Спокойствие на жилищния пазар след години на ръст

След поредната силна година пазарът на жилища в София тръгва към застой. Първите симптоми са още от края на миналата година - по-бавни сделки, по малко ипотеки, огромен брой сгради в строителство... Това не значи автоматично спад в цените, като прогнозите са по-скоро за замръзване.По-достъпни покупкиВъпреки ръста в цените на жилищата (8.8% годишно според "Адрес", 9.5% според "Имотека", 4% според Bulgarian Properties) покупката на дом става по-достъпна, казват от агенциите. Показателят се изчислява като съотношение между цена на кв.м и средната заплата за града, която за последните две години в София нараства с около 20%.От "Адрес" изчисляват, че семейство с двама работещи със средни заплати за София, купило през 2018 г.тристайно жилище от 100 кв.м в кв. "Младост" за 121 хил. евро, с 25 хил. евро собствени средства и останалото ипотечен кредит, трябва да отделя 532 евро месечно, или 35% от общия си доход, за да изплаща 20-годишния си заем. Две години по-рано вноската към банката е щяла да бъде 511 евро (цената на кв.м е била по-ниска - 1045 евро, но лихвата по-висока). През 2016 г. обаче заемът е поглъщал над 40% от дохода на семейството.Според Bulgarian Properties през 2018 г. за покупката на един квадратен метър жилище в София са били необходими 1.4 средномесечни заплати. Тоест сега имотите са два пъти по-достъпни, отколкото през 2008 г., когато необходимите заплати са били 3.5.Повече купувачи инвеститориМладо семейство с малко дете, което търси тристайно жилище от 80-100 кв.м за дом на цена 100-120 хил. евро и има спестявания от 50-80 хил. евро в брой. Адрес: район с инфраструктура, с добър градски транспорт, близо до парк и до училище. Такъв е профилът на класическия клиент на пазара на жилища в София през 2018 г. според "Имотека".Проектът "Европа говори" цели да събере хора с различни политически възгледи от цяла Европа, за да разговарят лице в лице. Ако искате да участвате, попълнете въпросника: window.addEventListener('message', function (evt){ var embed = document.getElementById('mycountrytalks-embed'); var currentScrollTop = 0, newScrollTop = 0; var additionalSafeSpace = 50; if (evt.origin === 'https://app.mycountrytalks.org') { if ("wasResized" in embed.dataset) { currentScrollTop = document.documentElement.scrollTop || document.body.scrollTop; newScrollTop = currentScrollTop + embed.getBoundingClientRect().top - additionalSafeSpace; window.scrollTo(0, newScrollTop); } embed.style.height = evt.data + 'px'; embed.setAttribute('data-was-resized', 'true'); } }, false); Друг тип клиенти са купувачите с инвестиционна цел, на които се дължат около 20% от сделките с жилища според агенциите. В по-високия сегмент процентът е 33% от всички през 2018 г., коментират от Colliers. Като ориентир за такива се смятат апартаменти с цени над 145 хил. евро и къщи на цени от 250 хил. евро нагоре в южните квартали и подножието на Витоша. Поскъпването на имотите е три пъти по-голямо в сравнение със средногодишната инфлация, изчисляват от "Адрес". И добавят, че при лихви по депозитите, близки до нулата, инвестицията в имот в големите градове осигурява около 4-5% възвращаемост.Скок над 100 000 евроПреди време скъпо жилище беше това над 100 хил. евро, но през 2018 г. тази психологическа граница бе премината, казват от "Имотека". През изминалата година покупките над 100 000 евро са се увеличили до 35% от всички сделки в София. Данните на "Адрес" потвърждават, че делът на покупките над 100 000 евро за година се качва от 21% на 30%, най-вече тези в диапазона 100 000 и 150 000 евро. Най-масови през 2018 г. все пак остават сделките между между 70 000 до 100 000 евро – 38% от всички. Те също нарастват, но по-малко, казват от "Имотека". Само до преди две години най-масови са сделките между 50 000 и 70 000 евро, но за година относителният им дял намалява със седем процентни пункта до 18% през 2018 г. Сделките над 145 000 евро вече попадат в средно висок и висок клас и от Colliers, които следят този сегмент, казват, че нарастват стабилно, но все още са малък процент от всички. От Bulgarian Properties отбелязват тенденция, че заради нарасналите цени на кв.м да се търсят по-малки площи, което вдига интереса към двустайни апартаменти. Техните наблюдения са, че психологическата граница от 1090 евро на кв.м средна цена за жилище в София все още не може да бъде премината. Повечето със заемНиските лихви по кредитите увеличиха клиентите, които ползват банково финансиране до 60% за 2018 г. при 50% през 2017 г., казват от Colliers. При "Имотека" също отчитат, че плащанията със заем нарастват с девет процентни пункта за година до 53%. Друга тенденция е, че кредитополучателите разчитат на по-голямо банково участие при сделките и теглят по-големи суми, казват от "Адрес". По тяхна информация около 12% от сделките с ипотечни кредити са изцяло с банково финансиране. От "Имотека" също регистрират, че при 1/5 от сделките със заем банковото участие е до 80-90%.През последното тримесечие на 2018 г. обаче от "Адрес" отчитат понижение на покупките със заем за пръв път от 2013 г. Новоотпуснатите ипотечни кредити за София са с 16.7% по-малко, показват данните на Агенцията по вписванията. От "Адрес" виждат в спада на броя на новите ипотеки сигнал за забавяне на пазара. Хипотезата им е, че ако то продължи и през първата половина на 2019 г., това би довело до свиване броя на сделките, а оттам и до евентуални корекции в цените на имотите, казва Гергана Тенекеджиева, оперативен директор на агенцията.Сделките се случват по-бавноКлиентите все по-рядко купуват за две седмици, те преглеждат пазара внимателно, проучват и опитват да договорят по-ниска цена, коментират от "Имотека". Все още масовият случай е на хора, които успяват да намерят жилище за 15 дни, но делът им намалява с 5 процентни пункта до 35% за изминалата година. След ръст със седем пункта до 28% втора по значимост става групата на търсещите от един до три месеца. При "Адрес" също малко над 35% от клиентите финализират покупката си в рамките на 15 дни, а търсещите между две седмици и месец се увеличават от 20% през 2017 г. до 24% за 2018.Възможно обяснение за забавянето на сделките е, че купувачите се нуждаят от повече време заради по-големия избор между имоти на зелено, в груб строеж или в готов вид. Друга причина са разминаванията в очакванията на купувачите и продавачите за цената, отчитат от агенциите. Сделките, сключени след предоговаряне на цената, са почти 55% от всички за 2018 г., казват от "Адрес". Отстъпките при тях са от 2% до 10% от стойността на имота, като най-голям - почти една трета, е делът на корекциите между 1000 и 5000 евро.Сходна е и статистиката на "Имотека", които регистрират малко под 60% покупки с отстъпка през 2018 г. Продажбите на над 10% от имотите стават с отстъпки над 10 000 евро. В това от агенцията виждат симптом, че категория собственици, които първоначално са завишили цените прекомерно, вече са размислили и са готови на отстъпки, за да могат да ги продадат. В средно високия и високия клас недвижими имоти разликата между офертна и продажна цена е намаляла до 2% - през 2018 г. (при 11% през 2013 г.), казват от Colliers и го отдават на интензивното търсене и ограниченото предлагане.Стабилизираща година"Изминалата година може да бъде определена като стабилизираща на жилищния пазар в София", казва Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties. "Може би за пръв път в новата история на имотния пазар имаме динамичен пазар с много плавни ръстове по всички показатели. Досега той се развиваше стихийно", добавя тя. След средата на 2018 г. имотният пазар плавно се успокоява и се увеличава времето за вземане на решение, потвърждават и от "Адрес". "Превесът на купувачите от 2016 и 2017 г. започва да отслабва, което измества продавачите от водещата позиция на пазара", казва Гергана Тенекеджиева.Реално сключените сделки през миналата година са се увеличили със 7-8% по данни на "Имотека". А в средно високия и високия сегмент ръстът е 25% спрямо 2017 г., по данни на Colliers. "При нас активността през годината нарасна, но има противоречиви сигнали за тази тенденция занапред. Данните на Агенцията по вписванията показват идентичен брой сделки за 2018 и 2017 г. и дори спад в традиционно активното четвърто тримесечие", коментират от "Имотека". Възможно обяснение според тях са покупките на зелено, които тепърва ще бъдат вписани.Строи се с пълна параВ София годишно са необходими между 12 хил. и 15 хил. нови жилища, заявиха от националната асоциация на строителните предприемачи наскоро, като се оплакаха, че бюрокрацията ги бави. Данните сочат, че през 2018 г. в града са издадени 14 761 разрешителни за строеж на нови жилища, което е с 69% повече, отколкото през 2017 г., когато разрешителните са били с 33% повече от издадените през 2016 г., коментират от "Адрес". Разрешителните са може би единственият показател, по който имотният пазар достигна бума от 2007-2008 г., коментира изпълнителният директор на Bulgarian Properties Полина Стойкова.Оценката на Colliers е, че към края на 2018 г. завършените нови проекти в средно високия и високия сегмент в София са с 8% повече, отколкото през първото полугодие на годината."Темповете на пазара обаче вече се забавят и заедно с негативните демографски процеси ще предизвикат постепенното "отрезвяване" на желаещите да продават", коментират от "Адрес".Замръзване на ценитеАгенциите очакват стабилен пазар през 2019 г. Търсенето ще продължи да е силно, но и предлагането ще е добро и пазарът постепенно ще започне да се насища. Бумът в строителството ще окаже натиск върху цените. "За спад е рано да се говори, но е вероятно още през 2019 г. или началото на 2020 г. да настъпи период на "замръзване" на ценовите нива. Ако има понижаване на този етап, то ще е слабо и само за отделни райони и имоти", казва Люба Атанасова, изпълнителен директор на "Имотека". "Цените ще търпят леки изменения, но ще се движат близо до настоящите си нива през следващите 1-2 години", смята и Полина Стойкова от Bulgarian Properties.Как ще се развият цените зависи в голяма степен от новото строителство и новите проекти. "Ако сделките с ново строителство започват да намаляват през първото тримесечие, през второто е възможно и цените на старото леко да се понижат", посочва Гергана Тенекеджиева. Според Люба Атанасова балансирането на търсенето и предлагането, очакванията за по-високи лихви от средата на 2019 г., забавянето на икономиката в Европа и големите обеми ново строителство ще доведат до задържане на активността и дори до лек спад вероятно още през първото полугодие. Ако лихвите тръгнат нагоре, както се очаква, е възможен плавен спад при сделките с имоти, купени с инвестиционна цел, коментират от Colliers. Като цяло очакват спокоен пазар.

Събития

Подкаст

КАПИ

Бюлетини

Обратно в регионалната война за инвестиции

Риба на гребена на вълната

Капитал - брой 3

Digitalk Report

Бакхус

Events KIT

Net Zero Economy

Здраве

Fintech Summit 2022

Форум Дигитално здраве

Ecommerce and Retail Summit

Какво ще кажете Филип Аврамов "да ви ожени" - вас и вашия партньор в живота?

Lidl избра зелена енергия

Kак български компании успяват да доставят продукти по света?

Гласът на Капитал

Уроци за успех

Парите говорят

Децата и парите

DIGITALK The Podcast

Абонирайте се за Капитал

Спокойствие на жилищния пазар след години на ръст

Търсенето и предлагането започват да се изравняват, което спира поскъпването на апартаментите в София

Боряна Генчева

Бюлетин

Вечерни новини

Нов коментар

Още от Капитал

Coca-Cola EP отива в Garitage

Първият голям търговски център в Перник отвори врати

Седем организации с идеи как да се строи повече и по-качествено

Най-растящите строителни компании: скок благодарение на инфраструктурни проекти

Капитал - брой 3

Digitalk Report

Бакхус

Events KIT

Капитал - брой 3

Digitalk Report

Бакхус

Events KIT

Net Zero Economy

Здраве

Fintech Summit 2022

Форум Дигитално здраве

Ecommerce and Retail Summit

Какво ще кажете Филип Аврамов "да ви ожени" - вас и вашия партньор в живота?

Lidl избра зелена енергия

Kак български компании успяват да доставят продукти по света?

Спокойствие на жилищния пазар след години на ръст

Търсенето и предлагането започват да се изравняват, което спира поскъпването на апартаментите в София

Боряна Генчева Следвайте

Още от Капитал

Боряна Генчева