Елин Пелин: Складът на София
В общината има приток на инвестиции, но се строи хаотично без общ устройствен план и инфраструктурата се задъхва
Екип на Капитал
В община Елин Пелин се концентрират много инвестиции в сгради. За последните две години например те са близо 300 млн. лева по изчисления на кметството. Съдейки по издадените строителни разрешителни, инвестиционният апетит расте. Общината, с която София граничи на изток, се оформя като логистично-производствената база за големия град - негов склад, паркинг и работилница. Ако за типичната българска община потокът проекти в Елин Пелин е сбъдната мечта, то в общината той освен радости носи и тревоги. Най-вече защото развитието на публичната инфраструктура диша праха, тоест изостава от инвестициите. Това рефлектира най-вече върху живота на местните жители. "Не искаме тирове" скандираха част от тях на протест в района преди седмица. Той беше третият от поредица срещу мръсотията, шума, липсата на вода и претоварените пътища.
Меката на логистиката
"Напълно наясно съм, че с две магистрали на територията си и подбалканския път като даденост ние сме най-интересният притегателен център най-вече за логистичния, но и за производствения бизнес", казва Ивайло Симеонов, кмет на Елин Пелин. Пазарът на София също има своята гравитация. Разстоянието от центъра на Елин Пелин до центъра на София е едва 29 км. Летището е на 30 минути. Магистралите водят към Румъния, Турция и Гърция. През общината минава жп линия.
Търговските вериги оцениха тези дадености още преди десетина години. Свои логистични бази в Елин Пелин имат "Технополис", "Билла", "Фантастико", DM, "Лидл", "Офис 1", "Орбико" и др.
"Ние вече сме оценили района като един от най-интересните и бързоразвиващи се райони за логистика и складови площи - като локация, като транспортни връзки, като възможности за инфраструктура. Близо е до София - а ако включим и Пловдив, който е на час път, населението става 2 млн. души. Район, подходящ за леки и чисти производства, за дистрибуторски, складови и производствени сгради", казва Александър Гебов, управител на дружеството за проектен мениджмънт на "Индустриален парк София-изток", исторически първият проект от типа логистичен хъб в региона. Той е върху 680 дка между с. Гара Елин Пелин и с. Нови хан. Близо до с. Нови хан се намира логистичен парк East Ring. Тази година там ще излязат на пазара около 12 хил. кв.м нови складови площи. С най-новия проект - "Логистичен парк София", складовите площи ще се увеличат с още 58 хил. кв.м. Той е в зоната "Равно поле - Верила", в която има фирмени логистични бази, предприятие за стоманобетонови конструкции, множество малки и средни фабрики в стопанския двор на Равно поле и на територията на бившия химически завод "Верила". И това е само една от шестте зони в общината, в които се концентрира бизнес, по информация на главния архитект Стефан Аспарухов.
Инвестициите се забързват
Активността в Елин Пелин нараства, по наблюдения на кметството. През 2018 г. са издадени разрешителни за строеж за 142 500 кв.м. За сравнение - предходната година те са били за 86 600 кв.м, а година по-рано - за 61 000 кв.м. Около 85% от тези площи са за индустриални цели, останалите - за жилищни. "И това не са спекулативни строителни разрешителни. Три четвърти от тях се реализират в законовия срок от три години", казва арх. Аспарухов. Приходите от такси, свързани със строителство в община Елин Пелин за последните три години са за 2.1 млн. лева, а за предходните осем - за 1.87 млн. лева.
"Максимално либерални сме. Гледаме инвеститорите да са изпълнили основните неща, които ги пише в Закона за устройство на територията. Оттам нататък няма логика да ги спираме, защото активността им носи приходи и за нас", казва главният архитект.
През 2019 г. например са издадени разрешения за строеж за складово-производствени бази на "Ви Банд" - за хранителни добавки, на "Палети БГ" - за дървопреработвателна дейност, на "Коев 2005" - за първоначална преработка и съхранение на зеленчуци и на "Парк Индустрия София-изток" - за разширение.
Строителство на петна
Интересът към община Елин Пелин се дължи и на все още ниските цени на терените за строителство в сравнение с тези в София, признават от общината. Най-търсени са земеделските земи с план за застрояване близо до съществуваща инфраструктура. Ако мястото е интересно и близо до републикански път, цените са над 20 евро на кв.м, обяснява главният архитект. В общината има добри имоти, готови за строителство, но цените им са по-високи и към тях се ориентират предимно чуждестранни инвеститори. Местните предпочитат да купят земеделска земя в нищото и да я преотреждат. Главният архитект обяснява, че с промяна на Закона за опазването на земеделски земи от 2017 г. изработването на подробен устройствен план за промяна на предназначението на земеделска земя в такава за застрояване, вече се разрешава от съответните служби на Министерството на земеделието. Преди то е минавало първо през общинския съвет по предложение на кмета. "Идва при нас инвеститорът с документа за смяна на предназначението и казва - ето тук искаме да направим предприятие." Купил е земята за милиони, платил е по 5 лева на квадратен метър на държавата и ако документите му са изрядни, нямаме опции за отказ. Общинският съвет одобрява и допуска такова изменение", обяснява кметът Ивайло Симеонов. Благодарение и на по-старата история, когато земите са продавани за стотинки, село Нови хан вече е останало без землище - всичко е за строителство. Цели масиви са преотредени и между гарата и града, около Равно поле и около Верила. Затова и се получава строителство на петна, казват от общината.
Липва общ устройствен план
"За съжаление работата на парче през последните 20 години, стихийното разрешаване чрез изработването на подробни устройствени планове в земеделски земи и тяхното одобряване е необратим процес често със спекулативен характер", казва главният архитект Стефан Аспарухов. И добавя, че "все по-често възникват проблеми с инфраструктурното обезпечаване на имоти с променено предназначение в територии извън урбанизираните".
Базисен проблем на община Елин Пелин е, че няма общ устройствен план. Кметът Симеонов казва, че проектът се влачи от 15 години. Последният път, когато е минавал през обществено обсъждане, срещу него са постъпили 200 възражения за две седмици. Хората не искат върху земите им да има забрана за преотреждане. При наличието на Закон за опазване на земеделските земи обаче не може всички терени да стават за строителство. Последните три години главният архитект и екипът му са работили по плана, със стремежа да удовлетворят всички интереси. Доколко са успели ще стане ясно когато се стигне до следващото обществено обсъждане. На финалната права в работата си по него сме, уверяват от общинската администрация.
Инфраструктурата се задъхва
Като най-голям проблем от общината определят инфраструктурата - най-вече ВиК и пътната, които изостават от инвестициите. "Държавата е тази, която може да влезе стратегически и да създаде необходимата пътна инфраструктура, така че тя да може да поеме всички тези автомобили, които са следствие на инвестициите на територията на общината", казва кметът. "Ние като община можем да сме добър и коректен партньор в изпълнението на такива проекти, но нямаме финансовите възможности да ги изпълним сами", добавя той. Писали са писма до няколко премиери и са молили за срещи, но без резултат.
Водопреносната мрежа в община Елин Пелин е на 60 - 80 години и почти всеки ден има аварии. За рехабилатацията и подмяната й може да кандидатства само Асоциацията на ВиК дружествата в региона, обяснява кметът. Община Елин Пелин има 6% в нея (пропорционално на броя хора). Кметът трета година ходел по съвещания, но още не е видял плана за промяна на водопреносната мрежа.
Новите инвестиции в пътната инфраструктура за последните три години са само на частни фирми - в отбивките от съществуващите пътища към имотите си. Най-критичен е надлезът на гара Елин Пелин. През него минават тировете от магистрала "Тракия" към зоната в Столник - за базите на Dhollandia, "Мебели Виденов", Semmelrock, Bramac. Минават и тировете от "Хемус" и Подбалканския път към "Тракия" и Южна България. Шумът е жесток, събират се прах и пепел. "Не можем дори да мием съоръжението, защото е собственост на Агенция "Пътна инфраструктура" (АПИ), казва кметът. То е излязло от употреба преди повече от 20 години. АПИ са го ремотнирали през 2016, през 2017 г. са правили ремонт на ремонта, обясняват от кметството. Според тях единственото устойчиво решение е да се изгради околовръстно шосе, което да заобикаля гара Елин Пелин и Нови хан. Кметството е открило процедура за фирма, която да направи парцеларен план на трасето. После обаче са необходими отчуждителни процедури, проектиране и строителство. И за да се разтовари пътната мрежа от тежкотоварния трафик за общината, е приоритет и пътната връзка между индустриална зона "Елин Пелин" и зоната "Равно поле - Верила". В момента няма и пряка връзка с магистрала "Тракия".
Място за живеене
В община Елин Пелин официално живеят около 24 хил. души. Има и ново строителство - комплексът от блокчета "Сентрал парк" например, с 1500 обитатели. В него живеят и хора от София. Освен това годишно общината издава средно по около 100 разрешителни за къщи. Някои от тях - луксозни. Едно от последните е за еднофамилна сграда с разгъната застроена площ 1600 кв.м. За да насърчи раждаемостта, общината дава по 1500 лева за трето дете - съобразно критерии за качество на живот, образоване, платени данъци. Напоследък инвестира и в малки ремонти - на улици, тротоари, детски градини и площадки, за да усетят местните хора ползата да живееш на място с големи инвестиции. Кметът твърди, че това, че общината е място за логистика, не й пречи да е и приятно място за живеене - стига трафикът да бъде изнесен извън населените места. "Хората предпочитат да живеят тук - чист въздух, спокойстие зеленина, и да работят в София, за да поучават високи заплати", добавя той.
Липсват кадри
Липсата на кадри е общият проблем, за който говорят инвеститорите в Елин Пелин. Всеки ден на работа в общината прииждат над 3000 души. И компаниите полагат все по-големи грижи за комфорта им - изграждат места за хранене, осигуряват маршрутни линии за придвижването им. В масовия случай местните хора не искат да работят в логистичните и производствените центрове в общината. Обяснението на кмета е, че по отношение на заплатите на Елин Пелин все още се гледа като на провинция. Ако средната заплата за провинцията е 650 лева, толкова се предлага и в общината. Но в случая става дума за провинция, която граничи със София, където заплатите са двойни. И до нея има транспорт на 15-20 минути.
