Узрява или прегрява жилищният пазар в България

Постепенно, но видимо, забавяне. Това се вижда на пазара на жилища в страната в последните месеци. Разбира се, това все още не значи спад, нито има признаци за такъв. Банките кредитират повече сделки, на пазара излизат мащабни проекти и все повече купувачи бързат да си осигурят имот още при започването на строителството.

Но експертите от сферата на недвижимите имоти констатират края на ускорения ръст на цените, който беляза края на предните две години - 2016 и 2017. А банковата статистика сочи, че расте главоломно и броят на ипотеки с над 80% кредитно финансиране (виж карето).

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване

10 години по-късно

Абонирайте се за Капитал

Получавате пълен достъп до всички статии и целия архив

Измина едно десетилетие от финансовата криза, чиято първа и най-основна жертва станаха строителният бранш и имотният пазар. Затова сега ретроспективната съпоставка е неизбежна. "Преди десет години имахме много силен чуждестранен интерес, който даваше допълнителен тласък за вдигане на цените", коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор на агенция Bulgarian Properties. В момента местните купувачи са движещата сила на пазара, което го прави малко по-стабилен.

Освен липсата на чуждестранен интерес брокерите са единодушни, че благоприятно и балансиращо влияние върху пазара през последната година оказва и нагласата на купувачите. Покачването на цените през последните години и изчерпването на резерва от спестени собствени средства за покупка на жилище, което се вижда през статистиката за процента съфинансиране в ипотеките, също доведоха до леко затишие. Брокерите споделят общото впечатление, че напоследък купувачите обмислят по-добре инвестицията в жилище, не купуват на всяка цена и са склонни да изчакат по-добро предложение. Все признаци за узряващ, а не прегряващ пазар.

"Друга разлика е това, че тогава пазарите наваксваха прекалено бързо на завишеното търсене и се действаше наистина хаотично. Правеха се недомислени проекти, качеството на проектиране и изпълнение беше на доста по-ниско ниво, не се мислеше за инфраструктура и за начина на ползване на жилищата", казва още Полина Стойкова.



Не липсват обаче и притеснителни сигнали. Падането на процента съфинансиране в ипотеките е един такъв сигнал. Огромната част от сделките са за ново строителство, а около 80% от тях са за проекти преди и в процес на строеж. Това винаги носи рискове за финансирането и изпълнението на проектите в срок. Не на последно място, имотът е дългосрочна инвестиция и е пряко зависима от състоянието на икономиката, а там променливи има много - вътрешни и външни.

Расте, но се забавя

За спад на цените в София все още не може да се говори. В сравнение с предходните две години обаче ръстът видимо се забавя, което говори за достигане на известна зрялост на пазара. Разбира се, като център на икономическа и финансова активност София продължава да поема нови инвестиции, съответно и нови жители от страната.

Местоположението на имота е от определящо значение за цената. Затова и в някои райони като "Овча купел" и "Дружба", където се развива транспортната мрежа, новото строителство качва цените с над 10% нагоре за последните девет месеца. Данните на агенция "Адрес" показват, че подобен ръст се наблюдава и в центъра и "Лозенец", които пък са традиционно предпочитани за инвестиции, включително и за краткосрочно отдаване. Средните цени там надхвърлят 1350 евро/кв.м към месец септември. Това е значително над средните за града, които са в диапазона 990-1080 евро/ кв.м според различни източници.

Районите "Дружба", "Хаджи Димитър" и "Лагера" са с най-голямо поскъпване спрямо 2012 г., когато беше долната мъртва точка за пазара. На база данните за офертни цени в imot.bg (които разбира се, трябва да се взимат с уговорката, че става дума за търсена, не получена цена) стойността на жилищата в тези квартали се е повишила с около 50% от 2013 г. досега. В случая с "Дружба" основната причина е изграждането на метро, а в останалите може да се добавя фактът, че става дума за квартали, в които вече има детски градини, болнични заведения, градинки и пътна инфраструктура (за разлика от "Манастирски ливади" например).


Инвестиционни нагласи

Статистиката за инвестиционния интерес към имоти в големите градове е разнородна - според различни агенции и консултантски компании през първото полугодие делът на инвестиционните покупки варира в диапазона 15 - 45% от всички сделки. Доходността обаче реално не е толкова висока. Според брокерите тя е около 4-5% в големите градове. От "Адрес" дават пример с двустаен апартамент в столичния квартал "Младост". Ако средната цена за жилище с такъв размер е 82 хил. евро, а наемът средно около 350 евро месечно, то годишната доходност възлиза на 5.1%. Това означава поне 20 години за възвръщане на инвестицията, като не се вземат предвид ремонти, поддръжка, смяна на наематели и други разходи по имота, които могат да възникнат през този период.

