С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
Вход | Регистрация
  • K:Reader - изданията
2 1 мар 2019, 13:25, 17120 прочитания

Под платото на високите наеми

В София има отлив и на наематели, и на наемодатели, увеличават се купувачите с инвестиционна цел

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg
Темата накратко
  • Тази година цените едва ли ще се променят, но в бъдеще прогнозата е за спад.
  • Търсенето е насочено основно към малки нови апартаменти, които наемателите сменят по-често.
  • Някои наемодатели се преориентират от платформи като airbnb към дългосрочни договори.
Наемите на жилищата в София не се очаква нито да се покачват, нито да падат през 2019 г., но от догодина е възможно намаление. Сега те са на доста високи нива, достигнати след две поредни години на ръстове. Под привидно статичната наемна повърхност протичат интензивни процеси. Наематели стават собственици, наемодатели се разделят с имотите си. Все повече хора купуват жилища, за да печелят в бъдеще като наемодатели. Вероятно към края на годината високите наеми, които вдъхновяват динамиката сега, ще тръгнат надолу и ще разместят пъзела, прогнозират агенции за недвижими имоти, като вече виждат симптоми за това.

"Капитал" е част от проекта "Европа говори", който цели да насърчи диалога между хора с различни политически възгледи от цяла Европа. За да участвате, попълнете краткия въпросник долу:

Колко струва


"Наблюдаваме леко отдръпване на наемателите от пазара, защото цените станаха прекалено високи, доходите са същите, а и хората предпочитат да купят вместо да наемат", коментира Йорданка Рангелова, мениджър "Наеми" в "Адрес". За да узреят наемодателите обаче, за сваляне на цените са необходими месеци. И колкото повече време отнема намирането на наемател за имота, толкова по-убедително ще е за тях подобно решение.

"В момента за един двустаен апартамент със средно качество в центъра, който е бил предлаган през 2015 г. под наем за 550 лева, искат между 400 и 500 евро, при това без в него да са правени подобрения. Такава е ситуацията в центъра и в районите с голямо търсене - "Младост", "Студентски град", "Център", "Изток", коментира тя.

При двустайните жилища поскъпването при наемите е най-голямо – около 10%-12% спрямо 2017 г. Те поддържат цени от около 350-400 евро, казва Деница Георгиева от "Явлена". В редките случаи, когато в предлагане излезе двустайно жилище на цена до около 300 евро, обикновено то намира наемател за часове, максимум за два-три дни. При висока цена може да отнеме и два-три месеца.



Тристайните апартаменти запазват наемните нива. Но при тях разликите в цените могат да достигнат до три пъти, според местоположението, площта и обзавеждането на имота. Търсенето на по-големи жилища и къщи намалява. Въпреки това собствениците им упорстват за наемните нива, на които ги оферират. В резултат подобни имоти стоят без наематели понякога с години.

Чести смени на квартиранти

Един от ефектите на високите цени е, че наемателите се сменят все по-често, казва Йорданка Рангелова. Пришпорени от необходимостта, хората наемат скъпи жилища, но щом намерят нещо по-добро на по-ниска цена, напускат, добавя тя. Ако преди наемодателите са се сменяли за между 12 и 24 месеца, през последните две години това може да се случи по два три пъти в годината, което носи неудобства и загуби за наемодателя. Затова от миналата година в "Адрес" включват в договорите клауза, която задължава наемателя да остане в имота за шест месеца. Така отсяват несериозните кандидати в защита на наемодателя.

При по-ниските нива на наеми - до 400 евро, наемателите се сменят доста по-често, допълва Венета Янева, директор "Продажби" в "Мирела". Случва се един апартамент да бъде отдаден и три пъти в рамките на 12 месеца (това е стандартният срок на договора за наем при тях). Динамиката е типична за два основни типа наематели – студентите и за нарастващата група на чужденците, които идват в България на работа. Големите кол центрове например често привличат служители от европейски страни със специфични езици – Чехия, Полша, Естония. Този тип наематели обикновено живеят сами и са мобилни.

