Под платото на високите наеми

Наемите на жилищата в София не се очаква нито да се покачват, нито да падат през 2019 г., но от догодина е възможно намаление. Сега те са на доста високи нива, достигнати след две поредни години на ръстове. Под привидно статичната наемна повърхност протичат интензивни процеси. Наематели стават собственици, наемодатели се разделят с имотите си. Все повече хора купуват жилища, за да печелят в бъдеще като наемодатели. Вероятно към края на годината високите наеми, които вдъхновяват динамиката сега, ще тръгнат надолу и ще разместят пъзела, прогнозират агенции за недвижими имоти, като вече виждат симптоми за това.

"Капитал" е част от проекта "Европа говори", който цели да насърчи диалога между хора с различни политически възгледи от цяла Европа. За да участвате, попълнете краткия въпросник долу:

Колко струва

Абонирайте се за Капитал

Получавате пълен достъп до всички статии и целия архив

"Наблюдаваме леко отдръпване на наемателите от пазара, защото цените станаха прекалено високи, доходите са същите, а и хората предпочитат да купят вместо да наемат", коментира Йорданка Рангелова, мениджър "Наеми" в "Адрес". За да узреят наемодателите обаче, за сваляне на цените са необходими месеци. И колкото повече време отнема намирането на наемател за имота, толкова по-убедително ще е за тях подобно решение.

"В момента за един двустаен апартамент със средно качество в центъра, който е бил предлаган през 2015 г. под наем за 550 лева, искат между 400 и 500 евро, при това без в него да са правени подобрения. Такава е ситуацията в центъра и в районите с голямо търсене - "Младост", "Студентски град", "Център", "Изток", коментира тя.

При двустайните жилища поскъпването при наемите е най-голямо – около 10%-12% спрямо 2017 г. Те поддържат цени от около 350-400 евро, казва Деница Георгиева от "Явлена". В редките случаи, когато в предлагане излезе двустайно жилище на цена до около 300 евро, обикновено то намира наемател за часове, максимум за два-три дни. При висока цена може да отнеме и два-три месеца.



Тристайните апартаменти запазват наемните нива. Но при тях разликите в цените могат да достигнат до три пъти, според местоположението, площта и обзавеждането на имота. Търсенето на по-големи жилища и къщи намалява. Въпреки това собствениците им упорстват за наемните нива, на които ги оферират. В резултат подобни имоти стоят без наематели понякога с години.

Чести смени на квартиранти

Един от ефектите на високите цени е, че наемателите се сменят все по-често, казва Йорданка Рангелова. Пришпорени от необходимостта, хората наемат скъпи жилища, но щом намерят нещо по-добро на по-ниска цена, напускат, добавя тя. Ако преди наемодателите са се сменяли за между 12 и 24 месеца, през последните две години това може да се случи по два три пъти в годината, което носи неудобства и загуби за наемодателя. Затова от миналата година в "Адрес" включват в договорите клауза, която задължава наемателя да остане в имота за шест месеца. Така отсяват несериозните кандидати в защита на наемодателя.

При по-ниските нива на наеми - до 400 евро, наемателите се сменят доста по-често, допълва Венета Янева, директор "Продажби" в "Мирела". Случва се един апартамент да бъде отдаден и три пъти в рамките на 12 месеца (това е стандартният срок на договора за наем при тях). Динамиката е типична за два основни типа наематели – студентите и за нарастващата група на чужденците, които идват в България на работа. Големите кол центрове например често привличат служители от европейски страни със специфични езици – Чехия, Полша, Естония. Този тип наематели обикновено живеят сами и са мобилни.

Специфика е, че при необзаведените жилища наемателите се задържат по-дълго, често от три до пет години, отбелязват от "Мирела". Но пък масовият наемател предпочита обзаведени. И жилищата без мебели престояват по-дълго на пазара, докато се намери точният клиент за тях.

Наематели купувачи

Високите наемни цени през 2018 г. водят до ръст в покупките, който се движи от младите двойки и семейства, коментират от агенциите. Вноската по ипотечен кредит варира между 500 и 700 лева на месец, колкото е и наемът на двустаен апартамент. Семействата обяснимо предпочитат да дават тези пари, за да имат жилище. В полза на подобно решение работят ниските лихви и досегашната готовност на банките да кредитират до 80% (в отделни случаи до 100%) от цената на имота. "Все повече хора искат по-голям дял на финансиране от банките, тъй като свежите пари на купувачите намаляха, а високите цени на имотите ги принуждават да търсят кредитиране", коментира Йорданка Рангелова. Деница Георгиева потвърждава: "Търсенето не е така голямо както допреди две години, тъй като част от хората, които се интересуват от жилище с цел живеене, се ориентират към покупката му, вместо към наем".