От друга страна, само една трета от инвестиционните сделки са за жилища в сгради, построени тази година или такива в процес на строителство. За този дял от сделките не е характерно финансиране с банково участие, като над 80% от купувачите инвеститори използват собствени средства, показват наблюденията на брокерите от "Адрес". При новото строителство ипотекирането е по-трудно, тъй като банките рядко финансират покупка преди Акт 14, обяснява Полина Стойкова от Bulgarian Properties.

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване

Покупките на зелено с цел инвестиция крият проблем, ако се използва банково кредитиране. При евентуална рецесия в Европа (малко вероятно е тя да бъде само в България) рисковите кредитополучатели няма да могат да погасят задълженията си, така могат да стагнират и строителството на жилищни сгради, което фактически ще уголеми риска от инвестицията в имот в строеж. Увеличението на лихвите само по себе си не би трябвало да утежни инвестиционния риск за купувачи, които са си направили добре сметката.

Вторият икономически център

Характерно за Пловдив през последните години е привличането на чуждестранни инвестиции в изграждането на нови производствени мощности в индустриалните паркове около града. Хора от съседните области – Хасково, Кърджали, Стара Загора, Смолян, мигрират към града, а това доведе и до висока активност на пазара за недвижими имоти.

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване

В края на миналата година Пловдив стана рекордьор в строителството на нови жилищни сгради. Макар и средните цени за града (по данни на Bulgarian Properties) да са нараснали с 50% за последните 5 години, те са доста под нивото на София и са по-ниски от тези във Варна и Бургас. През третото тримесечие цената на кв.м. достига едва 734 евро, повече от 30% по-ниска от столичната средна стойност. Пазарът тук има и по-различен фокус: продавачите се опитват да продават на най-висока цена, а купувачите търсят основно за живеене, отбелязва Стефан Моллов от Bulgarian Properties. "Инвестициите са насочени към по-малки имоти", допълва още той.

Пловдив обаче изглежда най-балансиран сред четирите по-големи градски пазара в България. Въпреки засиленото строителство там няма почти никакво изменение на годишна и на тримесечна база в сключените сделки и ипотечното кредитиране. "Именно това е един от малкото преобразени пазари след кризата. Причина естествено е много добрата икономическа среда", смята Младен Митов от агенция "Явлена".

Слънчево по морето

По другата гореща линия - Черноморието, ситуацията изглежда позитивна. Във Варна тази година се наблюдава категоричен бум на сключените сделки, като за деветте месеца се отчита ръст от 11,69% за 2018 спрямо 2017 г. според данните на Агенцията по вписванията. По този показател тя надминава другите големи областни градове.

Цените в морската столица вървят нагоре, като от Bulgarian Properties посочват, че средно квадратен метър жилищна площ в града струва 820 евро към края на септември. "Поскъпването на имотите във Варна е умерено и следва движението на цените в по-големите градове в страната", казва Делян Димитров от "Имотека". Градът обаче също очаква насищане на пазара. "Ще трябва малко да се забавят темповете на строителство, цените също ще се задържат около настоящите нива", прогнозира Калин Чернев от Bulgarian Properties.

Бургас следва Варна, в доста по-малък мащаб. Въпреки това средната цена за жилищна площ за двата града е еднаква. Сделките през последното тримесечие са намалели с около 10% на годишна база. В Бургас, както и във Варна, няма значителна разлика в броя на ипотеките спрямо второто тримесечие за разлика от София и Пловдив, където намалява.

Сигнали от банковия сектор В средата на тази година размерът на всички отпуснати жилищни кредити за домакинствата за пръв път надхвърли 10 млрд. лв. За сравнение - сумата представлява около 10% от БВП на България за една година. Очакванията са новоотпуснатите ипотечни заеми тази година да надхвърлят обемите от злополучната 2008 г. Не само размерът на кредитите обаче сигнализира за опасни натрупвания на пазара, а също и структурата им и видът на лихвата. От една страна, новите ипотечни кредити, при които самоучастието на кредитополучателите е по-малко от 20% от стойността на имота, са се увеличили с близо 50% през миналата година, стана ясно от доклад на БНБ, публикуван по-рано тази година. По думите на Борислав Гостев от ОББ над половината новоотпуснати жилищни кредити са за над 80% финансиране. Иначе казано, самоучастието е много малко и рискът за кредитополучателите е прекомерно висок. За много хора вноската по ипотечния кредит надхвърля 50% от месечния им доход, което би довело до затрудения, когато плаващата лихва се покачи. Тя е другият проблем. В България по-малко от 1% от жилищните кредити се сключват с лихва, фиксирана за повече от 3 години. Причината е, че офертите с фиксирана лихва обикновено са по-скъпи. При прогноза, че Европейската централна банка постепенно ще започне да вдига лихвения процент от догодина, тези данни би трябвало да бъдат предупреждение за купувачите на имоти и за пазара като цяло.