Почивка за руските купувачи на имоти по морето
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Почивка за руските купувачи на имоти по морето

След Слънчев бряг най-предпочитаният курорт за руските туристи е Свети Влас, по информация от агенции за недвижими имоти

Почивка за руските купувачи на имоти по морето

Слабата рубла стои в основата на намаляващите покупки и желанието за продажби. Новите клиенти са българите

Боряна Генчева
13393 прочитания

След Слънчев бряг най-предпочитаният курорт за руските туристи е Свети Влас, по информация от агенции за недвижими имоти

© Надежда Чипева


Оплакването, че руснаците масово разпродават ваканционните си имоти в България и напускат страната, е силно преувеличено. Най-хиперболизираната версия е, че близо 70% от руските имоти по българското Черноморието са на пазара, и то на половин цена. Официалната статистика показва съвсем друга картина: 81 114 руски граждани са придобили имоти в България за последните 20 години, а приблизително 636 (под 1% от тях) са продали. Това са данни, предоставени на "Капитал" от Агенцията по вписвания. А делът на желаещите да продават тепърва, съдейки по офертите на пазара, е максимум 9%.

Що се отнася до цените наполовина, те са спрямо нивата, на които руският собственик някога е купил имота, или от цената, която очаква. Не става дума за допълнителен срив в пазарните цени на ваканционните имоти. Заради голямото предлагане и по-слабото търсене сега те и без друго са рекордно ниски - 400-500 евро на кв.м средно по Черноморието.

Руските купувачи намаляват

Макар да не е така черна, както се описва, картината с руските купувачи на имоти в България не е и особено слънчева. Безспорен е фактът, че руснаците, които от седем години насам вдъхновяват строителството по морето, с всяка измината година купуват все по-малко. През 2018 г. например имоти са придобили 75% по-малко руснаци, отколкото през пиковата за тях 2012 г. (виж таблицата). Пазарът не търпи празноти и макар руснаци да продават, купувачи има - преди всичко българи, но и други руснаци, украинци, поляци, румънци. От два-три месеца брокери наблюдават и нарастващ интерес от германски граждани.

Ниските цени събуждат търсенето до степен, че според някои анализатори спадът в цените най-после ще бъде овладян. Той тръгна от кризата 2009 г. с изтеглянето на британските купувачи. Продължава и досега с известно задържане през 2012-2013 г. покрай пика на руската вълна. Заради ниските цени "вторичният пазар на имоти по Черноморието никога не е бил толкова динамичен, колкото е в момента", казва Меглена Русинова от "Недвижими имоти плюс". По морето обаче работят стотици агенции, чиито наблюдения няма как да не са фрагментарни. Това прави трудно да се сглоби общата картина и донякъде обяснява информационната какофония по темата – какво и защо се случва на основния до скоро руски пазар.

Част продават

Руснаците наистина продават, казват от агенциите. "Но не съм забелязал да има панически страх и желание за освобождаване от собственост", казва Добромир Ганев, председател на Националното сдружение "Недвижими имоти". Той добавя, че в организацията има нови членове - установени фирми от региона на Бургас, които доскоро са работили само за руския пазар, но вече се преориентират към българския. "Продажбите не са като лавина, а по скоро са плавни като поток", казват от друга агенция. "Не е като през 2008 г., когато след кризата буквално бяхме залети с оферти от заминаващи си англичани", коментира Полина Стойкова от Bulgarian Properties. "На вторичния пазар през тази година се продават по-малко ваканционни имоти, отколкото през миналата. Делът на руснаците сред продавачите обаче е по-голям", описва ситуацията Георги Иванов, съсобственик в NewEstate. Агенцията периодично публикува на сайта си пазарни анализи. Един такъв, но грешно разбран и разпространен по механизма "развален телефон", вероятно е причината за информацията за драстичния руски отлив.

Над 7200 имота по българското Черноморие търсят купувачи в момента в руски сайтове
Фотограф: Цветелина Белутова

"Крим развали всичко"

Общо е мнението, че основна причина за руския отлив е девалвацията на рублата. Тя прави руснака от средната класа по-беден, пътуването до България и живота в страната - по-скъпи за него. "Крим обърка всичко", казват от агенциите. Те имат предвид окупацията на Крим, заради която на Русия бяха наложени международни санкции. Това влоши макроикономическата ситуация в страната и рублата се обезцени. Ако през 2014 г. едно евро беше 37-40 рубли, сега то варира около 70-80 рубли. Тоест, ако руснак със заплата от 100 000 рубли e разполагал с 2500 евро на месец у нас и е можел да си живее охолно, сега той има само 1400, обяснява собственичка на агенция. Особено проблемно е за пенсионерите. Най-вече натежава таксата поддръжка във ваканционните комплекси, която е между 300 и 1000 евро годишно, казва тя. Руснаците имат желание да купуват. На ако преди средният руснак търсеше имот за 50-60 хил. евро, сега бюджетът му позволява покупка в диапазона 20-30 хил. евро, добавя Добромир Ганев.

А ти с какви пари купи

Като мотив за намалелите покупки и за продажбите се сочи и затегната финансова дисциплина в Русия. През 2012 г. например е подготвяна забрана за държавните служители и техните семейства да придобиват и владеят имоти зад граница. Въпреки че тя не е приета, част от чиновниците превантивно продават или прехвърлят собственост. По-късно е гласувано, че задграничните им имоти подлежат на задължително деклариране. Освен това държавните служители нямат право да откриват и да имат сметки в чуждестранни банки.

След като Русия беше ударена от санкциите, правителството призова руснаците да преведат парите си от чужбина в руските банки с идеята да се увеличат валутните резерви в момент, в който рублата е под натиск. В тази ситуация става политически некоректно да се купуват имоти и да се откриват сметки в чужбина, казват анализатори. Анализ на prian.ru, изготвен със съдействието на KPMG, посочва, че сега всеки руски гражданин, който придобие имот в чужбина, е длъжен да извести затова държавните органи. А ако данъчно задължено лице в Русия открие сметка в банка в чужбина, то трябва да уведоми данъчния орган по местожителството си и на първи юни всяка година да представя доклад за движението на средствата по нея.

"По-миналата година банки, и то такива, с които работим от години и ни познават, отказваха да откриват банкови сметки на руснаци през упълномощени от тях лица. Изведнъж заявиха – тези пълномощни не важат, трябва да дойдат лично. Сега нещата се възстановяват, но от руснаците се иска да обявяват своето руско ЕГН при изповядване на сделки и откриване на сметки в България, явно, за да могат да се проследяват нещата", разказва брокер на имоти в Слънчев бряг. "След събитията в Крим банките прилагат разширени мерки при наблюдението на операциите на дружества и физически лица с произход Русия. Особено след като санкциите от САЩ се разшириха през последните две години", обясняват банкови служители, попитани от "Капитал". И добавят, че тенденцията на повишена бдителност към Русия е валидна за целия Европейски съюз.

Умора и визови спънки

"Цикълът при ваканционните имоти е коренно различен от този при градските. Ако купувачът на жилище в София или Варна мисли за 30 години напред, хоризонтът при ваканционните имоти е три-четири години", казва Георги Иванов. "Човекът идва на почивка, после идват и роднините му. Омръзва му и продава. Купува имот на друго място или сменя местата за почивка като турист." Интересът към България се охлажда и от визовите спънки. "Когато руснаците купуваха имоти в България се очакваше страната да влезе в Шенген" (и с българската виза да могат да пътуват свободно в ЕС, бел.ред.). Сега им е по-лесно да вземат френска или италианска шенгенска виза и така да дойдат в България", казва Лариса Костадинова от "Аврора плюс". "Освен това други държави като Испания дават облекчения и при покупка на имот се получава гражданство. Докато в България руснаците не са стимулирани по никакъв начин да влагат парите си", добавя тя.

