Ново време за "Славянска беседа"

Две хиляди квадратни метра от сградата на "Славянска беседа" на ул. "Раковски" в центъра на София се откъсват от орбитата на национализацията-реституцията, от бурната и мрачна история на XX век. Площите ще започнат нов живот като нов тип офиси. Ренесансът от XXI век става възможен, след като в началото на тази година двама французи, живеещи в България - Ксавие Марсеняк и Кристоф Кота, купуват т. нар. Офис център Раковски на номер 127. Цената е 2.95 млн. евро, платени на наследниците на Яким Цветанов – един от някогашните строители на сградата.

Ксавие Марсеняк е сериен предприемач, който заедно с български съдружник разви компанията за аутсорсинг услуги CallPoint New Europe до степен, че през 2012 г. в нея като инвеститор влезе канадската Telus International. Кристоф Кота има опит в комуникациите и образованието. Компанията му Advent Group организира международните изложения AccessMBA One-to-One и AccessMasters. Двамата тръгват от бизнес идеята да направят в "Славянска беседа" service офиси и co-working пространство във високия сегмент – за ниво CEO-та. Service офисите предлагат наемане на работно място, обзаведено и готово за ползване, като всички услуги са включени в цената.

Абонирайте се за Капитал

Четете неограничено и подкрепяте усилията ни да пишем по важните теми

Проектът е под името

"Антракт 127"

Пространството на новите собственици е от прозорците вляво на балконите до три прозореца вдясно от тях, като първият и вторият етаж над партерния принадлежат на читалище "Славянска беседа" Фотограф: Анелия Николова

"Двамата инвеститори виждат бизнес ниша в създаването на качествени офис площи в централната градска част, след като търсят за собствени цели и не намират такива", обясни Олга Стоичкова, генерален мениджър на бранда "Антракт 127". Тя смята, че свободните парцели за строителство в центъра са изключително ограничени и бъдещето е в реновирането на старите сгради.

"Проектът е на ранен етап. В момента изчистваме бизнес модела и доизясняваме целевите групи клиенти. След два месеца ще мога да съм по-конкретна", каза мениджърът. Вече са започнали и процедури по получаване на необходимите разрешителни, тъй като сградата е паметник на културата от епохата на модернизма, и всяка намеса в нея става по-бавно и изисква повече документи. Минава се през Националния институт за недвижимото културно наследство, Министерството на културата и през Столична община. Вече имат виза за проектиране. Предстои внасянето на документи за разрешително за вътрешното преустройство в НАГ.



"Очакванията са "Антракт 127" да предлага около 250 работни места. Работим с водещия арх. Пламен Братков с идеята да се получи архитектурно бижу", добави тя.

Дизайн като театрална сцена В работата си по проекта искахме да поставим сградата в контекст – да се чувства, че не си на анонимно място, а си на "Раковска", до театъра, в града, и те по някакъв начин да влязат в нея, каза арх. Пламен Братков от архитектурното Aedes Studio, което от около година работи по проекта съвместно с арх. Андрей Ходкевич. Това се постига със светлина, отражения в огледала, подови настилки, наподобяващи улица. Проектът върху четирите основни етажа възпроизвежда театрална сцена. Най-долният е авансцена и в тъмни тонове. На втория и третия в центъра е самата сцена – силно осветена, с паркет на пода на третия етаж и тъмен таван с прожектори на четвъртия. Пространствата около "сцената" са тъмни и предполагат усамотение. Стените от едната страна са като огледална фасада, а върху прозорците на другата има театрални завеси на места дълги по 6 м - станало възможно, заради "двойни височини" (отворени пространства – бел. ред.) между етажите. Няма нито едно място, което да се повтаря с друго, обяснява арх. Братков. Инвеститорите вече имат разрешение за почистване на фасадата. Много би ни се искало да я изчистим и от сегашния визуален шум – климатиците, надписите и рекламите, казва арх. Братков. Има идея вместо сегашната права тераса под козирката на покрива по цялото протежение да бъдат обособени отделни тераси. За всичко това обаче е необходимо съгласието и евентуално участието и на останалите собственици. Това не изглежда лесно.

10% от "Славянска беседа"

Кристоф Кота е основател и изпълнителен директор на компанията за образователни услуги Advent Group, която организира международните изложения AccessMBA One-to-One и AccessMasters. Има над 20 години опит в комуникациите и образованието. Работил е като старши мениджър в Publicis Consultants, Франция, бил е мениджър комуникации в агенцията за недвижими имоти, консултант в образователната организация Nuages blancs Фотограф: Капитал

Ксавие Марсеняк е сериен предприемач, който в началото работи в PricewaterhouseCoopers, после с български съдружник създава компанията за аутсорсинг услуги CallPoint New Europe, която се разви до толкова, че през 2012 г. в нея като инвеститор влезе канадската Telus International. След това името му нашумя покрай стартъп компанията "Насекомо" с проект да трансформира хранителни отпадъци в протеини за храна на животни Фотограф: Капитал

Предметът на сделката са партер и пет етажа, разполагащи с два асансьора и самостоятелно стълбище, което започва от фоайето и свършва до покрива на сградата. Първи и втори етаж (мецанин 1 и 2) принадлежат на читалище "Славянска беседа" и се ползват от него. Стълбището и асансьорите минават транзитно през тях. Купената част заема около 10% от разгънатата застроена площ на комплекса "Славянска беседа", която според различни източници е между 18 хил. и 20 хил. кв.м, но има самостоятелен вход и това е бившият официален вход на сградата. "Славянска беседа" всъщност е строена като комплекс от няколко модула - читалище, театър и хотел, от който впоследствие е обособен офис центърът.

Инвеститорите купуват през дружеството "Си. Екс. О Партнърс". В него с равни дялове са "Адвентим" на Кристоф Кота и "Мади Естейтс", в което равностойни съдружници са Ксавие Марсеняк и съпругата му Олга Марсеняк. Управители са Кристоф Кота и Олга Марсеняк.

Според имотния регистър платената цена е 5.77 млн. лева. Покупката е финансирана основно с кредит от Уникредит Булбанк, в която имотът е ипотекиран срещу 6.258 млн. лева. Двамата предприемачи имат и самоучастие, което по непотвърдени данни е около 20%.

Продавачите

Така би изглеждала фасадата на "Славянска беседа", ако трите основни групи собственици се разберат за премахването на климатиците, надписите и рекламите от нея [Aedes Studio]

Продавачи са 17 преки наследници на строителния предприемач Яким Цветанов, който в съдружие със склуптора Георги Киселинчев построява хотела в края на 30-те години на миналия век. След реституцията, някъде в края на 90-те, двете фамилии по вътрешно споразумение си поделят сградата. Наследниците на Цветанов получават офис центъра, а тези на Киселинчев - хотела. Технически това става възможно относително лесно - без сложни вътрешни преустройства, защото хотелът има и вход откъм "Славянска". Читалището и театърът също имат отделни входове. По-късно наследниците решават да уредят въпроса и формално предвид разрастването на фамилиите. През 2014 г. след две години обикаляне по институции се разделят и по документи.

След като официално станали собственици на офис центъра, наследниците на Яким Цветанов се изправили пред редица сложни въпроси – дали да инвестират, или да продават, ако инвестират, как и в какво – в офис център, в апартаменти за туристи, в друго. Сградата категорично се нуждаела от инвестиции, като се има предвид, че последният й капитален ремонт е правен през 80-те години. "Офис центърът се самоиздържаше, но не беше печеливш. Получавахме дивиденти в малки рамки и не можехме да си позволим да наемем мениджър", казва Владислав Колев, който е художник по образование, но се нагърбил с тази задача. На него фамилията възлага да ръководи и сделката по продажбата.

Бутиков брокер

Възможно решение е над партерния етаж да има козирка с някакъв принт [Aedes Studio]

Наследниците се решават да продават през 2016 г. по поне три причини: Затрудняват се да инвестират в частта от сградата. Нямат ясна концепция за развитието й. А и приходите стагнират и няма изгледи да тръгнат нагоре. Срещат се с представители на най-големите агенции за недвижими имоти в сектора, но "видели, че не разбират от този специфичен имот и по тази причина едва ли ще успеят да го продадат". Най-накрая попадат на малката бутикова агенция за недвижими имоти Galardo Real Estate. Тогава и подписали договор помежду си, че възлагат продажбата на сградата при цена, не по-ниска от определена сума.

"Намерихме купувач за около шест месеца, след като ни възложиха продажбата, като интересът беше голям", казва Тома Станишев, собственик на Galardo и наполовина французин. Собствениците поставили условие, че не искат да се шуми с публична обява, така че агенцията предлагала имота директно на свои клиенти – фондове, инвеститори и др. "Това, че сградата е паметник на културата, в случая не помагаше, тъй като е ясно, че новият собственик трябва да информира съответните институции за всяка промяна", казва Тома Станишев. В крайна сметка е постигната цена от 1500 евро на кв.м със сегашните купувачи. Той добавя, че в центъра най-скъпи са новите офис сгради.

Отстъпка в цената

Някогашният интериор в хотела. Новият дизайн ще запази т.нар. "двойни височини" [Архив на наследниците]

"Това е с около 30% под цената, която искахме първоначално, но е реална цена", казва Владислав Колев. Имотът се нуждае от поне 1 млн. евро инвестиция, тъй като не е ремонтиран, а и бизнесът, който ще се развива в него, трябва да е без паркоместа, казва той. Добави, че донякъде са подбирали купувачите, като са искали да имат идея за развитието, а не просто да влагат парите си. Отказали са малко по-високи оферти, съпътствани с предложение да се плаща на ръка. Твърди се, че е имало интерес и от израелски фонд за покупка на сградата анблок за хотел, но наследниците на Киселинчев твърдо не искат да продават.

Наследниците на Цветанов приели и по-ниската цена. "Това са много пари, които по-голямата част от семейството смятаха да реинвестират в други имоти. Хората пресмятаха колко квадратни метра могат да си купят с получените суми и цената им се стори приемлива", добавя друг от наследниците - Борис Басмаджиев. Владислав Колев разказва, че с получените пари е купил дървопреработвателно предприятие, т.е. заменил жълтите павета със селскостопански двор в Разлог.

Сделката се забавила и с няколко месеца, тъй като от Райфайзен, с която първоначално преговарял купувачът, предложили да преведат парите по ескроу сметка на дъщерното си "Райфайзен сървисиз". Това се видяло рисковано на продавачите, защото посоченото дружество нямало активи. В крайна сметка кредит отпуснала Уникредит Булбанк и плащането минало по нейна ескроу сметка.

Историята на сградата Комплексът "Славянска беседа" е построен е върху земя на едноименното читалище, което съществува още от 1880 г. През 30-те години читалищното настоятелство решава, че за дейността е необходима по-нова и по-голяма страда, и обявява публичната поръчка. Спечелена е от строителния предприемач Яким Цветанов и скулптора Георги Киселинчев. Цветанов е строител на множество знакови сгради в София в началото на миналия век – основите на "Св. Ал. Невски", БНБ, Софийските минерални бани, Американския колеж, Кино "Левски" и сградата му и др. Киселинчев е скулптор, автор на паметника на свободата в Русе, на мозаичната украса на Централната баня, на някои от скулптурите на "Св. Ал. Невски", Халите, Руската църква и пр. Предприемачите строят за своя сметка в периода 1934 - 1937 г. (според други източници завършват през 1935 г.). Читалище "Славянска беседа" получава 52%. Като обезщетение за услугата строителите вземат хотелската част и магазините. За проекта Яким Цветанов тегли банков кредит, който частично погасява чрез продажба на магазини. А остатъка според наследниците му изплаща чак до 60-те – години, след като цялата му собственост е иззета от народната власт. Хотелът е една от малкото сгради в центъра на София, които не са засегнати от бомбардировките. Затова и 1945 г. там се установява новата власт. Тогава част от сградата е обособена като офис център – за канцеларийки, в които според мрачната версия до края на 50-те се помещава и някогашната Държавна сигурност. След това обектът преминава към "Балкантурист" чак до 1992 г., когато е реституиран. Яким Цветанов има шест деца, Георги Киселинчев – четири, като общо двадесетина наследници си връщат "Славянска беседа". Семейната легенда е, че наследниците на Цветанов минали през времето живи и здрави, защото той "откупил" живота им и по едно жилище за всеки от тях, като дарил на когото трябва 12 апартамента и торба златни наполеони, платена за шевролета му от турския консул. Самият той се жертвал да бъде изселен извън София. В мътните 90- наследниците си опазват имота, понеже имат за наемател ВИС-2, което според тях ги предпазва от посегателства на другите силови групировки. В по-нови времена дългосрочни наематели в офис центъра са 50 фирми. Сега вратата е заключена и на нея висят обявления за новите локации на няколко от тях.