Ако Столичната община увеличи данъка при сделки с имоти от 2.5% на 3% от догодина, все повече хора ще искат да изповядват сделките на данъчна оценка. Защо не се коригират таксите за строителни разрешителни? Кога ще бъдат актуализирани данъчните оценки? Кога най-после Агенцията по вписванията ще има адекватна статистика за цените на имотите? Ниски ли са данъците върху имотите в България? Подобни опасения и въпроси поставят експерти в областта на недвижимите имоти, които потърси "Капитал" за коментар по предлаганото увеличение.
Този данък се дължи от тесен кръг хора – купувачите на жилища, и се събира относително лесно и без усилия от общината – през нотариусите при изповядването на сделката. Ефективното поскъпване обаче е с 20% - купувачът на имот за 100 хил. евро в София ще трябва да плати с 500 евро повече, отколкото сега дължимите 2500 евро. При строителните разрешителни, данък сгради и данъчните оценки не се предвиждат промени.
Очакванията са допълнителните приходи да бъдат около 20 млн. лв., а заявката на общината е да се инвестират в ремонти на квартални улици и тротоари. Половината от събраните средства ще се харчат от районните кметове, което по принцип е добра идея, защото ще има децентрализация.
Предложението на столичното кметство за увеличаване на данъка върху сделките поражда редица въпроси – по философията на промяната и по очаквания й ефект. Представяме ви гледните точки на различни хора, които работят на този пазар.
Георги Павлов: Тръгва се в неправилната посока
Целта на този данък е да се финансира по-доброто благоустрояване на кварталите. Но той се плаща от 30 000 души, а улиците, градинките, осветлението се ползват от всички, които живеят в квартала. Така че трябва да се повишава не данъкът върху транзакциите, а данък сгради, който в София е за 500-600 хил. имота.
Сега кметът Йорданка Фандъкова предлага данъкът върху сделките да се увеличи до максимум допустимото от закона. В същото време данък сгради за София е 1.875 промила - два пъти и половина под разрешения максимум от 4.5 промила. Ако го закръглят на 2 промила с далеч по-малко увеличаване, можеше да се постигне по-голям ефект много по-справедливо. Защото хората не купуват имоти, защото са богати, а защото имат нужда. И не виждам основание да бъдат наказвани, като ги облагат по-тежко за това.
Освен това данъкът върху транзакциите е много волатилен. През годините сделките варират като брой – от 18 000 до 45 000 през последните 15 г. Като стойност варират дори повече, тъй като, когато сделките са малко, обикновено и цените са по-ниски. Ако намалеят сделките с имоти, и потребността от инвестиции в инфраструктурата ли ще отпадне?
Резултатът, който ще се получи от повишаването на този данък, е, че ще се затрудни изсветляването на икономиката и повече хора ще искат да изповядват на данъчна оценка. В момента около 70-75% от сделките в София се сключват на реална стойност. За съжаление този процент ще спадне, след като хората видят, че е много голяма сметката, която трябва да платят като данъци.
Освен това пак не пипнаха строителните разрешителни, а те са, грубо казано, 7 евро на квадрат РЗП. Строителите са казвали, че няма проблем 10 пъти да се повиши таксата, ако срещу тези 70 евро на квадрат им направят улицата в разумен срок и предвидената детска площадка след време. Но строителното разрешително е такса, а не данък, срещу нея трябва да има услуга.
В Америка има висок данък сгради. В някои градове няма никакъв данък върху сделките, защото той затруднява гражданския оборот и наказва хората, които искат да си купят жилището, което им е нужно. Ако си сам възрастен човек, чийто партньор е починал, те наказват да не продадеш тристайния апартамент и да си купиш двустаен, защото ще си платиш три процента и при продажбата, и при покупката. Това е нелепо – още повече празни апартаменти и неизползван капитал ще има в София.
Не знам точно механизма защо са решили така, но това предложение е изцяло в неправилната посока. То е счетоводно предложение. Видели са колко приход имат сега, решили са да изкарат малко повече, както си знаят. Просто са умножили това по това.
Добромир Ганев: Справедливо е да се актуализират данъчните оценки
Според мен тези 0.5% няма да се отразят възпиращо на пазара. Няма да се отразят и на брокерските комисиони. Друг е въпросът каква е логиката на това вдигане. Защо сега, при положение че пазарът излиза от фазата на пик. Може би по-скоро е свързано с необходимостта от запълване на някакви дупки в бюджета на Столичната община. Средната стойност на една сделка е 100 000 евро и при 28 000 сделки годишно това прави значимия приход от около 14 млн. евро. Отделен въпрос е на каква стойност се декларират тези сделки.
Дали сивият сектор ще се увеличи – логично е, когато един данък скочи с 20%, желанието за необявяване на пълната стойност да стане още по-голямо.
Когато говорим за местни данъци, за облагане на сделки с недвижимо имущество, най-справедливо е да разсъждаваме комплексно. Не е ли по-редно след толкова много години общината да приеме някаква технология, която да позволява с по-голяма честота да се актуализират данъчните оценки? Заради справедливостта е много важно това да се случи. Когато пазарът е силен, както е в момента, ако данъчните оценки изостават от пазарните, общината, бюджетът й, публичният интерес са ощетени. Когато пазарът е слаб, и данъчните оценки са значително по-високи, са ощетени гражданите. Има такива случаи не само в историята, но и в някои градове в момента. В големите градове е 1:2 разликата между данъчните оценки и цените, които виждаме – офертните, защото никой не знае какви са пазарните.
Данни за цени в България няма, дори НСИ прави индекс колко се е увеличила цената. И тъй като няма статистика, държавата не може да контролира дали стойностите, които се вписват в нотариалните актове, са обичайните за района.
И стигаме до най-големия проблем пред прозрачността на пазара - данните от Агенцията по вписванията (АП). Агенцията има създаден много добър софтуерен продукт, има и пълните данни, но поради липса на човешки и финансов капацитет не се попълват всичките поне 50 графи на този софтуерен продукт. От агенцията – 3-4 вида имоти, при заложени 10, по градове и по районен съд вписванията. Няма ново строителство, няма старо строителство. Ние нямаме никаква информация какво се случва на пазара, защото тази статистика не се води.
Ако тази информация бъде по-пълна, няма да говорим за данъчни оценки на имотите, а за реални стойности. Защото данъчната оценка е оценката, която се използва за данъчни нужди. Минимум върху нея се начисляват данъкът върху прехвърлянията, начисляват се такса смет и имотният данък в дадена община. Политиците по принцип не обичат да пипат този данък, той е от най-ниските – данък сгради, но е достатъчно данъчната основа да е максимално коректна спрямо пазарната ситуация, без да се пипа размерът му.
Красимир Анадолиев: Не виждам нищо драматично за пазара
Не виждам нищо драматично за пазара. В много от българските общини процентът от години е 3% и нямам впечатление бизнесът да е замрял. Идеята е, че това е данък, който повишава стойността на имота, защото се инвестира от общините в инфраструктура и в социалните обекти. Той е политика за съответната община и не е в нашите компетенции. Ние по закон сме тези, които следим данъкът да бъде платен. Повишаването на данъка няма да повлияе върху нотариалните такси. Те са строго определени в тарифа от много години и бих казал, че са справедливи.
Този данък е еднократен. Не мисля, че ако човек е решил да купи имот за 300-400 хил. лева, заради 1000 или 2000 лева ще направи нещо, което да му попречи да си гарантира сигурността на сделката.
Впечатленията ми са, че клиентът преди всичко иска да бъде гарантиран, и няма да си позволи да симулира цена. Нямам усещането последните години да има очевидно симулативни цени. Преди 10 години имаше, но оттогава законодателството много се измени. Това се дължи на Закона за ограничаване плащанията в брой и на факта, че страните носят наказателна отговорност, ако не декларират истинската цена в самия нотариален акт. С банковото кредитиране няма как да напишете цена, различна от тази, която сте договорили. Още повече че ако се стигне до спор и съдебно отстранение, страната не може да претендира действителната цена, която е заплатила, а носи и наказателна отговорност.
Освен това данъците при сделките с недвижими имоти в нашата страна са от най-ниските. Ако направите анализ, ще видите, че средният данък в Европа е над 5%. Във Франция е между 4% и 7.5% и зависи от типа строителство. В Испания има райони, в които достига до 10%. Не знам как е в САЩ, но там и системата е напълно различна.
Що се отнася до данъчните оценки, доколкото знам, в момента тече процес на актуализирането им в цялата страна. В София например има райони, в които те са на стойност, на която не можете да продадете имот. Виждал съм такива гаражи в "Лозенец". В други райони като Панчарево те са много по-ниски от пазарните и със сигурност трябва да се актуализират. Но данъчната оценка е една стойност, която е справедлива с оглед на данъчното облагане. Тя не е нищо освен специалисти да кажат този имот има такава данъчна оценка с оглед събирането на данъци. Като се вдигне стойността й, ще се вдигне и данък сгради, а не съм сигурен, че потребителите ще са доволни от това.
Ако Столичната община увеличи данъка при сделки с имоти от 2.5% на 3% от догодина, все повече хора ще искат да изповядват сделките на данъчна оценка. Защо не се коригират таксите за строителни разрешителни? Кога ще бъдат актуализирани данъчните оценки? Кога най-после Агенцията по вписванията ще има адекватна статистика за цените на имотите? Ниски ли са данъците върху имотите в България? Подобни опасения и въпроси поставят експерти в областта на недвижимите имоти, които потърси "Капитал" за коментар по предлаганото увеличение.
Този данък се дължи от тесен кръг хора – купувачите на жилища, и се събира относително лесно и без усилия от общината – през нотариусите при изповядването на сделката. Ефективното поскъпване обаче е с 20% - купувачът на имот за 100 хил. евро в София ще трябва да плати с 500 евро повече, отколкото сега дължимите 2500 евро. При строителните разрешителни, данък сгради и данъчните оценки не се предвиждат промени.
1 коментар
Жестоката истина - преди години, работейки още в НАП (е, не като данъчен инспектор, в друга функция, несвързана с преките правомощия на Агенцията), при покупка на жилище, моят мил брокер ми предложи (1) да изповядаме сделката на данъчно оценка, за да спестя данък върху възмездното придобиване на имущество, и (2) да не ми издадат фактура за брокерският комисион, за да спестя ДДС. Въпреки не много учтивият и настойчив намек къде работя (към този момент, вече не ), това въобще не впечатли младежа и той настоява до директния отказ и заплаха, че ако не видя фактура, знам къде да звънна, за да ги проверят. Фактурата получих 1 месец след плащането, след детайлно повтаряне на заплахата. В интерес на истината - аз съм и бивш служител в Местни данъци и такси на малка община - по-високият данък за възмездно придобиване не ощетява съществено гражданите, но пък таксите и комисионните на брокери, нотариуси и консултанти, базирани на цената водят до изповядване на сделки на по-ниска цена от реалната. Там е разковничето на проблема, там се губят парите за Община Х (и съответно за нейните граждани). Един инвеститор, закупуващ имот за 1 000 000 лв, при 2 % данък, ще заплати 20 000 лв., а при 3 - 30 000 лв. Мислите ли, че високият данък ще го откаже - не. Но той ще изповяда сделката на 500 000 лв. (ако и насрещната страна е съгласна), за да спести (1) нотариални такси, (2) държавни такси за вписване, и (3) ДДС (ако е приложимо). Някой може и ли да обясни защо след като държавнта такса би следвало да покрива разходите за административно обслужване на клиента (гражданин/ЮЛ/друг субект), е пропорционална - какви повече разходи изисква вписването на сделка за 10 000 000 лв., от тези за вписването на сделка за 10 000 лв.???