Идилия пред наводнение на офисния пазар в София

Пазарът на офис площи в София отбелязва още една силна година. През 2018 г. предлагането нараства с умерен темп. Търсенето остава силно, най-вече заради експанзията на IT и аутсорсинг компаниите. Наемите са стабилни. Усвояването на площите - високо. В средносрочен план обаче се очертава силен ръст на предлагането, който ще промени картината за години напред. Това става ясно от анализи за развитието на пазара на офиси през последната четвърт на 2018 г. на Forton и MBL.

90 хил. кв.м нови офиса за година

Абонирайте се за Капитал

Четете неограничено и подкрепяте усилията ни да пишем по важните теми

Съвременните офис площи в София достигат 1.96 млн. кв.м към края на 2018 г., констатират от MBL. През годината са завършени 91 000 кв.м нови офиси (90 120 кв.м според Forton), от които близо една трета - 31 000 кв.м (37 850 кв.м според Forton) през периода октомври-декември.

Събитията на последната четвърт на годината са три проекта от малък и среден мащаб в София: Advance Business Center, в който IT компанията Modis Bulgaria наема 5175 кв.м, Garitage Park, където софтуерната компания Paysafe заема 2100 кв.м и Vesmard Office Building, където върху 4300 кв.м се премества Owliance Bulgaria (български офис на френската компания за допълнително доброволно здравно осигуряване).

Забележително за периода е и придобиването на Telus Tower от гръцката инвестиционна компания NBG Pangea за 78.6 млн. евро. То е знак за силен инвеститорски интерес към офисите в София, като на фокус са примиум активите и активите с добавена стойност, отбелязват от Forton.



Стабилни наемни цени

Средните наемни цени за офис площи в София остават стабилни за последната четвърт на годината и анализаторите очакват те да се задържат такива поне до средата на 2019 г.

Офиси Клас А най-често се оферират за между 12 и 14 евро на кв.м, а клас В – между 8 и 11 евро на кв.м, казват от MBL. От компанията уточняват, че в повечето случаи наемодателите са в по-силна преговорна позиция.

Вакантните офисни площи са под 10%

Търсенето и предлагането изглежда се срещат, защото незаетите офис пространства продълават да намаляват. През последната четвърт на годината по данни на MBL те достигат 167 000 кв.м. "Това е с 11% по-малко в сравнение със същия период на 2017 г. В резултат общият обем на вакантни площи пада от 9.1% на 8.5%, което е и най-ниската точка за последните десет години", коментират от агенцията. За сравнение - през 2017 г. свободните офис площи са били 10%.

От Forton оценяват незаетите площи на 9.5% и намират, че нивото им се е запазило през последното тримесечие на 2018 г.

Около 40% от усвоеното през 2018 г. става чрез предварителни наемни договори, отбелязват от същата агенция. Те очакват, че с нарастващото предлагане на нови пространства повече компании ще мигрират към офиси от по-висок клас. Това ще запази висок дела на предварителните наеми и преместванията от общия обем на наемите.

2019 г. - поне двойно повече

Около половината от планираните завършвания на офиси за 2018 г. са пренасочени за тази година по наблюдения на Forton. Според анализа на MBL до края й ще бъдат пуснати в експлоатация около 160 000 кв.м офис площи клас А. Очаква се през втората половина на 2019 г. това предлагане да започне да се отразява върху процента на незаетите офис площи.

Прогнозите на компанията са, че общо през 2019 и 2020 г. ще бъдат завършени 360 000 кв.м от започнатите площи, а след 2020 г. новите проекти да намалеят. Като най-горещи райони за строителството на офиси посочват "Цариградско шосе", "Бизнес парк София" и "Хладилника". Там са локациите на около две трети от офис проектите, които се строят или са обявени.

В строеж са 440 000 кв.м нови офиси

Общият обем на офис сградите, които вече се строят в София, е 440 000 кв.м, отчитат и двете агенции. Само през последната четвърт на 2018 г. са започнати над 80 000 кв.м нови офис площ по информация на MBL. Това включва новозапочнати проекти, реконструкции и рестартиране на замразени проекти. Междувременно около 100 000 кв.м нови проекти са получили разрешителни за строеж, добавят от Forton. Отделно по данни на MBL са обявени и са планирани други 250 000 кв.м офис площи в София, за които все още няма строителни разрешителни.

От компаниите коментират, че увеличеното предлагане на офиси ще повлияе на пазара за години напред. А нивата на наемите и свободните площи ще бъдат под натиск.