"Хладилника" - пилотният нов квартал на София

Главният архитект на София Здравко Здравков показва бял макет на зоната на "Хладилника". Изглежда като пъзел от отделни парцели. Идеята е, щом даден инвеститор е готов с проекта си, сградите да се принтират 3D и да се добавят.

Арх. Здравков има поне три причини да показва макета с удоволствие: "Хладилника" илюстрира идеята му, че бившите научно-производствени зони, каквато е тази, крият огромен потенциал да осигурят жилищата и офисите, необходими за нарастващото население на София. И първо следва да се уплътнят тези възможности, а после градът да се развива по периферията. Второ, през идните поне пет години зоната ще бъде от най-горещите строителни площадки на София. Над дузина инвеститори са изкупили и уедрили терени там. Бързат да построят жилища и офиси, докато кривата на имотните цени все още върви нагоре. Трето и най-интересното е, че в този район общината тества нов подход спрямо инвеститорите. Вече на три-четири срещи, започнали преди година при арх. Здравков, Направление "Архитектура и градоустройство", инвеститорите и техните проектанти обсъждат бъдещото развитие на зоната и евентуални съвместните действия. Това дава възможност на общината в по-голяма степен да модерира протичащите процеси.

Абонирайте се за Капитал

Получавате пълен достъп до всички статии и целия архив

Инвеститорите също са наясно, че който и да е страхотен проект може да бъде опропастен от средата около него. На "Хладилника" всички те са горе-долу на един етап – пред строеж. Някои сега проектират сгради. Други като "Райфайзен", "Симид", BLD работят подробни устройствени планове. А трети вече строят: "Хъс" - жилища, "Парклейн" - офис сграда, БГ РЕИ - и двете (виж карето). "Имотите и проектите са големи, инвеститорите - също, и това дава възможност да отделят повече ресурси за средата и улицата около комплексите си. Действаме малко пожарно - при започнал инвестиционен процес. Но все пак е положителен опитът да се предвидят проблемите и в някаква степен да се решат", казва арх. Яни Вълканов, един от проектантите на "Симид". На една от срещите той е поел ангажимента да обобщи намеренията, заявени от инвеститорите в "Хладилника". Според анализа бъдещите 470 000 РЗП ще се заселят от 12 000 обитатели, а в планираните 230 000 РЗП офиси, ще работят 15 хиляди души. В резултат населението в "Лозенец", на чиято територия е зоната, ще нарасне с около 30% (до около 90 - 100 хил.) по оценка на районния кмет.

Спонтанен баланс между жилища и офиси

"Хубавото в този квартал е, че пазарът сам постигна баланс между жилищно и обществено обслужване. Регулира се от търсенето и предлагането и благодарение на разбирането на инвеститорите", казва арх. Здравков. Идеята на смесените многофункционални зони, каквато е "Хладилника", обяснява той, е да създават микс от функции - работа, обитаване, забавление. Така могат да функционират 24/7, каквато е и идеята на модерното градоустройство. Когато липсва баланс, се появяват квартали-спални като "Люлин" или "Гоце Делчев" и квартали само с офиси, като например около The Mall. При такива конфигурации големи групи хора всеки ден пътуват по около 30 км до работа и обратно, а движението изток - запад в София е по 2000 автомобила на час. Когато хората живеят до работата, каквато възможност ще дават някои от комплексите в "Хладилника", те ще пътуват по-малко и ще трябват по-малко паркоместа. Здравков обяснява, че българското законодателство допуска в една зона различен тип строителство, но не уточнява задължително съотношение между жилищно и обществено обслужване. Той вижда в това проблем, поправим с изменението на Общия устройствен план на София.



Велоалеи и пешеходни връзки...

"В цялостния план на НПЗ "Хладилника", направен през 2015 г., са подценени пешеходните и велосипедните връзки и контактите със зелените зони, обяснява арх. Здравков. Затова, след като вече има общ поглед върху инвестиционните намерения в зоната, НАГ възлага транспортно-комуникационно проучване. Задачата към проектантската фирма "Трансконсулт-22" е да преосмислят ширината на вече планираните улици и тротоари. И да предложат пешеходни и велосипедни връзки, така че и от най-далечната точка на зоната да се стига до метростанцията при мол "Парадайз" за не повече от 15 минути пеш. "Идеята беше да покажем на инвеститорите, че ако разчитат основно на обслужване с автомобили, колкото и паркоместа да бъдат осигурени, сутрин и вечер улиците ще са задръстени", казва инж. Тодор Тодоров, управител на фирмата.

