Срив в цените на имотите е малко вероятен, но не е изключен
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Срив в цените на имотите е малко вероятен, но не е изключен

Срив в цените на имотите е малко вероятен, но не е изключен

Експерти коментират утежнения сценарий при стрес тестовете на ЕЦБ за спад при недвижимостите от 17-18%

48263 прочитания

Пазарът на недвижими имоти в България по обща оценка на този етап е спокоен и балансиран. В утежнения си сценарий при стрес теста на шест български банки обаче Европейската централна банка (EЦБ) заложи спад на жилищните имоти от близо 17% за периода от 2019 до 2021 година (7.1% за първата година, 8.3% за втората и 2.1% за третата). За цените на търговските имоти предвиденото намаление е още по-голямо - с над 18% за тригодишния период ( понижение от 10.1% за 2019 г., 6.7% за 2020 г. и 2.4% за 2021 г.). Този негативен сценарий е предвиден да тества устойчивостта на капитала на банките дори и при сериозен икономически срив и затова е съчетан със спад на БВП, ръст на инфлацията и на безработицата в България, но в по-малки мащаби (виж таблицата). За разлика от базовия сценарий, който е основан на текущите макроикономически прогнози, тези изменения в утежнения са малко вероятни и са по-скоро хипотетично упражнение, което има за цел да симулира изненадваща финансова криза.

А това неизбежно навява асоциации с 2008 г. Макар засега хоризонтът да е безоблачен, близката история помни 39% срив в средните цени на жилищата в България от "пик" до "дъно" преди десетина години. По данни на НСИ, предоставени от Института за пазарна икономика, за София той е бил 42.4%, за Пловдив - 44.5%, за Варна - 38% и за Бургас - 43.1%.

"Капитал" се обърна към експерти, за да коментират дали подобно негативно развитие на имотния пазар е възможно и при какви обстоятелства.

Промяна в очакванията ще намали купувачите и ще изкара апартаменти на пазара

Фотограф: Юлия Лазарова


Лъчезар Богданов, главен икономист на Института за пазарна икономика

За последните четири години цените на жилищата средно се повишиха с 30%, в София и Пловдив - с около 40%. Това беше резултат от едновременното въздействие на няколко фактора:

- Бърз ръст на номиналните заплати (над 40% за периода).

- Разширяване на броя работни места със заплати поне два пъти над средната (например в ИТ и аутсорсинг), концентрирани в София и още няколко града.

- Улесняване достъпа до ипотечен кредит от страна на банките след 2016 г. при рекордно ниски лихвени нива.

Така жилищата станаха "по-достъпни" за повече хора и на макрониво това увеличи търсенето. Заедно с това се активизираха покупките с инвестиционна цел. Това е резултат както на нулевите лихви по депозитите и нарасналите наеми, така и на променени очаквания и нова доза оптимизъм за бъдеща динамика на цените. В същото време новото строителство "изостана". Площта по нови разрешения за строеж на жилищни сгради достигна предкризисното ниво едва през 2017 г. Реално започнатите строежи са в пъти по-малко.

Вече има видими сигнали за стабилизиране на пазара. Цените растат минимално последните няколко тримесечия. Ръстът при разрешенията за строеж рязко спадна до 5.4% на годишна база през второто тримесечие на 2019 г.

Фундаменталните фактори в дългосрочен план поддържат очакването за нарастване на търсенето. При оптимистичен сценарий доходите в България ще растат с темп, изпреварващ средното за ЕС. Миграцията към няколкото големи града ще продължи. А лошото състояние на част от жилищния фонд ще стимулира стремежа към покупка на нови жилища.

Едновременно с това обаче пазарът става все по-зависим от покупките с инвестиционна цел и ипотечното кредитиране. Промяна в очакванията ще свие броя клиенти и заедно с това ще изкара апартаменти за продажба. Дори без рязко вдигане на лихвите ръстът на ипотечното кредитиране ще бъде ограничен от наличието на кредитоспособни длъжници. Нова рецесия в глобален план би могла да засегне значимо все по-зависимите от външни пазари експортно ориентирани индустрии. А това би означавало осезаема загуба на работни места. В такъв сценарий всички описани по-горе фактори, довели до ръста на цените в последните четири години, ще действат взаимно усилващо се в обратната посока. При такава динамика краткосрочната корекция на пазара ще е рязка, както и при всички подобни кризи в минало. Промени в цените с 15-20 или повече процента далеч не биха изненадали.

Притеснително ще е, ако лихвите по депозитите станат отрицателни



Ирена Перфанова, зам.-председател на УС на Национално сдружение "Недвижими имоти", член на REM Group към UNECE, агенция Estate Tribune

Негативният сценарий на Европейската централна банка (ЕЦБ) е заложил сериозни спадове на цените на имотите в страната за 2019 г., а всички сме свидетели, че това не се случва. Напротив, продължава да се отчита ръст между 3 и 6% в по-големите градове за жилищните имоти и задържане на ценовите нива за бизнес имотите и търговските площи. Прави впечатление също, че най-драматичните спадове са заложени за периода 2019-2020 г., след което се очаква успокояване на този процес, а де факто такъв спад не е започнал. Сценарият, заложен от ЕЦБ, прилича повече на анализ за наемния пазар, отколкото за стойността на имотите.

Не очакваме в България подобен спад на цените на имотите в момента. Пазарът продължава да се движи в съзвучие с тенденциите от 2018 г., макар и увеличаването на цените да е забавено, интересът към закупуване на имоти не е спаднал. Има пренасищане в наемния пазар. Лек спад се отчита в наемните нива на бизнес и търговски площи. За разлика от тях жилищният пазар все още задържа ценовите нива, но времето, необходимо да се отдаде един имот под наем, се увеличава. Като цяло в Европа (с малки изключения) се забелязва тенденция за намаляване на процента на доходност от инвестиция в недвижим имот. Това е резултат от намаляването на наемните нива при продължаващ ръст на цените на имотите.

Притеснителен е фактът, че ЕЦБ, която дирижира лихвените проценти по кредити и депозити, има намерение не да покачва лихвените проценти, както беше заявено преди две години, а да продължи да ги сваля. Ако това се случи, лихвените проценти по депозитите ще станат отрицателни. Това ще е още една причина хората да вадят пари от банките и да се търси къде ги инвестират, защото пазенето в банка ще струва пари. А най-лесното място за влагане е недвижимият имот. Освен че съхранява стойността на парите в дългосрочен план, той има потенциала да носи и допълнителна доходност - по-висока от тази в банките. Така продължаващият спад на лихвените проценти на централно европейско ниво може да инжектира допълнително имотния пазар, т.е. да продължи изкуствено да го ускорява и по-специално в жилищния сегмент. В дългосрочен план това би довело до по-негативен сценарий около 2021-2022 г., отколкото се очаква в момента. Тогава вече ще говорим за балон.

Ако ЕЦБ изпълни намеренията си допълнително да свали лихвите, това ще повлияе на европейските имотни пазари като цяло - както сега, така и до две-три години, когато пазарът може да тръгне в обратна посока. Остава участниците на местните пазари да се опитат да контролират процесите вътре в страните, доколкото това е възможно.

Специално за България - демографският проблем расте. Потокът от хора към столицата се засилва, а обезлюдяването на други населени места се увеличава. Затова споменатите пазарни промени ще се отразяват по различен начин по територията на страната. Те ще засегнат най-много онези населени места, в които има пренасищане на пазара от имоти и недостатъчно купувачи или наематели за тях.

Увеличаването на цените е опасно и от гледна точка на покупателната способност на населението. В България тя се отчита като една от най-ниските в Европейския съюз. Това е осъзнато от строителните компании. В момента те продават "на зелено" на чувствително по-ниски нива от тези на завършеното строителство. С това секюритизират финансирането на проектите и тяхното успешно завършване.

Очаквам спокоен пазар със задържане на цените на сегашните им нива

Фотограф: Красимир Юскеселиев


Тихомир Тошев, кредитен консултант, управител "Кредит център"

При провеждане на стрес тестове ЕЦБ винаги прави два сценария - базов и негативен. Целта е да се види каква би била стабилността на банките при неблагоприятно развитие на икономическата среда в страната. В заложения негативен сценарий виждаме спад на БВП и спад на цените на имотите през тази и следващите две години. При пазара на имоти негативният сценарий винаги е в посока намаляване на цените на имотите. Освен забавяне на пазара то може да създаде и проблеми при обезпечеността на кредитите в банките.

За мен вероятен спад на цените в периода 2019 - 2021 г. с около 18% е много малко вероятен по няколко причини: в България все още предлагането е по-малко от търсенето на жилищни имоти. Готовите апартаменти в големите градове на страната, където пазарът е най-активен, са много по-малко от търсенето. При новото строителство има ръст на издадените разрешителни за строеж и увеличаване на броя на новите проекти. То предполага, че в следващите две години на пазара ще излязат голям брой новопостроени имоти. Но и в това отношение има стабилно търсене и премерени инвестиции. Това по-скоро би довело до задържане на цените на имотите през следващите две години, отколкото до спад, особено със 17-18%.

Вероятно ще има инвеститори, които с цел бърза продажба на проектите ще намалят цените си на зелено. Очакваме подобни случаи да са малко и намалението да е в рамките на 5-8%.

При ниска безработица в страната и ръст на доходите, какъвто виждаме последните три години, аз по-скоро очаквам спокоен и нормален пазар на имоти с задържане на цените около сегашните им нива. При търговските имоти заложеният спад на цените при негативен сценарий е по-голям, защото при евентуална криза на пазара тези имоти винаги страдат повече. При негативна икономическа среда фирмите свиват инвестициите си, намаляват заетите площи, намаляват разходите за наем на търговски, офис и складови площи. Това води до по-голям спад на цените и наемите на тези имоти в сравнение с жилищните имоти, които се купуват за собствено ползване и подобряване на стандарта на живот.

Ръстът на цените на имотите през последните три-четири години навакса спада им през финансовата криза в периода 2008-2014 г. Цените в момента изравниха цените, които бяха достигнати през 2008 г. През последните месеци виждаме, че ръстът им спря и те се стабилизираха. Интересът на купувачите продължава да е голям. Няма спад на броя на сделките от началото на годината в големите градове на страната. Това потвърждава, че пазарът е стабилен и имотите не са надценени. Гледайки европейската статистика, България остава с едни от най-ниските цени на имоти в целия Европейски съюз.

Смятам, че липсата на национален индекс на цените на имотите е минус за пазара. Това позволява всякакви интерпретации на случващото се на пазара на имоти. Различни анализатори излизат с понякога абсурдни статистики, анализи и прогнози. И това обърква хората и бизнеса във взимането на решения за участие на пазара на имоти у нас. Такъв индекс би позволил да има надеждна и вярна информация за движението на цените на имотите у нас и това било само от полза за потребителите му.

Негативният сценарий е възможен при съчетаване на няколко фактора



Стойне Василев, председател на УС на Българската асоциация на личните финансови консултанти, създател на сайта за лични финанси и собствен бизнес SmartMoney.bg

За мен негативен сценарий като заложения от ЕЦБ при анализа на активите на шестте банки е възможен при съчетаването на няколко фактора. На първо място, това е затягане на кредитирането от страна на търговските банки и увеличаване на лихвените проценти по заемите. През последните няколко години БНБ неколкократно предупреди финансовите институции да ограничат жилищното кредитиране. То води до бързо нарастване на цените на недвижимите имоти. Освен това влошаване на икономическата ситуация или нарастване на лихвите може да създадат затруднения на кредитополучателите да връщат заемите си.

Вторият фактор, който може да доведе до сбъдването на негативния сценарий на ЕЦБ, е предлагането на жилищни имоти да изпревари търсенето. В големите градове (най-вече в София) това вече се случва. В много от районите има повече продавачи, отколкото купувачи. Причината са бурното строителство и ръстът в издадените разрешения за строеж през последните няколко години. Новите сгради ще натиснат надолу цените на останалите имоти в тези райони.

Третият фактор (но не по значение) е нова световна икономическа криза. България е сравнително малка страна с отворена икономика. При негативно развитие на бизнес активността в големите западни страни и основните търговски партньори това ще се отрази и на България, както се случи през 2008 г. Индикации за такъв сценарий съществуват. Те са свързани най-вече с търговската война между САЩ и Китай, твърд Brexit и данните за свиване на производството в много от водещите световни икономики.

Заложеният по-голям спад на цените на търговските площи в сравнение с жилищните имоти при негативния сценарий на ЕЦБ е резонен, защото бизнесът пръв вижда задаващата се криза и започва да оптимизира разходите си. Това важи с пълна сила и за капиталовите инвестиции в недвижими имоти. Също така търговските площи са много по-слабо ликвидни от жилищните. А и банките имат много по-завишени изисквания при тяхното кредитиране. За да се сбъдне този сценарий, използван при стрес тестовете на банките, трябва да има едновременно действие на същите фактори, както при жилищните кредити.

И за да не гадаем какво може да се случи в бъдещето, нека си припомним какво се случи с цените на имотите в България само преди 10 години. Да вземем за пример София, където е по-голямата част от кредитния портфейл, обезпечен с ипотеки върху недвижими имоти. През третото тримесечие на 2008 г. средната цена е около 1300 евро на квадратен метър. Година по-късно тя вече е малко над 800 евро. Това е спад от над 38% само за 12 месеца. Подобно е положението и в останалите големи градове у нас. При търговските площи спадът беше още по-голям.

Разбира се, шансът да се повторят събитията от последната финансова криза е малък. Пазарът на недвижими имоти вече е станал доста по-зрял. Банките имат по-добри политики за управление на риска при кредитирането и по-високи показатели за капиталова адекватност. БНБ следи по-изкъсо какво се случва във финансовия сектор. А купувачите на имоти са доста по-информирани и предпазливи от преди 10 години.

Предвиденият спад на имотите в негативния сценарий на ЕЦБ не е показател, че жилищните и търговските площи у нас са надценени. Дори да има такива, те са по-скоро изключение. Едно от доказателствата е, че броят на сделките с имоти в София за периода април - юни 2019 г. е на рекордно високи ниво за последните 10 години без особена промяна в цените. Този факт показва, че има нормализиране на пазара на имоти в столицата и останалите големи градове в България.

7 коментара
  • 1
    drilldo avatar :-|
    Георги Георгиев

    Тя нека дойде кризата, пък да видим колко ще паднат. Аз мога да си позволя, но просто не искам да ми свалят две кожи и след 2 години да гледам цената на имота с 20% надолу. Дори да не е инвестиционен имот, няма как да не те е яд.

    Пазарът на имоти расте, защото българите депозират средства докато съберат за имот, купуват и чакат да съберат за още един. Нямаме нито алтернативи, нито традиции за друго. В бизнеса можеш да си загубиш инвестициите, но имота пази стойност.

  • 2
    malka.garga avatar :-|
    GiGi

    Никак не е малко! Предвид строителството, кризата е доста близо.

  • 3
    tonywalker avatar :-|
    tonywalker

    Запазването на цените при 4% инфлация си е обезценяване.

  • 4
    baj_ganyo avatar :-|
    Бай Ганьо

    Цените са нелепи, народа купува жилища с 35 годишни ипотеки и то с помощ от феноменалните брокери...

  • 5
    svd avatar :-|
    не на безразличието

    цените на фона на доходите са просто безумни...явно пада голямо пране и препиране,особено при така наречените 'лукс' имоти...

  • 6
    mll1421087224387518 avatar :-?
    Никола Николов

    Сигурно вовеки ще има хора, които да повтарят прословутата глупост "имотът запазва стойност". Вярното твърдение е само малко изменено: "имотът понякога запазва стойност". :Р

  • 7
    boxOut avatar :-|
    boxOut

    Недвижимите имоти, са най-често недвижими недоразумения с неадекватна инфраструктура - автомобилна, пешеходна, липса на адекватен брой паркоместа, липса на училища и детски градини с адекватен капацитет в близост, зелени площи да не говорим. Има стабилна тенденция нещата да се влошават поради политиката на общинат, което подкопава инвестициите в жилища. Това напрактитка компроментира тяхната функционалност. Това не е проблем за купувачи с инвеститорски интерес. Мисля, че това и стимулира този вид пре-застрояване. В момент в който инвестиращите станата с отрицателен знак - повече инвестирали искат да продават от колкот нови искат да инвестират пазара ще претърпи лек срив (колко лек?), защото пазара за жилища за живеене е по-различен и жилища с компроментирана функционалност не са желани и конкурентни което сериозно редуцира високоплатежно търсене. Просто това е момента който се чака - продаващите инвестирали в апартаменти леко да надвишат тепърва инвестиращите в апартаменти за инвестиция.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Завръщане на село

Завръщане на село

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK