Тълпата и имотите

Свободното събиране на средства от множество отделни инвеститори за целите на определен проект е отдавна открит модел. Днес той е особено популярен заради интернет платформите, които позволяват хора да предлагат свои идеи за финансиране или да търсят такива, които ги подкрепят. Сравнително отскоро тази идея намира приложение и в сектора с недвижими имоти.

Т.нар. краудфъндинг на имоти (от англ. crowdfunding – финансиране от тълпата) е метод за финансиране на проекти за строителство или купуване чрез отварянето им за инвестиции от страна на всички желаещи. Развитието на този тип инвестиции е бързо. Според данни на Forbes общият краудфъндинг пазар само в сферата на недвижимите имоти ще достигне 300 млрд. долара през 2025 г., а големите печеливши ще са не само инвеститорите, но и онлайн платформите, които в момента са в зародиша си.

Абонирайте се за Капитал

Четете неограничено и подкрепяте усилията ни да пишем по важните теми

Какво представлява моделът

За инвеститорите в този тип проекти най-големият плюс е, че могат да инвестират далеч по-малки суми в сравнение с тези, които биха им трябвали за самостоятелно придобиване на имот. От това произтичат диверсификация и намаляване на риска, защото различните по-малки инвестиции могат да бъдат разпределени между различните типове недвижими имоти, в различни страни, валути и други.

Най-големият плюс за самия предприемач, който набира средства чрез краудфъндинг, е, че може да започне да работи по даден проект, без да е зависим от банкови заеми или от малък брой едри инвеститори, които да диктуват правилата.



Другият голям плюс е, че при добре организирана кампания за масово набиране на средства проектът може да се осъществи много по-бързо, отколкото ако се заложи на институционална инвестиция.

В допълнение платформите, които предлагат този модел на споделени инвестиции, взимат по-ниски комисиони за услуги, отколкото банките, което в по-широк план води до по-ниски такси и лихви.

В дял или в дълг

Краудфъндингът има две основни форми според това дали инвестицията е в дял или дълг. В случая на дялова инвестиция инвеститорът получава частични права на собственост върху недвижимия имот, в който влага финансите си, или с други думи – става акционер. В такъв случай процентът на възвращаемост зависи от това какви ще бъдат приходите на имота от наем. Ако имотът бъде продаден, инвеститорът получава процент от продажбата, който отговаря на неговия дял.

В случай че инвестицията е в дълг, финансиращите проекта просто заемат пари на собственика на имота. Впоследствие той трябва да се изплати чрез фиксирани вноски и лихвен процент според договорката между двете страни. Възможностите тук са и за кратко-, и за дългосрочни заеми.

Инвестицията в дълг като цяло се приема като по-сигурна, отколкото в дял. Причината е, че ако имотът бъде продаден, облигационерите са първите, които ще получават възвращаемост на инвестицията си. Това не означава, че инвестирането в дълг винаги е по-безопасно, отколкото в дял, но по-често е. С по-ниския риск обаче идва и по-ниска възвращаемост. В случай че инвеститорът предпочете да участва като облигационер чрез дълг, а след това имотът започне да прави огромна възвращаемост, тя ще отиде в хората с дялови инвестиции. В случай на провал обаче важи обратното и облигационерите ще са крачка пред акционерите.

Такива, но в обърнат ред са и плюсовете и минусите за дяловите инвеститори – те поемат по-голям риск, но ако той се отплати, получават по-голяма възвращаемост. В случай на провал са на опашката за получаване на пари.

Какви са платформите и какво предлагат

Платформите по света стават все повече, но в България са единици. Най-известният български пример е PropertyClub. Според основателя и изпълнителен директор на компанията Ефтим Ефтимов в момента в големите градове в страната годишната възвращаемост при стандартната покупка на имот с инвестиционна цел е между 3 и 5%, но при споделена покупка тя може да достигне 7% само от препродажба.

PropertyClub дава възможност за участие както в инвестиции в недвижими имоти с цел препродажба, така и в имоти, които междувременно ще бъдат отдавани на краткосрочен наем, т.е. жилища за отдаване под наем в Airbnb, Booking.com и други. Ефтимов казва, че вече разработеният като продукт за краткосрочен наем имот може да бъде продаден и така да осигури допълнителна възвращаемост от около 10-12% върху инвестираните средства.

На световно ниво компаниите, които се отличават най-много в сферата, са Fundrise, основана през 2010 г., Realty Mogul, CrowdStreet, Patch of Land, RealtyShares и други. Те позволяват инвестиция и от България. В подобен случай рисковете са доколко са прозрачни и дали може да се следи развитието на даден имот.