Велосипедни връзки се осигуряват чрез велоленти по улиците и чрез две велотрасета. Едното е по корекцията на река Драгалевска, и свързва Борисовата градина с ул. "Филип Кутев", а в бъдеще и с Околовръстния път. Другата е от Зоопарка по "Сребърна" до Южния парк, като там вариантите за трасето са няколко.

По-проблемна е основната пешеходна връзка - между метростанция "Витоша" и зоологическата градина. По проект тя минава по трасето на някогашната жп линия, което в един участък все още е общинско. На две-три места обаче пресича частни терени. Хипотетично решение е общината да тръгне да променя действащата регулацията, за да може после да отчуждава. Инвеститорите обаче може да обжалват в съда. Все тежки процедури, които ще отнемат близките 10 години, казва арх. Вълканов.

По метода на убеждението

"Арх. Здравков се опита да убеди инвеститорите, че ако разрешат вело- и пешеходните връзки да минават през частните им имоти, и не поставят огради на пътя им, ще подобрят общата ситуация в района, ще вдигнат нивото му, а оттам и цените, на които могат да продават", обяснява инж. Тодоров. На езика на процедурите това означава да учредят безвъзмездно право на преминаване в полза на общината, която да изгради необходимата инфраструктура. Друга идея на Здравков е да ги убеди да не ограждат имотите си. Така пешеходците ще могат да ползват и задължителното отстояние на сградата от крайната линия на улицата и ще имат три метра повече, за да се придвижват, обяснява инж.Тодоров.

За да се случи всичко това, общината разчита само на добрата воля на инвеститорите и няма как да ги задължи. Някои проявяват разбиране, други не. И това е разбиране, декларирано на етап, в който те очакват от общината виза за проектиране или строително разрешително, отбелязват скептици. Така че инвеститорите най-вероятно ще изчакат да видят какво ще стане на изборите през октомври, казват те. Отделен е въпросът какво ще стане с поетите обещания при евентуална продажба на имота, каквито случаи най-вероятно ще има.

Къде ще са детските градини

Най-големият проблем на зоната според арх. Здравков е, че липсва социалната инфраструктура. Няма например места за детски градини. А спешно трябва да се намерят, защото застрояването напредва и утре може да е късно. Общината няма собственост в "Хладилника", а терените са частни. Сроковете за отчуждаване се изпуснати, няма механизъм да се откупят земи. Някои частни инвеститори като "Симид" и "Хъс" са заявили, че ще строят на терените си детски центрове. Центрове, защото изискванията за детски градина са много ограничителни. Сградата трябва да е самостоятелна, на големи отстояния от имотните граници. Тоест изисква и голям парцел. Центровете обаче ще са частни и едва ли ще са достатъчни за населението. Сега арх. Здравков и кметът на района търсят държавен терен за детска градина.

Проблемът с детските градини е част от по-общия въпрос с осигуряването на липсващата социална инфраструктура не само в "Хладилника", но и на цяла София. Възможно решение според главния архитект е въвеждането на т.нар. плаващ коефициент на интензивност на застрояване, каквато практика има в чужбина. При този модел общината позволява на инвеститора да построи повече РЗП от предвиденото, а в замяна той й предоставя обекти на социалната инфраструктура. Според Здравков и този инструмент може да се заложи с последващи изменения на Общия устройствен план на София.

"Булевардът" на квартала

За транспортен късмет на бъдещите жители зоната на "Хладилника" граничи с бул. "Филип Кутев". Той е част от вътрешния ринг на София и изграждането му е приоритет за Столичната община. Рингът е успореден на Околовръстното и ще свърже по-пряко – бул. "България" с "Цариградско шосе" – двете основни трасета, около които е концентриран бизнесът в София. В момента се изграждат 600 м от северното платно на булеварда, който в разгърнат вид трябва да има две платна по три ленти, петметрови тротоари и трамвай по средата. Засега само този участък - от бул. "Черни връх" до р. Драгалевска, е обезпечен и финансово, и като проектна документация, казва арх. Здравков.

