Глад за складове въпреки новите обекти

Търсенето на индустриални площи в България изпреварва предлагането и през 2018 г. Това става ясно от анализи на Colliers и Forton за пазара на складови и производствени имоти в края на миналата година. "През 2018 г. инвеститорите като че ли станаха по-смели, започнаха да преразглеждат замразените планове за логистични комплекси и да строят. Независимо от всичко на пазара има глад за големи и модерни площи", коментира Симеон Митев, собственик на специализираната платформа за индустриални имоти "БГсклад".

Вторият най-силен период за последните 10 г.

Абонирайте се за Капитал

Четете неограничено и подкрепяте усилията ни да пишем по важните теми

През 2018 г. в София са завършени 126 600 кв.м логистични и производствени площи и това е вторият най-силен период за софийския пазар на индустриални терени през изминалите десет години, пишат от Forton. По тяхна оценка новите откривания са увеличили общото предлагане до 1.08 млн. кв.м, което е с 13% за годината. Според Colliers модерните складови и логистични площи в София достигат 0.96 млн. кв.м в края на годината, като през втората й половина то нараства с 5% (38 000 кв.м).

Основните тенденции през 2018 г. бяха голямото търсене и предлагане в най-малкия сегмент, а именно до 500 кв.м, както и в най-големия - от 1000 кв.м нагоре. Търсенето между 500 и 1000 кв.м не бе особено активно, коментира Симеон Митов.

Повече спекулативни проекти

Предлагането все още е доминирано от проекти, строени за собствено ползване (owner-occupied schemes), отбелязват компаниите. Но нарастващите потребности от складови пространства водят до появата на все повече built-to-suit проекти (строени за определен клиент по негова мярка) и проекти във все още слабо развития спекулативен сегмент, добавят от Forton. Т. нар. спекулативно предлагане (строителство с цел отдаване под наем) се увеличава с 51 763 кв.м през годината благодарение на фаза едно на индустриален парк Sofia East и частичната реконструкция на бизнес логистичния парк "Рожен", пишат от компанията. Бързото усвояване на спекулативния продукт дава старт на строителството на няколко проекта – нови сгради се очакват в логистичните центрове Transcapital и East Ring, добавят от Colliers.



Търсенето е пъстро

При производствените площи основен двигател са компаниите от леката промишленост и електрониката. А във вътрешността на страната пазарът се движи главно от инвестициите на автомобилния сектор - предимно в собствени бази. Фокусът е изместен върху придобиването на земя за развитие, добавят от Forton.

За складови и логистични обекти търсенето се определя основно от търговци на едно и дребно (56%), логистични оператори (20%), бизнес услуги (12%) и други компании (11%), пишат от Colliers.

Свободни, но мои

Нивата на свободните площи нарастват незначително през втората половина на годината и достигат 7%, по оценка на Colliers. Те са предимно в проекти за собствено ползване или второкласни площи, които не отговарят на изискванията на наемателите.

По оценка на Forton свободните площи леко нарастват до 3.5% през последната четвърт на годината. Прогнозите им са, че вакантните спекулативни пространства ще се увеличат с около 5% през 2019 г., тъй като някои от големите им досегашни наематели са инвестирали в собствени помещения. Очакванията им са това да стабилизира наемите на около 4-4.20 евро за кв.м на месец за средни и големи складови площи в София.

Наемите са стабилни

Средните наеми на логистични площи през второто полугодие на 2018 г. се запазват, коментират от Colliers. За клас А те са 4.7 евро на кв.м месечно, а за клас B - 2.7 евро на кв.м на месец.

По информация на "БГсклад" наемите варират между 4 и 5 евро на кв.м за складове клас А, а за складове клас Б са между 3 и 4 евро на кв.м. Наемите при складовете в по-ниските класове варират от 0.5 до 1 евро на кв.м.

От Colliers очакват някои оферти да достигнат дори до 6 евро на кв. м на месец. По-конкретно имат предвид бъдещите складове в района на летище София, защото са предвидени за изграждане с по-голяма височина от обичайната. Прогнозите на компанията са, че в следващите две-три години, планираните проекти и тези на етап строителство в този район ще доведат до разширяване на индустриалната зона и по-голямо предлагане.

Предлагането ще нараства умерено

Индустриалните производители ще продължат да търсят имоти - готови бази и парцели за строеж, в София и страната, казват от компанията. Според Симеон Митов основните горещи точки за развитие на големи проекти са съсредоточени в София и в Пловдив, Варна и Бургас, а има потенциал да се развият и около Стара Загора и Шумен.

Близо 40 000 кв.м логистични и складови площи за отдаване под наем се очаква да бъдат завършени и предложени на пазара през 2019 г. Това ще подобри баланса между търсене и предлагане, обобщават от Colliers.

По-големи сделки за наеми - Компанията за преработка на храни Talar Foods (позната доскоро като "Кенар") отваря нова производствена и логистична мощност върху 11 000 кв.м в индустриален парк Sofia East. Според Forton това е едно от най-значимите събития на този пазар през третата четвърт на годината. - Най-големият обект за последната четвърт на 2018 г. според Forton е логистичният център на австрийския 3PL оператор Cargo Partners, който предлага около 17 000 кв.м в източната част на София. - Проекта за нов център за данни на американската компания Equinix в "Дружба" от Forton посочват като илюстрация на тенденцията, че и дейта центровете увеличават търсенето на пазара наред с логистичните, куриерските и ритейл компаниите. - Отдаването под наем на имот с площ от 11 хил. кв.м в Sofia East на "Орбит Лоджистикс" и "Квеенбергер Лоджистикс" е една от най-големите сделки на миналата година, според "БГ склад". - Значима сделка е и отдаването под наем на магазин и склад с площ от 8 хил. кв.м на българската верига за строителни материали и обзавеждане "Te-Max". - В индустриалния сектор сред примерите са пристигналите през втората половина на 2018 г. немски компании за автокомпоненти Voss Automotive в село Баховица (Ловешка област) и Leoni в Плевен, според Colliers. - Илюстрация за тенденцията, че заради кризата в Турция от една година има сериозен интерес от турски фирми, желаещи да преместят производствата си в България, са кабелният производител Sarkusuysa и производителят на метални палети Beydemir Sac Profil в Шумен. - Продължават и инвестициите и в развити индустриални райони - компаниите Melexis, Witte Automotive и Behr-Hella Thermocontrol (BHTC) обявиха планове за разширение, пишат от Colliers.