С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
Вход | Регистрация
8 фев 2019, 10:50, 14258 прочитания

Delta Planet Mall е отдаден на 86%, а други 5% са вече в преговори

Алекс Линчев, Мол мениджър на Delta Planet Mall Варна и асет мениджър в Delta Real Estate България

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg
Aлекс Линчев е заемал най-високите позиции в мол мениджмънта в три от големите международни компании, притежаващи търговски центрове в България – в израелската (вече американска) GTC, в южноафриканската Prime Kapital (екс основателите на NEPI) и в Delta Holding – най-големият местен инвеститор в недвижими имоти на Балканите. Управлявал е проекти в София, Варна, Бургас и Стара Загора (стабилизира Galleria Стара Загора и развива Galleria Бургас до най-успешния мол извън столицата).

Алекс Линчев е завършил бизнес администрация и икономика в България и в Лондон.



Какъв е интересът на търговските вериги към наемане на площи в големи търговски центрове, какви са плюсовете и минусите на такава инвестиция?

Големите градски търговски центрове с над 30 000 м2 отдаваема площ са особено добре развити в региони като САЩ, Централна, а вече и Източна Европа. В ЦИЕ моловете са разположени както в широката централна част на градовете, така и в бизнес квартали, нерядко и в конгломерати от ритейл паркове и големи биг боксери в покрайнините на градовете, край летища и други.

Алекс Линчев

[Delta Planet Mall]




В България локациите на повечето молове са в гъсто населени квартали в сърцето на градовете. Това, което ги прави интересни за търговците, е съвкупност от предпоставки. От една страна е все още развиващата се централна градска част в повечето населени места в страната и много по-добре развитите като инфраструктура и съоръжения големи търговски центрове. Ясно е, че удобства като осигурен паркинг, често доста добре поддържани прилежащи и отвеждащи до мола артерии и транспорт са неминуемо предимство пред гъсто застроените и населени улици. В допълнение моловете осигуряват и доста по-големи площи, което за големите търговци е важно преимущество. Важно е да се отбележат и чисто психологичните нагласи на потребителите.

Търговските центрове, както казваше един мой преподавател по мол мениджмънт, са "емоционален свят, задвижван от цифри". Емоционален, защото те осигуряват утопично огледало на градската действителност – приветливост, подреденост, безупречни и красиво аранжирани витрини, интересни и ангажиращи маркетинг активности. Това привлича клиентите, които асоциират моловете не само с шопинг, но и с релакс, прекарване на свободното време, среща с приятели, изобщо място, което създава положителни спомени. А това е много силна предпоставка за пленена и лоялна аудитория. Дълги и чести посещения неминуемо водят до повече транзакции на касите на търговците в мола ("цифрите").
Много клиенти асоциират моловете не само с шопинг, но и с прекарване на свободното си време, среща с приятели и изобщо с място, което създава положителни спомени. А това е много силна предпоставка за пленена и лоялна аудитория.

От друга страна, молът е предпочитан поради своята добра обезпеченост като целенасочено построен хъб за улеснение на развитието на търговска дейност. Един добре развит проект е снабден със специално изградени товарни рампи, товарни асансьори, аварийни коридори за зареждане с директен достъп до магазините, интелигентни решения за равномерно разпределение на човекопотока по етажи и сегменти на сградата, гарантиран комфорт на средата чрез централни климатични решения, широки пешеходни алеи, почистване, охрана.

Разбира се, не на последно място е и фактът, че молът е нещо като малък и компактен търговски град – под един покрив може да си платите сметката за ток, да заредите телефона си, да измиете автомобила си, да отидете на фризьор, да оставите детето си на почасова грижа, да хапнете с приятели, да се забавлявате и да пазарувате.

Защо някои големи вериги за бързооборотни стоки не проявяват интерес към позициониране в молове за разлика от други, които доминират в този сегмент, коя е печелившата стратегия?

Големите вериги за бързооборотни стоки трябва на първо място да имат в "ДНК-то" си концепция за по-малки формати, за да могат да влязат в един съвременен мол в България. Една верига с типичен магазин от 6000 – 10 000 м2 търговска площ трудно ще бъде успешна в класически мол. Carrefour и Roda (Mercator) бяха подобни примери от близкото минало. Докато приспособена концепция от 2000 – 3000 м2 лесно ще влезе в симбиоза с търговския център. Разбира се, има и вериги, които чисто като бизнес план предпочитат собствени имоти и дори собствени мини ритейл паркове.

Как се променят моловете в страната след голямата вълна на нови собственици в последните години? Кой от търговските центрове претърпя най-голяма метаморфоза и в каква посока?

Самите молове не са се променили драстично вследствие на смяната на собствеността им. Променени са самата бизнес среда и начинът, по който се управляват. Има много по-голямо окрупняване на собствеността на моловете не само на национално, но и на регионално ниво. Това означава променен баланс в полза на наемодателя особено сред успешните дестинации, но и също така много по-строго администриране (унифициране на процеси), икономии от мащаба, бенчмаркинг, разширяване или реорганизиране на търговските площи с цел по-добра рентабилност и други бизнес насоки. За клиента това означава повече реновации, модернизиране на средата и дори нови за страната брандове. За наемателите окрупняването на собствеността означава по-силен натиск, но също така и повече сигурност и надеждност.

Какви са средните наемни нива за моловете в София и страната, какъв е трендът? Има ли конкуренция на база цени за наем? Как моловете привличат и задържат наематели?

Ако някой ви отговори еднозначно с цифри на този въпрос, ще ви заблуди. Истината е, че молът взима под внимание доста компоненти, когато определя наема на един и същ по големина магазин: очевидните микролокация, изчистеност на формата на магазина, етажност, дължина на витрина, но също така и репутация на бранда, бенчмаркинг с представянето му като обороти спрямо други негови обекти, уникалността на бранда, тоест има ли го в други конкурентни молове и други. Ако трябва да резюмираме статистиката за един 100 м2 магазин на добра локация в успешен мол, средният базов наем в София e около 40 евро на м2, а в Бургас, Пловдив и Варна около 28 – 32 евро на м2. В допълнение моловете имат такса услуги (между 7 и 9 евро на м2), подоходен наем и някои други компоненти.

Конкуренция в цените сред успешните молове почти няма, особено в столицата. Малко по-засилена е извън София, но отново тук пазарното позициониране е много по-важно.

Успешните молове задържат наемателите си с непрекъснато инвестиране във физическата си база, маркетинг арсенала си, професионалната си поддръжка и мениджмънт.

Има ли нужда Варна от още един мол? Какво мотивира чужд инвеститор да избере града и какъв е предвиденият срок за възвращаемост на инвестицията?
Варна има около 400 000 жители, а де факто разполага само с един голям мол от около 50 000 м2 търговска площ.
Въпросът е брилянтен, но и доста многозначен. На теория Варна би трябвало да е сравнително наситена като съотношение на мол търговски площи спрямо население – около 250 м2 на 1000 жители (в сравнение съотношението в София е около 320 м2, а в Бургас около 300 м2). Но на практика нещата съвсем не са така. Варна има около 400 000 жители, а де факто разполага само с един голям мол от около 50 000 м2 търговска площ. Тоест по-горният коефициент е реално едва 125 м2 на 1000 жители. Тук дори не включваме двата милиона туристи, които ежегодно посещават Варна.

Всички останали търговски площи във Варна са доста по-малки като големина и съответно капацитет, за да подслонят брандове гиганти (така наречените anchors в моловете). Дори съществуващият голям търговски център е с доста конвенционален и остарял интериор. В този смисъл има органичен интерес от големи световни брандове като LPP групата (Reserved, Mohito, Sinsay, House, Cropp), Cinema City, Billa, CCC, New Yorker, LC Waikiki, Dm, Douglas, Costa, Starbucks, Sport Depot, Sport Vision и много други да влязат в Delta Planet Mall като единствена реална алтернатива за развитие на техните по-големи и съобразени с последните тенденции концепции на магазини.

Обикновено подобна инвестиция е дългосрочна, а възвращаемостта е от порядъка на 10 - 14 години.
  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

05 ноември 2019
София Ивент Център

Конференция The Future of Retail


Ранна регистрация до 21 октомври.

Как ще изглежда ритейл секторът през следващите 5 години и какви са възможностите за нови пазари пред местните търговци?
Водещи лектори от България и чужбина ще представят своите отговори по време на ежегодния форум на Капитал, посветен на ритейл бизнеса.

Още акценти в програмата:


  • Нови технологии и дигитализация
  • Тенденции в ритейл маркетинга
  • Клиентско поведение и преживяване
  • Устойчива и екологична търговия
  • Синергия между физическите и онлайн магазини
  • Иновации в търговските пространства

Конференция The Future of Retail Запазете билет

Прочетете и това

Офис формулата на Park Lane 3 Офис формулата на Park Lane

Как проектът се структурира като инвеститори, строители, наематели

19 сеп 2019, 4229 прочитания

Британската финтех компания Tide се мести в Mеgapark от споделено пространство 1 Британската финтех компания Tide се мести в Mеgapark от споделено пространство

Екипът от близо 100 служители ще се увеличи с над 80% до края на 2019 г.

12 сеп 2019, 2039 прочитания

24 часа 7 дни
 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "Имоти" Затваряне
НСИ: Строят се повече жилища

През 2018 г. има ръст и при готовите, и при планираните нови сгради. Силни са пазарите по морето, в Пловдив и София

Нови схеми, нови измамници

КФН публикува нов списък със сайтове, които предлагат сделки с ценни книжа и валути, без да имат лиценз

Рециклиране за напреднали

Ъпсайклингът е креативност, съчетана с грижа за природата

Замлъкването на "Хоризонт"

Скандалът с опита за отстраняване на журналистката Силвия Великова оголи истината за медийната ситуация в България

Тайният живот на "затворените" сметища

Градските депа за боклуци, които на документи са закрити, се ползват незаконно, което освен до пожари може да доведе до санкции от ЕС

Форма, идея и протест

Андрей Врабчев предизвиква отношението ни към настоящето и миналото с проектите си в публичното пространство

Рециклиране за напреднали

Ъпсайклингът е креативност, съчетана с грижа за природата