Ще продам

От "Явлена" твърдят, че и предлагането на жилищни имоти е по-малко в сравнение с предишните една-две години. Обясняват го с факта, че много собственици, притежаващи повече от един имот, решават да го реализират, като се възползват от добрия пазар на покупко-продажби.

Собственици, които са давали жилища под наем, през 2017-2018 г. решиха да хванат вълната на високите цени и да продадат имота си, казват и от "Адрес". И очертават няколко типажа: хора, решили да се преместят извън София; продаващи големи жилища на високи цени с идеята след две-три години при нисък пазар да купят два по-малки имота; продаващи, за да инвестират в бизнес. Или хора, които искат да продадат на високи цени апартамент, който са купили евтино с цел инвестиция и после са ремонтирали. От агенцията уточняват, че ако през 2017 г. е имало кандидат-купувачи, търсещи апартаменти за ремонт, които да оправят, през 2018 г. все повече са предпочитани ремонтираните жилища. Вероятно защото така новите собственици пестят средства, нерви и време за разправии с майстори.

Покупки за инвестиция

В последните две-три години все повече хора купуват жилища с инвестиционна цел. Сега инвестиция в имот с цел отдаване под наем носи 5%-6% годишна доходност, което е добре, особено в сравнение с лихвите по депозити. "Това подтиква много наши клиенти със спестявания в банка да инвестират в недвижимости", казват от "Мирела". Типажът на купувачите е хора между 35-50 години, IT специалисти, работещи в здравеопазването, стоматолози на частна практика и др. Някои вече са собственици на по два-три апартамента.

Стимул са и множеството нови жилищни сгради, които се строят в София. Наблюденията на "Адрес" са, че новото строителство е привлекателно за кандидат-инвеститорите и предпочитано от наемателите. Предимствата му са, че е от тухла и не е амортизирано. Освен това апартаментите са в затворени комплекси и предлагат удобства, неприсъщи за единичните жилища и ЕПК - охрана, озеленяване, детски площадки.

Инвеститорите в ново строителство купуват апартаментите "на зелено", когато цените са по-ниски. След това търсят максимално висока наемна цена за имота си. Опитват се да получат двойна възвращаемост - и от имота си, и от луксозното обзавеждане, казват от "Адрес". За да покрият разходите си, този тип инвеститори искат определена цена и не отстъпват от нея. Това според агенцията е една от причините за повишаването на наемите последните години.

Различни агенции са единодушни, че около 20% от сделките за покупко-продажба на този етап са с инвестиционна цел. Но все още не всички собственици и жилища са на наемния пазар. В "Мирела" например през миналата година новите жилища, предлагани за първи път, са били само 5-7% от всичките сделки с наеми. Очакванията са, че през 2020 г. тенденцията ще се засили. На наемния пазар се очертава засилен поток от такъв тип инвеститори заради множеството нови сгради, които ще влязат в експлоатация. И за този сегмент усещането е за насищане и кандидат-инвеститорите започват леко да се отдръпват, по наблюдения на "Адрес".

Стратегии в средния сегмент

Има и инвеститори, които залагат на старото строителство. Стратегията е да се купуват жилища в не много добро състояние, защото са по-евтини. После ги обзавеждат със среден клас мебели, оборудват ги и без особен ремонт ги отдават под наем. Най-търсени са едностайните и двустайните апартаменти, които като по-малки по-лесно и бързо намират наематели. При 500-550 лева месечен наем за едностаен апартамент в Студентски град например доходността е много прилична, казват от агенциите.

Центърът и Airbnb

Покупките на имоти с инвестиционна цел не са типични за центъра на София. Там новото строителство е по-малко, а цените са високи – над 2000 евро за кв.м. Като се има предвид, че наемът, който може да се иска, варира между 400 и 800 евро (за двустайни и тристайни жилища), доходността не оправдава вложените пари. Затова и наемодателите от центъра основно са хора с един или няколко наследствени имота, казват от "Адрес".