Delta Planet Mall е отдаден на 86%, а други 5% са вече в преговори
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Delta Planet Mall е отдаден на 86%, а други 5% са вече в преговори

Delta Planet Mall

Delta Planet Mall е отдаден на 86%, а други 5% са вече в преговори

Алекс Линчев, Мол мениджър на Delta Planet Mall Варна и асет мениджър в Delta Real Estate България

Това е маркетинг публикация. Отговорността за нейното съдържание носи рекламодателят и то отговаря на правилата за нейтив пакети.
17688 прочитания

Delta Planet Mall

© Delta Planet Mall


Aлекс Линчев е заемал най-високите позиции в мол мениджмънта в три от големите международни компании, притежаващи търговски центрове в България – в израелската (вече американска) GTC, в южноафриканската Prime Kapital (екс основателите на NEPI) и в Delta Holding – най-големият местен инвеститор в недвижими имоти на Балканите. Управлявал е проекти в София, Варна, Бургас и Стара Загора (стабилизира Galleria Стара Загора и развива Galleria Бургас до най-успешния мол извън столицата).

Алекс Линчев е завършил бизнес администрация и икономика в България и в Лондон.

Какъв е интересът на търговските вериги към наемане на площи в големи търговски центрове, какви са плюсовете и минусите на такава инвестиция?

Големите градски търговски центрове с над 30 000 м2 отдаваема площ са особено добре развити в региони като САЩ, Централна, а вече и Източна Европа. В ЦИЕ моловете са разположени както в широката централна част на градовете, така и в бизнес квартали, нерядко и в конгломерати от ритейл паркове и големи биг боксери в покрайнините на градовете, край летища и други.

Алекс Линчев
Източник: Delta Planet Mall

В България локациите на повечето молове са в гъсто населени квартали в сърцето на градовете. Това, което ги прави интересни за търговците, е съвкупност от предпоставки. От една страна е все още развиващата се централна градска част в повечето населени места в страната и много по-добре развитите като инфраструктура и съоръжения големи търговски центрове. Ясно е, че удобства като осигурен паркинг, често доста добре поддържани прилежащи и отвеждащи до мола артерии и транспорт са неминуемо предимство пред гъсто застроените и населени улици. В допълнение моловете осигуряват и доста по-големи площи, което за големите търговци е важно преимущество. Важно е да се отбележат и чисто психологичните нагласи на потребителите.

Търговските центрове, както казваше един мой преподавател по мол мениджмънт, са "емоционален свят, задвижван от цифри". Емоционален, защото те осигуряват утопично огледало на градската действителност – приветливост, подреденост, безупречни и красиво аранжирани витрини, интересни и ангажиращи маркетинг активности. Това привлича клиентите, които асоциират моловете не само с шопинг, но и с релакс, прекарване на свободното време, среща с приятели, изобщо място, което създава положителни спомени. А това е много силна предпоставка за пленена и лоялна аудитория. Дълги и чести посещения неминуемо водят до повече транзакции на касите на търговците в мола ("цифрите").

Много клиенти асоциират моловете не само с шопинг, но и с прекарване на свободното си време, среща с приятели и изобщо с място, което създава положителни спомени. А това е много силна предпоставка за пленена и лоялна аудитория.

От друга страна, молът е предпочитан поради своята добра обезпеченост като целенасочено построен хъб за улеснение на развитието на търговска дейност. Един добре развит проект е снабден със специално изградени товарни рампи, товарни асансьори, аварийни коридори за зареждане с директен достъп до магазините, интелигентни решения за равномерно разпределение на човекопотока по етажи и сегменти на сградата, гарантиран комфорт на средата чрез централни климатични решения, широки пешеходни алеи, почистване, охрана.

Разбира се, не на последно място е и фактът, че молът е нещо като малък и компактен търговски град – под един покрив може да си платите сметката за ток, да заредите телефона си, да измиете автомобила си, да отидете на фризьор, да оставите детето си на почасова грижа, да хапнете с приятели, да се забавлявате и да пазарувате.

Защо някои големи вериги за бързооборотни стоки не проявяват интерес към позициониране в молове за разлика от други, които доминират в този сегмент, коя е печелившата стратегия?

Големите вериги за бързооборотни стоки трябва на първо място да имат в "ДНК-то" си концепция за по-малки формати, за да могат да влязат в един съвременен мол в България. Една верига с типичен магазин от 6000 – 10 000 м2 търговска площ трудно ще бъде успешна в класически мол. Carrefour и Roda (Mercator) бяха подобни примери от близкото минало. Докато приспособена концепция от 2000 – 3000 м2 лесно ще влезе в симбиоза с търговския център. Разбира се, има и вериги, които чисто като бизнес план предпочитат собствени имоти и дори собствени мини ритейл паркове.

Как се променят моловете в страната след голямата вълна на нови собственици в последните години? Кой от търговските центрове претърпя най-голяма метаморфоза и в каква посока?

Самите молове не са се променили драстично вследствие на смяната на собствеността им. Променени са самата бизнес среда и начинът, по който се управляват. Има много по-голямо окрупняване на собствеността на моловете не само на национално, но и на регионално ниво. Това означава променен баланс в полза на наемодателя особено сред успешните дестинации, но и също така много по-строго администриране (унифициране на процеси), икономии от мащаба, бенчмаркинг, разширяване или реорганизиране на търговските площи с цел по-добра рентабилност и други бизнес насоки. За клиента това означава повече реновации, модернизиране на средата и дори нови за страната брандове. За наемателите окрупняването на собствеността означава по-силен натиск, но също така и повече сигурност и надеждност.

Какви са средните наемни нива за моловете в София и страната, какъв е трендът? Има ли конкуренция на база цени за наем? Как моловете привличат и задържат наематели?

Ако някой ви отговори еднозначно с цифри на този въпрос, ще ви заблуди. Истината е, че молът взима под внимание доста компоненти, когато определя наема на един и същ по големина магазин: очевидните микролокация, изчистеност на формата на магазина, етажност, дължина на витрина, но също така и репутация на бранда, бенчмаркинг с представянето му като обороти спрямо други негови обекти, уникалността на бранда, тоест има ли го в други конкурентни молове и други. Ако трябва да резюмираме статистиката за един 100 м2 магазин на добра локация в успешен мол, средният базов наем в София e около 40 евро на м2, а в Бургас, Пловдив и Варна около 28 – 32 евро на м2. В допълнение моловете имат такса услуги (между 7 и 9 евро на м2), подоходен наем и някои други компоненти.

Конкуренция в цените сред успешните молове почти няма, особено в столицата. Малко по-засилена е извън София, но отново тук пазарното позициониране е много по-важно.

Успешните молове задържат наемателите си с непрекъснато инвестиране във физическата си база, маркетинг арсенала си, професионалната си поддръжка и мениджмънт.

Има ли нужда Варна от още един мол? Какво мотивира чужд инвеститор да избере града и какъв е предвиденият срок за възвращаемост на инвестицията?

Варна има около 400 000 жители, а де факто разполага само с един голям мол от около 50 000 м2 търговска площ.

Въпросът е брилянтен, но и доста многозначен. На теория Варна би трябвало да е сравнително наситена като съотношение на мол търговски площи спрямо население – около 250 м2 на 1000 жители (в сравнение съотношението в София е около 320 м2, а в Бургас около 300 м2). Но на практика нещата съвсем не са така. Варна има около 400 000 жители, а де факто разполага само с един голям мол от около 50 000 м2 търговска площ. Тоест по-горният коефициент е реално едва 125 м2 на 1000 жители. Тук дори не включваме двата милиона туристи, които ежегодно посещават Варна.

Всички останали търговски площи във Варна са доста по-малки като големина и съответно капацитет, за да подслонят брандове гиганти (така наречените anchors в моловете). Дори съществуващият голям търговски център е с доста конвенционален и остарял интериор. В този смисъл има органичен интерес от големи световни брандове като LPP групата (Reserved, Mohito, Sinsay, House, Cropp), Cinema City, Billa, CCC, New Yorker, LC Waikiki, Dm, Douglas, Costa, Starbucks, Sport Depot, Sport Vision и много други да влязат в Delta Planet Mall като единствена реална алтернатива за развитие на техните по-големи и съобразени с последните тенденции концепции на магазини.

Обикновено подобна инвестиция е дългосрочна, а възвращаемостта е от порядъка на 10 - 14 години.

Какво отличава Delta Planet Mall от останалите молове в града и в страната? Какъв процент от площта на мола вече е отдадена под наем? Как ще гарантирате устойчивост за наемателите?

Това, което отличава Delta Planet Mall във Варна, е, че той е единственият мол в града, проектиран и развит като първокласен търговски център от легендарнoто нюйоркско архитектурно студио Laguarda Low. Това означава златни предимства: повече светлина, повече зелени пространства, най-голямата покривна тераса в града, най-големия подземен паркинг в града на 3 нива, захранване на всяко подземно ниво директно от улицата, смарт разпределение на човекопотока по етажи, липса на мъртви точки, съвременен интериор и конструкция и други.

Молът разполага и с огромен арсенал от забавления на над 2000 м2, най-големия детски магазин в града, вътрешна пързалка за малки и големи и други преимущества, благодарение на които ще работим за налагането на търговския център като семейна дестинация.

