17 Нови
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Очаква се в средата на 2021 г. сградата да предложи на пазара в София 23 500 кв.м офис и търговски площи клас А

Офис формулата на Park Lane

Как проектът се структурира като инвеститори, строители, наематели

Боряна Генчева
9662 прочитания

Очаква се в средата на 2021 г. сградата да предложи на пазара в София 23 500 кв.м офис и търговски площи клас А


Да построиш офис изглежда лесно - терен, чертеж на стъклен правоъгълник, пари. Но многобройните изисквания на наемателите и пазарното насищане затрудняват упражнението. Как се прави офис проект сега показва един от най-опитните в сектора, но този път от позицията на съинвеститор - Таня Косева-Бошова, председател на Асоциацията на собствениците на бизнес сгради в България. За 18-те години, откакто е на пазара на бизнес имоти, тя управляваше портфейла на фонда за имоти Landmark, офис комплекса ЕТС до The Mall, мола Burgas Plaza и дълги години беше управляващ партньор на Colliers в София. Днес тя е управляващ партньор в инвестиция за над 30 млн. евро. Проектът Park Lane Office Center е за 11-етажна офис сграда в "Хладилника" близо до мол Paradise Center, чиято първа копка беше направена преди дни. Очаква се в средата на 2021 г. сградата да предложи на пазара в София 23 500 кв.м офис и търговски площи клас А.

Инвестицията ще е над 30 млн. евро, казва Таня Косева-Бошова, управляващ партньор на Park Lane Developments
Кварталът ще е нещо като визитната картичка на София, казва Христо Илиев, собственик на AG Capital, мажоритарен акционер в проекта
Фотограф: Юлия Лазарова
В сградата в Хладилника има нов дялов инвеститор - основателят на "Динамо софтуер" Дилян Павлов
Фотограф: Цветелина Белутова

Инвеститорите: първо имотен дует, с нов IT партньор

В започнатия миналата пролет проект основен акционер с 85% е Христо Илиев, собственик на холдинга за недвижими имоти AG Capital, а мениджър и притежател на останалите 15% е Бошова. Наскоро в проектното дружество "Парк лейн Сребърна" като финансов инвеститор с 40% влиза и предприемачът Дилян Павлов. Той има 20 години опит в IT сектора. Съосновател е на "Динамо Софтуер", компания за за базирани в облака платформи за управление на инвестиции и инвестиционни портфейли. През 2017 г. Павлов и другият съосновател продават мажоритарен дял на американския фонд за софтуерни инвестиции San Francisco Partners. Сделката е за над 50 млн. долара, от които 10 млн. долара са за служителите. През дружеството си "Амарат Силвър" Дилян Павлов купува по 20% от двете дружества, които първоначално си поделят "Парк лейн Сребърна" - "Софкепитъл" на Христо Илиев и "Парк лейн инвестмънт", в което Илиев притежава 70%, а Бошова – 30%.

Сделката е показателна за нова тенденция - предприемач със свободен капитал, без опит в недвижимите имоти прави дялова инвестиция в компания, управлявани от професионалисти в сектора, в очакване на добра възвращаемост от вложението си (над 20% годишно при излизане от инвестицията). Така се избягва оперативен ангажимент с имота и се намалява рискът от вложението.

Теренът и адресът: в новия квартал

"Таня работи около година, преди да избере терена за сградата", каза Христо Илиев. Спира се на парцел в новия квартал, който се изгражда на мястото на бившата индустриална зона "Хладилника". В последните години той бурно се развива като най-новата бизнес дестинация в София. Освен това е пилотен модел на общината за зона с офиси и жилища. По думите на Илиев - нещо като "визитна картичка" за развитието на целия град. В Хладилника е замислено строителство на 470 хил. РЗП жилища и 230 хил. кв.м офиси. "Районът се развива като по учебник", казва Таня Косева-Бошова. На 400 м от сградата има метро, голям търговски център, три булеварда, два парка, две болници, две частни училища, поне два спортни центъра. Освен това предлагането в него все още не е голямо. Пионер в офис сградите в района е "Феърплей". Активно работи "Арт Е Строй". Но "Парк лейн" засега е най-мащабният офисен проект в района. Според анализ на Таня Косева-Бошова независимо от мащабните намерения за изграждане на офис площи в момента в София реално в строеж са 340 хил. кв.м, а в района на "Хладилника" са едва 16.3% от тях. Основната концентрация е около 7-и - 11-и километър на бул. "Цариградско шосе" (42%). А също и около Бизнеспарка в "Младост" (28.5%). В останалите райони са разпръснати под 14% от започнатите офис площи.

Нетната височина на таваните в Park Lane ще е 3.10 м - като на просторните стари жилищни сгради в центъра на София
Фотограф: Капитал

Сградата: широка и с високи стъкла

Проектът на Park Lane е с изчистена правоъгълна форма. "Продължение на тенденцията, която развиваме на семпли, функционални и високотехнологични офис сгради", обяснява арх. Илиан Илиев. Неговото Planning архитектурно студио заедно с международната компания Chapman Taylor и VIArchitects на Виктория Илиева стоят зад архитектурата и дизайна. "Съществената разлика от съществуващите офис площи клас А е, че нетната височина на таваните е 3.10 м (а не класическите 2.80) като в старите красиви жилищни сгради в центъра на София. Има прозорци като витрини – високи 3.10 м и широки 2.3 м с гледка към Витоша", казва Таня Косева-Бошова. Уточнява, че идеята е да се създаде усещане за повече простор и светлина на онези 2000 - 2500 дущи, които се очаква да работят в сградата. Големината на плочите е 2200 м. По-малките квадратури не са харесвани от наемателите, а и предполагат по-високо и по-скъпо строителство. А по-големите от планираната плоча налагат по-строги противопожарни изисквания, допълнителни стени и пр. Правилото за пожарна безопасност е разстоянието от най-отдалечените бюра до изход до стълбите да е 20 м. Светлината от прозорците влиза 8 м навътре, като естествено те се отварят честично. Предвидени са тераси, за да не натоварват пушачите трафика през асансьорите. Заложени са по 50 куб.м свеж въздух за всяко работно място. Освен това е предвидено голямо отстояние на сградата от околните постройки, както и зелени площи на по-голямата част от терена. Работата по концепцията на архитектурния проект, разположението на сградата и дизайна е отнела три месеца.

Строителният търг с участието на 14 компании е спечелен от "Пайп системс" с изпълнителен директор Николай Чомаковски
Фотограф: Юлия Лазарова

Строителството: 700 - 900 евро на кв.м, 7% марж за изпълнителя

Теренът от 6.74 дка е купен през април 2018 г. от ТПК на инвалидите "Виктория". Имало е сграда, която е съборена. Сега според представител на сектора оценката на земята би била около 6 млн. евро, изчислено по 200 - 250 евро на кв.м РЗП. Изкопът и укрепването на основите вече са изпълнени от "Венков инженеринг". Заради високите подпочвени води в района операцията е скъпа - около 5-6 млн. лева. Главен изпълнител на проекта е "Пайп систем". Компанията е избрана на многостепенен конкурс между 14 фирми, сред които най-големите в сектора - "Маркан", "АГ Инженеринг", "Калистратов груп", "Планекс". "Победителят" има опит във ВиК строителството, а от две-три години се занимава със строителен мениджмънт. Изпълнителният директор на фирмата инж. Николай Чомаковски обяви, че маржът им е 7% и съвместно с инвеститора подбират най-добрите подизпълнители за отделните дейности. На база на техните цени се формира и крайната цена. В ход е изборът на подизпълнители за системите за охлаждане и вентилация, за ВиК, електричество, за управление на сградата (BMS). Чомаковски казва, че компанията му като правило не работи по обществени поръчки. В портфолиото им има жилищни, офисни, логистични проекти, а и обществени сгради като училището на "Британика" в Драгалевци. Очакваната цена на строителството на изкопа и надземните нива е в рамките на 700 - 900 евро на кв.м, като общата РЗП е 35 хил. кв.м. Прогнозата за цялостната инвестиция е над 30 млн. евро. Строителната фирма получава от инвеститора аванс срещу банкова гаранция, а всяко следващо плащане се извършва след детайлна проверка от технически експерти на финансиращата банка. В случая Райфайзен банк ще отпусне и кредит на инвеститора. Банката има възможност да одобри избора на главен изпълнител. Основен критерий са финансовата стабилност, професионален опит и репутация.

"Райфайзенбанк има дългосрочни партньорски отношения с инвеститорите в проекта – уважаваме това, което са постигнали в годините, и сме уверени в успеха на проекта, Пазнаваме добре района и вярваме, че той е едно от най-добрите места за изграждане на качествена офис сграда в София", казва Надя Андреева, директор дирекция "Големи и международни корпоративни клиенти" в банката.

Наемателите: преговори от първа копка

В момента, в който получихме строително разрешително, вече имахме сигурност за проекта и започнахме да разговаряме с потенциални наематели, казва Таня Косева-Бошова. Очаквано са се насочили към IT и финансови компании. Опитът на Дилян Павлов в ИТ сектора е изключително полезен в работата ни с потенциални наематели от този сегмент, защото ни помага да разбираме техните нужди и изисквания, допълва тя. На инвеститора се налага да е проактивен и да подсеща компаниите, че ако планират да сменят офиса си през 2021 г., е добре да започнат да мислят отсега. В момента търсенето е или на големи площи от порядъка на 3-5 хил. кв.м, или на малки. Етажите на Park Lane се делят на четири, за да могат да поемат и търсене от 300 кв.м. Наемните нива ще са обичайните – средно 14 евро на кв. м месечно за офис площи клас А плюс сървис такса от порядъка на 2.4-3 евро на кв. м на месец.


4 коментара
  • 1
    cinik avatar :-|
    cinik

    Кварталът ще стане визитна картичка на София ако и околните сгради се сдобият с такова елементарно нещо като канализация и тротоар. За съжаление, бегъл поглед към уличния габарит в кварталите между Парадайз и Зоопарка показва, че те ще видят тротоари през крив макарон. Ще вървят като на селско погребение след волската кола, само че в днешни дни - след бетоновоза и пред самосвала, или ще направят това, което и сега го правят - всяко семейство с по 2 до 4 автомобила, използвани дори за покупка на мрежа лук от Студентски град отсреща, който за софиянци се смята за драйфня, но за Кръстова вада е като Париж.

  • 2
    iavorski avatar :-|
    iavorski

    Квартала се развива като по учебник - без нито едно държавно училище или градина. Keep going...

  • 3
    tolex avatar :-|
    tolex

    Единсъвеното, което тази продажна и меркантилна пача я интересува са кинтите. Дреме й, че няма училища или канализация в районът.

  • 4
    maddrum avatar :-|
    maddrum

    Ане капитала нали е платен... Що четем такива платени материали?


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK