Софийски дъжд от Airbnb оферти

В Airbnb има над 2800 оферти от София

Airbnb пазарът в София ври и кипи. Хилядите апартаменти, предлагани под наем, в платформи като Airbnb и Booking по обща преценка вече са твърде много, но продължават да се увеличават. Търсенето и от чужденци, и от българи за този тип краткосрочно настаняване също нараства, но с по-бавни темпове. В резултат и цените, и заетостта падат, а оттам и печалбата на наемодателите. Напоследък някои решават, че тя не си струва и се връщат към дългосрочните наеми. Други, засега единични случаи, продават апартаментите си заедно с Airbnb бизнеса.

Тече процес на пресяване на предлагането и слабият зимен сезон вероятно ще даде още тласък. Очакванията са в обозримо бъдеще от няколко години на пазара да останат най-конкурентоспособните. Тоест апартаменти на добра локация (в центъра), с добър интериор (в който е инвестирано) и с опит (с множество петзвездни ревюта в платформите). Тази картина очертават представители на една относително нова прослойка от фирми – професионални мениджъри на имоти, отдавани на краткосрочен наем. В София те са около 15 и по приблизителни оценки управляват общо около 500 апартамента, при близо 2800 на пазара. При тях също има текучество.

Абонирайте се за Капитал

Четете неограничено и подкрепяте усилията ни да пишем по важните теми

Предлагането се утрои

За жалост има тенденция цените на пазара на краткосрочни наеми да се свалят много, казва Борис Павлов от Flat Manager

"Когато започвахме през февруари 2017 г., в Airbnb се предлагаха 750 индивидуални имота от София. В момента са 2800, т.е. за две години и половина се утроиха. Месечно на пазара излизат по 70-80 нови жилища, казва Борис Павлов, създател и мениджър на Flat Manager, които управляват 120 апартамента в София. Освен това на франчайз имат представителства в Пловдив, Варна, Бургас, а отскоро и в Букурещ. Ръстът на предлагането обаче се забавя. Ако през 2018 спрямо 2017 г. е бил 100%, през 2019 г. вече е 50%, добавя той, като се позовава на данни на AirDNA - платформата за статистика на Airbnb. "Има пренасищане, защото в много от случаите в централните райони е по-доходоносно от дългосрочното отдаване под наем. И въпреки че пазарът е пренаситен, предлагането не спира", добавя Житомир Тенев, управител на Host Me. Компанията е на пазара от година и половина и управлява над 25 апартамента в София и няколко в Пловдив.

Туристите – не чак толкова

Освен много апартаменти на пазара има и много туристи. Големият ръст беше преди три години, когато Ryanair и Wizzair започнаха масирано да отварят нови линии до София. После по-нерентабилните от тях отпаднаха и сега нискотарифните компании рядко предлагат нови дестинации. През 2018 г. България попадна под прожекторите заради европредседателството, което допълнително тласна градския туризъм. Но по експертна оценка страната не е успяла да задължи интереса. Така че през 2019 г. по общо мнение чуждестранните туристи са доста под очакванията. Българските туристи са българи от чужбина, които се завръщат за ваканциите, хора, пътуващи между градовете, командировани служители. От фирмите ги оценяват като 15-20%. С други думи, проблемът е, че ако апартаментите са се утроили, броят на туристите не е. "През 2018-2019 г. ръстът на туристите е по-плавен" по оценка на Павел Петков. Той е управител на Advisorbnb, които започват работа от 2017 г. През 2018 г. се сливат бизнеса с BnBees, като запазват и двата бранда и сега имат около 70 апартамента в София и немалко в Пловдив.



По-добра печалба, по-малка амортизация

В много от случаите в централните райони краткосрочното отдаване под наем е по-доходоносно от дългосрочното, казва Житомир Тенев от Host Me

Отдаването на апартамент в Airbnb и Booking има поне две основни предимства пред дългосрочния наем – носи по-големи приходи и е свързано с по-малка амортизация, казват от фирмите."Винаги правим съпоставка, след като приспаднем разходите по комисиони, режийни и сметки, дали ще се печели повече при нас или на дългосрочен наем. На клиентите с подходящи апартаменти им излиза сметката", казва Борис Павлов. И пояснява: "един апартамент на 50% заетост, на нормални цени и с нормално отдаване, след приспадане на разходите прави дългосрочен наем. Интересно става, когато заетостта е над 50%, но ако не се достигне 60-65%, не си заслужава", обобщава той. И добавя, че работят само в идеалния център. Вече са отказали да управляват над 350 имота като неподходящи. Презумпцията им е, че рано или късно самите собственици ще разберат, че изкарват по-малко, отколкото на дългосрочен наем, и ще се откажат. "Ние от всеки апартамент ще изкараме нещо, но идеята е собствениците да бъдат доволни и да останат с нас дълго време", добавя той. Що се отнася до амортизацията - в апартамент, отдаван на краткосрочен наем, се влиза, преглежда и поддържа след всеки гост - три-четири пъти седмично. "А при дългосрочен наем собственикът обикновено вижда апартамента си в най-добрия случай веднъж месечно. Но може и да не го види и година и накрая съвсем да не си го познае", казва Житомир Тенев.

Цените падат, заетостта също

Ако преди човек можеше да изкара 1500 лева от апартамента си на месец,сега доходът пада до около 1000 лева, казва Ивайло Касабов от GuestMe

AirDNA дава средна цена на нощувка в София 35 евро на вечер, среден месечен доход на апартамент 470 евро и средна заетост 58%. "Платформата дълго не отчиташе спад, но ние го усещаме по това, че апартаментите ни не са на заетостта на миналата година. През силния сезон обикновено имаме над 85% заетост, през тази година тя е 75%", казва Борис Павлов. "Спад има. Съдя по апартаменти ни с висок рейтинг, които винаги са били заети. През миналата и по-миналата година не беше необходимо да се свалят цени, за да се напълнят, но тогава имаше и повече туристи. Сега те не са заети и не могат да работят на същите цени", потвърждава и Ивайло Касабов от GuestMe. Компанията е на пазара от 2015 г. и сега управлява 100 апартамента в София. "Ако преди човек можеше да изкара 1500 лева от апартамента си на месец, сега доходът пада до около 1000 лева", добавя той. И останалите компании потвърждават за спад в цените: Студио, което допреди три години се е наемало за 35 евро на вечер, сега работи с цена 20-25 евро, за да поддържа същата заетост. "Средната цена на нощувка по-ниска с 15-20% спрямо 2015 г. задави голямото предлагане", казва Станимир Ненов, автор на "Airbnb наръчник: Как да спечелим 1500 лв. на месец от наем?" И добавя: "Бизнесът не е толкова силен, колкото през 2015-2016 г., но все още е по-добре от алтернативата на дългосрочните наеми".

Дъното на цените

В ситуация на намаляващи цени и заетост стратегиите на наемодателите най-общо са два типа: "По-добре 20 дни по 30 евро, отколкото 30 дни по 20 евро" или "Нито един празен ден, независимо от цената". "Мнозина решават, че с ниски цени привличат повече хора и това е така. Но ниските цени не са оправдани нито финансово, нито времево, заради всекидневните усилия и ангажименти, които налага работата на краткосрочен наем", казва Павел Петков. И добавя, че те като правило се опитват да държат по-високи цени и дори заетостта да не е голяма, това се оправдава."За жалост има тенденция цените на пазара на краткосрочни наеми да се свалят много. И то не от менажиращите фирми, а от индивидуалните хостове - хора с един-два апартамента, които ги управляват сами и предпочитат да изкарат 20 евро от апартамента си, вместо да стои празен. Но това е обидно ниска цена, която не е оправдана, ако се сметнат разходите и изразходваното време", казва и Борис Павлов.

Понякога първо наемодателите се опитват да държат високи цени. В последния момент обаче ги свалят, най-често за да запълнят дупка между две резервации. През август имаше много last minute оферти на цени от по 10-12 евро, 13-15 евро за апартаменти в идеалния център. Това е ново дъно, като се има предвид, че обичайно цените варират между 20 и 85 евро. За най-високия клас апартаменти - на "Витошка" с две или три спални, диапазонът е 80 - 120 евро. Обикновено собствениците така и не успяват да запълнят изцяло апартаментите си, защото реагират last minute. Тяхната "промо" цена обаче дърпа всички надолу. Основното притеснение на мениджърите е, че още по-ниските цени привличат и съответната категория туристи. София и без това е на предни места в класациите за най-евтин еднодневен престой в Европа.

Към дългосрочните наеми

Стоян Добрев от Homey прогнозира, че отливът от Airbnb ще извади качествени и реновирани жилища на пазара на дългосрочни наеми в центъра

Когато пазарът на краткосрочни наеми отеснее, най-популярната exit стратегия е връщането към дългосрочните. От агенциите за недвижими имоти казват, че вече имат случаи на завръщане като наемодатели на техни бивши клиенти, които за някакъв период са предлагали апартамента си в Airbnb. "Много хора се върнаха към дългосрочните наеми, защото като вземем комисионата и цените, печалбата е малка, а и е по-малко стресово, когато наемът е дългосрочен", обяснява Станимир Ненов. От гледна точка на Ивайло Касабов решението не е лесно, когато си свикнал да вземаш големите пари. А Стоян Добрев от Homey отбелязва, че дори цените още да паднат, ще продължи да държи апартаментите си на краткосрочен наем, защото "няма амортизация". Той е в Airbnb бизнеса от три години, от началото на годината е направил фирма и сега управлява 20 апартамента.

Очакванията на пазарните анализатори са дългосрочните наеми в София също да намалеят заради многото апартаменти в строеж, купени с инвестиционна цел, които предстои да излязат на пазара. Мениджърите при краткосрочните наеми обаче са спокойни, че центърът, където е съсредоточен бизнесът им, ще задържи цени. В него новото строителство е ограничено, а и има клиенти, които държат да живеят точно там. Страничен позитивен ефект е, че отливът от Airbnb ще се отрази добре на предлагането за дългосрочно наемане в центъра, отбелязва Стоян Добрев. Тъй като много хора са реновирали апартаментите си, за да ги пуснат в платформите, на пазара ще излязат качествени жилища. "Наемите пак ще са високи, но поне няма да са за "дупки", добавя той.

Продажба с Airbnb бизнес

Наскоро от платформата за споделено инвестиране в имоти PropertyClub обявиха, че влизат в бизнеса с краткосрочните наеми. Идеята е да купуват споделено апартаменти, подходящи за листване в платформите и когато разработят успешно бизнеса, да ги продават заедно с него. Така инвеститорите ще получават доход от краткосрочния наем и добра доходност при продажбата. Партньор в управлението на имотите ще е Flat Manager. Такива апартаменти почти не се предлагат на пазара, и когато това се случи, възвращаемостта е голяма, казват от PropertyClub.

В потвърждение – и двете най-големи мениджърски фирми в София имат история за апартамент, продаден на цена доста над покупната, благодарение на бизнеса в Airbnb. "Преди две години наш клиент, когото консултирахме, купи апартамент за основен ремонт в центъра. Ние го разработихме, докара добър доход. Продаде го и цялостната възвращаемост на инвестицията беше 35% за две години", казва Борис Павлов. Ивайло Касабов разказва за човек, купил апартамента за 110 000 евро преди години, който го е разделил на две и развил в Airbnb. Сега продава двата апартамента за 230 хил. евро общо. "Явно този тип жилища са много подходящи за продажба – ремонтирани, реновирани и с бизнес", коментира той. В тази посока мисли и Станимир Ненов, който неотдавна обяви, че е решил да продаде 20% собственост и 20% от приходите на свой Airbnb апартамент, защото има нужда от капитал. Не иска да продаде целия имот, тъй като върви добре и носи добри приходи. Идеята е съсобственикът да бъде миноритарен пасивен инвеститор, а Ненов да продължи да управлява имота в интерес и на двамата.

За фирмите

Бизнесът не е толкова силен, колкото през 2015-2016 г., но все още е по-добре от алтернативата на дългосрочните наеми, по оценка на Станимир Ненов, автор на Airbnb наръчник

Станимир Ненов е един от първите хостове в София. Започва през 2013-2014 г. Със съдружничката му създават фирма за управление на имоти и бързо достигат до 60 апартамента. В началото на 2018 г. обаче се отказват от мениджмънта. "Имахме проблем с персонала, парите не бяха толкова добри, и клиентите не получаваха достатъчно, за да са доволни", обяснява Ненов. Прехвърлили са обектите към друг оператор и са ограничили дейността на фирмата до своите апартаменти. Фирмите от сектора казват, че маржовете в бизнеса са малки, и финансово нещата са на кантар. Комисионите им се движат между 15 и 30%, като повечето компании имат два или три вида пакетни цени според обхвата на услугата и вида на настаняването. Като цяло са малки фирми с персонал 3 - 12 души, които аутсорсват почистването, прането, ремонтите.

"Всичко е на ръба. Ние вече работим четвърта, пета година, покриваме си оперативните разходи, но не можем да излезем на печалба. Хамалогията обаче е голяма", казва Ивайло Касабов. Борис Павлов също обяснява, че все още са на загуба като компания заради инвестициите, които правят. Flat Manager е градена като стартираща компания с амбиции за растеж в чужбина. "Заплатите ни са високи, използваме най-добрите системи и инвестираме в това на хората да им е хубаво. Всичко е с цел да расте компанията, служителите да са мотивирани и да печелим не точно сега, а в бъдеще", добавя той. Компанията планира да се разраства в чужбина чрез мрежа от международни франчайзи. Освен това е в процес на разработване на сайта Flataway.eu, който ще е за средносрочно наемане на апартаментите, менажирани от компанията - от 2 седмици до 12 месеца. Засега той е отворен само за корпоративни клиенти.

Общото очакване е, че до две-три години пазарът ще се саморегулира. Доста хора ще се откажат и ще се върнат към дългосрочните наеми. Ще останат качествените жилища, в които са направени инвестиции и за които има резервации. Наемните цени ще се вдигнат.

Q&A Кои са добрите локации Ключовото е локацията, и то локацията на картата, казва Борис Павлов от Flat Manager. Ако клиентът е влязъл в Tripadvisor и е видял къде са центърът, катедралата "Св. Александър Невски" и че основната улица е "Витошка", търси около тях. Ако е гледал само картата, ще търси настаняване около метростанция Сердика. От различните компании, очертават границите на зоната, подходяща за краткосрочни наеми така: бул. "Христо Ботев", бул. "Евлоги Георгиев" в участъка НДК – Орлов мост (понякога "Лозенец"), бул. "Дондуков" (някои слизат до "Сливница" и западно от бул. "Васил Левски"). Други конкретизират като стратегически районите около НДК, "Витошка", метростанция "Сердика", Съдебната палата, халите, жълтите павета, Народния театър, "Св. Александър Невски".Спорни са оценките за района около Бизнеспарка в "Младост". Според някои той е добър за командировани служители. Други контрират, че така или иначе те вечер слизат до центъра, който е на 25 минути. По-удобно им е и да са настанени там, защото няма да им се налага да пътуват нощем. Откъде идват туристите Гостите са основно от Европа, но има и от цял свят – Китай, Корея, Русия. За националността им голяма роля играят и дестинациите на нискотарифните авиокомпании. В последните две години например се удвояват и гостите от Израел. Българите – традиционно това са сънародниците от чужбина. "Наблюдава се тенденция фирмите да наемат за служителите си апартаменти в Airbnb вместо хотели. В хотел цената излиза по три, а получаваш малка хотелска стаичка вместо хубав дизайнерски апартамент", отбелязва Ивайло Касабов от guest.me. Хората, които пътуват по бизнес, наемат за по-дълъг период, добавя той. Кой предлага през фирма През фирма в платформи като Airbnb и Booking предлагат основно хора с дефицит на време. Служители, които нямат възможност да излизат в работно време, за да обслужват клиентите си. Или хора със свой бизнес или със семейни задължения, които имат по-приоритетни задачи. Те аутсорсват на професионални мениджъри хамалогия, свързана с отдаване на имот на краткосрочен наем: публикуване и поддържане на профили в социалните мрежи, комуникация с клиентите преди, по време на или след настаняването им, необходимостта да си на линия 24/7, почистването и поддръжката на апартамента и пр. Като цяло профилът им е идентичен с този на хората, които по принцип отдават през Airbnb. По информация от фирмите това са хора, които имат наследствени апартаменти или са купили апартаменти с инвестиционна цел, мигриращи от дългосрочен към краткосрочен наем. Или българи от чужбина, които искат да ползват апартамента си, когато се връщат в страната, и затова няма как да го отдадат на дългосрочен наем. Има клиенти с по един или два апартамента, с по три или четири. За рекордьор сочи собственик с 12 апартамента.