С отчуждаването на терените, необходими за разширението на бул. "Филип Кутев", се занимава кметът на "Лозенец" Любомир Дреков. Той обяснява, че от година се среща с всеки собственик на подобен имот и преговаря за изкупуване или отчуждаване на неговата част от парцела. А в целостта си проектът налага да бъдат отчуждени 26 дка. Имотите от "Черни връх" до р. Драгалевска са осигурени, от продължението до Зоопарка остават още няколко. Макар засега да се строи едното платно, кметът изкупува и за двете. Собствениците получават по 100 - 130 евро на кв.м. Парите са от онези 3.5 млн. лева, заложени в бюджета на Столичната община за 2019 г. за изкупуване на терени за улици в района на "Витоша - ВЕЦ "Симеоново", където частично попада и разширението на "Филип Кутев". За следващи години остава отчуждаването и изграждане от "Сребърна" до "Симеоновско шосе". "Хората очакват нещата да се случват бързо, но придобиването на тези малки парченца под улиците е бавно и трудно, особено, когато няма кооперативност и желание да се разберем от отсрещната страна", казва арх. Здравков. А Любомир Дреков обяснява, че проблемът не е толкова в парите, колкото във времеемките процедури и факта, че кметството разполага с трима души за дейността.

А кварталните улици

Ключовата за района ул. "Атанас Дуков" все още не съществува. Предвижда се "Сребърна" да се разшири до две платна в двете посоки и с тротоарите да е 21 м. Заложена е и корекцията на р. Драгалевска от Борисовата градина до бул. "Филип Кутев" (но сега приоритет на общината е корекцията на юг в посока Околовръстния път). Бюджетът е ограничен и при инвестициите в публична инфраструктура следваме логиката – първо решаваме големите проблеми и после минаваме към по-частните, обяснява арх. Здравков.

Пари за изграждането на всички улици и за отчуждаване на земята под тях най-вероятно няма да има. Затова политиката ни в момента е да не издаваме разрешения за строеж, преди да са отчуждени терените за улиците, казва главният архитект. И добавя: Работим много добре с повечето от предприемачите – те поемат ангажименти за изграждане на улици, което не е нито лесно, нито евтино."

"Ние рано или късно ще ги направим тези улици, но не сега и не наведнъж", обяснява кметът на "Лозенец" Любомир Дреков. "Общината не е топче за пинг-понг, за да отчуждава на всеки инвеститор пред имота, защото той е решил сега да строи, да продава и да реализира печалби. Имаме общоградски приоритети. Но не възразяваме, ако някой инвеститор иска да строи на дадена локация сега и да има улица до нея, да изкупи терените и да я изгради за собствена сметка. Транспортно-комуникационният план дава цялостната картина и профилите на улиците са ясни.

С уникалното си местоположение – до два парка и в полите на Витоша, "Хладилника" има потенциал да стане престижен квартал от ранга на "Симеоново", "Бояна" или "Лозенец". Оставен на инерцията, по-вероятно ще повтори грешките на растежа в съседните "Манастирски ливади," "Кръстова вада" и "Витоша – ВЕЦ "Симеоново" - свръхзастрояване, тесни и криви улици и задръствания. Засега зоната все още е бял лист (да кажем, макет) и от диалога между инвеститорите и общината зависи какво ще се сътвори върху него. По-устойчиво би било, ако диалогът надскочи нивото на джентълменски споразумения и от него произлязат идеи за промени в законодателството, чрез които добрите идеи от "Хладилника" да станат норма и да гарантират по-добра градска среда в София в бъдеще.

Илюстрация Увеличаване Смаляване

1. "Симид" Групата на "Симид" е най-големият производител на хляб и хлебни изделия в България. "Симид София" отчита 49.7 млн. лв. приходи и 1.9 млн. лв. печалба за 2017 г. През 2010 г. производството е изместено от терена на "Хладилника" в нов завод на Околовръстното, в "Люлин". Върху освободения терен 18.4 дка се предвижда строителство на жилища с 54 хил. кв.м надземна РЗП, хотел с 6 хил. кв.м РЗП, детска градина, плувен басейн, СПА център. Очакваните обитатели са 1200, а паркоместата – 700.

