Цени с 30% по-високи от разумните

В почти половината от 95 наблюдавани локации в София през третото тримесечие на 2019 г. цените на жилищата са с около 30% над стойностите, които се определят от преобладаващото ниво на доходи в града, каза Кристофор Павлов. Все още обаче пазарът е много далеч от третото тримесечие на 2008, когато от 97 наблюдавани локации в София в 88 цените са били надценени с над 30%.

За целите на анализа Уникредит Булбанк приема като справедливо оценени жилища, чиито цени са не повече от пет пъти по-големи от средния брутен годишен доход на домакинствата, коригиран с размера на сивата икономика. Оценките са за средно жилище с големина от 73 кв.м. Средните цени обаче са на база на данни на Imot.bg, където цените са офертни.

Ниските лихви помпат цените

Основната причина за нарастването на цените на жилищата през последните четири-пет години са ниските лихви, обясни икономистът. Заради тях собствениците на спестявания трансформират банкови депозити и други финансови активи с ниска доходност в недвижими имоти, привлечени от високите темпове на ръст на цените им през последните няколко години и от надеждата, че той ще продължи и в бъдеще.

За сравнение - при предишния цикъл основният фактор е бумът на кредита. Нивото на новоотпуснатите ипотечни кредити в петте години, предшестващи глобалната финансово-икономическа криза през 2008 г. е от порядъка на 2.7% от БВП. През последните четири години то е на много по-ниско ниво от 0.7% от БВП средногодишно, добави икономистът. Новоотпуснатите ипотечни кредити са изчислени като разлика между ипотечните кредити както може да бъдат видяни в консолидирания баланс на финансовата система в началото и края на годината като дял от БВП.

Новите жилища не достигат

Според анализа на Уникредит Булбанк макар и в по-малка степен повишаването на цените е способствано от недостатъчното предлагане на нови жилища особено в големите градове, чието население продължава да нараства. През последните години нивото на построените жилища се движи между 8000 и 9000 единици годишно. Кристофор Павлов обясни, че според преобладаващите оценки, за да може българската икономика да поддържа нивото на съществуващия жилищен фонд на нивата, достигнати в момента, е необходимо годишно да се произвеждат около 13 хил. жилища. За последно това ниво е постигнато през далечната 2009 г.

Инвестициите в домове – с принос за растежа

Инвестициите в строителство на жилища са фактор, който има значителна роля в подкрепа на растежа на българската икономика в последните пет и особено в последните три години. За 2018 г. те достигат стойности малко под 3% от БВП. Това все още е далеч от стойностите, наблюдавани при предишния цикъл, когато пазарът на недвижими имоти е в подобна фаза. Очакванията на банката предвид обема на започнатото ново строителство на жилища през 2017-2018 г. и особено на данни за първите шест месеца на 2019 г., са че може да се очаква значителен прогрес на този фронт в следващите години. "Вероятно инвестициите в жилищно строителство още през 2019 г. ще бъдат над или около 3%, а през следващите две и три години вероятно ще се устремят към 4% и малко повече от 4% от БВП", каза Кристофор Павлов. Фактор с нарастваща роля през следващите години ще бъдат и инвестициите в инфраструктурно строителство, като се има предвид, че България се приближава към края на периода на планиране.

Регулаторите имат възможности

Рискът от корекция на недвижимите имоти, пред който сме изправени, е по-малък, отколкото риска, пред който беше изправен пазарът в края на 2008 г., смята Кристофор Павлов. Той подчерта, че регулаторите в България са в много по-силна позиция в момента, за да предотвратят нов балон в цените на недвижимите имоти. В момента регулаторите разполагат с много повече инструменти. Капиталовите изисквания вече се използват, за да се контролира цената на ипотечния кредит. Увеличаването на лимитите на така наречените макропруденциални съотношения прави възможно да се контролира обемът на кредитите, който банките отпускат в икономиката и стандартите, по които се кредитират ипотеки. Минимално изискуемите резерви също могат да бъдат използвани като инструмент, обвързан с количеството кредит, което банковият сектор насочва към недвижимите имоти и секторите на строителството и строителните материали, за да се ограничи предлагането. Отделно важен инструмент е и данъчната политика. Повечето инструменти бяха налични и преди десет години, разликата е, че сега регулаторите разполагат със знания и опит, които правят нещата различни, добави Кристофор Павлов.