хората.

    Имаше 2 вида инвестиции за българина - депозит на 5-8% лихва или имот. Е, след КТБ остана само имот...

  • 6
    crusible avatar :-?
    crusible

    До коментар [#5] от "Miguel Del Angel Sosa":

    Така е, когато собствения ти министър на финансите гордо заявява, че му е по-важна борсата за череши в Кюстендил от БФБ, какво друго може да се очаква.

    Иначе, със сигурност ни чака корекция при имотите. Аз я виждам края на 2019-2020, но това си е моя лична спекулация. Не всички сгради, които очакват пуск през следващата година ще си намерят новодомци, а при офисите ще се усети още по-силно. Не бива да се подценява и демографския фактор.

  • 7
    johnniewalker avatar :-|
    johnniewalker

    Имали пари - дали ги. Аз познавам собственици на строителни форми и те изобщо не съжаляват за филма дето го прожектират на всеки няколко години. Познават и хора примерно от Бургас, които си взеха по 2-3 апартамента в София миналата година. Питам ги за какво са им? Не знаят, ей така да не изгорят парите...

  • 8
    kokoto2 avatar :-|
    kokoto2

    Работещите намаляват. Намаляват и данъците събирани от тях. Намаляват и хората на които роднините в чужбина изпращат пари. Скоро в хазната няма да има пари за крадене. Решението: Вдигане на данъците на имотите. То вече започна, като отпадна отстъпката за основно жилище.

    Вдигнат ли се данъците на имотите, празният апартамент става пасив, носещ разходи за данък сгради, застрахока, такса смет, поддръжка... Тогава собствениците им или ще ги пуснат под наем или ще продават. Това ще натисне първо наемите надолу а после и цените на самите имоти, тъй като цената на имота е функция на наемната цена.

  • 9
    ckh41566335 avatar :-|
    GMO VACCINES CHEMICALS

    До коментар [#1] от "Владимир Йосифов":

    и уорън бъфет като тебе, купил си къща за 30000$ сега тя е 600000$

  • 10
    hamiltonf1 avatar :-|
    hamiltonf

    Драмата ще е голяма, но след около година и половина...


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Пазар в точка на замръзване

Пазар в точка на замръзване

MBL: Офис пазарът в София замръзва

MBL: Офис пазарът в София замръзва

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK