Офис сграда до The Mall сменя собственика си срещу 60 млн. лв.

Една от най-новите офис сгради в района на The Mall на столичния бул. "Цариградско шосе" ще смени собствеността си срещу 59.5 млн. лв. Купувач на "OFFICE A" е борсовото дружество "Браво Пропърти Фонд" АСЦИД, което обяви и сделката. Любопитен детайл е, че и в купувача, и в продавача участва Асен Лисев, познат в консултантските среди при недвижимите имоти с дружеството си MBL. За плащането ще се разчита на облигации и пласирани на борсата акции. А добрият сигнал за пазара е, че все още офис сегменът не е пренаситен, щом инвеститорът е успял да запълни изцяло с наематели сградата.

Сделката

Абонирайте се за Капитал

Получавате пълен достъп до всички статии и целия архив

Седеметажната сграда, която се намира зад Мегапарк, е с разгърната застроена площ от 14 479 кв.м. С двете подземни нива, всяко от по 7 хил. кв. м, общата площ е около 22 хил. кв. м. Офис сградата вече е отдадена изцяло под наем с 10-годишни договори, които генерират годишен приход от поне 4.6 млн. лева, се казва в официалнато съобщение. За отдаваеми офис площи от 13 391 кв.м MBL, което е обслужващо дружество на фонда, е постигнало наемна цена от 13.5 евро на кв. м месечно. Останалата част от годишния доход е от отдадени под наем паркоместа, които са 240.

"Браво Пропърти Фонд" ще се опита да осигури 66.4 млн. лева във връзка с придобиването на сградата (сумата явно включва и други разходи извън стойността й) по две линии. Фондът ще осъществи публично предлагане на нова емисия акции в размер до 36.4 млн. акции с номинал от 1 лев. Проспектът за емисията вече е одобрен от Комисията за финансов надзор. Публичното предлагане на акциите трябва да стартира на първи март тази година. Водещ мениджър по увеличението на капитала е УниКредит Булбанк. Останалата част от средствата ще бъдат осигурени чрез емисия обезпечени корпоративни облигации, в размер на 30 млн. лева, издадена при условията на частно пласиране.

"Придобиването на сградата ще осигури атрактивен доход за акционерите на "Браво Пропърти Фонд", гарантиран от дългосрочни 10-годишни договори за наем", казва изпълнителният директно на дружеството Асен Лисев в официалното съобщение. На база на изнесените данни може да се направи извод, че очакваната годишна доходност на акционерите ще бъде 7.73%. Или на нивата, на които бяха продадени последните офис сгради в София през миналата година.



Самият Асен Лисев не е гласувал на общото събрание, тъй като се води заинтересовано лице, и е уведомил регулторите за съществуването на конфликт на интереси.

Лисев е съдружник и в купувача (виж карето), и в инвеститора на сграда "Офис А" - едноименно дружество, в което другият партньор е "Блек сий девелопмент" на Павел Томаш Суджарски Кшоншек.

Инвестицията

Теренът на проекта и дружеството инвеститор са ипотекирани в ДСК срещу кредит от 10.73 млн. евро. Ако примемем, че себестойността на луксозното офис строителство е около 700 евро на кв.м, то излиза, че за строителството на сградата от 22 хил. кв. м са били необходими около 15.5 млн. евро.

Тенерът на сградата от около 4 дка е струвал на "Офис А" 3.325 млн. лева през 2016 г. Тогава дружеството го купува от ипотекарния си длъжник "Аксиор".

Отделно от това инвеститорът е изкупил от 10 физически лица 212 кв. м, които впоследствие е дарил на столичната община. Дарение на 700 кв. м е направило и "Фиоре Индъстрийз" на Михаил Георгиев Кънев. Вероятно терените са свързани с трасето на улицата, която свързва бул. "Асен Йорданов" с ул. "Петър Протич", за която на сайта на "Браво пропърти фонд" пише, че ще улесни достъпа до сградата и вече е бюджетирана.

Купувачът "Браво пропърти фонд" АСЦИД е акционерно дружество със специална инвестиционна цел, което инвестира в бизнес имоти, които генерират доход от наем. Към края на 2018 г. капиталът на компанията е 650 хил. лева, а акциите са с номинал 1 лв. 469 500 акции са на Асен Лисев, а 120 хил. акции на "Карол Капитал Мениджмънт" ЕАД което действа от името и за сметка на ДФ "Адванс Инвест".