С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
Вход | Регистрация
  • K:Reader - изданията
4 30 авг 2019, 11:00, 29166 прочитания

Спад в цените на жилищата? Засега само в ръста им

Покупко-продажбите за полугодието растат, но до сделка се стига все по-бавно. Сградите в строеж стават все повече.

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg
Колко дълго ще продължи идилията на жилищния пазар в София и големите градове на страната, който след години ръст по всички показатели вече е балансиран със стабилно търсене и голямо предлагане? Наблюдателите са нащрек. Оценките им са разнопосочни, но някои от тях вече виждат първи признаци за обръщане на тенденциите.

Темпът на растеж се забавя


Цените на жилищните имоти на национално ниво забавят темпа си на растеж през 2019 г., установява анализ на екип на Райфайзенбанк, изготвен съвместно с Bulgarian Properties. "През първото полугодие тенденцията на постоянен темп на растеж на цените на имотите се обръща, след като бяха достигнати пикови стойности през 2018 г.", коментира Георги Георгиев, началник на отдел "Управление на обезпеченията" в Райфайзенбанк. Той изрично уточнява, че цените все още се увеличават.

Средният растеж в цените на имотите на национално ниво за 2018 г. е 7.2% спрямо предходната година, а през първото шестмесечие на 2019 г. пада на 6.5%. В София тенденцията е още по-ясно изразена. Растежът се забавя от 10% през 2018 на 6% за полугодието на 2019 г. През първото полугодие на 2015 г. средната цена за София е 813 евро на кв.м, през миналата година достига 1050 евро, а през първото полугодие на тази е 1117 евро. А ръстът в цените от 2013 г. насам е 62%, добавя Георгиев.

По данни от пазара в София ръстът на цените, на които са сключени сделки, се ускорява само в квартали като "Витоша", където попадат най-луксозните имоти и има ново строителство, и в квартали като "Обеля", където са едни от най-ниските цени. Утихване се наблюдава дори при ръста на офертните цени в 15 софийски квартала, сред които центърът и "Витоша", "Обеля", "Овча купел", "Свобода" и "Сердика". В други девет обаче той се забързва. В тази категория са квартали с ограничено предлагане като "Иван Вазов" и "Яворов" и такива с масирано ново строителство като "Изгрев", "Младост" и "Дружба" (виж таблицата).

Спускането ще е плавно



"Няма нито пазарни причини, нито индикации за драстично преобръщане на тенденциите в момента", казва Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на "Адрес". "Има вариации в ценовите нива, но те са плавни. Такива са и промените в активността, в типовете имоти, които се търсят и предлагат", добави тя.

Младен Митов, главен анализатор в "Явлена", определя пазара в петте големи града, най-вече този на имоти в средния и началото на високия клас, като плато, от което започва спускане. "Пред нас обаче няма стръмно спускане, а лек склон. Това е нормален процес, който поддържаме и подкрепяме, защото в него има предвидимост и предсказуемост. "Безсмислено е да гадаем с колко би бил спадът. Важното е, че цената на едно конкретно жилище вече ще зависи от неговите специфични характеристики", добави той.

До сделка се стига по-бавно

Удължава се времето, необходимо, за да се стигне до сделка, казват единодушно от агенциите за недвижими имоти. Явлението, което е сред първите и по-далечни симптоми за предстоящо намаляване на цените, се наблюдава още от първото тримесечие.

"Започва насищане на пазара на жилища благодарение на огромното ново строителство, което го заля. Това дава възможност на хората да избират по-дълго, да търсят съотношение качество - цена и сделките се забавят", обяснява Младен Митов. Според него на пазара има господство на купувача, който не е притеснен финансово.

"Купувачите подхождат с по-голяма задълбоченост и внимателна преценка при вземане на решение за покупка. Нараства взискателността им към качеството на средата около имота и поддръжката на общите пространства", отбелязва Адриана Тончева, старши специалист "Пазарни проучвания" в Colliers. Тя уточнява, че забавянето идва преди всичко заради избора на продукта.

"Търсещите жилище са наблюдателни и склонни на навременни действия. Когато на пазара се появи имот на добра цена и с високо качество, те реагират изключително бързо. Сделката може да стане факт и за месец", коментира Гергана Тенекеджиева. "Но нагласата им е, че не са малко и надценените оферти. Затова винаги искат отстъпка. Ако имотът действително е на надпазарна цена, получават отстъпката. Но, когато е определил справедлива стойност, собственикът не е готов да отстъпи." Тоест не говорим за "пазар на купувача", а за балансиран и "равнопоставен" пазар, смята тя.

Повече сделки в София

Следващият белег, че снижаването на цените е близо, на теория са по-малкото сделки. През първото полугодие в национален мащаб продажбите на жилища са с 1% по-малко, отколкото през същия период на предходната година. В София обаче според статистиката на Агенцията по вписванията сделките нарастват с 4.4%. Тези данни не може да се приемат безрезервно заради договорите на зелено, които се сключват на ранен етап, а се вписват отложено във времето – когато сградата вече има акт 16. Те са обяснението, че регистрираният ръст на покупко-продажбите през второто тримесечие на 2019 г. е впечатляващите 7.74%. "Той отразява множеството разрешителни за строеж, издадени преди година и половина", коментира Гергана Тенекеджиева. Според нея обаче ръстът идва и от активния пазар. Предлагането е налице – и на нови, и на стари сгради, а търсенето продължава да го изпреварва.

"През 2016 - 2018 г. се наблюдаваше значителният ръст на нови проекти, които за разлика от тези преди кризата са концентрирани на добри локации. Ако приемем, че средният срок за развитие на един жилищен проект е от 2 до 2.5 години, е логично, че през цялата 2018 г. се наблюдаваше известен ръст на вписаните сделки, в това число и ипотеки", казва Георги Георгиев. Със завършването на тези проекти може да има известно забавяне при вписването на нови сделки, уточни той.

Кога ще паднат наемите

Множеството започнати жилищни проекти подклаждат и прогнозите за спад в наемните цени в София. Очакванията са, че когато сградите бъдат завършени, купувачите на зелено с инвестиционна цел ще излязат на наемния пазар с апартаментите си. Засега обаче не се забелязва изразен спад в наемите. "При наемите има ту недостиг, ту насищане и не може да се каже, че има промени", казва Младен Митов. Гергана Тенекеджиева също определя наемите като стабилни, с обичайните разлики според района и сезона. "Есента, когато стартира академичната година, търсенето на имоти под наем е изключително активно. Това прави собствениците не така склонни на преговори, особено в популярните за целта райони. Но има и точки в града, в които пазарът е по-слаб, защото са далеч от учебни заведения, от административния център на София или са с по-слабо развита транспортна мрежа", добавя тя.

Трудности в спекулативния сегмент

Заради насищането на пазара с наеми спекулативният сегмент (покупките с цел отдаване под наем - бел. ред.) също намалява, твърди Младен Митов. "Независимо от пазарните промени това е социална тенденция, която няма да отшуми. Покупката на жилище с цел отдаване под наем е сигурна стъпка, която трудно ще излезе от мода, особено на активен наемен пазар, какъвто е софийският", смята Гергана Тенекеджиева.

Стоян Добрев от агенция KK Consulting отбелязва, че една от категориите на пазара, която в момента страда, са хората, купили имоти на зелено с идеята да ги продадат, когато сградата влезе в експлоатация. "Ако преди три години те изкарваха по 200 евро над това, което са дали на квадратен метър, сега предлагането в сегмента е много голямо и трудно достигат 50 евро. Този тип купувачи обаче обикновено не са притеснени финансово и нямат причини да бързат да продават", добавя той. Според наблюденията му цените на имотите не просто растат по-бавно, а изобщо не растат. Гергана Тенекеджиева също споменава, че инвестиционните имоти, купени на зелено, които вече имат разрешение за ползване, предстои да бъдат обявени за продажба.

Рекордно строителство

Спад в цените на жилищата? Засега само в ръста им

Фотограф: Надежда Чипева
Краят на 2018 г. е периодът с най-много издадени разрешения за строеж на жилищни обекти. В София в етап на изграждане са 2600 жилищни проекта по данни на Георги Георгиев. "Темпът на нарастване на издадените строителни разрешения за сгради се колебае между стабилен и растящ. Най-голям е той в Пловдив – с близо 21% спрямо миналата година. Но най-сериозно покачване в броя жилищни единици има в София - с 19%. В столицата през първите шест месеца е започнало строителството на малко над 6500 жилищни единици", казва Гергана Тенекеджиева. Тя отбелязва, че на пазара вече се появяват и малки инвеститори, които правят малки сгради, което е знак, че очакванията на участниците са позитивни." В същото време се налага купувачите да внимават с непроверените компании, от които купуват, особено на зелено.

Стабилен пазар засега

Броят на издадените строителни разрешителни е единственият показател, по който пазарът сега се доближава до нивата отпреди кризата, казва Георги Георгиев. Той твърди, че въпреки значителния растеж на цените на жилищата - 20% за последните четири години в национален мащаб, приликите с балона отпреди десет години са незначителни. Основният аргумент в анализа на "Райфайзен" и Bulgarian Properties е, че коефициентът на достъпност (колко средни работни заплати са нужни за да се купи един кв.м) сега е 1.23 за София и 0.84 средно на национално ниво. През 2008 г. същия коефициент за София е бил 3.43.

Младен Митов обръща внимание, че средните цени в София все още са под нивата на тези от периода 2008-2009 г., когато в пика достигаха нереалистичните 1400 евро на кв.м.

Все още офертите са по-малко от реалните запитвания за покупки, добавя Гергана Тенекеджиева. "Смятам, че балансът в момента е изключително добър. И двете страни знаят това – купувачите опитват да получат отстъпка в цената, а продавачите обичайно са предварително решени дали ще отговорят на тези искания. Тази предвидимост сама по себе си е знак за стабилен пазар", добавя тя.
Догонващ ръст в малките областни градове
Тенденцията на забавяне в ръста на цените на имотите е валидна за София, Пловдив, Варна, Бургас и Русе. Еуфорията обаче се разпростира към по-малките областни градове като Стара Загора, Плевен, Враца и др. Там се наблюдава по-висок догонващ ръст на цените. Хората купуват не за инвестиция, а най-вече за жилищни нужди, става ясно от анализа на Райфайзенбанк и Bulgarian Properties. Най-активните и динамични пазари като нови проекти, предлагане от инвеститори и търсене обаче остават София и четирите големи областни града. Повечето от новите проекти в тях са с добро качество, локация, план за развитие и реализация, казва Георги Георгиев. За последните три години ръстът в Пловдив е общо 33%. В града има значителен брой нови проекти в строеж. Средната цена на кв.м в Пловдив през 2019 г. достига 765 евро. Във Варна цените на имотите се променят най-плавно – към края на полугодието цената на кв.м е 837 евро - 7.6% общ растеж за последните три години. В Бургас цените на имотите нарастват с 19.5% от 2016 г. насам. Средната цена на кв.м през тази година достига 863 евро.

Капитал #35

Текстът е част от седмичния "Капитал". В броя ще видите още:

  • Нашествието на тротинетките
  • Бразилската политика и пожарите в Амазония
  • Какво е добре да се знае за виртуалните банки

Купете

  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

05 ноември 2019
София Ивент Център

Конференция The Future of Retail


Ранна регистрация до 21 октомври.

Как ще изглежда ритейл секторът през следващите 5 години и какви са възможностите за нови пазари пред местните търговци?
Водещи лектори от България и чужбина ще представят своите отговори по време на ежегодния форум на Капитал, посветен на ритейл бизнеса.

Още акценти в програмата:


  • Нови технологии и дигитализация
  • Тенденции в ритейл маркетинга
  • Клиентско поведение и преживяване
  • Устойчива и екологична търговия
  • Синергия между физическите и онлайн магазини
  • Иновации в търговските пространства

Конференция The Future of Retail Запазете билет

Прочетете и това

Ново време за "Славянска беседа" 3 Ново време за "Славянска беседа"

Двама френски предприемачи са купили 2 хил кв. м за близо 3 млн. евро, за да направят офиси и споделено простраство

11 окт 2019, 6920 прочитания

Велинградският хотел "Велина" има нов собственик Велинградският хотел "Велина" има нов собственик

Строителят и хотелиер Христо Томов е придобил 94% от дружеството през борсата срещу 12 млн. лева

10 окт 2019, 6267 прочитания

24 часа 7 дни
 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "Строителство и имоти" Затваряне
Милиард за софийския северозапад

Кипърски бизнесмен обяви, че ще строи предградие за 500 млн. евро върху 140 дка до Волуяк

Ново време за "Славянска беседа"

Двама френски предприемачи са купили 2 хил кв. м за близо 3 млн. евро, за да направят офиси и споделено простраство

Арабският пробив на IPS

Българската семейна компания "Интернешънъл пауър съплай" завърши ключов проект за Saudi Aramco

Борис Бонев: между гражданите и политиката

Единственият непартиен кандидат се бори за гласове с малък бюджет и без подкрепа от партийни структури

Предизборният "Route 66" на арх. Игнатов

Според кандидата на "Демократична България" електронното управление на София ще реши два ключови проблема - с бюрокрацията и с корупцията

В Белград, на чисто

С изложбата The Cleaner Марина Абрамович показва творчеството си в родния Белград след 44-годишно отсъствие

Другари срещу "хулигани"

Изложба изследва хомосексуалността в България по време на комунизма