С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
Вход | Регистрация
25 апр 2019, 11:31, 3542 прочитания

Пазарът на земеделска земя e в полето на изчакването

Големите покупки се отлагат заради неясните евросубсидии и бъдещия закон за земята

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg
Пазарът на земеделска земя в България е притихнал в очакване на яснота по два ключови въпроса: таваните за евросубсидии в следващия програмен период и проекта за нов закон за земеделските земи, чието обществено обсъждане беше удължено до края на годината. От Българската асоциация на собствениците на земеделски земи (БАСЗЗ) го определят като спорен и нарушаващ конституционните права на над 3.5 млн. български граждани с парцели. Заради двете неясноти, чиято развръзка се очаква през тази и следващата година, големите земеделци, дружества и инвеститори се въздържат от големи покупки.

"Пазарът на земеделска земя е стабилен, прогнозируем, с ръст на цените средно 5% - малко над инфлацията. Такъв беше през миналата година, очакваме тенденцията да се запази и през 2019 г.", казва Стайко Стайков, председател на БАСЗЗ. Той определя цените в момента като добри. От организацията регистрират търсене, ограничено предлагане, липса на интерес от чужбина. Така че по тяхна оценка няма предпоставки за резки движения в цените нагоре или надолу.


Кой е на пазара
"Чужденците не искат да купуват – даже продават в момента."
Стайко Стайков, председател на БАСЗЗ


В България все повече се засилва вторичният пазар на земеделска земя. Той е движен от големите компании - търговци на земя, купили с цел бъдеща препродажба. Минават много сделки, но между търговци и търговци, казва Стайко Стайков. По данни на асоциацията от 1996 г., когато започва реституцията на земеделска земя в България, досега между 25% и 30% от декарите, за които се взимат субсидии (36 млн.), са сменили собствениците си. А от земята, годна за земеделие (55 млн. дка), този дял е 15-20%. В тези параметри е и вторичният пазар на земи в страната. Първичен пазар - това са продажбите директно от собственици или наследници, в чиито ръце все още е основният дял от земеделската земя в България. "Когато в нашата фирма правим комасация, виждаме, че земята, с която разполагаме, стига максимум до 20% от даденото землище", добавя Стайков. Той представлява и групата "Ромфарм" - най-големият собственик на земя в България с 1.2 млн. декара. Става дума за комасацията по ползване, която дава възможност на земеделците, макар земята да е разпокъсана като собственост, да обособяват за целите на производството монолитни масиви година за година. Законът допуска ползвателите в дадено землище да се договарят помежду си и на база собственост и договори да разпределят земята за обработване. В този модел не е забранено желаещите собственици да работят парцелите си в реални граници.
"През миналата година цените на дребно започнаха да застигат цените на едро."
Радослав Манолов, зам.-председател на БАСЗЗ


Търговията на първичния пазар е относително слаба. Предлагането е ограничено. Останали са парцели с множество наследници или с неуредени документи, казва Стайков. "Земя от началните собственици или наследници, особено при нелошите ренти в момента, се продава само при необходимост", коментира Радослав Манолов, зам.-председател на асоциацията. Той е и изпълнителен директор на "Адванс терафонд" АДСИЦ, най-голямата публична компания в България, която се занимава със земеделски земи. За 14 години съществуване дружеството е изкупило 460 - 470 хил. дка и е изтъргувало 250 хил. дка от тях. Сега разполага с 226 хил. дка в 35 000 имота. Отдава ги под наем.



Цените - бавно нагоре

"Миналата година цените на дребно започнаха да застигат тези на едро. Две-три лоши стопански години, несигурността, свързана с еврофондовете, неяснотата ще променят ли закона за земята или не... Никой земеделец не иска да взема дългосрочни решения в момент, в който не знае дали следващата година ще получава субсидия и каква ще е тя. Затова и интересът към покупката на земеделска земя на едро не беше толкова силен", казва Манолов. "Същите тези хора обаче започнаха да купуват на дребно. Ако един земеделец е купил на 1300 лева на едро, си казва "защо да не дам над 1000 лева на дребно". Така средната му цена става примерно 1150 лева. След това той започва да купува на нея. Така долната граница на пазара се повиши и разликата между единичните имоти и пакетите на едро се сви", обяснява Манолов. При пакетите на едро фондовете ползват премия от 20-30%, понякога до 50% над пазарната цена. Тя е за това, че са формирали продукта - концентрирана собственост в едно землище. Стайков допълва, че парадоксално понякога на вторичния пазар може да се купи и по-евтино, отколкото на първичния. Така е при продажби в големи обеми, които са по възможностите на относително ограничен кръг хора. И на вторичния, и на първичния пазар цените вървят нагоре, добавя той.

Кръгът на купувачите

Търсенето на пазара засега почти изцяло е вътрешно. Основните купувачи са земеделците и фермерите, които искат да си осигурят трайно ползване на земята. Купуват също дружествата, специализирани в търговията със земеделска земя. На около 10% се оценява делът на индивидуалните инвеститори – зъболекари, адвокати, счетоводители, които имат отделени средства. "Лихвите по банкови депозити са ниски и този тип хора предпочитат да купят земя и да я отдадат под наем. Така си осигуряват 2-3% доходност на година. Допълнителен плюс е постепенното нарастване на цената на самия актив", обяснява Радослав Манолов. Сходен случай е, когато средствата в банката надхвърлят размера, гарантиран от държавата (100 000 евро). "Хората разпределят риска и едно от нещата, в които инвестират в момента, е земеделската земя. Няма натиск. Всеки купува по малко, но тъй като няма голямо предлагане и това се отразява позитивно на цената на земята", добавя Стайков.

Категорията професионални купувачи със спекулативна цел (покупка с цел печалба при бърза продажба) е ограничена. Хората са по-добре информирани за цените на земите си, наемат консултанти. Освен това разходите по придобиването на един имот са 3.5-5% от цената му и изяждат годишния ръст в цените от 5%. За да има печалба, на купувача се налага да изчака поне две-три години. Понякога и повече - ако годината е лоша, арендаторите нямат средства, за да купуват, и цените паднат.

Чужденците ги няма

"В момента купувам от чужденци повече, отколкото им продавам, и смятам, че повече излизат от пазара, отколкото влизат. Когато има търсене, то е единствено на големи комасирани парцели, каквито в България са рядкост", каза Стайко Стайков. Ако имаше наплив от чужденци, цените в България и в Румъния нямаше да са най-ниските в ЕС, добавя той. Макар България да е държавата в ЕС с най-голяма концентрация на земеделска земя за ползване в малко на брой фирми, тя е и държавата с най-раздробена собственост на земята в евросъюза. Това наред с честите законодателни промени и липсата на дългосрочна стратегия за земеделието се смятат за основни стоп фактори за външни инвеститори в сектора. Средният парцел в Южна България например е 5 дка, а в Северна - 8 дка. Големите комасирани парцели от порядъка на 3-4 хил. дка по информация на Стайков са малко. Излизащите чужденци от пазара на земя в България са холандци, датчани, италианци, които преди 10-15 години са купили земя по 150 - 200 лева на декар и сега при цени 1000 - 1200 лева на декар решават да инкасират печалбата и излизат от инвестицията. За целите на покупката навремето те са направили български фирми. После са развивали земеделие или са давали земята под аренда. Сега някои реинвестират на други пазари, основно в Румъния. Тя е единствената страна в ЕС с цени на земята по-ниски, отколкото в България. В голяма степен причината е, че доскоро там нямаше кадастър. Парцелите, които вече са в кадастър, гонят цените в България, казват експертите.

Рентите – почти без промяна

"Не казвам, че рентите са високи. Но те са стигнали ниво, което няма как постоянно да се покачва", казва Стайко Стайков. Ръстът на някои места се обяснява с изтичането на дългогодишни договори, подписани на ниска цена. "Рентите са в пряка връзка с цената на земята и не е логично, когато тя се качва, те да стоят на едно ниво. Но понякога земята поскъпва заради голямата конкуренция. А рентите са обвързани и с възможния доход от декар земя, който не се увеличава, а и с лихвите по банкови депозити. При лихви, близки до нула, е нормално рентите да са 4-4.5%, рядко 5%, казва Стайков.
Лидер е Добруджа, хитът е Видин

Най-високи цени и ренти и през 2018 г. са регистрирани в Добруджа (виж таблицата). Ограниченото предлагане и високите ренти там водят до ръст на цените над средния за страната. Следват Силистра, Монтана и Враца. Най-динамичен в последните години е пазарът във Видин. Като цяло земята в Северна България е по-скъпа, отколкото в Южна. В Южна България най-високи са цените и рентите в община Опан, Стара Загора, която е житницата на региона. Следват новозагорските села, община Тунджа, община Каменово до Бургас. Движат се между 1050 лева и 1300 лева на декар. Най-ниски са цените в Хасковска област, и по-точно в района на Свиленград, където е най-разпокъсаната цена в България. В Северна България най-ниски цени са регистрирани в Габрово. Бурното развитие във Видин води до това, че цените, които преди са били като в Хасково, сега гонят тези в Плевен и Русе. В някои землища достигат 1200 лева за декар и стават непродаваеми. Ръстът се обяснява с доброто качество на земята, с голямата конкуренция и с факта, че търсенето надвишава предлагането. Участват почти всички големи дружества, които купуват земя. Има местни арендатори, които заради добрата цена на царевицата миналата година си позволяват да купуват. В посока Видин се разширяват големите фирми, които работят земи в Монтана и Враца. Заради високите цени доста първични собственици се решават на продажба. "Обикновено, когато в Добрич цените нараснат, вълната тръгва на изток през Силистра, Разград, Русе, Плевен, Враца и Монтана. Сега стигна Видин, който беше много изостанал, и сега догонва останалите райони, казва Радослав Манолов.

  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

Прочетете и това

ГБС започна да строи новата сграда на посолството на Германия в София ГБС започна да строи новата сграда на посолството на Германия в София

Старата сграда в кв. "Изток" ще продължи да работи до 2021 г., когато ще приключи цялостното преместване в новоизградената в съседство

20 май 2019, 1918 прочитания

"Хладилника" - пилотният нов квартал на София 6 "Хладилника" - пилотният нов квартал на София

Общината и инвеститорите са в безпрецедентен диалог за бъдещето на квартала

16 май 2019, 17658 прочитания

24 часа 7 дни

Кариерен клуб: Финанси »

"Юбер България" помага на студенти за първата им среща с работодатели

Компанията организира две лекции преди кариерния форум във Факултета по математика и информатика на СУ "Св. Климент Охридски"

Да си изградиш професия

В Института по строителство на Santa Fe College са едни от най-перспективните специалности във Флорида

Студенти от 17 до 71 години

Хора на всякаква възраст сменят професията си в Центъра за ускорено обучение на американския Valencia College

Половината от работните места за IT специалисти във Вашингтон са незаети

Освен различни компютърни специалности Northern Virginia Community College има и стажантска програма с Amazon

Работници по поръчка

Професионалните колежи в САЩ осигуряват на бизнеса точно кадрите, които му трябват, максимално бързо

 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "Имоти" Затваряне
Над 81 хил. руснаци са купили имоти в България

Пикът на сделките е през 2012 г., а оттогава броят им всяка година намалява

Game-Changer* на газовия пазар

Междусистемната връзка с Гърция е първият реален проект за намаляване на газовата зависимост от Русия

В режим на готовност

Очакването за следваща криза внася доза предпазливост в инвестиционните стратегии

Индексите на борсата започнаха седмицата с ръст

"Стара планина холд" реализира най-голям ръст след съобщението за дивидент

Фонд на Рокфелер продава ритейл парка в Пловдив на групата "Химимпорт"

Активът се оценява на над 35 млн. лв., но дълговете са почти толкова

Селото се оказа тъкмо в града

Няколко стопанства с доставка, които предлагат чиста, разнообразна и вкусна храна

Фотографът на печалния образ

Изложбата "Изгнания" на документиралия Пражката пролет Йозеф Куделка за пръв път напуска Париж, за да гостува в София