Ново време за "Славянска беседа"
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Ново време за "Славянска беседа"

Архитектурният проект се стреми да постави бизнес центъра в контекста на улицата, театъра и града

Ново време за "Славянска беседа"

Двама френски предприемачи са купили 2 хил кв. м за близо 3 млн. евро, за да направят офиси и споделено простраство

Боряна Генчева
17867 прочитания

Архитектурният проект се стреми да постави бизнес центъра в контекста на улицата, театъра и града

© Aedes Studio


Две хиляди квадратни метра от сградата на "Славянска беседа" на ул. "Раковски" в центъра на София се откъсват от орбитата на национализацията-реституцията, от бурната и мрачна история на XX век. Площите ще започнат нов живот като нов тип офиси. Ренесансът от XXI век става възможен, след като в началото на тази година двама французи, живеещи в България - Ксавие Марсеняк и Кристоф Кота, купуват т. нар. Офис център Раковски на номер 127. Цената е 2.95 млн. евро, платени на наследниците на Яким Цветанов – един от някогашните строители на сградата.

Ксавие Марсеняк е сериен предприемач, който заедно с български съдружник разви компанията за аутсорсинг услуги CallPoint New Europe до степен, че през 2012 г. в нея като инвеститор влезе канадската Telus International. Кристоф Кота има опит в комуникациите и образованието. Компанията му Advent Group организира международните изложения AccessMBA One-to-One и AccessMasters. Двамата тръгват от бизнес идеята да направят в "Славянска беседа" service офиси и co-working пространство във високия сегмент – за ниво CEO-та. Service офисите предлагат наемане на работно място, обзаведено и готово за ползване, като всички услуги са включени в цената.

Проектът е под името

"Антракт 127"

Пространството на новите собственици е от прозорците вляво на балконите до три прозореца вдясно от тях, като първият и вторият етаж над партерния принадлежат на читалище "Славянска беседа"
Фотограф: Анелия Николова

"Двамата инвеститори виждат бизнес ниша в създаването на качествени офис площи в централната градска част, след като търсят за собствени цели и не намират такива", обясни Олга Стоичкова, генерален мениджър на бранда "Антракт 127". Тя смята, че свободните парцели за строителство в центъра са изключително ограничени и бъдещето е в реновирането на старите сгради.

"Проектът е на ранен етап. В момента изчистваме бизнес модела и доизясняваме целевите групи клиенти. След два месеца ще мога да съм по-конкретна", каза мениджърът. Вече са започнали и процедури по получаване на необходимите разрешителни, тъй като сградата е паметник на културата от епохата на модернизма, и всяка намеса в нея става по-бавно и изисква повече документи. Минава се през Националния институт за недвижимото културно наследство, Министерството на културата и през Столична община. Вече имат виза за проектиране. Предстои внасянето на документи за разрешително за вътрешното преустройство в НАГ.

"Очакванията са "Антракт 127" да предлага около 250 работни места. Работим с водещия арх. Пламен Братков с идеята да се получи архитектурно бижу", добави тя.

Дизайн като театрална сцена

В работата си по проекта искахме да поставим сградата в контекст – да се чувства, че не си на анонимно място, а си на "Раковска", до театъра, в града, и те по някакъв начин да влязат в нея, каза арх. Пламен Братков от архитектурното Aedes Studio, което от около година работи по проекта съвместно с арх. Андрей Ходкевич. Това се постига със светлина, отражения в огледала, подови настилки, наподобяващи улица. Проектът върху четирите основни етажа възпроизвежда театрална сцена. Най-долният е авансцена и в тъмни тонове. На втория и третия в центъра е самата сцена – силно осветена, с паркет на пода на третия етаж и тъмен таван с прожектори на четвъртия. Пространствата около "сцената" са тъмни и предполагат усамотение. Стените от едната страна са като огледална фасада, а върху прозорците на другата има театрални завеси на места дълги по 6 м - станало възможно, заради "двойни височини" (отворени пространства – бел. ред.) между етажите. Няма нито едно място, което да се повтаря с друго, обяснява арх. Братков.

Инвеститорите вече имат разрешение за почистване на фасадата. Много би ни се искало да я изчистим и от сегашния визуален шум – климатиците, надписите и рекламите, казва арх. Братков. Има идея вместо сегашната права тераса под козирката на покрива по цялото протежение да бъдат обособени отделни тераси. За всичко това обаче е необходимо съгласието и евентуално участието и на останалите собственици. Това не изглежда лесно.

10% от "Славянска беседа"

Кристоф Кота е основател и изпълнителен директор на компанията за образователни услуги Advent Group, която организира международните изложения AccessMBA One-to-One и AccessMasters. Има над 20 години опит в комуникациите и образованието. Работил е като старши мениджър в Publicis Consultants, Франция, бил е мениджър комуникации в агенцията за недвижими имоти, консултант в образователната организация Nuages blancs
Фотограф: Капитал
Ксавие Марсеняк е сериен предприемач, който в началото работи в PricewaterhouseCoopers, после с български съдружник създава компанията за аутсорсинг услуги CallPoint New Europe, която се разви до толкова, че през 2012 г. в нея като инвеститор влезе канадската Telus International. След това името му нашумя покрай стартъп компанията "Насекомо" с проект да трансформира хранителни отпадъци в протеини за храна на животни
Фотограф: Капитал

Предметът на сделката са партер и пет етажа, разполагащи с два асансьора и самостоятелно стълбище, което започва от фоайето и свършва до покрива на сградата. Първи и втори етаж (мецанин 1 и 2) принадлежат на читалище "Славянска беседа" и се ползват от него. Стълбището и асансьорите минават транзитно през тях. Купената част заема около 10% от разгънатата застроена площ на комплекса "Славянска беседа", която според различни източници е между 18 хил. и 20 хил. кв.м, но има самостоятелен вход и това е бившият официален вход на сградата. "Славянска беседа" всъщност е строена като комплекс от няколко модула - читалище, театър и хотел, от който впоследствие е обособен офис центърът.

Инвеститорите купуват през дружеството "Си. Екс. О Партнърс". В него с равни дялове са "Адвентим" на Кристоф Кота и "Мади Естейтс", в което равностойни съдружници са Ксавие Марсеняк и съпругата му Олга Марсеняк. Управители са Кристоф Кота и Олга Марсеняк.

Според имотния регистър платената цена е 5.77 млн. лева. Покупката е финансирана основно с кредит от Уникредит Булбанк, в която имотът е ипотекиран срещу 6.258 млн. лева. Двамата предприемачи имат и самоучастие, което по непотвърдени данни е около 20%.

Продавачите

Така би изглеждала фасадата на "Славянска беседа", ако трите основни групи собственици се разберат за премахването на климатиците, надписите и рекламите от нея
Източник: Aedes Studio

Продавачи са 17 преки наследници на строителния предприемач Яким Цветанов, който в съдружие със склуптора Георги Киселинчев построява хотела в края на 30-те години на миналия век. След реституцията, някъде в края на 90-те, двете фамилии по вътрешно споразумение си поделят сградата. Наследниците на Цветанов получават офис центъра, а тези на Киселинчев - хотела. Технически това става възможно относително лесно - без сложни вътрешни преустройства, защото хотелът има и вход откъм "Славянска". Читалището и театърът също имат отделни входове. По-късно наследниците решават да уредят въпроса и формално предвид разрастването на фамилиите. През 2014 г. след две години обикаляне по институции се разделят и по документи.

След като официално станали собственици на офис центъра, наследниците на Яким Цветанов се изправили пред редица сложни въпроси – дали да инвестират, или да продават, ако инвестират, как и в какво – в офис център, в апартаменти за туристи, в друго. Сградата категорично се нуждаела от инвестиции, като се има предвид, че последният й капитален ремонт е правен през 80-те години. "Офис центърът се самоиздържаше, но не беше печеливш. Получавахме дивиденти в малки рамки и не можехме да си позволим да наемем мениджър", казва Владислав Колев, който е художник по образование, но се нагърбил с тази задача. На него фамилията възлага да ръководи и сделката по продажбата.

Бутиков брокер

Възможно решение е над партерния етаж да има козирка с някакъв принт
Източник: Aedes Studio

Наследниците се решават да продават през 2016 г. по поне три причини: Затрудняват се да инвестират в частта от сградата. Нямат ясна концепция за развитието й. А и приходите стагнират и няма изгледи да тръгнат нагоре. Срещат се с представители на най-големите агенции за недвижими имоти в сектора, но "видели, че не разбират от този специфичен имот и по тази причина едва ли ще успеят да го продадат". Най-накрая попадат на малката бутикова агенция за недвижими имоти Galardo Real Estate. Тогава и подписали договор помежду си, че възлагат продажбата на сградата при цена, не по-ниска от определена сума.

"Намерихме купувач за около шест месеца, след като ни възложиха продажбата, като интересът беше голям", казва Тома Станишев, собственик на Galardo и наполовина французин. Собствениците поставили условие, че не искат да се шуми с публична обява, така че агенцията предлагала имота директно на свои клиенти – фондове, инвеститори и др. "Това, че сградата е паметник на културата, в случая не помагаше, тъй като е ясно, че новият собственик трябва да информира съответните институции за всяка промяна", казва Тома Станишев. В крайна сметка е постигната цена от 1500 евро на кв.м със сегашните купувачи. Той добавя, че в центъра най-скъпи са новите офис сгради.

Отстъпка в цената

Някогашният интериор в хотела. Новият дизайн ще запази т.нар. "двойни височини"
Източник: Архив на наследниците

"Това е с около 30% под цената, която искахме първоначално, но е реална цена", казва Владислав Колев. Имотът се нуждае от поне 1 млн. евро инвестиция, тъй като не е ремонтиран, а и бизнесът, който ще се развива в него, трябва да е без паркоместа, казва той. Добави, че донякъде са подбирали купувачите, като са искали да имат идея за развитието, а не просто да влагат парите си. Отказали са малко по-високи оферти, съпътствани с предложение да се плаща на ръка. Твърди се, че е имало интерес и от израелски фонд за покупка на сградата анблок за хотел, но наследниците на Киселинчев твърдо не искат да продават.

Наследниците на Цветанов приели и по-ниската цена. "Това са много пари, които по-голямата част от семейството смятаха да реинвестират в други имоти. Хората пресмятаха колко квадратни метра могат да си купят с получените суми и цената им се стори приемлива", добавя друг от наследниците - Борис Басмаджиев. Владислав Колев разказва, че с получените пари е купил дървопреработвателно предприятие, т.е. заменил жълтите павета със селскостопански двор в Разлог.

Сделката се забавила и с няколко месеца, тъй като от Райфайзен, с която първоначално преговарял купувачът, предложили да преведат парите по ескроу сметка на дъщерното си "Райфайзен сървисиз". Това се видяло рисковано на продавачите, защото посоченото дружество нямало активи. В крайна сметка кредит отпуснала Уникредит Булбанк и плащането минало по нейна ескроу сметка.

Историята на сградата

Комплексът "Славянска беседа" е построен е върху земя на едноименното читалище, което съществува още от 1880 г. През 30-те години читалищното настоятелство решава, че за дейността е необходима по-нова и по-голяма страда, и обявява публичната поръчка. Спечелена е от строителния предприемач Яким Цветанов и скулптора Георги Киселинчев. Цветанов е строител на множество знакови сгради в София в началото на миналия век – основите на "Св. Ал. Невски", БНБ, Софийските минерални бани, Американския колеж, Кино "Левски" и сградата му и др. Киселинчев е скулптор, автор на паметника на свободата в Русе, на мозаичната украса на Централната баня, на някои от скулптурите на "Св. Ал. Невски", Халите, Руската църква и пр.

Предприемачите строят за своя сметка в периода 1934 - 1937 г. (според други източници завършват през 1935 г.). Читалище "Славянска беседа" получава 52%. Като обезщетение за услугата строителите вземат хотелската част и магазините. За проекта Яким Цветанов тегли банков кредит, който частично погасява чрез продажба на магазини. А остатъка според наследниците му изплаща чак до 60-те – години, след като цялата му собственост е иззета от народната власт.

Хотелът е една от малкото сгради в центъра на София, които не са засегнати от бомбардировките. Затова и 1945 г. там се установява новата власт. Тогава част от сградата е обособена като офис център – за канцеларийки, в които според мрачната версия до края на 50-те се помещава и някогашната Държавна сигурност. След това обектът преминава към "Балкантурист" чак до 1992 г., когато е реституиран.

Яким Цветанов има шест деца, Георги Киселинчев – четири, като общо двадесетина наследници си връщат "Славянска беседа". Семейната легенда е, че наследниците на Цветанов минали през времето живи и здрави, защото той "откупил" живота им и по едно жилище за всеки от тях, като дарил на когото трябва 12 апартамента и торба златни наполеони, платена за шевролета му от турския консул. Самият той се жертвал да бъде изселен извън София. В мътните 90- наследниците си опазват имота, понеже имат за наемател ВИС-2, което според тях ги предпазва от посегателства на другите силови групировки. В по-нови времена дългосрочни наематели в офис центъра са 50 фирми. Сега вратата е заключена и на нея висят обявления за новите локации на няколко от тях.
Първият офисен етаж възпроизвежда мизансцена. Вдясно се виждат 6-метровите театрални завеси и двойните височини, които създават усещане за пространство
Източник: Aedes Studio
Откъм "Раковски" 127 някога е бил централният вход на хотел "Славянска беседа"
Източник: Aedes Studio
Централното пространство възпроизвежда сцена и е силно осветено. Дървените паравани са препратка към театралните декори
Източник: Aedes Studio
Идея на архитектите е сегашната дълга тераса под покрива - по протежението на сградата, да бъде разделена на индивидиуални тераси. Затова също е необходимо съгласието на останалите собственици
Източник: Aedes Studio

Две хиляди квадратни метра от сградата на "Славянска беседа" на ул. "Раковски" в центъра на София се откъсват от орбитата на национализацията-реституцията, от бурната и мрачна история на XX век. Площите ще започнат нов живот като нов тип офиси. Ренесансът от XXI век става възможен, след като в началото на тази година двама французи, живеещи в България - Ксавие Марсеняк и Кристоф Кота, купуват т. нар. Офис център Раковски на номер 127. Цената е 2.95 млн. евро, платени на наследниците на Яким Цветанов – един от някогашните строители на сградата.

Ксавие Марсеняк е сериен предприемач, който заедно с български съдружник разви компанията за аутсорсинг услуги CallPoint New Europe до степен, че през 2012 г. в нея като инвеститор влезе канадската Telus International. Кристоф Кота има опит в комуникациите и образованието. Компанията му Advent Group организира международните изложения AccessMBA One-to-One и AccessMasters. Двамата тръгват от бизнес идеята да направят в "Славянска беседа" service офиси и co-working пространство във високия сегмент – за ниво CEO-та. Service офисите предлагат наемане на работно място, обзаведено и готово за ползване, като всички услуги са включени в цената.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

3 коментара
  • 1
    evpetra avatar :-|
    evpetra

    "...Киселинчев е скулптор, автор на паметника на свободата в Русе, на мозаичната украса на Централната баня, на някои от скулпторите на "Св. Ал. Невски"..."

    Госпожо Генчева, автор на паметника на Свободата в Русе е Арнолдо Дзоки (Цоки). Също така правете разлика между скулптОри и скулптУри - не е за вярване, че Георги Киселинчев може да е автор (творец) на скулптОри.

  • 2
    mmh46603519 avatar :-|
    Боряна Генчева

    До коментар [#1] от "evpetra":

    Здравейте,
    Права сте, има известен нюанс, Киселинчев е изработил паметника на свободата в Русе, който е по проект на Арнолдо Дзоки.

  • 3
    olga_kokoshkina avatar :-|
    olga_kokoshkina

    Личи си, че дизайнът е дело на французи, а не на Кремена Халваджиян :):):)


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK