Милиард за софийския северозапад

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване

Последните десетилетия София се разраства най-вече към Витоша. Купувачите, предприемачите и брокерите са фокусирани върху южните и източните квартали. Развитието на града на север за баланс е осъзната необходимост, за която засега предимно се говори.

Шейсет и осем годишният кипърски предприемач и банкер Теодорос Аристодиму обаче от години, без много да говори, действа. През 2007-2009 г. той интензивно купува земеделска земя северозападно от София. После дооформя масива си с отделни сделки. В момента дружеството му "Кадмос" разполага със 140 хектара до с. Волуяк, купени за 55 млн. евро. Теренът е в рамките на Столична община, граничи с бул. "Ломско шосе", близко до "Околовръстен път" и жп линията София – Волуяк – Перник.

Абонирайте се за Капитал

Четете неограничено и подкрепяте усилията ни да пишем по важните теми

Инвестирах в земя, "визирайки развитието на модерен тип предградие, което да бъде от висок строителен и екологичен стандарт, привличайки международната и българска общност", казва Теодорос Аристодиму, цитиран в прессъобщение, разпространено от "Тракия икономическа зона" (TEZ). Зоната, в лицето на изпълнителния директор Пламен Панчев, е партньор по проекта от началото на 2018 г. Очаква се цялата инвестиция в комплекса, наречен Velocity (игра на думи с велосипеди и град, а на англ. скорост), да бъде около 500 млн. евро и да бъде осъществена за около осем години. Аристодиму участва със земята и ще финансира изграждането на инфраструктурата. За останалото ще бъдат търсени външни партньори.

Проектът

"Първоначалната идея беше проектът да е изцяло жилищен", обяснява адвокат Теодора Иванова, която в Търговския регистър е посочена като представител на собственика. И сега, според общите насоки за проект Velocity, жилищата имат най-голям дял от 45%. Те ще са къщи и малки жилищни блокове (в съотношение 2:1), разположени в сърцевината на проекта. Заобиколени са от паркове и зелени площи (20%), които ги отделят от терените по периферията, предвидени за логистично и търговско строителство (12%) и офисите (3%). Около 5% са заделени за социално строителство – детски градини, начално и средно частно училище, здравни заведения, спортни игрища и административен център. Училището ще е международно със съответните акредитации. Планира се центърът да е по скандинавски модел – едновременно културно средище с библиотека и място, където 24 часа да се предоставят различни административни услуги за гражданите.



Партньорите

"Едно от нещата, които най-много ме впечатляват в Теодорос Аристодиму, е, че се занимава с образование", казва Пламен Панчев, председател на Съвета на директорите на "Сиенит холдинг" и изпълнителен директор на "Тракия икономическа зона". Кипърският бизнесмен е собственик на The International School of Paphos, частно училище с 30-годишна история, в което сега учат деца от 39 националности. "За инвеститорите, с които се срещаме и разговаряме, образованието и квалификацията на кадрите в България са от най-важните въпроси", уточнява Пламен Панчев.

Той разказва, че с Аристодиму се познават от десетина години покрай гръцки партньори на TEZ. Отскоро са партньори и във Velocity. "Ние убеждавахме, че теренът е изключително подходящ за логистична зона, но г-н Аристодиму каза, че има опит в строителството на жилища, ваканционни комплекси и ритейл центрове. В крайна сметка го убедихме в проекта да има и логистична част", казва Панчев. "Нашият принос е, че информираме инвеститорите, с които работим, че се подготвя голям проект и когато започне реализацията му, може да се включат", доуточнява той.

ЖП линията Перник - Волуяк, която преминава наблизо, прави терена подходящ за логистика Фотограф: Надежда Чипева

Набирането на такова мащабно финансиране с толкова бавна възвращаемост обаче си звучи като предизвикателна задача. Още повече че досега финансите на проекта не са цветущи. "Г-н Аристодиму вече е на голяма загуба от тази земя, защото цената с годините падна, а и е купувана скъпо", казва Теодора Иванова. Във финансовия отчет на "Камдос" се вижда, че земите са преоценени от 100 млн. лева, за колкото са купувани, на 38 млн. лева. Освен това между 2013 и 2017 г. Аристодиму води дела срещу посредника, който получава 1.2 млн. евро, за да смени статута на купените земи, но не изпълнява ангажимента си. "Заради мудността на правосъдната система случаят приключи с извънсъдебно споразумение", разказва Иванова. В този период Аристодиму регистрира и второ дружество, "Елея България", чрез което купува 24 декара. През 2007 г. върху "Кадмос" е учреден особен залог срещу кредит от Алфабанк за покупка на земя. После вероятно кредитът е погасен, защото през декември миналата година залогът е вдигнат. В крайна сметка през двете си дружества Аристодиму придобива 1 388 896 кв.м, като комасира над 150 имота.

В презентацията на Velocity като партньори са изброени A1, Dr.E! (козметична хирургия), PIMK (транспорт), Agnes 96 (управление на отпадъци), SEVIC emobility (електромобили), CiViEsCo (енергийни услуги), Whitehelm Capital (мениджмънт в инфраструктурата и инвестициите).

Инфраструктурата

От асоциацията на строителните предприемачи неведнъж са заявявали, че преди да започнат да работят на северната част на града, Столична община трябва да доизгради необходимата инфраструктура - по-точно връзки с различните селища. Теодорос Аристодиму явно не е готов да чака този момент.

Към Velocity той възнамерява да вложи 53 млн. евро собствени средства в инфраструктура - ток, вода, пътища, велоалеи, газ, телекомуникации. "Целта е проектът да е на добро средно ниво. Това е голяма територия, без добра инфраструктура няма как да стане", казва адвокат Иванова. "От общината директно казаха – подкрепяме проекта, но не може да разчитате да изградим инфраструктурата, защото нямаме възможност. Так че г-н Аристодиму ще изгради Velocity от самото начало, съобразявайки се с европейските изисквания за такъв мащабен проект", добавя тя.

Окрупняването

"През 2007 г. търсих добра инвестиционна възможност да разширя международното си портфолио с имоти и да разрасна строителния си бизнес в Европа", разказва Аристодиму в прессъобщението. България привлича вниманието му, защото е член на НАТО и ЕС, има потенциал за икономически растеж, на три часа път е от Европа, Русия и Средиземноморието, стабилна е политически и със стабилната местна валута, и населението е образовано и интелигентно.

Кипърският бизнесмен започва да работи по проекта през август 2006 г. Учредява "Кадмос" през 2007 г. Купува земя през посредници, които имат и ангажимента да я комасират. От имотния регистър става ясно, че приоритетно е работил с дружеството "Финдер" на Фейрас Самир Зайуд.

Проектът Velocity не може да бъде задвижен, без да се промени Общият устройствен план (ОУП) на София. В момента земите попадат в зона, отредена за земеделие. През март инвеститорът в проекта "Кадмос", чийто управител и краен собственик са Аристодиму и съпругата му, е подал искане за клас инвестиция пред Българската агенция за инвестиции, обясни Иванова. Получаването на сертификата ще им даде право да изготвят предложение за промяна в ОУП, така че около Волуяк да се допусне смесена многофункционална зона. За да стане факт, промяната трябва да бъде гласувана от Министерски съвет.

Ще търсим помощта на всички институции, защото замислените промени в общия устройствен план доста се бавят, добави адвокатът. Общият устройствен план на София е от 2009 г. Столичният общински съвет взе решение да се подготвят промени в него през 2015 г., но засега конкретни резултати няма. Тоест на проекта предстои дълго ходене по институциите, което да доведе до възможността за смяна на предназначението на вече купената земя в Министерството на земеделието и храните. След това, докато получим право да строим, вероятно ще ни трябват поне около две години, добави Теодора Иванова. И поясни "Това не е проект, от който може бързо да се спечели. Затова и г-н Аристодиму взема предвид не толкова стадия на развитие на вътрешния пазар, колкото социално-икономическата стабилност в момента в България".

Скоростта

При икономическата криза в Кипър през периода 2013-2015г. предприемачът губи цяло състояние. Противно на бързото си име Velocity е замразен в очакване да му дойде времето. Земята е отдадена под аренда за земеделски цели. После инвеститорът се възстановява. През 2016 г. иска доклад за процедурата, през която трябва да се мине в България. В края на 2018 г. вече нещата са на фаза да се говори конкретно, каза Иванова.

По нейна информация вече са имали няколко срещи с кмета на София Йорданка Фандъкова и с екипа й. За прессъобщението, разпространено от TEZ, всъщност няма новина като повод. Решили са да го разпространят сега, за да запознаят обществеността за проекта на Теодорос Аристодиму, който наново ще идва в България в края на септември, обясниха от зоната.

Кметът на район "Връбница" Младен Младенов коментира, че е чувал за кипърски бизнесмен и негов проект, но не е виждал лично човека, нито пък проектът му е представен. Освен това и земята не е преотредена. В същото време от името на бизнесмена при него са идвали най-различни хора.

Младенов, който е кмет на "Връбница" от 12 години, разказва, че районът е останал встрани от строителния бум в София. За последното десетилетие в него са изградени "между шест и десет жилищни блока". Цените в "Модерно предградие", "Връбница" и "Обеля", които са едни от най-ниските в града, се вдигат – "там, където са направили канализация, а има и метро". По краищата на селата никнат халета за производство, но основното производство е концентрирано по пътя за Калотина. "Връбница" попада в рамките на Столичната община. Съседното Божурище е извън, самостоятелна община е и разликата в развитието е видима.