С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
Вход | Регистрация
4 19 сеп 2019, 14:14, 6136 прочитания

Офис формулата на Park Lane

Как проектът се структурира като инвеститори, строители, наематели

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg
Да построиш офис изглежда лесно - терен, чертеж на стъклен правоъгълник, пари. Но многобройните изисквания на наемателите и пазарното насищане затрудняват упражнението. Как се прави офис проект сега показва един от най-опитните в сектора, но този път от позицията на съинвеститор - Таня Косева-Бошова, председател на Асоциацията на собствениците на бизнес сгради в България. За 18-те години, откакто е на пазара на бизнес имоти, тя управляваше портфейла на фонда за имоти Landmark, офис комплекса ЕТС до The Mall, мола Burgas Plaza и дълги години беше управляващ партньор на Colliers в София. Днес тя е управляващ партньор в инвестиция за над 30 млн. евро. Проектът Park Lane Office Center е за 11-етажна офис сграда в "Хладилника" близо до мол Paradise Center, чиято първа копка беше направена преди дни. Очаква се в средата на 2021 г. сградата да предложи на пазара в София 23 500 кв.м офис и търговски площи клас А.
Инвестицията ще е над 30 млн. евро, казва Таня Косева-Бошова, управляващ партньор на Park Lane Developments


Кварталът ще е нещо като визитната картичка на София, казва Христо Илиев, собственик на AG Capital, мажоритарен акционер в проекта

Фотограф: Юлия Лазарова
В сградата в Хладилника има нов дялов инвеститор - основателят на "Динамо софтуер" Дилян Павлов

Фотограф: Цветелина Белутова
Инвеститорите: първо имотен дует, с нов IT партньор

В започнатия миналата пролет проект основен акционер с 85% е Христо Илиев, собственик на холдинга за недвижими имоти AG Capital, а мениджър и притежател на останалите 15% е Бошова. Наскоро в проектното дружество "Парк лейн Сребърна" като финансов инвеститор с 40% влиза и предприемачът Дилян Павлов. Той има 20 години опит в IT сектора. Съосновател е на "Динамо Софтуер", компания за за базирани в облака платформи за управление на инвестиции и инвестиционни портфейли. През 2017 г. Павлов и другият съосновател продават мажоритарен дял на американския фонд за софтуерни инвестиции San Francisco Partners. Сделката е за над 50 млн. долара, от които 10 млн. долара са за служителите. През дружеството си "Амарат Силвър" Дилян Павлов купува по 20% от двете дружества, които първоначално си поделят "Парк лейн Сребърна" - "Софкепитъл" на Христо Илиев и "Парк лейн инвестмънт", в което Илиев притежава 70%, а Бошова – 30%.


Сделката е показателна за нова тенденция - предприемач със свободен капитал, без опит в недвижимите имоти прави дялова инвестиция в компания, управлявани от професионалисти в сектора, в очакване на добра възвращаемост от вложението си (над 20% годишно при излизане от инвестицията). Така се избягва оперативен ангажимент с имота и се намалява рискът от вложението.

Теренът и адресът: в новия квартал

"Таня работи около година, преди да избере терена за сградата", каза Христо Илиев. Спира се на парцел в новия квартал, който се изгражда на мястото на бившата индустриална зона "Хладилника". В последните години той бурно се развива като най-новата бизнес дестинация в София. Освен това е пилотен модел на общината за зона с офиси и жилища. По думите на Илиев - нещо като "визитна картичка" за развитието на целия град. В Хладилника е замислено строителство на 470 хил. РЗП жилища и 230 хил. кв.м офиси. "Районът се развива като по учебник", казва Таня Косева-Бошова. На 400 м от сградата има метро, голям търговски център, три булеварда, два парка, две болници, две частни училища, поне два спортни центъра. Освен това предлагането в него все още не е голямо. Пионер в офис сградите в района е "Феърплей". Активно работи "Арт Е Строй". Но "Парк лейн" засега е най-мащабният офисен проект в района. Според анализ на Таня Косева-Бошова независимо от мащабните намерения за изграждане на офис площи в момента в София реално в строеж са 340 хил. кв.м, а в района на "Хладилника" са едва 16.3% от тях. Основната концентрация е около 7-и - 11-и километър на бул. "Цариградско шосе" (42%). А също и около Бизнеспарка в "Младост" (28.5%). В останалите райони са разпръснати под 14% от започнатите офис площи.



Нетната височина на таваните в Park Lane ще е 3.10 м - като на просторните стари жилищни сгради в центъра на София

Фотограф: Капитал
Сградата: широка и с високи стъкла

Проектът на Park Lane е с изчистена правоъгълна форма. "Продължение на тенденцията, която развиваме на семпли, функционални и високотехнологични офис сгради", обяснява арх. Илиан Илиев. Неговото Planning архитектурно студио заедно с международната компания Chapman Taylor и VIArchitects на Виктория Илиева стоят зад архитектурата и дизайна. "Съществената разлика от съществуващите офис площи клас А е, че нетната височина на таваните е 3.10 м (а не класическите 2.80) като в старите красиви жилищни сгради в центъра на София. Има прозорци като витрини – високи 3.10 м и широки 2.3 м с гледка към Витоша", казва Таня Косева-Бошова. Уточнява, че идеята е да се създаде усещане за повече простор и светлина на онези 2000 - 2500 дущи, които се очаква да работят в сградата. Големината на плочите е 2200 м. По-малките квадратури не са харесвани от наемателите, а и предполагат по-високо и по-скъпо строителство. А по-големите от планираната плоча налагат по-строги противопожарни изисквания, допълнителни стени и пр. Правилото за пожарна безопасност е разстоянието от най-отдалечените бюра до изход до стълбите да е 20 м. Светлината от прозорците влиза 8 м навътре, като естествено те се отварят честично. Предвидени са тераси, за да не натоварват пушачите трафика през асансьорите. Заложени са по 50 куб.м свеж въздух за всяко работно място. Освен това е предвидено голямо отстояние на сградата от околните постройки, както и зелени площи на по-голямата част от терена. Работата по концепцията на архитектурния проект, разположението на сградата и дизайна е отнела три месеца.

Строителният търг с участието на 14 компании е спечелен от "Пайп системс" с изпълнителен директор Николай Чомаковски

Фотограф: Юлия Лазарова
Строителството: 700 - 900 евро на кв.м, 7% марж за изпълнителя

Теренът от 6.74 дка е купен през април 2018 г. от ТПК на инвалидите "Виктория". Имало е сграда, която е съборена. Сега според представител на сектора оценката на земята би била около 6 млн. евро, изчислено по 200 - 250 евро на кв.м РЗП. Изкопът и укрепването на основите вече са изпълнени от "Венков инженеринг". Заради високите подпочвени води в района операцията е скъпа - около 5-6 млн. лева. Главен изпълнител на проекта е "Пайп систем". Компанията е избрана на многостепенен конкурс между 14 фирми, сред които най-големите в сектора - "Маркан", "АГ Инженеринг", "Калистратов груп", "Планекс". "Победителят" има опит във ВиК строителството, а от две-три години се занимава със строителен мениджмънт. Изпълнителният директор на фирмата инж. Николай Чомаковски обяви, че маржът им е 7% и съвместно с инвеститора подбират най-добрите подизпълнители за отделните дейности. На база на техните цени се формира и крайната цена. В ход е изборът на подизпълнители за системите за охлаждане и вентилация, за ВиК, електричество, за управление на сградата (BMS). Чомаковски казва, че компанията му като правило не работи по обществени поръчки. В портфолиото им има жилищни, офисни, логистични проекти, а и обществени сгради като училището на "Британика" в Драгалевци. Очакваната цена на строителството на изкопа и надземните нива е в рамките на 700 - 900 евро на кв.м, като общата РЗП е 35 хил. кв.м. Прогнозата за цялостната инвестиция е над 30 млн. евро. Строителната фирма получава от инвеститора аванс срещу банкова гаранция, а всяко следващо плащане се извършва след детайлна проверка от технически експерти на финансиращата банка. В случая Райфайзен банк ще отпусне и кредит на инвеститора. Банката има възможност да одобри избора на главен изпълнител. Основен критерий са финансовата стабилност, професионален опит и репутация.

"Райфайзенбанк има дългосрочни партньорски отношения с инвеститорите в проекта – уважаваме това, което са постигнали в годините, и сме уверени в успеха на проекта, Пазнаваме добре района и вярваме, че той е едно от най-добрите места за изграждане на качествена офис сграда в София", казва Надя Андреева, директор дирекция "Големи и международни корпоративни клиенти" в банката.

Наемателите: преговори от първа копка

В момента, в който получихме строително разрешително, вече имахме сигурност за проекта и започнахме да разговаряме с потенциални наематели, казва Таня Косева-Бошова. Очаквано са се насочили към IT и финансови компании. Опитът на Дилян Павлов в ИТ сектора е изключително полезен в работата ни с потенциални наематели от този сегмент, защото ни помага да разбираме техните нужди и изисквания, допълва тя. На инвеститора се налага да е проактивен и да подсеща компаниите, че ако планират да сменят офиса си през 2021 г., е добре да започнат да мислят отсега. В момента търсенето е или на големи площи от порядъка на 3-5 хил. кв.м, или на малки. Етажите на Park Lane се делят на четири, за да могат да поемат и търсене от 300 кв.м. Наемните нива ще са обичайните – средно 14 евро на кв. м месечно за офис площи клас А плюс сървис такса от порядъка на 2.4-3 евро на кв. м на месец.

Капитал #38

Текстът е част от брой #38 на седмичния "Капитал" (20-26 септември). В броя ще прочетете още:

- Кой управлява България

- Как Русия влиза по втория начин в "Турски поток"

- Тайната държавна сграда

Купете

  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

05 ноември 2019
София Ивент Център

Конференция The Future of Retail


Ранна регистрация до 21 октомври.

Как ще изглежда ритейл секторът през следващите 5 години и какви са възможностите за нови пазари пред местните търговци?
Водещи лектори от България и чужбина ще представят своите отговори по време на ежегодния форум на Капитал, посветен на ритейл бизнеса.

Още акценти в програмата:


  • Нови технологии и дигитализация
  • Тенденции в ритейл маркетинга
  • Клиентско поведение и преживяване
  • Устойчива и екологична търговия
  • Синергия между физическите и онлайн магазини
  • Иновации в търговските пространства

Конференция The Future of Retail Запазете билет

Прочетете и това

Ново време за "Славянска беседа" 2 Ново време за "Славянска беседа"

Двама френски предприемачи са купили 2 хил кв. м за близо 3 млн. евро, за да направят офиси и споделено простраство

11 окт 2019, 5245 прочитания

Велинградският хотел "Велина" има нов собственик Велинградският хотел "Велина" има нов собственик

Строителят и хотелиер Христо Томов е придобил 94% от дружеството през борсата срещу 12 млн. лева

10 окт 2019, 5934 прочитания

24 часа 7 дни
 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "Имоти" Затваряне
Софийски дъжд от Airbnb оферти

Предлагането на апартаменти в столицата през платформата се увеличава в пъти до 2800, но ръстът в търсенето е по-слаб

Доктор Ружа и пътят на милиардите

Само до есента на 2016 г. схемата OneCoin е събрала над 3.3 млрд. eвро, а печалбата е над 2 млрд. евро

Арабският пробив на IPS

Българската семейна компания "Интернешънъл пауър съплай" завърши ключов проект за Saudi Aramco

Формулата на Манолова: кмет-омбудсман

Обещанието за допитване до хората по всички важни въпроси носи предизборни дивиденти, но и рискове от прекомерни очаквания и блокажи

София: този път има интрига

За пръв път от над 10 години в София се води истинска политическа кампания. "Капитал" прекара по един ден с четиримата основни кандидати, за да види отвътре как те се борят за гласовете на софиянци

Надежда за "Ирина"

Режисьорката Надежда Косева преплита темите за женската сила и клаустрофобията на малкия град в новия си филм

Изкуство на ръба

"Фриндж" в Единбург е най-големият фестивал на изкуствата в света