2. "Гелак" "Гелак" е строително дружество с 30-годишна история. Специализира в изграждането на мрежи и съоръжения от техническата инфраструктура. За 2017 г. има 8.2 млн. лв. приходи и нетна печалба 1.9 млн. лева. На терена с площ 17.7 дка на ул. "Люба Величкова" 24 е и седалището му. "Все още не сме решили какво ще строим", каза управителят Георги Гелов, като даде да се разбере, че строителството ще обхване 14 дка. За терена са заложени жилища с 60 хил. кв.м РЗП и 2 хил. кв.м обекти за обществено обслужване за 1600 души с 800 паркоместа.

3. Raiffeisen Property Management Върху терена от 24.3 дка ще бъдат построени административна сграда за новата централа на Raiffeisen (България) – шестата по активи банка в страната, и няколко жилищни сгради. Планираната РЗП от 85 хил. кв.м е разпределена поравно между офиси и жилища. Очакваните обитатели са 1200, работещите – 2000, а паркоместата – 1000. Проектът се развива от българското дружество "Райфайзен пропърти мениджмънт", дъщерно на Raiffeisen Property International, Австрия. В района дружеството притежава и бизнес центъра EXPO 2000 на бул. "Вапцаров", където върху 17 дка са разположени 25 500 кв.м РЗП. По информация от пазара в "Хладилника" инвеститорът планира да изгради линеен парк и в корекция на р. Драгалевска до имота си и да дострои улицата от североизточната му страна.

4. "Хъс инвест"/SoHome Residential Park SoHome Residential Park е затворен жилищен комплекс върху 50 дка - терени на бившия безалкохолен завод и бившето предприятие за кожени изделия "Леда". Строителството започна през януари. На първите два етапа - до 2022 г. би трябвало да бъдат изградени десет пететажни сгради с 600 апартамента и обща РЗП 108 647 кв.м. На третия етап - година по-късно, апартаментите трябва да станат 800 - 900. В комплекса освен жилища ще има детски център, ресторант, фитнес с уелнес център, 18 магазина. Инвеститорът обещава да изгради и неговата част от липсващата улица от североизточната страна на парцела. "Хъс" е собственост на братята Александър и Иван Асенови. Основната им дейност е търговия с метали и производство на метални изделия, но имат и жилищно строителство в Пловдив. Притежават "Металснаб България", завод за метални тръби в Лом, купиха активите на фалиралия завод "Полимери", Девня. За 2017 г. консолидираните приходи на дружеството са близо 432 млн. лв., а печалбата - 44.6 млн. лв.

6. 12."Сентрал парк 1" "Сентрал парк 1" е собственик на парцели 6 и 12 на картата. През 2017 г. фирмата придобива 10 дка на "Сребърна" 28 от ЦКС (12). В края 2018 г. купува и 14 дка на ул. "Филип Кутев" (6). Малко преди това върху имота е учредена ипотека в полза на бившия собственик - "Скорпио", за 3.9 млн. лева. "Сентрал парк 1" е собственост на Ангел Костадинов Яръмов през дружеството "Прити лайф". Регистрирано е в Несебър, специализирано е в строителството. За 2017 г. декларира 13.8 млн. лева приходи и печалба 9.6 млн. лева. "Засега сме на стадий проект, обмисляме какво ще строим. Вероятно ще са предимно административни сгради, но ще има и със смесено предназначение", каза управителят на фирмата Силвия Костадинова.

7. "Арт Е Строй" За 25 години съществуване строителна фирма "Арт Е Строй" на инж. Емил Терзиев е построила 40 сгради – в началото предимно жилищни. От три години се съсредоточава в строителството, отдаване под наем и управление на офис сгради в "Хладилника". В района вече има три – точно срещу "Мол Парадайз". Общата РЗП на "ЕМ билдинг", офис център "Сребърна" , "Саут парк билдинг" е 22 500 кв.м. В строеж е офис център "Сребърна 2" с 13 хил. кв.м РЗП и пусков срок октомври 2019 г. Предстои да бъде изградена и офис/бизнес сграда на ул. "Филип Кутев" с РЗП 10 000 кв.м и пусков срок 2021 г. За 2017 г. трите фирми на Емил Терзиев - "Арт Е Строй", "Арт Е Строй 2" и "Арт Е Строй 3", имат сумарно приходи 1.7 млн. лева и печалба 333 хил. лева.

8. Джейкъб Менахем, ИНОП Според Имотния регистър собственик на 13 дка е ИНОП на Джейкъб Менахем, който от 2005 г. насам изкупува имота на части. Фирмата е с предмет на дейност придобиване и управление на недвижими имоти и консултации в енергетиката. През 90-те Джейкъб Менахем нашумява с инвестиционния си проект за ТЕЦ "Марица-изток 1". Специално за проекта създава фирма "3 C", регистрирана в щата Делауеър. През 1999 г. продава по-голямата част от нея на американската енергийна компания AES. По-късно се разделя и с останалите 12% от акциите. На терена е предвидено строителство на 40 000 кв.м офиси и 5000 кв.м за обществено обслужване.

9. Алида Шике Бизнесдамата Алида Добрева Василева-Шике контролира 14 дка на "Хладилника" през три фирми - "Новотроник", "Фобос 2003" и "Демос 2003". Първата е собственост на "Адмирал казино Геймс" АД с акционери Весела Добрева Василева и Георги Димитров Савов и управител Алида Шике. Според доклада за 2017 г. дружеството вече не развива дейност. Другите две фирми са собственост на "Броукбек лимитид", регистрирана на Вирджинските острови, и в техния капитал са апортирани двата имота, които общо правят 14 дка. Информациите на пазара са, че Алида Шике продава парцела, като дори се говори за цена 15 млн. лева. Пред "Капитал" тя отрече и каза, че не е изключено и сама да строи на него. Парцелът допуска строителство на 40 000 кв.м РЗП офис площи и 5000 кв.м РЗП за обществено обслужване. По-конкретно магазини, пояснява Шике.

10. Park Lane Developments, Park Lane офис център Park Lane Office Center на ул. "Сребърна" 16 е първият проект на инвестиционното дружество Park Lane Developments. То беше създадено през 2017 г. между холдинга за недвижими имоти на Христо Илиев AG Capital и Таня Косева-Бошова, която е председател и основател на Асоциацията на собствениците на бизнес сгради в България. Офис центърът ще бъде с 11 етажа с РЗП 23 500 кв.м (с подземните нива – 34 850 кв.м) и е разположен върху 6.7 дка земя. Сградата предлага плоча 2224 кв.м на всеки от етаж, с 3.1 метра чиста височина и големи стъкла на фасадата с гледка към планината и Борисовата градина. Проектът предвижда на терена да се засеят над 200 дървета. Дружеството вече получи разрешение за строеж. Очаква се сграда да бъде завършена до средата на 2021 г. Инвестицията ще е от порядъка на 30 млн. евро. Концепцията на сградата е изготвена от британската компания Chapman Taylor, а проектът е на българското архитектурно студио Planning с водещ архитект Илиан Илиев. Инвеститорът е поел ангажимент да изгради липсващата част от ул. "Димитър Бояджиев" и да облагороди зелените общински площи, с които граничи теренът.

11.BLD BLD Bulgaria, част от групата на Христо Илиев AG Capital, е собственик на терена и съществуваща сграда, която в момента се отдава под наем. Инвеститорът планира жилищно строителство на терена и в момента подготвя ПУП. Земята е 2.5 дка, допустимата РЗП - 8750 кв.м, от които 8000 жилища, а останалото - за обществено обслужване. Инвеститорът уверява, че докато не изтекат договорите на всички наематели, съществуващата сграда няма да бъде съборена.

13. БГ РЕИ, комплекс GORA Върху 19 дка, купени още през 2006 г., инвестиционното дружество БГ РЕИ, собственост на финансовия инвеститор Богомил Николов, вече строи самостоятелна офис сграда и жилищния комплекс от затворен тип GORA (Green offices and residential area). Проектант е "Иво Петров архитекти". Офис сградата е с лице към ул. "Филип Кутев" и спира шума и замърсяването на жилищата. Тя включва партер с кафе-ресторант, мецанин и пет етажа open-space офиси, по 2 хил. кв. всеки. Общата РЗП е около 17.6 хил. кв.м. Височината на четирите жилищни сгради намалява стъпаловидно, така че всички 62 апартамента са с южно изложение и имат гледка към планината. Най-малките жилища са 80 кв м, таваните са над 3 м. Планирани са 115 гаража и паркоместа, а общата РЗП е около 13 хил. кв.м. От 13 дка терен на жилищната част на GORA над 10.5 дка са зелени площи, а 25% са с дървета. Очакваната инвестиция е около 30 млн. евро, пусковият срок - последното тримесечие на 2020 г. Около 30% от апартаментите вече са продадени, казва Богомил Николов.