Софийският пазар засега поглъща новите офиси
Очаква се предлагането на площи да нарасне с 20% следващите три години
Нови 100 хил. квадрата с офиси е поел пазарът в София през първите шест месеца на годината. Бурното строителство обещава нови половин милион квадрата. Засега наемането на зелено продължава и цените са стабилни. Това в резюме показват анализите на трите големи консултанта на пазара.
Отдаването под наем на сгради, докато още са в строеж, продължава да е устойчива тенденция на пазара на офиси. "Големите компании имат много конкретни изисквания към офис средата. Запознават се с проектите още на ранен етап и когато дадена офис сграда отговаря на нуждите им, сключват договор за наем преди разрешението за ползване. Не чакат да я видят готова", обяснява Станимира Пашова, мениджър офис площи в консултантската компания за бизнес имоти Cushman & Wakefield Forton. Пашова допълва, че това внася предвидимост на пазара и е добър знак, че качествените офис проекти се усвояват изключително бързо.
Според българския офис на международната консултантска компания Colliers при наемни договори за 61 000 кв.м през първото полугодие 22% са за наемане на площи на етап "в строеж". Основен дял обаче имат сделките за преместване на офиса - 28% от площите, следвани от тези за разширение на фирми, които вече присъстват на българския пазар - 26% от квадратурата.
Незаетите площи остават около 9%
Наемането на етап "в строеж" е обяснение и защо делът на свободните площи на пазара нараства незначително от началото на 2019 г., въпреки че през периода са завършени множество нови проекти - с обем почти колкото този за цялата 2018 г., според данните на Colliers.
Cushman & Wakefield Forton оценяват свободните офис площи в София за полугодието на 9.9%. При сградите клас А те са дори под 9%. Леко повишение на незаетите квадратури има при офисите клас Б, основно заради тенденцията някои наематели да се местят в по-висок клас офиси, обясняват от компанията.
Според консултантите в сферата на бизнес имотите MBL, след като рекордният обем офис площи, въведени в експлоатация през първото тримесечие на 2019 г., е вдигнал процента на свободните пространства до 9.5, в края на първото полугодие той се е понижил до 9.1%.
Ръст на предлагането около 4-6%
С между 4% и 6% (според различните компании) нараства предлагането на офис площи в София през първото полугодие. Завършените нови офис площи клас А и Б през януари - юни са близо 107 хил. кв.м по данни на Cushman & Wakefield Forton. Това е ръст от 6% спрямо началото на годината до 1.925 млн. кв.м общо предлагане. От Colliers оценяват площите, влезли в експлоатация през периода, на 91 хил. кв.м – ръст от 4% до 2.202 млн. кв.м. От MBL определят ръста на 5% - с 93 хил. кв.м до 2.06 млн. кв.м.
През януари - март са въведени в експлоатация повече нови площи, отколкото през април - юни. Според MBL първото полугодие е най-силното за последните осем години. Съотношението по нови офис площи спрямо второто е 70 хил. кв.м към 23 хил. кв.м. Според Cushman & Wakefield Forton то е 64 хил. кв.м към 43 хил. кв.м.
Знакови офис сгради за първото полугодие има в района срещу "Бизнес парк София" - фаза две на Adora Business Center и първа фаза в Gаritage Park (над Околовръстното в посока Бистрица). Концентрация има и около "Цариградско шосе" - офис сградите в GoodLine (в "Младост" 1), Space Tower (до "Метро", в която се нанесе Experian), Office A (близо до The Mall, която беше придобита от "Браво пропърти фонд"). На бул. "България" новост е Tower B (от комплекса на Bulgaria Mall).
Още 400 - 450 хил. кв.м в строеж
Към второто тримесечие на 2019 г. проектите в процес на активно строителство в София са 404 хил. кв.м според анализа на Cushman & Wakefield Forton, 437 хил. кв.м според Colliers и малко над 450 хил. кв.м според MBL. Очакванията са те да бъдат готови най-късно до края на 2022 г. Ако всички тези проекти бъдат осъществени, към 2021-2022 г. офис площите в София ще нараснат поне с 20%. Още около 400 хил. кв.м, са планирани за изграждане, но за тях все още няма разрешение за строеж според информациите на MBL.
Компаниите на пазара изчакват площите, които ще бъдат завършени през 2020-2021 г. Дотогава все по-често ще се наблюдава търсене на временни краткосрочни офис решения по оценка на Colliers. Прогнозата на Cushman & Wakefield Forton е в дългосрочен план леко да се повишат свободните площи, което ще доведе до натиск върху наемите.
В по-близък план обаче - втората половина на годината, от Colliers прогнозират дефицитът на офиси клас А в София да се задълбочи. От Cushman & Wakefield Forton смятат, че наемният пазар ще е по-динамичен през третото и четвъртото тримесечие, които традиционно са по-активни.
Наемите без промяна - между 13 и 15 евро на кв.м
Наемните цени на офис площите в София са стабилни според компаниите. За идеалния център офертните нива за офиси клас А остават 15 евро на кв.м месечно по информация на Cushman & Wakefield Forton. Така е и според Colliers, чиито данни показват, че няма промяна от 2017 г. насам.В широкия център офертните наеми са 14 евро на кв.м, а в периферните зони - 13 евро на кв.м, по данните на Colliers. През 2017 периферията поскъпва и се изравнява с широкия център на нива 13 евро на кв.м. Миналата година и цените в широкия център се качват - до 14 евро на кв.м. От Cushman & Wakefield Forton потвърждават, че за висок клас офиси по големите булеварди офертните наеми са 13-14 евро на кв.м.
За офиси клас А офертните нива с някои изключения варират между 12 и 14 евро на кв.м на месец. При клас Б те са между 8 и 11 евро на кв.м, казват от МВL. От компанията очакват през втората половина на 2019 г. те да останат без съществена промяна.
Доходността от инвестиционни сделки също поддържа устойчиви нива – 7.75-8% за първокласни активи, по данни на Cushman & Wakefield Forton.