Специфика е, че при необзаведените жилища наемателите се задържат по-дълго, често от три до пет години, отбелязват от "Мирела". Но пък масовият наемател предпочита обзаведени. И жилищата без мебели престояват по-дълго на пазара, докато се намери точният клиент за тях.

Наематели купувачи

Високите наемни цени през 2018 г. водят до ръст в покупките, който се движи от младите двойки и семейства, коментират от агенциите. Вноската по ипотечен кредит варира между 500 и 700 лева на месец, колкото е и наемът на двустаен апартамент. Семействата обяснимо предпочитат да дават тези пари, за да имат жилище. В полза на подобно решение работят ниските лихви и досегашната готовност на банките да кредитират до 80% (в отделни случаи до 100%) от цената на имота. "Все повече хора искат по-голям дял на финансиране от банките, тъй като свежите пари на купувачите намаляха, а високите цени на имотите ги принуждават да търсят кредитиране", коментира Йорданка Рангелова. Деница Георгиева потвърждава: "Търсенето не е така голямо както допреди две години, тъй като част от хората, които се интересуват от жилище с цел живеене, се ориентират към покупката му, вместо към наем".

Ще продам

От "Явлена" твърдят, че и предлагането на жилищни имоти е по-малко в сравнение с предишните една-две години. Обясняват го с факта, че много собственици, притежаващи повече от един имот, решават да го реализират, като се възползват от добрия пазар на покупко-продажби.

Собственици, които са давали жилища под наем, през 2017-2018 г. решиха да хванат вълната на високите цени и да продадат имота си, казват и от "Адрес". И очертават няколко типажа: хора, решили да се преместят извън София; продаващи големи жилища на високи цени с идеята след две-три години при нисък пазар да купят два по-малки имота; продаващи, за да инвестират в бизнес. Или хора, които искат да продадат на високи цени апартамент, който са купили евтино с цел инвестиция и после са ремонтирали. От агенцията уточняват, че ако през 2017 г. е имало кандидат-купувачи, търсещи апартаменти за ремонт, които да оправят, през 2018 г. все повече са предпочитани ремонтираните жилища. Вероятно защото така новите собственици пестят средства, нерви и време за разправии с майстори.

Покупки за инвестиция

В последните две-три години все повече хора купуват жилища с инвестиционна цел. Сега инвестиция в имот с цел отдаване под наем носи 5%-6% годишна доходност, което е добре, особено в сравнение с лихвите по депозити. "Това подтиква много наши клиенти със спестявания в банка да инвестират в недвижимости", казват от "Мирела". Типажът на купувачите е хора между 35-50 години, IT специалисти, работещи в здравеопазването, стоматолози на частна практика и др. Някои вече са собственици на по два-три апартамента.

Стимул са и множеството нови жилищни сгради, които се строят в София. Наблюденията на "Адрес" са, че новото строителство е привлекателно за кандидат-инвеститорите и предпочитано от наемателите. Предимствата му са, че е от тухла и не е амортизирано. Освен това апартаментите са в затворени комплекси и предлагат удобства, неприсъщи за единичните жилища и ЕПК - охрана, озеленяване, детски площадки.

Инвеститорите в ново строителство купуват апартаментите "на зелено", когато цените са по-ниски. След това търсят максимално висока наемна цена за имота си. Опитват се да получат двойна възвращаемост - и от имота си, и от луксозното обзавеждане, казват от "Адрес". За да покрият разходите си, този тип инвеститори искат определена цена и не отстъпват от нея. Това според агенцията е една от причините за повишаването на наемите последните години.

Различни агенции са единодушни, че около 20% от сделките за покупко-продажба на този етап са с инвестиционна цел. Но все още не всички собственици и жилища са на наемния пазар. В "Мирела" например през миналата година новите жилища, предлагани за първи път, са били само 5-7% от всичките сделки с наеми. Очакванията са, че през 2020 г. тенденцията ще се засили. На наемния пазар се очертава засилен поток от такъв тип инвеститори заради множеството нови сгради, които ще влязат в експлоатация. И за този сегмент усещането е за насищане и кандидат-инвеститорите започват леко да се отдръпват, по наблюдения на "Адрес".

Стратегии в средния сегмент

Има и инвеститори, които залагат на старото строителство. Стратегията е да се купуват жилища в не много добро състояние, защото са по-евтини. После ги обзавеждат със среден клас мебели, оборудват ги и без особен ремонт ги отдават под наем. Най-търсени са едностайните и двустайните апартаменти, които като по-малки по-лесно и бързо намират наематели. При 500-550 лева месечен наем за едностаен апартамент в Студентски град например доходността е много прилична, казват от агенциите.

Центърът и Airbnb

Покупките на имоти с инвестиционна цел не са типични за центъра на София. Там новото строителство е по-малко, а цените са високи – над 2000 евро за кв.м. Като се има предвид, че наемът, който може да се иска, варира между 400 и 800 евро (за двустайни и тристайни жилища), доходността не оправдава вложените пари. Затова и наемодателите от центъра основно са хора с един или няколко наследствени имота, казват от "Адрес".
Когато жилището е в централната част на София, собствениците често избират да го отдават на принципа на краткосрочното наемане на хотелски начала, за разлика от жилищата в кварталите, които привличат дългосрочните наематели), коментират от "Явлена". Много софийски апартаменти са качени в сайтове като Booking и Airbnb. В агенциите обаче наблюдават отдръпване от този модел. Като вероятни причини сочат увеличеното предлагане и присъщите минуси на модела – по-бърза амортизация на имота, съпътстващите разходи (например за почистване) и времеемкостта на заниманието. И от "Адрес", и от "Мирела" разказват за случаи със собственици, които се отказват от краткосрочното отдаване и се обръщат към тях в търсене на дългосрочни наематели.

  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

05 ноември 2019
София Ивент Център

Конференция The Future of Retail


Ранна регистрация до 21 октомври.

Как ще изглежда ритейл секторът през следващите 5 години и какви са възможностите за нови пазари пред местните търговци?
Водещи лектори от България и чужбина ще представят своите отговори по време на ежегодния форум на Капитал, посветен на ритейл бизнеса.

Още акценти в програмата:


  • Нови технологии и дигитализация
  • Тенденции в ритейл маркетинга
  • Клиентско поведение и преживяване
  • Устойчива и екологична търговия
  • Синергия между физическите и онлайн магазини
  • Иновации в търговските пространства

Конференция The Future of Retail Запазете билет

Прочетете и това

Ново време за "Славянска беседа" 3 Ново време за "Славянска беседа"

Двама френски предприемачи са купили 2 хил кв. м за близо 3 млн. евро, за да направят офиси и споделено простраство

11 окт 2019, 7259 прочитания

Велинградският хотел "Велина" има нов собственик Велинградският хотел "Велина" има нов собственик

Строителят и хотелиер Христо Томов е придобил 94% от дружеството през борсата срещу 12 млн. лева

10 окт 2019, 6300 прочитания

24 часа 7 дни
 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "Строителство и имоти" Затваряне
Идилия пред наводнение на офисния пазар в София

В строеж са пет пъти повече офис площи, отколкото са завършени и наети през 2018 г.

Ново време за "Славянска беседа"

Двама френски предприемачи са купили 2 хил кв. м за близо 3 млн. евро, за да направят офиси и споделено простраство

Сметка за основни операции - струва ли си

Всеки, който ползва рядко банкови услуги, може да се възползва от опцията, но и не само той

Фандъкова, когато не е кмет

Желанието на настоящата кметица е да се еманципира от ГЕРБ и да спечели на своя страна "умните и красивите"

Борис Бонев: между гражданите и политиката

Единственият непартиен кандидат се бори за гласове с малък бюджет и без подкрепа от партийни структури

В Белград, на чисто

С изложбата The Cleaner Марина Абрамович показва творчеството си в родния Белград след 44-годишно отсъствие