Чарът не е загубен

Въпреки това руснаците харесват България и купуват имоти, за да живеят в тях. Допадат им климатът и езиковото сходство. Общо е мнението сред агенциите, че "ако рублата се стабилизира, те отново ще започнат да купуват".

България е най-желаната дестинация при покупка на ваканционен имот, показва национално представително изследване на Московския финансов институт, разпространено през декември. Според него търсенето на имоти зад граница, което е съсредоточено в 2.5% от населението на Русия, нараства със 70% в сравнение с 2016 г. Анализ на prian.ru за първите три месеца на 2019 г. също регистрира ръст в интереса към ваканционни имоти, най-вече в Испания, България и Турция. "Засега не го усещаме" и "Желанието и възможностите са различни неща", коментират от българските агенции. А актуалното им опасение е, че приоритет за руснаците със свободни средства ще станат жилищата в Русия. Очаква се те да поскъпнат заради новоприети законови промени, които ограничават възможностите на строителните компании да работят с привлечени средства на клиенти.

Особености на руските продажби

Има случаи на руснаци, които продават на цени под покупните в евро, като се стремят да си върнат рублевата стойност, дадена някога за имота, казват от агенциите. Ако преди 2014 г. условно казано с 1 млн. рубли са купували имот за 25 000 евро, сега 1 млн. рубли вече са 12 000 евро. Подобни сделки обаче се правят само при спешна нужда на собствениците от пари и не са масови – четири-пет в годината. Но те влияят на пазара. Купувачите започнаха много да се пазарят и сега те са тези, които определят тенденцията, добавят брокери.

Търсенето е най-вече от българи. Традиционни клиенти са сънародниците от чужбина. Спестявания от 25 хил. евро може и да не достигат за апартамент в голям град, но с тях може да се купи жилище в апартхотел с една спалня в Слънчев бряг на минути от морето. Все по-често купуват и българи, които живеят в страната - най-вече с ипотечен кредит. Някои брокери твърдят, че таксата обслужване възпира и българите от сделки във ваканционните комплекси.

Руснаците, които запазват имотите си, търсят начини да оптимизират разходите си, като отдават под наем. Правят го предимно на сиво - по линия на близки и познати, предполагат специализирани посредници. Друг случай са руски пенсионери, които дават под наем апартамента си в Русия за времето, в което са в България, и с тези пари подпомагат живота си тук.

Специфики на руските покупки

Има и други микродвижения на имотния пазар. Например руснаци, които продават апартаменти в курортите, за да купят жилище във Варна или Бургас. Така бягат от зимната скука и спестяват таксата обслужване. Тези сделки не са изгодни и не са масови. С 20-25 хил. евро, получени за апартамента в Слънчев бряг, трудно може да се купи имот в големия град, без да се доплати поне до 50-60 хил. евро. Но все пак ги има.

Наблюдава се руски интерес и към имоти във високия ценови сегмент. Трайно и отдавна например е търсенето на скъпи имоти във Варна. Търсят се и къщи в селата, но ако покупката включва и земя, се налага за целите й да бъде регистрирано дружество.

По курортите наблюдават и вълна от рускоезични купувачи, привлечени от ниските цени. Купуват руснаци от Германия и руснаци от Израел, чиито приходи са в стабилна валута. От Германия има интерес и от пенсионери от бившата ГДР, чиито пенсии са ниски, а имотите в Германия поскъпват, добавя Георги Иванов. Така, след като голямата британска, а и голямата руска вълна започнаха да отшумяват, картината на собствениците по курортите става все по-национално пъстра. Основни купувачи все пак са българите.

Колко руснаци купуват и колко продават

Данните на Агенцията по вписванията, предоставени по искане на "Капитал", сочат че общо 81 114 руски граждани за купили имот (един или повече) в България. Вероятно 636 са продали. Толкова са прекратилите регистрацията си в БУЛСТАТ от началото на 1999 г. досега – което е задължение по закон, когато чужденец продаде имота си в страната и не купи друг. (От януари 2012 до март 2019 г. броят им е 276). Реалните продавачи може да са по-малко, защото заличаване се иска и по други поводи - например ако човекът е придобил ЕГН/ЛЧН в България. Възможно е и да са повече, ако, в нарушение на закона, след продажбата не е поискано прекратяване на регистрацията.

Дори да допуснем, че продалите имоти реално са два или три пъти повече от уловените от статистиката и че всеки от тях е продал по два имота, те пак биха били около 5% от руските собственици на имоти. Възможно е тенденцията на масирани продажби тепърва да се разгръща. В популярния сайт prian.ru сега в продажба са 7254 имота по българското Черноморие. Ако допуснем, че зад един купувач стои един имот, това прави близо 9% от броя на купувачите до момента. Но сред офертите има и ново строителство и едва ли всички те са от руски собственици. Неоспоримата тенденция, която очертават данните на Агенцията по вписванията обаче е, че с всяка изминала година броят на руските купувачи намалява. През пиковата 2012 г. имот в България са взели 12 729 души, а през 2018 г. броят им е 1908 - със 75% по-малко.
Автор: Капитал
Автор: Капитал

Оплакването, че руснаците масово разпродават ваканционните си имоти в България и напускат страната, е силно преувеличено. Най-хиперболизираната версия е, че близо 70% от руските имоти по българското Черноморието са на пазара, и то на половин цена. Официалната статистика показва съвсем друга картина: 81 114 руски граждани са придобили имоти в България за последните 20 години, а приблизително 636 (под 1% от тях) са продали. Това са данни, предоставени на "Капитал" от Агенцията по вписвания. А делът на желаещите да продават тепърва, съдейки по офертите на пазара, е максимум 9%.

Що се отнася до цените наполовина, те са спрямо нивата, на които руският собственик някога е купил имота, или от цената, която очаква. Не става дума за допълнителен срив в пазарните цени на ваканционните имоти. Заради голямото предлагане и по-слабото търсене сега те и без друго са рекордно ниски - 400-500 евро на кв.м средно по Черноморието.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

26 коментара
  • 1
    olga_kokoshkina avatar :-|
    olga_kokoshkina

    Тези кичозни, мутробарокови, бетонни комплекси стават само за руснаци. Никой нормален човек не би си купил "ваканционен" апартамент там.

  • 2
    qvd50491823 avatar :-P
    Костадин Иванов

    До коментар [#1] от "olga_kokoshkina":

    Преди седмица жената ме изкара от групата на нормалните.
    Цена 30 000 лв, бивш собственик - поляк.

  • 3
    but12317061 avatar :-P
    but12317061

    супер сделка си направил
    ако не е тайна в кой град/курорт
    До коментар [#] от "
    Костадин Иванов
    ":

  • 4
    but12317061 avatar :-P
    but12317061

    супер сделка си направил
    ако не е тайна в кой град/курорт
    До коментар [#] от "
    Костадин Иванов
    ":

  • 5
    but12317061 avatar :-P
    but12317061

    супер сделка си направил
    ако не е тайна в кой град/курорт
    До коментар [#] от "
    Костадин Иванов
    ":

  • 6
    but12317061 avatar :-P
    but12317061

    супер сделка си направил
    ако не е тайна в кой град/курорт
    До коментар [#] от "
    Костадин Иванов
    ":

  • 7
    but12317061 avatar :-P
    but12317061

    супер сделка си направил
    ако не е тайна в кой град/курорт
    До коментар [#] от "
    Костадин Иванов
    ":

  • 8
    but12317061 avatar :-P
    but12317061

    супер сделка си направил
    ако не е тайна в кой град/курорт
    До коментар [#] от "
    Костадин Иванов
    ":

  • 9
    but12317061 avatar :-P
    but12317061

    супер сделка си направил
    ако не е тайна в кой град/курорт
    До коментар [#] от "
    Костадин Иванов
    ":

  • 10
    but12317061 avatar :-P
    but12317061

    супер сделка си направил
    ако не е тайна в кой град/курорт
    До коментар [#] от "
    Костадин Иванов
    ":


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Airbnb и други загуби

Airbnb и други загуби

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK