Ипотеки: Оцени.ме по-точно

Липсата на обобщена и детайлна информация за цените, на които се изповядват сделки с имоти в България, а още по-малко за реалните им цени, е проблем и стартъпи като оcenime.bg търсят решения. Платформата, която работи от две години, се стреми да прогнозира цена на дадено жилище на база на различни достъпни данни – оферти, цени за сделки по информация от агенции, данни за кварталите. За целта тя използва изкуствен интелект и машинно самообучение.

оcenime.bg е насочена към крайни потребители – хора, които търсят да купят или искат да продадат имот. Новината е, че под бранда аpprаiser.аi създателите й са разработили продукти за банки, свързани с всеки етап от "живота" на дадена ипотека. Първото партньорство между стартъпа и голяма банка вече е факт. Допирната им точка засега е в сферата на потребителското преживяване, но аpprаiser.аi има продукти и за вътрешните банкови процеси.

Абонирайте се за Капитал

Четете неограничено и подкрепяте усилията ни да пишем по важните теми

ОББ за клиентите

"Банките имат нужда от помощ във всеки от етапите на ипотечното кредитиране." Деян Спасов, един от създателите на ocenime.bg и apprаisеr.ai

Преди седмица ОББ пусна интернет страница, насочена към клиенти, които търсят ипотечно кредитиране. Ако напишете с колко лични средства разполагате за покупка на имот и колко бихте внасяли месечно, получавате информация за максималната цена, която може да си позволите на база ипотечен кредит и лично участие, и за максималния срок за погасяване на кредита.

По-необичайното е, че ако посочите град (София, Пловдив, Варна, Бургас, Стара Загора и Русе), квартал и някои параметри на търсеното жилище - брой стаи, площ, година на построяване, страницата ще ви каже колко подобни имота се предлагат от брокери в момента в търсения район. По-детайлна и допълнителна информация може да получите, ако отидете за консултация в офис на ОББ. Час може да запишете автоматично на същата страница.



Допълнителната информация за кварталите включва данни за гъстотата на населението и негов демографски профил, графика със замърсяването на въздуха по месеци. Описано е кои са учебните заведения, парковете, транспортните линии в квартала, колко са банкоматите, фитнесите, хранителните магазини, аптеките и други. В допълнение няколко индекса оценяват чистотата на въздуха, наличието на училища, паркове и комуникативността по скала от едно до десет.

"Дали не купувам твърде скъпо"

"Сътрудничеството с ocenime.bg ни дава възможност да предоставим иновативна дигитална услуга и ни създава конкурентно предимство." Стефан Григоров, мениджър "Иновации" на KBC Group в България

Страницата е в сътрудничество с ocenime.bg и е в допълнение към продукт от тяхното портфолио, който въведохме в банката. Така ускоряваме процеса от идеята за покупка на имот до намирането на партньор за финансиране. Помагаме на клиентите да вземат информирано решение и да инвестират разумно", обясни Стефан Григоров, мениджър "Иновации" на KBC Group в България, който координира проекта.

Продуктът носи добавена стойност и за онези клиенти, които се обръщат към банката за предварително одобрение за ипотечен кредит на база доходи. Тоест искат да знаят за какъв имот и с колко би ги финансирала тя, преди да започнат да търсят. Алгоритмите, заложени в платформата, предлагат реални имоти, отговарящи на изискванията им, като преди това са изчистили повтаряеми, неактуални и откровено фалшиви обяви от онлайн пространството.

Втори плюс според Стефан Григоров е, че клиентите получават синтезирана информация за района, до която трудно биха достигнали самостоятелно, а тя е от значение за цената на имота. И не на последно място алгоритъмът гарантира, че клиентът ще получи адекватна информация дали не купува жилище на твърде висока цена. Продуктът е нов, но очакванията са в дългосрочен план инвестициите в надценени имоти да намалеят.

Казано накратко от Стефан Григоров: "Сътрудничеството с ocenime.bg ни дава възможност да предоставим иновативна дигитална услуга в отговор на нуждите на нашите клиенти и ни създава конкурентно предимство на пазара." Той добави, че първата им среща със стартъпа е била преди около осем месеца. Преминали са през много етапи, докато изберат между продуктите от портфолиото на ocenime.bg. По-малко от три месеца делят момента, в който са решили да работят с тях, от етапа, в който са "на живо".

оcenime.bg и аppraiser.ai

"В сегашния икономически цикъл всички банки са насочени към продажби, а продуктът ни към крайни клиенти, какъвто е този, за който партнираме с ОББ, се прилага най-лесно и бързо. Той не изисква напасване със съществуващите процеси в банките", обясни Деян Спасов, един от създателите на ocenime.bg и apprаisеr.ai. "Но банките имат нужда от помощ във всеки от етапите на ипотечното кредитиране. Повечето процеси в тях все още не са дигитализирани. А ние разработваме продукти, които въвеждат технологиите в тези процеси, автоматизират ги и насочват вниманието към наистина проблемни ипотеки и обезпечения", добави той.

Деян Спасов казва, че сред големите банки в страната срещат интерес към продуктите на аppraiser.ai и дори са на различни етапи на въвеждане в експлоатация. "Банките се опитват да са в крак с времето и по-скоро да си партнират, отколкото да се конкурират с финтех стартъпите", добавя той. По негова информация имат запитвания и от оценители и агенции за недвижими имоти, но те по-скоро са свързани с продукта на оcenime.bg.

Тази платформа е насочена към широката публика, дава картина на целия пазар и оценява единични имоти. "Стремим се да държим аppraiser.ai фокусирана върху банки и финансови институции, които имат връзка с имотния пазар под формата на ипотеки, застраховки на ипотеки, интересуват се от състоянието му и от актуална пазарна оценка за конкретни портфейли. аppraiser.ai може да работи на ниво сегмент кредитополучатели и да оценява цели портфолиа, което е важно за определяне на капиталовата адекватност на банката", добавя той.

За професионалния оценител

оcenime.bg се стреми да дава бърза, обективна и безпристрастна оценка за отделно жилище. Тя е ориентировъчна, защото моделът не е бил на място, за да види реалното състояние - теча, качеството на паркета, дограмата, обзавеждането. Професионалният оценител обикновено посещава имота и преценява с колко да намали или да повиши цената заради тези фактори. Поради особеностите на имотния регистър обаче, той не знае от каква база да тръгне. Масова практика е оценителите да търсят пазарни еквиваленти, като поради липса на избор го правят в имотните портали. Но там има повторяеми, неактуални или откровено фалшиви обяви и това може да изкриви първоначалната оценка. "Затова смятаме, че не сме конкуренти на професионалните оценители. Можем да сме доста полезен инструмент в ръцете им, защото, за да стигнем до нашата оценка, сме прочистили базата от проблемните обяви", поясни Деян Спасов.

И като коректив

В банковата индустрия има немалко примери за кредитиране за имоти, купени на цени, които после дълго не може да бъдат достигнати. Банките са принудени да приемат загубата от такива лоши заеми. "Една от възможните причини за подобни отклонения са конкретни оценители, които по една или друга причина умишлено надценяват имоти", смята той.

Като правило банките работят с едни и същи оценители години наред и разчитат на репутацията им. Начинът да проверят оценката им е да изпратят втори човек. Ако оценките се разминават, банката не знае коя от двете е вярната и затова прави подобни проверки рядко и най-често на случаен принцип. appraiser.ai автоматично отсява апартаментите, при които професионалните оценки се отклоняват най-много от очакваното от изкуствения интелект.

Деян Спасов твърди, че тестово с банки са проверили имоти, които техният алгоритъм е посочил като много надценени. Във всички случаи алгоритъмът се е оказал прав и вътрешните оценители са се съгласили с посоката на корекцията. Продуктът позволява надценени имоти да се хващат превантивно. Но банката може и постфактум да прецени риска от конкретната ипотека и след като знае, че жилището е надценено, да запази повече капитал.

Оцени ме пак

appraiser.ai дава възможност и периодично да се прави преоценка на цялото портфолио от имоти на дадена банка. Като се има предвид, че това са десетки хиляди ипотеки, задачата е почти непосилна за хора, а и би била огромен разход. Според Деян Спасов сега банките индексират стойността на портфолиото си, като я умножават по движението на цените, което отчита статистиката. Тоест приемат, че цените на техния портфейл се движат със същия процент, с който и средните цени в града. Динамиката по квартали обаче е различна. "Нашият алгоритъм слиза още по-дълбоко, като при оценката си взема предвид локацията, спецификата на имота, района, подобни имоти и фактори, които банките в момента не отчитат", добавя той.

Регулаторно банките са длъжни да се съобразяват с оценките на професионалните оценители. И често с тях сравняват цената на определен брой имоти, която дава аppraiser.ai. Но и в двата случая става дума за прогнози и очаквания. Стремежът на аppraiser.ai е сравнението да става с цените, на които реално са се случили сделките и които банките знаят.

Поради ипотечния си бизнес банките са сред участниците на пазара, които разполагат с най-много данни за реални цени на имотните сделки. Това, разбира се, е чувствителна информация за вътрешно ползване. Но ако сътрудничеството се задълбочи, изкуственият интелект ще може да автоматизира и сравнява с истински стойности, и то на ниво сегменти. И през тази "тренировка" да дава още по-точни прогнози.