Delta Planet Mall е отдаден на 86% като други 5% са вече в преговори. Ще гарантираме устойчивостта на наемателите си по два начина. Първият е вече факт и представлява уникален търговски микс, в който 40% от площите са брандове, които отварят за първи път във Варна или в мол във Варна като Billa, Cinema City, Ciela, Сладкарница Неделя, Costa, Starbucks, Domino‘s, Pizza Lab, Sinsay, House, Cropp, Sport Depot, Comsed, CCC, Pepco, Pinko, Mango, Ralf Lauren, Desigual, Superdry и много други. Вторият е богатото ноу-хоу, което имаме в областта на маркетинга, в това число работа с туристическата индустрия, лоялни програми, proof-of-purchase кампании, интегрирани он- и офлайн решения и други. Но най-важното, което ще гарантира устойчивостта на проекта, е прозрачно и професионално управление, което ще инвестира в проекта в продължение на години.

Какво включва средносрочната стратегия за развитие на Delta Planet Mall?

Позиционираме Delta Planet Mall като новото, модерното, просторното, изтънченото място за пазаруване и забавления. Развиваме проекта като място, в което клиентът ще намери най-голямото Cinema City извън София, много по-големи магазини от любимите си световни фешън брандове, стоки на добри цени, както и премиум мода, представена във Варна единствено в Delta Planet. Молът разполага и с огромен арсенал от забавления на над 2000 м2, най-големия детски магазин в града, вътрешна пързалка за малки и големи и други преимущества, благодарение на които ще работим за налагането на търговския център като семейна дестинация.

Има ли разлики в ритейл пазара във Варна, Бургас и София от гледна точка на опита в моловете?

Да, разлика има.

В София има силна конкуренция между 4 големи и 4 по-малки мола за сравнително ограничена целева аудитория с размер от около 350 000 души. Тази аудитория обаче е доста информирана, сравнително платежоспособна за България, с ограничено свободно време и се влияе повече от удобствата в мола и леснодостъпността на локацията му, отколкото от сантименти на лоялност към определен търговски център. Търговците на мода в големите молове в столицата малко или много се преповтарят и затова търговският микс реално е по-надолу в приоритетната листа на клиента.

В Бургас и Варна конкуренцията е силна, защото макар и четирикратно по-малко на брой, моловете в тези градове имат още по-ограничена целева аудитория. Тя обаче се различава доста от тази в столицата. Аудиторията е силно лоялна и трудно променя навиците си. Клиентите са много по-заинтересовани от това един мол да има любимите им брандове, нови и уникални за града търговци, удобства, забавления, уютна атмосфера и интересни активности от това колко удобна е локацията му. В допълнение – търговските центрове във Варна и Бургас имат силна вторична аудитория от български и чуждестранни туристи. Традиционно се привличат над 600 000 туристи от Русия, които са и клиентите в местните молове с едни от най-високите като стойност единични покупки.

Какви са световните тенденции в управлението на търговски центрове и до каква степен те са прилагат в България?

В следващите две–три години очаквам нови инвестиции от вече съществуващите в България компании в посока разширение или реновация на закупените молове.

Тенденциите и в България, и по света са отражение на динамиката на търговията на дребно и потребителските навици. В управлението на един мол все по-важно място ще заемат дигиталните решения, роботизирани панели за поръчка на стоки, за упътване в търговския център, за предоставяне на клиентска информация, предлагане на допълнителни услуги като гарантиран паркинг, доставка до дома, клубни привилегии и други. Но преди всичко един добър търговски център трябва да предложи уникални преживявания, тоест интерактивното преплитане на шопинг, забавления, социална ангажираност, добър интериор, атмосфера и интуитивна грижа за клиента.

Какво е бъдещето на моловете в България? Очаквате ли нова вълна от строителство на търговски центрове? А от смяна на собственици?

Засега е рано за втора вълна от изцяло нови купувачи на търговски центрове в България. По-скоро в следващите две–три години очаквам нови инвестиции от вече съществуващите в България компании в посока разширение или реновация на закупените молове. В България тепърва ще се развиват класическите едноетажни ритейл паркове, като нишата за навлизането им в по-малките населени места е все още сравнително недоразвита. Въпреки че абсолютната стойност на разполагаемия доход на домакинствата в България е ниска, ръстът на този доход е един от най-високите в Европейския съюз и това ще продължи да осигурява растеж и стабилност в областта на стационарната търговия. Не изключвам смяна на собствеността на два от големите молове в България тази и следващата година, както и строежа на нов голям мол в София, но отново, ако това се случи, собствениците ще са или вече съществуващи чужди инвеститори в България, или дори местни инвеститори.

Aлекс Линчев е заемал най-високите позиции в мол мениджмънта в три от големите международни компании, притежаващи търговски центрове в България – в израелската (вече американска) GTC, в южноафриканската Prime Kapital (екс основателите на NEPI) и в Delta Holding – най-големият местен инвеститор в недвижими имоти на Балканите. Управлявал е проекти в София, Варна, Бургас и Стара Загора (стабилизира Galleria Стара Загора и развива Galleria Бургас до най-успешния мол извън столицата).

Алекс Линчев е завършил бизнес администрация и икономика в България и в Лондон.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

0 коментара

Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Бягство извън града

Бягство извън града

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK